集体经营性建设用地入市政策及北京地区实践调查报告

关于农村集体经营性建设用地入市改革试点情况的调研报告关于农村集体经营性建设用地入市改革试点情况的调研报告我县于2015年3月被确定为国家农村集体经营性建设用地入市试点，为期三年。

三年来，该县抢抓试点契机，大胆改革探索，促进了区域经济的发展，取得明显的成效。

按照全省农村工作电视电话会议上省长XX“对XX县农村土地入市改革试点跟踪调查、总结经验，在全省推广”的指示精神。

市委政研室（改革办）就XX县农村集体经营性建设用地入市试点情况进行了专题调研。

一、试点的主要做法在国土资源部和省改革试点领导小组的正确领导下，在省国土资源厅及市委、市政府的大力支持下，XX县农村集体经营性建设用地入市试点工作严格按照中央有关要求积极探索，扎实推进，制定了13项集体经营性建设用地入市试点制度，初步建立了兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，形成了一整套程序严谨、制度规范、流转顺畅的土地征收和农地入市程序，在探索多种保障形式、住宅用地入市和统筹相关改革发挥集群效应等方面，取得了良好的试点效果和社会效应。

一是严格入市程序，切实保障农民利益。

为充分发扬村民民主权利，由农民自己决定农村集体经营性建设用地是否入市、怎样入市，我县制定了周密的入市交易程序：村集体先行酝酿，严格执行“四议两公开”制度，村民表决决定，逐级向上申请；乡镇审核地块权属，消除纠纷隐患；县里审查“符合规划、用途管制、依法取得”三个基本前提，做到底清数明。

入市项目获批后，村民就地价评估、入市方案、收益分配等再次执行“四议两公开”，由村民自主决策、决议入市。

通过试点，形成了六种比较成熟的保障失地农民收益的办法：第一是逐年支付租金；第二是一次性支付土地收益；第三是作价入股，每年持股分红；第四是租金保底加分红，每年收取租金，定期分红；第五是资金补偿加就业安置；第六是留置物业，用入市土地交换得到入市项目的商业门市、物业管理，让长远生计有了保障。

二是制定土地入市制度，确保土地依法入市。

国务院关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告文章属性•【公布机关】国务院•【公布日期】2018.12.23•【分类】国务院关于行政法规草案的审议意见正文国务院关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告——2018年12月23日在第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议上全国人民代表大会常务委员会：党中央、国务院高度重视农村土地制度改革。

习近平总书记指出，土地制度是国家的基础性制度，农村土地制度改革是个大事，涉及的主体、包含的利益关系十分复杂，必须审慎稳妥推进。

李克强总理强调，要坚持从实际出发，因地制宜，深化农村土地制度改革试点，赋予农民更多财产权利，更好保护农民合法权益。

按照党中央、国务院决策部署和中央全面深化改革工作安排，根据全国人民代表大会常务委员会有关授权决定，自然资源部会同有关地方和部门组织开展了农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。

现将试点情况报告如下：一、改革试点的基本情况和主要成效党的十八届三中全会对农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革作出重要部署。

2014年12月，习近平总书记先后主持召开中央全面深化改革领导小组第七次会议和中央政治局常委会会议，审议通过《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（以下简称《意见》）。

2015年2月27日，十二届全国人大常委会第十三次会议审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，授权在试点地区暂时调整实施《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）有关法律规定，授权期限截至2017年12月31日。

按照党中央、国务院部署要求，2015年3月23日至25日，原国土资源部召开试点工作部署暨培训会议，正式启动农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点（以下简称农村土地制度改革三项试点）工作。

我国农村集体经营性建设用地入市政策和法律支持问题研究作者：刘文忠苟小坤王珍来源：《北京联合大学学报（人文社会科学版）》2023年第05期［摘要］农村集体经营性建设用地入市，是贯彻党的二十大提出的全面推进乡村振兴的重要战略部署。

入市改革是促进农民经营增效、赋予农民更加充分财产权的必要举措。

入市改革牵涉多方利益，因此，要将入市工作置于中国农地改革、激活乡村发展活力背景下，在现有政策和法律框架内，将土地管制、土地发展权、农民土地增值权益等立法理念，贯穿在入市改革配套制度的建构中。

本文结合全国入市试点地区的工作实践，研究了农村集体经营性建设用地入市的制度支持体系。

聚焦农地入市的法律障碍，提出了相关修法和政策建议。

［关键词］乡村振兴；农村集体经营性建设用地；土地发展权；中国式现代化［中图分类号］中图分类号F301［文献标志码］文献标志码A［文章编号］1672-4917（2023）05-0082-16全面建设中国式社会主义现代化，最艰巨的任务仍然在农村。

随着我国城镇化扩张和农村人口大量转移，进一步释放和激活农村市场潜力，推动农地改革被提上战略议程。

深化农村“三块地”①改革，大力推进“农村集体经营性建设用地入市”（以下简称“入市”），探索建立兼顾国家、村集体经济组织和农民利益均衡的农地增值收益有效调节机制，对于赋予农民更加充分的财产权益、推动乡村振兴具有重要的意义。

一、农村集体经营性建设用地入市政策和法律环境分析2015年，全国在33个县级行政单位进行入市试点改革。

据自然资源部数据统计，到2018年底，33个改革试验区共查明农村集体经营性建设用地已入市地块1万余宗，面积9万余亩［1］，从入市的规模看，入市的市场效果并不明显。

在民法典颁布和土地管理法修订前后，关于入市的规则、法律关系、入市利益分配、入市路径、风险预防等问题为学者所广泛研究。

在讨论过程中，认为集体经营性建设用地入市可以对农村的土地资源进行优化配置，推动土地改革，将土地资源转化为农民的土地财产权。

《集体经营性建设用地入市行政法规制研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快和土地制度的改革，集体经营性建设用地的入市问题逐渐成为社会关注的焦点。

如何规范这一行为，确保其合理、有序地进入市场，成为当前行政法规制的重要课题。

本文旨在通过对集体经营性建设用地入市的行政法规制进行深入研究，分析其现状、问题及改进措施，为相关政策的制定和实施提供参考。

二、集体经营性建设用地入市的背景与现状集体经营性建设用地，是指农村集体经济组织以经营为目的而使用的土地。

近年来，随着农村经济的快速发展和城乡一体化进程的推进，越来越多的集体经营性建设用地进入市场。

然而，由于缺乏完善的法规制度，导致入市过程中出现了诸多问题，如土地流转不规范、权益保障不健全等。

三、当前行政法规制的问题分析（一）法规体系不完善当前，关于集体经营性建设用地入市的法规体系尚不完善，缺乏明确的法律规范和政策指导。

这导致在土地流转、权益保障等方面存在诸多漏洞和空白，给入市行为带来了不确定性。

（二）监管机制不健全监管机制的缺失或不完善，使得集体经营性建设用地的入市行为无法得到有效监管。

这可能导致土地流转过程中的违规行为、权力滥用等问题频发，损害了市场秩序和公平竞争。

（三）权益保障不足在集体经营性建设用地入市过程中，相关权益保障措施不到位，导致农民集体经济组织的合法权益受到侵害。

这不仅影响了农民的积极性，也制约了农村经济的持续发展。

四、完善行政法规制的建议与措施（一）完善法规体系应加快制定和完善相关法律法规，明确集体经营性建设用地的定义、范围、流转方式、权益保障等方面的规定。

同时，还要加强与现有土地制度的衔接，确保法规的合理性和可操作性。

（二）强化监管机制建立健全监管机制，加强对集体经营性建设用地入市行为的监管。

包括加强土地流转的审批和监管，防止违规行为的发生；加强对市场秩序的维护，确保公平竞争；加强对权益保障的监督，保障农民集体经济组织的合法权益。

（三）完善权益保障制度完善权益保障制度，包括明确土地流转的收益分配机制、建立土地纠纷解决机制等。

《集体经营性建设用地入市行政法规制研究》篇一一、引言随着我国社会主义市场经济体制的不断完善和土地管理法治化的推进，集体经营性建设用地的入市成为推动城乡统筹发展的重要环节。

此举旨在进一步优化土地资源配置，激发农村经济发展活力，促进城乡土地市场的一体化发展。

然而，随之而来的问题也日益凸显，如何通过行政法规制来规范和引导集体经营性建设用地的入市行为，成为当前土地管理领域亟待研究的课题。

二、集体经营性建设用地的概念及现状集体经营性建设用地，是指农村集体经济组织通过利用其所有的土地资源进行非农业建设活动所形成的土地。

近年来，随着城乡一体化进程的加快，集体经营性建设用地的规模不断扩大，其入市交易也日益频繁。

然而，由于相关法律法规的滞后和不完善，使得集体经营性建设用地的入市行为存在诸多问题，如交易秩序混乱、权益保障不力等。

三、行政法规制的重要性与必要性针对集体经营性建设用地入市过程中出现的问题，行政法规制显得尤为重要和必要。

首先，行政法规制能够为集体经营性建设用地的入市提供明确的法律指引和规范，保障交易双方的合法权益。

其次，通过行政法规制，可以维护土地市场的秩序，防止土地资源的浪费和滥用。

最后，行政法规制还有助于推动城乡统筹发展，实现土地资源的优化配置。

四、现行行政法规制分析当前，我国在集体经营性建设用地入市方面已经出台了一系列行政法规。

这些法规主要包括《土地管理法》、《农村土地承包法》以及地方性的土地管理条例等。

这些法规为集体经营性建设用地的入市提供了基本的法律框架和规范。

然而，也存在一些问题，如法规内容不够细化、操作性不强等。

因此，需要进一步完善相关行政法规，以适应市场经济的发展和土地管理的需要。

五、完善行政法规制的建议为了更好地规范集体经营性建设用地的入市行为，提出以下建议：1. 细化法规内容。

对现有行政法规进行修订和完善，使其更加具体、细化，增强可操作性。

2. 强化监管力度。

加大土地管理部门的监管力度，确保集体经营性建设用地的入市行为符合法律法规的规定。

集体经营性建设用地入市试点规划探索研究——以北京市大兴区为例白劲宇，舒宁摘要：2015年2月，全国人大常委会授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）开展集体建设用地使用制度改革工作，为更好地推动试点的实践工作，大兴区政府组织编制了《大兴区集体经营性建设用地试点规划研究》。

本文以大兴区试点工作中遇到的问题和相关思考为基础，通过总结“试点规划”的策略与经验，以期为未来其他地区集体建设用地入市前的规划编制工作提供参考。

试点规划以大兴区的集体经营性建设用地为重点研究对象，分析了大兴区试点工作存在的问题主要包括：城乡规划与土地利用规划不一致，有碍全面入市；现状集体建设用地减量压力大，需在上市过程中同步解决；在入市地区选择及各镇建设指标分配上需加强利益协调等问题。

为解决以上问题，针对性地提出了首先通过技术对接加强两规整合，保障集中建设区外规划集体经营性用地可以入市，再以减量提质为目标，科学确定各镇的可入市用地规模，同时通过拓展集体经营性用地的入市用途，充分适应市场的需求，最后从探索民主决策和资金统筹机制方面来实现利益协调等策略。

关键词：集体经营性建设用地，入市，两规整合，减量提质1.引言为了落实中央“建立城乡统一的建设用地市场”政策要求，改革完善农村土地制度，为推进中国特色农业现代化和新型城镇化提供实践经验，2015年2月27日，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议决定：授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。

上述调整在2017年12月31日前试行，对实践证明可行的，修改完善有关法律；对于实践证明不宜调整的，恢复施行有关法律规定。

本次三十三个试点县（市、区）中，试行“农村土地征收制度改革” 的为三处；试行“农村集体经营性建设用地入市改革”及“宅基地制度改革”的分别为十五处。

农村集体经营性建设用地入市调研报告有关农村集体经营性建设用地入市调研报告在我们平凡的日常里，报告不再是罕见的东西，报告中提到的所有信息应该是准确无误的。

写起报告来就毫无头绪？以下是小编为大家整理的有关农村集体经营性建设用地入市调研报告，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

受区政府委托，20xx年6月3日至4日，区自然资源局组织各乡、涉农街道到焦作市，学习农村集体经营性建设用地入市相关经验和做法。

调研组先后到焦作市自然资源和规划局、马村分局学习交流座谈，学习收获对我区做好农村集体经营性建设用地入市工作具有一定的借鉴意义。

现将调研情况报告如下：一、焦作市农村集体经营性建设用地入市基本情况焦作市农村集体经营性建设用地入市准备工作始于20xx年初，截至目前，焦作市共出让农村集体经营性建设用地2块，其中：地块一，位于武陟县北郭乡益庄村村北1.07公顷（16.05亩）土地，以140.38万元的成交价，被焦作市益瑞合金材料有限公司拍得。

由焦作市马村区安阳城乡庙前村、谷堆后村共同申请，经焦作市人民政府批准入市，决定以网上挂牌方式出让一宗集体经营性建设用地使用权，并委托焦作市公共资源交易中心具体承办。

具体地块位于马村区安阳城办事处庙前村、谷堆后村，面积约11.3186公顷（合169.78亩），起挂价格为2751万元，土地为工业用地50年使用年限。

5月29日，该地块以2751万元被焦作市浩瑞建材有限公司拍得，是河南省首宗入市交易的城区农村集体经营性建设用地。

二、焦作市农村集体经营性建设用地入市的主要做法（一）制定完善入市制度，推动依法入市为了更好的规范农村集体经营性建设用地入市行为，焦作市印发了《焦作市农村集体经营性建设用地入市交易工作实施方案》《焦作市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》《焦作市农村集体经营性建设用地使用权网上拍卖挂牌出让交易规则（试行）》等文件，规范了全市入市交易程序，强化了过程和环节控制，对入市主体、入市地块、入市程序、交易细则、监督管控以及收益管理等作了明确规定，既简化程序、提高了服务便捷性，也保障了入市合法合规。

集体经营性建设用地入市政策及北京地区实践调查报告集体经营性建设用地入市政策及北京地区实践摘要：1、《土地管理法》已经完成修改，但是其他配套法律法规尚未进行修订，关于经营性建设用地的用途、出让、抵押、处置有较多不明确的地方，但是按照集体经营性建设用地和国有建设用地同权同责的基本思路，规则也会类似。

2、农村集体经济组织（包括经济合作社、经济联合社、经济联合总社）是集体经营建设用地入市的主体，根据试点地区经验，也可以组建统一的入市平台公司，由该公司作为入市和金融业务的开展主体，信用风险判断时需要予以关注。

3、集体土地出让的土地使用权的期限与同类用途的国有建设用地使用权期限趋同；出租期限有可能受到合同法20年的限制，具体需待政策法规进一步明确。

4、集体经营性建设用地抵押可参照同类用途的国有建设用地执行。

5、土地入市及再转让环节，收入扣除取得成本和开发成本后，需要按比例缴纳土地增值收益调节金。

6、市场已有的针对集体经营性用地的融资方案有土地整治贷款、开发建设贷款、产业运营贷款、商业用房按揭贷款，覆盖集体土地从整理入市到持有阶段。

7、试点地区的政策法规由较多是不公开的，且试点的事项是没有特别明确的法律法规规定。

金融机构如果要介入类似项目，建议与当地的发改委、规划与自然资源部门对不明确的事项进行详细的调查。

8、如北京地区，土地竞拍保证金是缴纳至镇级统筹公司，可关注该类企业的存款营销。

一、试点时期的政策文件体系及北京市的相关规定根据相关文件，集体经营性土地入市试点自2015年始，至2019年12月31日开展试点的法律授权文件到期。

2020年开始后续将衔接修改后《土地管理法》，试点期间全国及北京市依据的法律法规及相关政策文件如下：(一)中共中央2014年12月中共中央办公厅、国务院办公厅联合发布《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，提出改革试点的主要任务“建立农村集体经营性建设用地入市制度。

I ShouD u ZhiLi I首都治理I 推进京郊农村集体建设用地入市法制化吴文嫔2017年数据显示,北京市3566平方公里建设 用地中，集体建设用地1557平方公里，占比为 44%,发展潜力巨大。

统筹好这些存量建设用地,可大大缓解农村用地紧张问题，把低端低效、不符 合首都功能定位的业态疏解出去，吸纳中心城区 的一些高端优质项目落地。

党的十八届三中全会 提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集 体经营性建设用地出让、租赁、人股，实行与国有 土地同等人市、同权同价。

经营利用好农村土地, 无论对农业发展还是促进农民增收，无论是推进 乡村振兴战略还是破解“大城市病”，都将产生巨 大的促进作用。

京郊农村集体建设用地入市情况调查集体经营性建设用地人市改革，打破了我国 长期存在的城乡不同权属建设用地使用制度的二 元结构。

这一方面缓解了现阶段的土地储备压力，丰富了 土地供给来源，促进城乡经济社会可持 续发展；另一方面实现了不同权属建设用地使用 制度的“同地同权”,进而真正保障农民权益，实现 城乡统筹。

农村集体建设用地入市的积极探索。

2014 年2月，北京市确定通州区宋庄、台湖等6个乡镇 作为统筹利用农村集体经营性建设用地试点。

2015年,北京提出以“三起来”(土地流转起来、资 产经营起来、农民组织起来）引领农村改革与发 展，促进农村土地集约髙效利用。

2015年2月27日，中央授权国务院在北京市大兴区进行农村集 体经营性建设用地人市的改革试点。

北京市集体 经营性建设用地人市迈出了坚实的步伐。

2016 年丨月，大兴区第一块集体经营性土地顺利上市 交易，土地成交楼面价髙达1.5万元/平方米，仅略 低于周边地区的国有商业用地出让价格，得到了 较好的市场认可。

该地块由所在镇成立镇级联营 公司统筹进行人市操作。

“建立城乡统一的建设用 地市场”,在大兴区首战告捷。

城乡集体建设用地建设租赁住房试点工作进 展状况。

2011年，随着城市建成区的扩展和提升，北京城乡用集体土地建设租赁房的试点地区 获得国土资源部批准。

目录一、概述 (3)（一）调查目的与要求 (3)（二）调查区概况 (4)（三）、技术依据 (4)（四）技术路线 (6)二、技术准备 (8)（一）编写技术实施方案 (8)（二）已有资料收集 (8)（三）、技术质量保障措施及本工程可能出现的风险与避险措施.. 9 ＜一＞、技术质量保障措施 (9)＜二＞本工程可能出现的风险与避险措施 (14)三、地籍测量 (17)控制测量 (17)1、已有控制点资料的评价 (17)2、控制网布设 (17)3、埋石 (18)4、观测、平差计算、精度 (20)（二）细部测量 (27)1、测绘软件 (27)2、原始记录 (28)3、数据采集采用全野外全解析数字化测量 (28)4、界址点测量 (28)5、地籍要素的测绘和取舍要求 (29)6、精度评定 (31)四、外业调查 (31)（一）境界转绘接边精度分析 (31)（二）权属调查 (32)（三）土地利用现状调查 (44)1、土地利用现状调查方法和要求 (44)2、地类调绘的基本要求和要点 (46)五、内业汇总成果 (48)（一）集体土地地籍调查数据库建设 (48)（二）面积计算与数据汇总 (51)（三）土地利用分类数据衔接 (52)六、技术创新分析 (58)七、取得的经验和建议 (58)北京市丰台区集体土地地籍调查技术总结报告一、概述（一）调查目的与要求集体土地地籍调查目的在于彻底摸清全市土地使用现状，为社会和经济发展规划提供直接的决策依据，为土地管理事业打下坚实的基础。

准确的查清全市集体土地所有权集体土地建设用地使用权，城镇地籍调查以外的国有土地使用权状况，土地利用状况及国民经济行业分类情况，形成权属清楚，地类明确，图数实地一致，数据准确，真实的集体土地地籍调查数据库；进一步依法健全土地调查制度和土地利用动态监测机制的地籍管理系统。

1、全面、准确地查清全区集体土地所有权及建设用地使用权状况；2、完成全区集体土地所有权及建设用地使用调查，实现全区城乡土地登记全覆盖；3、建立城乡一体化地籍信息系统，实现信息化管理；4、建立健全新的土地调查机制，实现城乡土地数据的及时、快速、准确更新；5、建立土地利用动态监测制度，实现对各项国土资源严管措施的跟踪监督。