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农村集体经营性建设用地流转法律规则的构建农村集体经营性建设用地流转是指农村集体经营性建设用地的使用权转让给经营主体，以便实现土地资源的有效配置和集约利用。
目前，我国农村集体经营性建设用地流转存在一些法律规则上的问题和不足，急需进行规范和完善。
本文将就农村集体经营性建设用地流转的法律规则构建进行探讨，以期为我国农村集体经营性建设用地流转提供法律支撑和保障。
一、法律基础在我国，农村集体经营性建设用地的流转受到《土地管理法》《农村土地承包法》《农村集体经济组织法》等法律法规的约束。
《土地管理法》规定了土地的所有权归国家所有，但农村集体经营性建设用地的使用权可以流转给个人、法人或其他组织。
《农村土地承包法》规定了农村土地承包经营权的流转程序和条件。
《农村集体经济组织法》则规定了农村集体经济组织的定位和管理方式。
二、法律规则构建的必要性1. 促进农村土地资源的集约利用。
随着城镇化进程的加快和工业化发展的推进，农村土地资源需求不断增加，但传统的土地承包经营方式已经无法满足需求。
农村集体经营性建设用地的流转可以有效促进土地资源的集约利用，推动土地产出率的提高。
2. 促进农民收入的增加。
农村集体经营性建设用地的流转可以带动农民就业，增加农民的收入。
通过规定流转收益分配的方式和比例，可以合理保护农民的利益，实现农民增收。
3. 促进农村经济的发展。
农村集体经营性建设用地的流转可以吸引更多的资金和技术投入，推动农村产业结构的升级和农村经济的发展。
4. 保障农村集体土地权益。
农村集体土地属于农民集体所有，其流转应当在保障农民利益的基础上，合理利用土地资源，促进农村经济的发展。
1. 流转程序和条件的规定。
应当规定农村集体经营性建设用地流转的申请程序、审批程序和条件，以保障流转的合法性和合规性。
1. 加强立法工作。
应当通过制定法律法规的方式，明确规定农村集体经营性建设用地流转的程序、条件、价格、期限等重要内容。
2. 健全法律制度。
宋才发：农村集体土地确权登记颁证的法治问题探讨农村集体土地确权登记颁证的法治问题探讨宋才发*（广西民族大学法学院，南宁 530006）摘要：农村土地承包经营权确权登记颁证试点正在稳步推进。
土地承包经营权确权登记颁证是建立三权分置制度的前提，是农村土地制度改革的抓手。
必须在保持稳定、尊重民意的前提下，着力解决好土地承包经营权确权登记颁证面临的三个主要问题：（1）农户和地方领导对土地承包经营权确权登记颁证认知模糊；（2）政策法规对土地承包经营权确权颁证规定缺位；（3）制度设计对土地承包经营权确权流转缺失个性。
要实现以土地承包经营权为主体的农村集体土地确权登记颁证法治化，就必须修改完善农村土地管理的法律法规，修改完善土地承包经营权流转的法律法规，修改完善土地承包经营权流转登记制度，修改完善农民使用土地的勘查和权属确认办法。
关键词：集体土地；承包经营权；农户土地确权；登记颁证；完善法律推进以土地承包经营权为主体的整个农村集体土地的确权、登记、颁证工作，是强化和完善土地承包法、土地管理法和物权法等法律的本质要求，是夯实集体土地管理制度的重要基础，也是保障农民合法土地权益、实现财产性收入增加的重要措施。
农村集体土地承包经营权确权登记颁证的核心是确权、重点是登记，关键是要细致地做好农户土地权属的调查摸底工作。
本文拟就以土地承包经营权为主体的农村集体土地确权登记颁证法治化问题展开探讨，以请教于大家。
一、推行农村集体土地确权登记颁证工作的重大价值土地承包经营权确权登记颁证试点正在稳步推进。
随着城镇化的快速发展和农村户籍人口快速向城镇转移，农村经济社会结构出现了诸多新的变化，也引发了土地产权界定不清之类的问题。
当下正在进行的土地承包经营权确权登记颁证试点工作，就是为了探索出一条厘清和明晰土地产权归属、完善土地承包经营权的抵押、担保等项权能，赋予农民更多财产权利的新路子。
然而包括土地产权在内的一切产权交易，前提条件就是必须有权责清晰的产权权属。
民族地区农村土地整治的法治探讨宋才发随着国家农村改革的推进，民族地区农村土地整治成为当前农村发展的重要议题。
由于受民族地区特殊的历史和文化背景的影响，农村土地整治在民族地区面临着一些特殊的法治问题。
本文将从法治的角度对民族地区农村土地整治进行探讨。
民族地区农村土地整治需要依法进行。
农村土地整治涉及到土地的征收、使用、流转等一系列行为，必须依照法律规定进行。
特别是在民族地区，要充分尊重和保护当地民族的土地权益，合理安排土地使用，防止土地纠纷的发生。
法律法规对土地整治的程序和要求进行了明确规定，各级政府和有关部门应当依法履行职责，确保农村土地整治的合法性和公正性。
民族地区农村土地整治需要合理保护农民的权益。
农民是农村土地整治的直接受益者和参与者，他们的合法权益应得到充分的保护。
土地征收时，要按照法定程序进行，确保补偿和安置政策的公平合理。
土地流转时，要保护承包农户的权益，防止他们陷入无土可耕的困境。
还要保护农民的土地承包经营权，确保他们的土地权益得到长期稳定的保护。
民族地区农村土地整治需要坚持可持续发展的原则。
土地整治工作应当与生态环境保护相结合，遵循生态文明建设的要求。
在农村土地整治过程中，要注重保护土地资源和生态环境，实现农村可持续发展。
要加强土地利用规划，合理划定农村建设用地、耕地保护区等区域，合理分配土地资源，避免过度开发和破坏。
民族地区农村土地整治需要加强监督和执法。
土地整治涉及到多个部门和多个利益主体的合作，要加强协调和监督，确保整治工作落到实处。
要加强对土地整治行为的法律监督，加大执法力度，打击违法违规行为。
要建立和完善农村土地整治的法律责任制度，对违法行为依法追究责任。
民族地区农村土地整治是一个复杂而重要的问题，需要依法进行，保护农民的权益，坚持可持续发展的原则，加强监督和执法。
只有通过法治的方式，才能有效解决民族地区农村土地整治中存在的问题，实现农村的长期稳定和发展。
宋才发：我国农村土地整治中的法律问题我国农村土地整治中的法律问题宋才发李文平*（中央民族大学经济学院，北京 100081）摘要：土地整治是农村土地改造的一个具有特定含义的概念。
构建“十三五”全国土地整治规划宏伟蓝图，必须以建设高产稳产基本农田为重点，以确保国家粮食安全为重要抓手。
我国农村耕地土壤污染已达到惊人的程度，必须借鉴发达国家防止土壤污染和表土剥离的成功做法，占用耕地建设项目须履行耕地表土剥离，推进生态文明制度建设。
要提升农村集体土地整治的法律地位，建立健全农村耕地土壤污染责任终身追究制度，着力打造农村土地行政执法体系的新格局。
关键词：土地整治；基本农田；表土剥离；土壤污染治理；生态文明建设土地整治是一项由中央人民政府发起的，对低效利用、不合理利用以及尚未被利用的土地进行有目的、有计划地整治，对因生产建设破坏和自然灾害遭到毁损的土地进行修复利用，从整体和长远目标上达到保护耕地，提高土地综合利用效率和效益的土地改造活动。
我国首部《土地整治蓝皮书》把土地整治界定为一种节约集约利用土地的活动[1]。
本文拟就农村土地整治中的基本农田保护、土壤污染治理、土壤表土层剥离、土地整治法律地位等法律问题展开探讨，以就教于大家。
一、农村土地整治的基本内涵及其目标任务土地整治是农村土地改造的一个具有特定含义的概念。
国务院2010年12月27日下发的《关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》（即国发〔2010〕47号文件），标志着“十二五”期间我国农村土地改造大幕的正式拉开。
国家随即出台《全国土地利用总体规划纲要（2006～2020年）》及《全国土地整治规划2011～2015年》两个土地整治的规范性文件，将全国土地整治设计为10年和20年两个不同阶段的战略目标。
其中，2011～2020年全国土地整治战略目标的主要任务有如下四项：（1）以农用地整治为基础。
加大对基本农田保护区耕地整治的力度，着力改造中低产农田、复垦因自然灾害毁损的耕地，不断提高农村集体耕地的数量和质量。
民族地区农村土地整治的法治探讨宋才发近年来，我国在民族地区农村土地整治方面取得了一定成绩，但也面临着一些法律问题和挑战。
土地整治涉及土地承包、流转、使用权等多方面的法律关系，要保障农民合法权益，维护土地资源的合理利用，需要依法治理。
本文将从法治的角度探讨民族地区农村土地整治的问题，并提出相关建议。
一、土地承包权和流转权的法律规定在我国农村土地制度中，土地承包权是农民的经济基础，是依法取得的权利。
根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》，土地承包权是不可侵犯的私有财产权，任何单位和个人都不得侵犯农民的土地承包权。
在民族地区农村土地整治过程中，必须充分尊重和保护农民的土地承包权。
流转是土地整治的重要手段之一，通过土地流转可以实现农村土地资源的合理利用和集约化经营。
根据《中华人民共和国农村土地承包法》规定，农村土地承包经营权流转必须符合法律法规和相关政策，保障农民的合法权益，确保流转土地的土地承包经营权和农民承包地权益不受侵犯。
在民族地区农村土地整治中，必须依法规范土地流转行为，保护农民的合法权益。
二、土地整治过程中的权益保护问题在民族地区农村土地整治过程中，可能面临着土地流转合同的法律效力、土地交易纠纷、土地权属确认等问题，需要依法保护农民的权益。
在土地流转合同中，必须明确流转的土地面积、用途、期限、价款和其他相关事项，签订书面合同，并经当地村民委员会或乡、镇人民政府批准。
对于土地交易纠纷，应当根据《中华人民共和国合同法》的规定，保障当事人的合法权益，维护交易秩序，解决交易纠纷。
土地整治过程中可能涉及土地权属确认问题，应当根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，依法确认土地权属，保护土地承包、使用权益。
土地整治还可能面临着土地征收、补偿和安置问题，需要保护农民的合法权益。
根据《中华人民共和国土地征收与补偿条例》，征收土地必须严格依法申请、审批，按照政府统一规定的程序和标准，确定征收范围、用途和补偿费用，并保障农民的合法权益。
农村集体建设用地使用权流转的法律探讨【摘要】随着农村城镇化进程的加快，农村集体土地使用权如何进行流转也逐渐成为亟待解决的问题。
本文将着力对集体土地使用权中的集体建设用地使用权流转方面的有关问题梳理，并提出一些意见建议，以期对相关制度的建立和完善有所裨益。
【关键词】城镇化；集体建设用地；流转1 集体建设用地使用权概念本文探讨的集体建设用地使用权是指为建造并保有建筑物或其他附着物而在集体所有的土地上进行占有、使用和收益的权利，是集体土地使用权的一种，属用益物权范畴。
我国农村集体土地使用权包括集体建设用地使用权、宅基地使用权以及土地承包经营权。
2 集体建设用地使用权流转的必要性分析2.1 维护农民财产权的需要在我国，国有土地和集体土地产权的不平等关系长期存在，国有土地的所有权、使用权分离后，使用权实际上是可以转让、抵押、出租的，而农村建设用地却不然，至今不能自主地流转。
在中国现有法律框架下，农民集体所有的土地，如果要进入市场，或通过转变用途获得增值，只有一种途径，即改变所有权，由政府将集体土地征收为国有土地，此后其使用权才可以有偿出让。
但是，恰恰是在土地征收过程中，由于我国现行土地征收制度固有的缺陷，国家向农村集体经济组织支付的征地补偿费用都较低，直接损害了作为集体土地所有者的农民的利益，无论是农民集体还是农民个人，都不愿意通过征地将集体土地转为国有。
2.2 解决客观上已经存在的自发流转问题的需要由于法律规定集体建设用地使用权不能直接进人市场，必须先行征用转为国有后才能出让。
因为利益驱动，集体建设用地使用者必然要突破现有法律禁锢，以土地使用权出租或土地使用权作价出资、入股、联营等形式自发流转农民集体建设用地使用权，进入市场谋求更大的经济利益。
由于没有纳入统一土地市场，这种自发性的流转带来许多问题：如随意占用耕地出让、转让、出租用于非农建设，低价出让、转让和出租农民集体建设用地，随意改变建设用途，用地权属不清诱发纠纷等。
农村集体经营性建设用地使用权流转中农民权益的法律保护随着城乡一体化进程的加快和农村经济结构的转型升级，农村集体经营性建设用地使用权流转已成为农村土地利用方式的重要调整和优化。
在这一过程中，农民的权益保护问题备受关注。
为了保障农民在农村集体经营性建设用地使用权流转中的合法权益，我国不断完善相关法律法规，为农民提供法律保护。
下面我们将从农村集体经营性建设用地使用权流转的相关法律法规出发，探讨农民权益的法律保护。
农村集体经营性建设用地流转是指村集体经济组织依法将自有土地使用权转让给农村集体经济组织以外的单位和个人用于开发建设、承包经营的行为。
这一行为的法律依据主要包括《中华人民共和国土地管理法》和《农村土地承包法》。
1. 《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法》规定，农村集体经营性建设用地使用权属于农村集体所有，村集体经济组织代表村民依法行使。
在土地使用权流转过程中，必须保证农民的合法权益，符合土地利用总体规划，保护耕地、优先保护基本农田等相关规定。
2. 《农村土地承包法》《农村土地承包法》对农村土地所有权和承包经营权作了明确规定，并规定了农村集体经营性建设用地的流转原则和程序。
在农村集体经营性建设用地使用权流转中，必须经过村民代表大会或农户集体讨论决定，并按照政府规定程序进行。
农民在流转过程中的利益得到法律保护。
二、农民权益的法律保护在农村集体经营性建设用地使用权流转中，农民的合法权益面临诸多挑战，需要得到法律保护。
为此，我国陆续出台了相关法律法规，重视保护农民在流转过程中的权益。
1. 保障农民的知情权《土地管理法》规定，农村集体经营性建设用地使用权流转应当足额公开村民代表大会决定，流转合同、流转资金使用情况等信息，保障农民的知情权。
农民有权了解流转用地的具体用途、流转收益的分配情况等信息，确保其合法权益不受损害。
在农村集体经营性建设用地使用权流转中，农民的权益得到法律保护。
除了在流转决策过程中有权参与讨论决定外，农民在流转后应当享有相应的权益保障。
民族地区农村土地整治的法治探讨宋才发随着农村改革的深入推进，土地问题成为当前中国乃至世界面临的重大挑战之一。
农村土地整治是解决农村土地问题的重要手段之一，它包括土地流转、土地托管、土地调整等多种形式，旨在提高土地的集约利用水平、保障农民利益、促进农村产业发展，同时也要遵守法律法规，加强土地整治的法治化。
一、农村土地整治法律法规的规范中国的土地资源是有限的，由于历史原因，土地的规划和分配难度大。
为此，改革开放以来，国家逐步完善了土地法律法规，让土地的管理更加规范，也使得土地整治工作不断提升。
如：土地管理法、农村土地承包法、城乡建设规划法、建设用地规划许可制度、国土空间规划、土地流转管理办法等等。
这些法律法规明确了土地管理的主体、土地流转的方式、土地承包权利的范围、土地整治的目标和原则等，对土地整治工作起到了重要的指导作用。
二、规范土地流转管理土地流转是农村土地整治的关键环节之一，是将农村土地的承包权从原承包农民手中经过一定的合法流程流转到其他人的手中。
为保障农民的利益和土地利用效率，必须严格按照法律规定开展土地流转。
在土地流转过程中，需要重视如下问题：1、土地承包权确认：土地承包权的确认是土地流转的前提，应由县级以上政府统一确认。
根据农村土地承包法规定，农民经过认证确认，才能取得稳定的土地承包权。
因此，确认土地承包权是保障农民权益，规范土地流转的重要保障。
2、流转合同签订：土地流转合同应遵循自愿、公平、协商、公正的原则，通过书面合同签订。
在签订土地流转合同之前，要确定双方对土地流转的意愿、流转期限、土地权益产权等方面的具体内容。
在农村地区，民间土地流转是一种广泛存在的现象，但是由于缺乏权威性的法制和合同，民间土地流转操作难度大，可能受到合同法制度的限制，在风险防控上也有所欠缺。
3、收益分配机制：在土地流转中，流转受让人和原土地承包人之间存在一定的经济关系。
为确保此经济关系能够维持平衡，应该根据合同的约定建立合理的收益分配机制，如分成、租赁等。
集体经营性建设用地流转收益分配法律政策研究集体经营性建设用地流转收益分配是指农村集体经营性建设用地流转所得的收益按照一定的比例进行分配的行为。
由于农村土地制度改革的不断深入，集体经营性建设用地流转不断增多，如何合理地分配流转所得，成为如今亟待解决的问题。
一、目前法律法规我国目前的法律规定中对集体经营性建设用地流转的收益分配没有明确规定。
《土地管理法》规定，集体经营性建设用地可以流转，流转时应当符合生态保护、耕地保护和国土空间规划等要求，并按照国家有关规定缴纳土地出让金和建设用地收益等。
此外，《集体土地建设用地流转管理办法》规定，流转土地要缴纳土地出让金，并把该笔土地收益按照“十三五”规划指导意见的规定，在建设项目补偿后，在集体财务上结转。
可以看出，目前有关法律法规对于集体经营性建设用地流转收益分配方面的规定还不够完善。
二、分配原则在缺乏法律规定的前提下，如何合理地分配集体经营性建设用地流转所得，需要根据实际情况采取合理的分配原则。
在此，笔者结合实际，提出以下原则：（一）合理分配比例原则。
在确定收益分配比例时，应根据流转土地的质量、流转土地所在地区的经济、社会发展水平等因素进行综合考虑，并充分地征求流转双方的意见。
比如，如果流转土地所在地区地价较高，建设项目能够带动当地经济发展，应合理地提高集体经营性建设用地流转收益分配比例。
（二）满足全员利益最大化原则。
收益分配时，应以满足集体和全员利益作为前提和基础，保证分配比例公平合理，防止个人主观利益的过分追求，从而不利于整个集体和群众的发展。
（三）适当考虑个人贡献原则。
在一定范围内，可以适当考虑集体成员的贡献，对于参与集体经营性建设用地流转的集体成员中的经营者，可以给予一定的提成作为奖励，激发成员的积极性。
三、存在的问题及解决办法1.缺乏权威评估方法，无法公正、合理地分配集体经营性建设用地流转所得。
解决办法：政府可以制定权威标准、规范，建立科学、准确的评估机制，坚持评估公正、及时、规范，确立合理的分配原则，提高分配效率和公正性。
宋才发：农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记的法律问题探讨农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记的法律问题探讨宋才发马国辉*（中央民族大学法学院，北京 100081）摘要：农村宅基地和集体建设用地使用权登记的宗旨是保护权利人合法权益，必须构建宅基地和集体建设用地使用权登记的法规体系，厘清使用权登记中各类不动产单元之间的关系。
宅基地和集体建设用地使用权确权登记是不动产登记的核心内容，确权登记采取权利登记方式，权属不明和疑难地块宜纳入不动产确权登记范围，农地使用权确权质量和规范是不动产登记的生命线。
不动产确权登记的相关法律障碍必须突破，权属争议必须依法处置，公证导致不动产错登的必须承担赔偿责任，设立赔偿基金是应对登记错误赔偿的最佳选择。
关键词：农村宅基地；集体建设用地；使用权登记；权属争议；依法处置；赔偿责任《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度；建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制的前提下，允许集体经营性建设用地实行与国有土地同等入市、同权同价[1]。
为此，国土资源部等5部门于2014年8月1日联合下发《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，要求在国家建立和实施不动产统一登记制度的同时，稳妥推进农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作。
本文拟就这个问题略陈管见。
一、农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记的立法规范农村宅基地和集体建设用地使用权登记的宗旨是保护权利人的合法权益。
农村宅基地和集体建设用地使用权是农民集体和农民群众重要的财产权利。
对于集体建设用地这类公众用集体财产的使用权登记而言，尽管它具有来源上的身份权性质和内容上的财产权性质，但是更重要的价值和目的在于尊重集体经济组织成员的尊严和维护其人格的自由发展，所以更具有人格权的性质[2]。
依法对农村宅基地和集体建设用地这两类集体用地使用权予以确权登记，能够有效地解决农村土地权属纠纷，为农民维护土地权益提供法治保障，从而促进农村社会秩序的和谐稳定。
宋才发：农村集体经营性建设用地流转的法律问题探讨农村集体经营性建设用地流转的法律问题探讨宋才发李文平*（中央民族大学经济学院，北京 100081）摘要：农村集体经营性建设用地流转存在着诸多问题，主要体现在市场对集体经营性建设用地资源调配作用不到位，招拍挂制度不完善，征收补偿问题依然凸显。
必须在规范城乡统一土地使用权交易市场改革试点的基础上，强化农村集体土地承包经营权流转的专门立法，完善农村集体土地征收纠纷救济制度，严惩农村基层组织成员涉地职务犯罪。
关键词：集体经营性建设用地；土地经营权流转；统一土地交易市场；完善纠纷救济制度《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》第11条提出“建立城乡统一的建设用地市场。
在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
”[1]2014年9月29日习近平又在“中央全面深化改革领导小组第五次会议”上的讲话中强调，要在坚持农村土地集体所有的前提下，促使承包权和经营权分离，形成所有权、承包权、经营权三权分置、经营权流转的格局，自愿有偿流转土地经营权[2]。
本文拟就农村集体经营性建设用地流转的法律问题略陈管见。
一、农村集体经营性建设用地流转存在的主要问题市场对集体经营性建设用地资源调配作用不到位。
截至2012年12月底，全国土地流转面积约2.7亿亩，占家庭承包耕地面积的21.5%[3]。
然而农村集体经营性建设用地流转存在着诸多问题，主要是农地流转缺乏稳健的市场机制，政策执行出现偏差，造成了一定的农村社会风险。
现行法律对农村集体经营性建设用地的某些限制性规定，造成了集体经营性建设用地功能的缺失。
集体土地所有权主体缺位、转位或者虚拟化，是长期困扰农村集体经营性建设用地合法流转的痼疾所在。
目前农村土地流转的最大特征是在熟人之间流转，私下流转多而组织委托流转少，转包、出租、代耕多而转让的少，口头协议转让多而文字协议转让的少。
譬如，2007年国土资源部在全国开展“土地执法百日行动”，清理“以租代征”违规违法用地12507件，租用面积高达208156亩。
2011年河北省香河县政府就“以租代征”违规圈地4000亩，然后高价租给开发商经营[4]。
随着农地被大量违规非法征用，失地农民的总量已达到4000万-5000万人左右，而且仍以每年约300万人的速度递增，预计到2030年失地农民将增至1.1亿人左右。
另据民进中央的统计数据显示，预计失地农民数量到2020年将超过1亿人[5]。
农民对宅基地享有使用权，土地所有权属于农民集体，只有建筑在宅基地上的住房才属于农民的私有财产。
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出：“保障农户宅基地用*作者简介宋才发（1953—），汉族，湖北省武穴市人，法学博士，国家二级教授，博士生导师。
中央民族大学原法学院院长兼民族法学研究所所长，主要从事民族地区经济法律制度研究。
李文平（1978—），蒙古族，内蒙古呼和浩特市人，中央民族大学经济学院中国少数民族经济专业2012 级博士生，主要从事民族地区经济法律制度研究。
基金项目：论文为宋才发主持的国家“985工程”中央民族大学第三期建设重点立项项目：民族地区经济法律制度研究（项目编号：CUN985-3-2）；2013年度国家社科基金项目：民族地区土地流转中农民的可持续发展问题研究（项目批准号：13BMZ076）的研究成果之一。
益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。
”[6]政府对微观经济活动的介入仅限于弥补市场缺陷、校正市场偏差方面，没有必要也不应当取代市场配置资源的基础性、决定性作用，应当充分尊重农村集体建设用地所有者和使用者的权利。
据国土资源部统计，2003-2008年全国平均工业用地出让价一亩地才9.7万元，土地来得太便宜是造成工业用地浪费的根本原因[7]。
政府在校正土地市场失灵方面发挥的重要作用，应当集中体现在对土地利用规划和用途的管制上，严防农地非农化转为工商业建设用地。
农村集体经营性建设用地招拍挂制度不完善。
国土资源部、监察部2004年3月联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求所有经营性建设用地一律公开竞价出让。
之所以要通过市场招拍挂供地，就是为了减少地方政府官员作为农地代理人可能出现的道德风险，即利用处置农地的机会牟取暴利，同时通过市场竞价机制显现土地市场价值。
在随后10年招拍挂实践中，国家逐步积累了一些集体经营性建设用地流转的经验：譬如供地范围逐年扩大，到2007年工业用地也被纳入其中；招拍挂形式丰富多样，出于调控需要，2011年国土资源部出台《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》，提出要通过“限房价、竞地价”，“限地价、竞房价”，“商品住房用地中配建保障性住房”等调整后的招拍挂方式供地。
实事求是地说，由于农村集体经营性建设用地招拍挂法制不完善，自2004年开始全国出现不断扩大征地规模，牺牲被征地农民合法权益的恶劣状况；如出现了货币供应相对于实体经济需要的超发规模不断扩大，市场投资渠道相对狭窄，导致房地产成为超量货币追逐的主要投资方向。
地方政府实际上不适当地成为土地一级市场唯一的批发商，成为最大的土地囤积居奇者，政府通过供应廉价土地获益的规模在货币与房价的激荡下持续扩大，全国土地出让金总额从2004年的5894亿元一跃增长到2013年的4.1万亿[8]。
地方政府主要依赖出让农地带来的丰厚财力维持机构运转，贫困地区政府基本上就是赤裸裸的土地财政①。
因此，未来必须建立规范有序的农村集体建设用地流转市场，灵活运用公开与竞争的基本原则，完善经营性建设用地招拍挂制度，赋予农民更多的土地流转权益，使之与国有建设用地形成“两种权利、一个市场”，真正实现农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价，充分发挥土地市场对土地资源的合理有效配置。
农村集体经营性建设用地征收补偿问题依然凸显。
《中华人民共和国土地管理法》第47条对农地征收补偿作了制度性的规定，这个确定为“30倍的补偿标准”是在 1998年土地管理法修订时做出的②。
在过去的十多年时间内物价猛涨了好几倍，房地产价格不断地大幅攀升，而失地农民的实际生活水准不但没有上升，比征地之前反而多有下降，被征地农民无缘分享到土地增值的收益。
因此，2013年“土地管理法修正案草案”删去了那些明显不合理的规定，以使立法显现“公平补偿”的正义原则。
尽管被征收的农民承包地得到了一定的补偿，但是农民在宅基地上建筑的房子、承包经营地上的农作物没了却没有得到补偿。
针对这个农村普遍存在的严重弊病，修正案草案做出了较为合理的补充规定③。
然而农地征收补偿制度的痼疾，并没有随着2013年“土地管理法修正案草案”的出台而得到根治，在农村征地补偿过程中出现的种种乱象，已经到了不治不行的地步。
农村集体经营性建设用地征收补偿，需①2010年全国土地财政收入高达2.9万亿元，占地方财政收入的76.6%；2011年土地出让金净收入占地方财政收入的60%以上。
2011年和2012年国有土地使用权出让收入，分别为33477亿元和28886亿元。
国家审计署的调查数据显示，2010年底政府性债务有40%左右是靠土地收益偿还的；地方政府财政和基础设施建设高度依赖土地出让和土地抵押，仅银监会统计的地方融资平台负债就高达10万亿元以上。
另据《中国证券报》的数据显示，地方政府负债20万亿元，土地财政已经将银行牵涉进来。
②《中华人民共和国土地管理法》第47条确定征收农村集体土地“按照被征收土地的原用途给予补偿”，“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍”。
中华人民共和国土地管理法.中华人民共和国常用法律大全[M].法律出版社,2006.1315.③ 2013年“中华人民共和国土地管理法修正案草案”补充规定：征地补偿包括土地补偿，被征地农民的安置补助与社会保障费用，村民住宅补偿以及其他地上附着物补偿和青苗补偿。
要建立与土地出让收益相关的征地补偿标准动态调整机制，因地制宜地体现城市发展与居民收入之间的关联性，明确农业安置、留地安置、社保安置等多元安置途径的法律地位，赋予被征地农民实物安置或者货币安置的自主决策权，即可以选择货币安置来提高征地补偿水平，也可以选择实物安置来保障家庭成员的长远生计。
二、规范农村集体经营性建设用地流转的重大改革举措规范城乡统一土地使用权交易市场的改革试点。
集体经营性建设用地流转是土地制度的重要组成部分，是当下一项重要的农村经济政策，也是土地产权制度变迁的一个现实法律问题。
农村集体土地流转肇始于20世纪80年代中期，最初纯属农户的自发行为。
自2005年3月1日起实施的《农村土地承包经营权的流转管理办法》第15条首次对农地流转方式做出了规定：“承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。
”[9]中共中央、国务院2009年1号文件《关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》，提出要建立健全土地承包经营权流转市场，标志着农村土地承包经营权流转制度化和明朗化。
中共十八届三中全会提出现阶段放开流转的农村土地，仅仅限于农村集体经营性建设用地。
城区以及城乡接合部和近期城市规划范围内发生流转的集体经营性建设用地，可依法继续沿用国家土地征收的做法，将集体建设用地征收为国有土地。
改革开放初期率先在全国进行农村集体土地承包制试验的安徽省，这次又以惊人举措决定在2015年建成全省城乡统一的土地交易市场，引领全国城乡统一土地使用权交易市场的建立。
本课题组经过实地调研获悉，根据安徽省人民政府2013年10月28日颁布《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》，全省采取如下重大改革举措进行土地使用权制度改革：（1）改革土地使用制度。
建立农村宅基地退出补偿激励制度，加快推进土地登记发证工作，计划在2015年实现所有权证颁发到村民小组。
促进农地用益物权股权化改造和集体经营性建设用地流转，进一步完善农地收益分配制度；探索“以补代投、以补促建”的耕地保护方式，激励耕地异地代保制度；探索建设用地总量控制和建设用地指标异地调剂制度，保障耕地总量不减少、质量有提高。
（2）完善资源要素市场化配置机制。
推进全省土地网上交易，形成统一开放、公平竞争的市场秩序；探索工业用地弹性出让和年租制，提高工业用地价格，不符合条件的一律不供地。
（3）建立不动产统一登记制度。
建立不动产统一登记工作协调制度，推动土地登记资料信息化，建设不动产统一登记信息基础平台[10]。
为推动农村集体经营性建设用地合法有序流转，江西省上栗县也相继出台《关于开展农村集体经营性建设用地流转试点工作实施方案》，确定自2014年1月起2015年12月，按照“产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理”的要求，构建全县城乡统一建设用地交易市场。
