2012年10月 房地产开发与经营自考复习资料

2012年10月房地产开发与经营自考重点（江苏自考）一. 名词解释1.房屋置换：是指房屋使用人之间根据各自需要,按照有关法规,以房屋互换为主,货币补偿为辅的一种以房换房的交易行为.P142.确定型决策:一种在自然状态的发生非常明确的情况下进行的决策,决策者需知需要解决的问题,环境条件,未来结果,在决策过程中只要比较各种备选方案的可执行结果,就能作出精确估计的决策.P213.风险性决策:也称为随机决策,即决策方案未来的自然状态不能预先确定,可能存在若干状态.常用决策树法.P214.不确定型决策:决策者对未来可能发生的情况虽有所了解,但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策.P225.消费结构:社会人群对不同商品的消费支出占其总收入的比例或比重.P356.产业结构:国民经济中各产业部门及产业部门内部不同层次之间质的结合与量的比例情况.P357.安置补助费:指为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口生活,国家所给予的生活补助.P358.新菜地开发建设基金:征用城市郊区商品菜地时支付的费用.P359.房屋产权调换:拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权,并按拆迁房屋的评价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为.P10010.货币补偿:拆迁人将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格,以货币结算方式补偿给被拆迁房屋的所有者,货币补偿的金额按照房屋的区位,用途,建筑面积等因素以房地产评估及格确定.P10011.假设开发法:是指求取评估地块未来开发完成后的价格,减去未来的正常开发成本,税费和利润后,所得剩余为评估地块价格的方法.P10312.房地产开发资金成本：指投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价，由资金筹措成本和资金使用成本组成.P15513.房地产开发企业的边际成本:指企业在新增加一个单位的资本而需要负担的成本.包括资本边际成本和加权平均边际成本.P16014.容积率:每公顷开发小区用地上建造的建筑面积=小区总建筑面积/小区总用地面积.P16615.绿化覆盖率:建设用地范围内全部绿化种植水平投影面积之和与建筑用地面积的比率P16616.房地产开发项目报建:在原规划设计方案的基础上,房地产开发企业委托规划设计单位提出各单体建筑的设计方案,并对其布局进行定位,对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线作深化设计,使其达到施工要求,并提交有关部门审批的过程.P17017.建设用地规划许可证:由城市规划行政主管部门核发的,用于确认建筑工程是否符合城市规划要求的法律凭证.P17218.定标: 开发企业对投标者进行全面审查,评比,分析,最后选定中标者的过程.P18019.房地产开发项目进度管理:指以进度计划为依据,综合利用组织,技术,经济,和合同措施,确保项目工期目标得以实现.P19120.房地产开放项目投资管理:在保证工期和质量的前提下,利用组织,经济,技术和合同措施将成本控制在计划范围之内,并且寻求最大限度的投资节约.19421.工程索赔:指签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同过程中,根据法律,合同规划及惯例,对并非自己的过错,而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失,向对方提出给予补偿的要求.P20922.竣工验收:建设单位在单位工程验收和专业验收的基础上邀请有关部门和相关专业人员对房地产项目中涉及公共安全和公共利益的内容及公共设施配套建设等情况的核定.P215 23.住宅工程质量分户验收:住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时,对每户及单位工程公共部位进行的专门验收,并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收纪录.P217 24.成本加成定价法:(完全成本定价)是房地产企业以产品成本为基础,再加上一定的利润和税金来制定产品价格的一种定价方法.P23425.需求导向定价法:房地产以市场需求为基础,根据消费者的需求强度和对价格的心理反应的不同来制定产品价格的一种方法.P23426.目标利润定价法:(投资收益定价)是根据房地产企业的总成本和计划的总销售量,再加上按投资收益率确定的目标利润额来进行定价的方法.P23427.变动成本定价法:(边际贡献定价法)是企业以房地产开发的变动成本为基础来确定产品销售价格的方法.P23428.竞争导向定价法: 房地产企业以竞争商品的价格为基础,根据同类房地产的市场竞争情况来制定产品价格的一种方法.P23529.房地产开发与经营项目后评价:以房地产开发与经营项目为对象,对其经济效益,社会效益,环境效益以及顾客满意度进行的全面考核.P25630.房地产购买后行为评价:指客户购买房地产后,在观察期和使用期对产品使用价值,心理期望满足程度,企业守信程度,服务满意度以及投资价值的全面感受,体验与判断,以及据此而必然产生的对于产品以及开发商的评价,社会传播行为和处理不满意的方式的选择.P267二. 简答题:1.与老城区相比,新城区开发的优势与劣势优势:远离城市中心,空气清新,环境优美,四周宽敞空旷;新城区地广人稀,拆迁难度小,拆迁成本低,规划约束条件少;改造成本低,建设难度低劣势:地处城市外围,商业配套设施,道路交通基础设施不完善;人口密度小,生活气息不浓;不适合写字楼,餐饮娱乐项目开发;征用农地审批难度大;给排水,电,气,电讯等配套设施均由开发企业自行建设,加大了建设成本和建设周期.P42.供求关系调整的缓慢性:从供应角度看，房地产经营供应弹性小；地产市场由政府垄断，市场规律对供求关系的影响大大降低；土地的获得和招投标手续繁杂，牵涉部门多，房地产经营者短时间内很难增大市场供应量;无论市场上对某种房地产商品需求量有多大,价格有多高,房地产商都很难在较短时间或特定空间范围内大量生产!从需求角度看,房地产经营弹性小,尽管房地产商品的需求具有广泛性和多样性,但其需求弹性较小,房地产作为基本物质条件,使用期限超过任何耐用消费品,房地产需求增长十分缓慢,只有随着人口增长,经济发展水平逐步提高,居民收入水平的提高,房地产需求量才会增加!P63.我国现行房地产金融体系房地产金融业务通过一定的金融机构完成,金融机构是房地产金融市场中重要的资金供应者和资金需求者.我国现行房地产金融是伴随房地产业的兴起而产生和发展起来的,目前正处于正常发展阶段,已经形成了一个以中国人民银行为领导,以建设银行,工商银行,农业银行房地产信贷部为主体,其他商业银行房地产信贷部和地方性住房储蓄银行为辅助,住房合作社,信托投资公司,各类保险公司等为补充的房地产金融机构体系.P124.风险性决策的基本思路根据已知条件下直接有的或计算出来的状态收益值或损失值及概率,计算出状态期望值,然后累计状态期望值得到方案期望值,即可能出现的所有自然状态出现的方案的期望值.最后根据方案期望值的大小来决定取舍.风险型决策判断的准则采用期望法,净现值期望法和最大可能法.P22 5.房地产开发与经营环境的特点有哪些关联性,可变性,相对性,层次性P636.通货膨胀对房地产业及市场产生的双面影响一方面,通货膨胀会造成房地产市场供给的减少,因为通货膨胀会严重影响开发成本,增大投资风险;另一方面,通货膨胀会使市场需求扩大;因为具有保值效益的房地产产品,在通货膨胀率较高时会刺激以保值为目的的投资的增加,从而会增加房地产市场的需求.7.我国人口地理位置倾向首先,人口迁移,人口流动呈现不断扩大的趋势.农村人口流向城市,内地人口流向沿海,不发达地区人口流向发达地区的现象日趋加剧并有不断扩大趋势.其次,城市人口增长速度明显加快.再次,由于乡镇企业的发展,农村中职工人数迅速增加.P688.我国目前土地征用的现象及对策随着城市化水平的不断提高,城市规模也不断扩大,需要在城市周围进行扩建,在扩建过程中,往往就涉及对农村集体所有土地的征用.即政府首先通过征用,转变土地所有权属,然后政府才能出让或划转给土地使用单位.P969.临时建筑,违章建筑的拆迁补偿规定临时建筑必须在批准的使用期限内拆除,因此,拆除已经超过批准期限的临时建筑,不给予补偿.对于尚没有超过批准使用年限的临时建筑,可考虑临时建筑在使用期限内的残值和剩余合法使用期限的长短,给予适当补偿.违章建筑是不合法的,拆除违章建筑坚决不给予补偿.P10110.组织竟标团队的工作主要内容认真研究公告信息和相关文件,讨论本开发企业是否符合相关条件以及是否有开发能力;进行现场勘察,了解地块具体位置,地块开发程度,地块周边情况,地块片区市场情况等内容;研究地块拟开发物业形态,政策和工程技术的可行性,预测楼盘的销售或经营情况,以对地块价格进行准确测算;测算地块价格,便于编制标书或参加拍卖叫价;预测竟标风险,主要包括保证金风险,攀比风险,寻租损失风险等,并且提出可行措施方案.P10211.房地产市场调查的作用1)有利于房地产企业确定正确的投资方向2)有助于房地产企业适时进行产品更新换代3)有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划4)有助于投资者实施正确的价格策略5)有助于房地产企业改善经营管理,提高经济效益.P11412.专题性市场调查的优缺点具有组织实施灵活方便,所需人力物力有限,对调研人员要求相对较低的优点,提供的信息具有某种局限性的不足,市场调研主体无法仅凭此对市场全面了解的缺点P11613.综合性市场调查的优缺点提供的信息能够反映市场全貌,有助于市场调研主体正确了解和把握市场的基本状况,但是由于市场调研涉及面广,组织实施比较困难,不但需要投入相当多的人力物力,费时费钱,对调研人员要求相对较高.P11614.财务评价的静态指标(8项)投资回收期, 投资利润率, 投资利税率, 资本金利润率,借款偿还期, 资产负债率, 流动比率, 速动比率P13815. 财务评价的动态指标(4项)财务净现值(FNPV), 财务净现值率(FNVR), 财务内部收益率(FIRR),动态投资回收期P142 16.动态投资回收期的优缺点相对于静态回收期,考虑了现金收支的时间因素,能真正反映资金的回收时间,缺点是这一指标只强调投入资金的回收快慢,忽略了投入资本的盈利能力,没有考虑投资回收以后的收益情况,计算比较麻烦.只能作为投资评价的辅助指标.P14217.层次分析法开发项目的规划设计方案的基本思路按照评价问题中各类因素之间的隶属关系把它们排成从高到低的若干层次,建立不同层次元素之间的相互关系.根据对同一层次元素相对重要性比较的结果,决定层次各元素重要性的先后次序,以此作为决策依据.16818.开发项目总承包管理模式的优缺点开发商只需要面对一家总承包单位,而各个分包商之间作业面协调,任务协调等工作由总承包商来做,开发商组织管理量较小,缺点是一但总承包单位和开发商发生不可调和的矛盾时,对开发项目建设将带来很大影响.P19019.平行乘发包管理模式的优缺点有利于开发商指挥协调各个施工单位,通过项目之间进度,投资等建设目标完成状况的比对实施奖惩策略,由于参与单位过多,开发商组织协调工作量大;P19020．投资计划表的主要内容工程分项编码，工程内容，计量单位，工程数量，计划综合单价，工程发生的起止时间21．房地产开发主要质量控制要点1）审核施工组织设计2）对原材料检验3）对工程中配套设备进行检验4）控制混凝土质量5）隐蔽工程验收。

房地差开发与经营复习资料一、房地产开发、房地产经营的概念特征联系。

房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律，根据城市发展和建设，充分考虑经济效益、对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。

特征：全面系统性、广泛联系性、风险与效益并存、地域性。

房地产经营指的是对房屋的建造、买卖、维修、等及土地的转让。

进行有组织有目的的经济活动。

特征：交易形式的多样化、交易对象的位置固定性、经营对象的限制性、售后用途的约束性、产权关系的复杂性、供求关系调整缓慢性二、房地产经营的分类（了解）：地产经营（出让出租等）、房产经营（房屋流通）、服务经营（投资咨询，价值评估）、综合开发经营开发与经营的关系三、房地产开发的程序（重点）：房地产开发的主要参与者：房地产开发企业、投资公司、建筑承包公司、质量检查单位、争睹建设主管部门、金融机构。

房地产经营的基本环节：形成环节，流通环节（房屋销售，房屋租赁、房地产抵押与典当）、消费环节（物业管理、服务与管理环节）四、房地产企业的概念房地产企业是指集合土地、资本、人力、企业家才能等生产要素，创造利润，并专门从事各种有关房地产开发经营销售，包括土地使用权的出让与转让等经济活动在内的经济组织（简化）五、房地产企业在国名经济中的作用1、为国民经济的发展提供物质保障。

2、为城市建设事业的发展开你稳定的资金来源3、为相关产业的发展起到有力的带动作用4、醋精消费结构和产业结构的合理化六、我国房地产企业资质划分（自己看书、P39）重点：我国房地产开发分为五的等级、一、二、三、四、和暂时级或临时级七、房地产开发与经营的环境分析：什么是环境、什么是环境分析对于房地产而言：环境就是一房地产开发经营行为为中心，作用于该行为的所有外界事物，是开发与经营活动赖以生存和发展的各种因素综合。

环境分析：“环境分析”是指通过对企业采取各种方法，对自身所处的内外环境进行充分认识和评价，以便发现市场机会和威胁，确定企业自身的优势和劣势，从而为战略管理过程提供指导的一系列活动。

房地产开发与经营第一章：1、识记：房地产经营的概念、特点、分类：（1）概念：经营是市场经济的一个重要范畴，是商品生产者以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，为实现企业的目标，使企业的生产技术经济活动与企业的外部环境达成动态均衡的一系列有组织的活动。

（2）特点：①交易形式的多样化；②交易对象的位置固定性；③经营对象的限制性；④售后用途的约束性；⑤产权关系的复杂性；⑥供求调整缓慢性。

（3）分类：①地产经营；②房产经营；③服务经营；④房地产综合开发经营。

2、理解：房地产开发的程序。

可分为以下六个阶段：①投资决策分析阶段；②依法取得土地使用权阶段；③可行性研究阶段；④前期准备阶段；⑤实施阶段；⑥销售阶段。

第二章：1、识记：房地产开发与经营决策的程序。

六个基本步骤：①发现问题；②确定目标；③拟定方案；④分析评价；⑤选择方案；⑥实施追踪方案。

2、理解：房地产开发与经营决策的类型。

三种类型：①确定型决策；②风险型决策；③不确定型决策。

第三章：1、识记：房地产企业的概念和性质；房地产企业组织的一般原则①概念：房地产企业是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押，以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的经济组织。

②性质：分为一般属性与特殊属性；一般属性有4点：①经营目的；②与政府的关系；③与员工的关系；④与其他房地产企业的关系；特殊属性有5点：①知识密集型企业；②资金密集型企业；③业务运作具备商业企业的特点；④业务内容体现服务行业的特点；⑤经营方式具有租赁企业的特点。

③一般原则具有9点：①目标同一性原则；②分工协作原则；③统一指挥原则；④权责一致原则；⑤机构精简原则；⑥有效管理幅度原则；⑦授权原则；⑧均衡性原则；⑨弹性原则。

2、理解：房地产企业经营决策的概念、特点和影响因素。

全国2012年10月高等教育自学考试房地产经营管理试题课程代码：00172请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。

选择题部分注意事项：1. 答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。

2. 每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。

如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。

不能答在试题卷上。

一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。

未涂、错涂或多涂均无分。

1、在城市经济发展中，房地产业被认为是A.投资性产业B.风险性产业C.规模性产业D.基础性产业2、房地产经营管理资金主要来自于A.自有资金和借入资金B.自有资金和企业股本C.企业注册资金和赠与资金D.抵押货款和社会集资3、房地产项目招标单位对标的物的造价或费用所进行的估算，谓之A.开标B.定标C.标底D.评标4、解决工程承包合同争议可以采用的途径是：调解、协商、诉讼和A.解除B.变更C.仲裁D.终止5、依据土地使用的性质，香格里拉大酒店的土地使用年限为A.70年B.60年C.50年D.40年6、在房产继承中按照房屋的法定继承顺序，房屋的第二顺序继承人是A.配偶B.父母C.儿女D.兄弟姐妹7、在房地产价值一定的情况下，影响房地产价格的关键因素是A.建造成本B.人口数量C.市场供求D.基础设施8、企业必须按照法律法规等规定及时筹集到资本金，从营业执照的签发之日起，一次性筹集的期限为A.3个月B.6个月C.9个月D.1年9、作为房地产业调控总“闸门”的是A.编制城市发展计划B.控制城市土地供给总量C.编制城市规划D.控制土地价格上限10、《中华人民共和国土地管理法》规定，征地审批需国务院批准的是基本农田以外的耕地一次超过A.25公顷B.30公顷C.35公顷D.40公顷11、房地产建设工程项目规划与审批中，必须取得“两证一书”才能开工建设。

本次作业是本门课程本学期的第2次作业，注释如下：一、单项选择题(只有一个选项正确，共40道小题)1. 房地产开发过程中的所有经济活动总称为（ ）。

(A) 房地产开发经营(B) 房地产流通经营(C) 房地产消费经营(D) 房地产使用经营你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：2. 用于建设、维护和运营项目的全部土地、劳动和材料等成本，以及由项目所导致的负效应属于（ ）。

(A) 项目的成本(B) 附加成本(C) 次级成本(D) 收益成本你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：3. 具有结构低度部门化、宽管理跨度，职权集中特点的组织结构是（ ）。

(A) 直线制结构(B) 直线职能制结构(C) 职能制结构(D) 事业部制组织结构你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：4. 组织有经验的人员对已经收集和掌握的信息资料作为详细而充分的分析和讨论的方法为（ ）。

(A) 头脑风暴法(B) 经验分析法(C) 层次分析法(D) SWOT分析法你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：B解答参考：5. 土地补偿费和安置补偿费的总和，不得超过被征收前三年平均年产值的（ ）倍计算。

(A) 3-6(B) 4-6(C) 15(D) 30你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：D解答参考：6. 在房地产调研原始资料收集方法中，最常用的市场调研方法是（ ）。

(A) 访问法(B) 观察法(C) 试验法(D) 抽样法你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：7. 在房地产调研数据分析方法中，将定性和定量决策相结合，按照思维和心理规律把决策过程层次化、数量化的是（ ）。

(A) 归纳分析法(B) 德尔菲法(C) 比较分析法(D) 层次分析法你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：D解答参考：8. 房地产项目建设、销售过程中所花费的全部费用称为（ ）。

(A) 建筑安装工程成本(B) 财务费用(C) 房地产开发成本(D) 基础设施费用你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：C解答参考：9. 以下关于房地产市场营销描述错误的是（ ）。

2012年10月自考《房地产开发》真题（完整试卷）一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。

错涂、多涂或未涂均无分。

1.下列对房地产法律关系的要素的表述中，正确的是A.国家机关只能是管理主体B.土地使用者依法转让的土地所有权是客体C.对房屋的权属确认行为不是客体D.主体享有的权利和承担的义务是房地产法律关系的内容2.根据《城乡规划法》规定，在城市规划区进行建设需要申请用地的，应当依法向城市规划行政主管部门申请取得A.选址意见书B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.建设用地土地使用权证3.我国土地的基本国策是A.实行国有土地有偿使用制度B.十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地C.建立土地统计制度D.实现土地管理的科学化和规范化4.土地使用权的内容中不包括A.所有权B.使用权C.收益权D.处分权5.《农村土地承包法》规定，草地的承包期限为A.10～30年B.30～50年C.30～70年D.50～70年6.根据《土地管理法》规定，在土地征用中，应报请国务院批准征用的基本农田以外的耕地的面积是A.超过35公顷的B.超过50公顷的C.超过70公顷的D.超过75公顷的7.对于已办理审批手续的非农业建设占用耕地，未在一定年限内使用的，经批准，政府有权收回。

该年限是A.1年B.2年C.3年D.4年8.下列关于乡(镇)村建设用地的表述中，正确的是A.乡镇企业用地的审批权由乡(镇)级人民政府行使B.乡镇企业用地的审批权由县级人民政府行使C.为乡(镇)村公益事业建设需要使用土地的，可以收回集体土地使用权，无需补偿D.农村村民出卖、出租住房后，可以再申请宅基地9.在建筑物区分所有权的内容(权利)中，居于主导地位的是A.专有所有权B.共有部分持分权C.成员权D.共有部分所有权10.在房屋权属登记的程序中，核心程序是A.登记收件B.勘丈绘图C.产权审查D.税费征缴11.下列对我国房地产开发用地的表述中，正确的是A.只能是城镇国有土地B.既可以是城镇国有土地，也可以是集体所有土地C.集体所有土地D.既可以是城镇国有土地，也可以是集体闲置土地12.房地产开发企业中的三级企业自有流动资金500万元以上的，注册资金不低于A.2000万元B.1000万元C.500万元D.200万元13.因房地产中介服务人员的过失而给当事人造成经济损失的，应由A.该中介服务人员承担赔偿责任B.该中介服务机构承担赔偿责任C.该中介服务机构和人员共同承担赔偿责任D.该中介服务人员承担赔偿责任，中介服务机构承担连带责任14.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第31条规定，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担责任的方式中不包括A.赔偿责任B.刑事责任C.治安管理处罚D.行政训诫15.被征收房屋补偿的对象是A.房屋产权人B.房屋使用人C.房屋管理人D.房屋产权人和使用人16.在城市土地买卖中A.只能转移所有权B.只能转移使用权C.同时转移所有权和使用权D.同时转移所有权、使用权、收益权17.城市居民李某将自有临街住宅改为商铺出租，根据法律规定，其A.收取的租金应上交国家B.收取的租金应按一定比例上交国家C.收取的租金归个人所有D.应将租金中所含土地收益上缴国家18.根据1994年国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。

房地产开发与经营实务一、房地产行业1、房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业房地产业的分类：房地产投资开发业房地产服务业2、房地产行业发展中存在的突出问题（1）房价上涨过快（2）从房地产总供给和总需求来看，目前房地产市场已出现失衡现象（3）房地产业的可持续发展存在一定问题（4）政策调控难度加大（5）住房保障体系不完善，流动人口住房问题突出3、房地产开发企业是指从事房地产开发经营业务，具有企业法人资格，且具有一定资质条件的经济实体4、新形势下房地产企业特点（1）面临不断变化的新形势（2）产业链延伸（3）开发模式发生革命（4）使用新技术（5）自主创新二、房地产开发项目1、房地产开发项目的特点（1）地理位置的固定性（2）建设投资大，资金周转慢（3）开发周期长（4）受国家法规政策严格约束和调控（5）建设环节多（6）项目投资即为项目成本费用（7）人员要求高（8）风险较大（9）开发项目的差异性（10）项目决策的多专业协同三、房地产经营1、房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有组织、有目的的经济活动2、城市土地经营分类(1)租赁经营：a、出让b、转让c、出租(2)开发经营：开发后的土地转让所有权3、房屋经营类型：（1）出售：产权的转移（2）租赁：使用权的转移4、两部主要法律：《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》四、环境分析1、经营环境特点（1）环境差异性（2）环境动态性（3）环境可测性2、房地产开发与经营环境分析原则（1）客观性原则（2）全面性原则（3）比较性原则（4）预测性原则3、房地产经营环境分析一、经济发展环境1、宏观经济发展形势（1）国际经济发展形势（2）全国经济发展形势（3)当地城市经济发展形势2、市民的收入（1)收入水平(2)贫富差异程度3、资金市场发展形势(1)利率(2)贷款条件二、政治环境1、政府土地供应的数量和开发条件2、政府对经济适用房的态度3、政府收取税费的水平三、法律环境四、社会环境1、人口数量2、人口构成3、人口受教育水平4、城市历史传统五、自然环境地震带、降雨、地形起伏、地质较软的地带、地表水六、房地产市场的完善程度1、市场机制的调节能力2、销售市场与租赁市场的平衡状态3、二手房市场的完善程度七、相关中介机构的发育状况1、房地产交易所的服务水平2、房地产评估机构的服务水平3、其他中介机构的发育状况五、地块市场分析与预测1、房地产市场调研（1）立项前市场调研（2）立项后市场调研（3）开发过程中市场调研2、房地产市场调研的重要性(1）识别市场机会，把握瞬息万变的市场环境(2）分析市场潜力，判断项目的盈利性(3）评价决策效果，找出改进的关键点3房地产市场类型（1）地产市场：出让市场转让市场（2）房产市场：新房市场二手房市场（3）房地产金融市场（4）房地产中介服务市场4、房地产市场的特性（1）不可移动性（2）滞后性（3）垄断竞争性（4）周期性（5）投机型（6）交易方式多样性（7）与金融市场高相关性（8）受政府干预性5、住宅市场需求的预测方法Df=Pf*Tf-Sc Sf=Df/n+ADf：预测年限的住宅需求与现有供给量之差Pf：预期人口数Tf：预期住房标准Sc：现有供给量n：预测年限A：原住宅的年均报废量Sf：预期年均开发建设的住宅量6、房地产市场分析内容总体的市场分析市场供求现状分析需求分析供给分析价格分析交易数量分析空置率分析房地产信贷条件分析利率贷款条件房地产市场周期阶段分析;兴旺—平淡—萧条—复苏特定开发地段的市场分析该地段限制因素分析城市规划基础设施交通运输条件社会环境地质情况和环境保护要求类似竞争性项目的价格或租金分析市场需求的数量、房型分析市场对这一特定地段房地产功能、档次的需求分析目标地块的SWOT分析优势劣势机遇风险六、房地产开发风险分析1、房地产投资的特点（1）投资成本高（2）投资回收期长（3）投资风险大（4）投资收益高2、房地产经营风险的主要类型（1）购买力风险（2）财务风险（3）利率风险（4）变现风险（5）经营能力风险（6）社会风险（7）意外事故风险3、房地产投资决策类型（1）确定型决策（2）不确定型决策（3）风险型决策4、房地产融资的特点（1）规模大（2）偿还期长（3）证劵化5、房地产融资的主要形式（1)银行贷款融资：现有资金不低于开发项目的35%（2)证劵融资：房地产债券的发行房地产股票的发行（3)房地产信托融资（4)房地产联建、参建融资（5)利用外资与房地产典当融资。

房地产开发与经营复习资料一，单项选择（15*1）1.开发是指生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理或改造已达到一定的经济或社会目的的行为。

2.房地产产品的不可移动性决定了房地产开发的地域性。

3.工业与民用建筑需缴纳一定的城市建设配套费用。

4.广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、卖卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全过程。

5.“十一五规划”提出到2020年，新建建筑实现建筑节能65%的总目标达到中等发达国家的水平。

6.房地产资金除了通过经营业务获取稳定的现金流入外，还可以发挥其融通资金的功能，通过设定抵押权，发挥其融通资金的功能。

如:低压货代业务、低压货款证券等。

7.房地长也对国民经济发展具有重要的推动作用，是国民经济的支柱产业，也是城市经济的先导性、动力性产业。

8.房地产“三通一平”（水、电、路及场地平整），“七通一平”（给水、排水、电、路、通讯、燃气、通热及场地平整）9.自然状态的土地或有部分基础设施建筑的土地（叫作生土或毛土），变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地。

（叫作熟地）10.二级资质企业从事房地产开发经营要3年以上。

11.暂时级或临时级主要是针对新的房产开发企业，其应当自领营业执照之日起30日内，申请房地产开发主管部门《暂定资质证书》，条件是不得低于四级资质企业条件。

12.弹性原则是指企业组织必须不断适应外界环境的变化，适时进行自身调整改造，已达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡。

13.职能型组织结构呈现出金字塔形，金字塔顶不的是高层管理者，一次向下分布着中层管理者和基层操作人员。

其着重表现在使用人员方面灵活性较大。

14.项目型组织结构是指在公司内部成立专门的项目机构，独立地承担项目管理任务，对项目目标负责。

其主要表现组织效率低下、成本高、浪费人才。

15.个人可支配收入的提高属于宏观环境。

第四章房地产开发投资1、投资是什么？投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币并使其不断转化为资产的经济活动。

2、投资包括投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程3、房地产投资的含义？房地产投资是指房地产投资者为了获取预期的投资收益而不断地将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上的经济行为。

因此房地产投资可包括房地产实业投资和房地产金融资产投资。

4、房地产投资的主体主要包括：国家、企业和个人。

5、房地产投资的分类有哪些？按房地产经济内容划分：（1）土地开发投资（2）房屋开发投资（3）房地产经营投资（4）房地产中介服务投资（5）房地产管理和服务投资按房地产投资形式划分（1）直接投资（包括房地产开发投资、房地产置业投资）（2）间接投资（购买住房抵押贷款证券、购买房地产投资企业的债券、股票、投资于房地产投资信托基金）6、房地产投资的优点缺点是什么？优点：（1）相对较高的收益水平（2）能够得到税收方面的好处（3）易于获得金融机构的支持（4）能抵消通货膨胀的影响（5）提高投资者的资信等级缺点：（1）变现性差（2）投资数额巨大（3）投资回收周期较长（4）需要专门的知识和经验7、项目资金来源分为投入资金（项目的资本金）和借入资金（项目的负债）。

8、房地产开发项目资本金筹措的渠道与方式是什么？（1）国家预算内投资，简称“国家投资”（2）自筹投资。

主要渠道（3）发行股票（4）吸收国外资本直接投资9、项目负债筹资的渠道与方式（1）银行贷款（2）发行债券（3）设备租赁（4）借用国外资金10、房地产开发资金的来源主要有：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款等。

11、自有资金包括：企业自身积累、主管部门投入的资金、联营企业单位提供的资金12、房地产开发类贷款包括房地产开发企业流动资金贷款和房地产开发贷款。

13、社会集资只要是指房地产企业以发行房地产股票和房地产债券的方式筹集资金。

14、商品房预售应符合什么条件？（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

浙江省2012年10月高等教育自学考试房地产营销学试题课程代码：06570请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。

选择题部分注意事项：1. 答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。

2. 每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。

如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。

不能答在试题卷上。

一、单项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的。

错选、多选或未选均无分。

1.房地产的市场供给最终是有限的，并且供给弹性较小。

该特点主要是由房地产商品的哪个物理特征决定的？A.异质性B.位置的固定性C.有限性D.长期使用性2.根据______可以区分四种不同水平的竞争，分别为品牌竞争、行业竞争、形式竞争和一般竞争。

A.竞争的激烈程度B.产品的替代程度C.竞争的范围和广度D.产品的类型3.在房地产营销促销策略中，下列哪一种最具有短效性？A.广告促销策略B.公共关系策略C.销售推广策略D.人员推销策略4.某房地产企业规定，若顾客购买5套以上的住宅可以享受2%的折扣，10套以上可以享受5%的折扣。

这属于______价格策略。

A.功能折扣B.现金折扣C.数量折扣D.累计折扣5.对于房地产开发商而言，成本最低速度最快的目标市场模式是A.单一密集型模式B.选择专业化模式C.全市场覆盖模式D.产品专业化模式6.在新楼盘投放市场时，将价格定在比较低的水平，以吸引消费者增加销售量。

该种价格制定策略为A.撇脂定价策略B.渗透定价策略C.满意定价策略D.低价竞争策略7.下列属于物业管理基本业务的是A.房屋建筑的维护和修缮B.代订送报纸杂志C.治安保卫D.车辆保管8.房地产产品能为消费者提供最基本的功能和效用，这属于产品整体概念中的______层次。

A.核心产品B.形式产品C.基本产品D.延伸产品9.某房地产企业把自己所有的资金，技术和管理经验都投入到写字楼开发中，这属于产品组合策略中的______策略。