最新自考房地产开发与经营(历年真题及答案整理)培训讲学

房地产开发与经营第一章：1、识记：房地产经营的概念、特点、分类：（1）概念：经营是市场经济的一个重要范畴，是商品生产者以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，为实现企业的目标，使企业的生产技术经济活动与企业的外部环境达成动态均衡的一系列有组织的活动。

（2）特点：①交易形式的多样化；②交易对象的位置固定性；③经营对象的限制性；④售后用途的约束性；⑤产权关系的复杂性；⑥供求调整缓慢性。

（3）分类：①地产经营；②房产经营；③服务经营；④房地产综合开发经营。

2、理解：房地产开发的程序。

可分为以下六个阶段：①投资决策分析阶段；②依法取得土地使用权阶段；③可行性研究阶段；④前期准备阶段；⑤实施阶段；⑥销售阶段。

第二章：1、识记：房地产开发与经营决策的程序。

六个基本步骤：①发现问题；②确定目标；③拟定方案；④分析评价；⑤选择方案；⑥实施追踪方案。

2、理解：房地产开发与经营决策的类型。

三种类型：①确定型决策；②风险型决策；③不确定型决策。

第三章：1、识记：房地产企业的概念和性质；房地产企业组织的一般原则①概念：房地产企业是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押，以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的经济组织。

②性质：分为一般属性与特殊属性；一般属性有4点：①经营目的；②与政府的关系；③与员工的关系；④与其他房地产企业的关系；特殊属性有5点：①知识密集型企业；②资金密集型企业；③业务运作具备商业企业的特点；④业务内容体现服务行业的特点；⑤经营方式具有租赁企业的特点。

③一般原则具有9点：①目标同一性原则；②分工协作原则；③统一指挥原则；④权责一致原则；⑤机构精简原则；⑥有效管理幅度原则；⑦授权原则；⑧均衡性原则；⑨弹性原则。

2、理解：房地产企业经营决策的概念、特点和影响因素。

2010年房地产估价师执业资格考试真题房地产开发经营与管理一、单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。

A．风险较大 B．收益率较高 C．流动性较好D．投资回收期较长 2．同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（）。

A．保值性 B．增值性 C．异质性 D．弱流动性3．下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）。

A．购买房地产股票 B．购买商铺 C．购买房地产债券 D．购买住房抵押支持证券 4．关于投资组合理论的说法，正确的是（）。

A．投资者应选择毫无风险的投资组合 B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消 5．关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。

A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积 D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积 10．某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。

A．目标定价法 B．领导定价法C．随行就市定价法 D．认知价值定价法11．某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（）。

A．试探性调查 B．描述性调查C．创新性调查 D．因果性调查 12．下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（）。

A．指数平滑法 B．市场因子推演法 C．德尔菲法 D．销售人员意见综合法 13．某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（）。

房地产开发与经营》试题及答案一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分,共30分）在每列出的四个被选选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在小题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

1.不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（A ）。

A.下降B.上升C不变D.不能确定2.某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（D ）。

A.位置固定性B.不一致性C适应性D相互影响性3.目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（D ）。

A.10 年B.15 年C.20年D.30 年4.1988 年我国宪法修正案中规定，“土地使用权可以依照法律的规定（A ）”A.转让B.出租C买卖D拍卖5.房地产开发项目成本管理的重点是（C ）。

A.策划阶段投资控制B.销售阶段投资控制C.设计阶段投资控制D.施工阶段投资控制6.根据合同法，房地产建设工程项目承包合同订立过程的两个环节A.签字与公证B.谈判与协商（D ）。

C.承诺与签字D.要约与承诺7.物业管理公司与业主管理委员会在法律上的关系是（A ）。

A.平等关系B.从属关系C.上下级关系D.不平等关系8.盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（A ）。

A.安全程度B.盈利程度C.资金平衡程度D.资产平衡程度9.用来寻找影响工程质量主要因素的一种有效工具为（D ）。

A. SPC图法B.因果分析图法C.直方图法D.排列图法10.房地产开发项目管理的三大目标投资、质量、进度目标的关系是（B ）A.对立关系B. 对立与统一的关系C.统一关系D互不影响关系11 房地产经纪人因从事房地产中介活动而获得的报酬是（ B ）。

A.咨询费B.佣金D.评估收费C好处费12.房地产直接融资的特征有（C ）。

A.间接性B.集中性C分散性 D.可逆性13.横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（B）。

自考房地产考试题目及答案一、单项选择题1. 以下哪项不是房地产的基本属性？A. 位置固定性B. 不可移动性C. 价值多样性D. 用途多样性答案：C2. 房地产估价的基本原则不包括以下哪一项？A. 合法原则B. 替代原则C. 最高最佳使用原则D. 供求原则答案：D3. 在房地产交易中，卖方通常需要提供哪些文件？A. 土地使用权证B. 房屋所有权证C. 房屋租赁合同D. 以上都是答案：D4. 房地产抵押贷款的风险不包括以下哪一项？A. 利率风险B. 流动性风险C. 信用风险D. 政策风险答案：C5. 下列哪项不是影响房地产价格的因素？A. 地理位置B. 交通便利性C. 房屋面积D. 房屋颜色答案：D二、多项选择题6. 房地产投资的优点包括（）。

A. 保值增值B. 风险较低C. 收益稳定D. 流动性高答案：ABC7. 房地产产权包括（）。

A. 土地使用权B. 房屋所有权C. 抵押权D. 地役权答案：ABCD8. 房地产中介服务的内容通常包括（）。

A. 房屋买卖B. 房屋租赁C. 房地产估价D. 房地产法律咨询答案：ABCD9. 以下哪些因素可能影响房地产的市场需求？A. 人口增长B. 经济发展水平C. 利率变动D. 政策调控答案：ABCD10. 房地产投资的风险包括（）。

A. 市场风险B. 利率风险C. 流动性风险D. 政治风险答案：ABCD三、判断题11. 房地产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物。

（对）12. 房地产投资的收益主要来源于租金收入和房价上涨。

（对）13. 房地产的买卖交易必须在政府相关部门进行登记。

（对）14. 房地产抵押贷款中，银行是抵押权人，购房者是抵押人。

（对）15. 房地产的供给完全无弹性，因为土地资源是有限的。

（错）四、简答题16. 简述房地产估价的一般程序。

答案：房地产估价的一般程序包括：接受估价委托、明确估价目的、选择估价方法、进行实地查勘、收集估价所需资料、分析测算、撰写估价报告、估价报告审核、交付估价报告等步骤。

本次作业是本门课程本学期的第2次作业，注释如下：一、单项选择题(只有一个选项正确，共40道小题)1. 房地产开发过程中的所有经济活动总称为（ ）。

(A) 房地产开发经营(B) 房地产流通经营(C) 房地产消费经营(D) 房地产使用经营你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：2. 用于建设、维护和运营项目的全部土地、劳动和材料等成本，以及由项目所导致的负效应属于（ ）。

(A) 项目的成本(B) 附加成本(C) 次级成本(D) 收益成本你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：3. 具有结构低度部门化、宽管理跨度，职权集中特点的组织结构是（ ）。

(A) 直线制结构(B) 直线职能制结构(C) 职能制结构(D) 事业部制组织结构你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：4. 组织有经验的人员对已经收集和掌握的信息资料作为详细而充分的分析和讨论的方法为（ ）。

(A) 头脑风暴法(B) 经验分析法(C) 层次分析法(D) SWOT分析法你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：B解答参考：5. 土地补偿费和安置补偿费的总和，不得超过被征收前三年平均年产值的（ ）倍计算。

(A) 3-6(B) 4-6(C) 15(D) 30你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：D解答参考：6. 在房地产调研原始资料收集方法中，最常用的市场调研方法是（ ）。

(A) 访问法(B) 观察法(C) 试验法(D) 抽样法你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：7. 在房地产调研数据分析方法中，将定性和定量决策相结合，按照思维和心理规律把决策过程层次化、数量化的是（ ）。

(A) 归纳分析法(B) 德尔菲法(C) 比较分析法(D) 层次分析法你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：D解答参考：8. 房地产项目建设、销售过程中所花费的全部费用称为（ ）。

(A) 建筑安装工程成本(B) 财务费用(C) 房地产开发成本(D) 基础设施费用你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：C解答参考：9. 以下关于房地产市场营销描述错误的是（ ）。

《房地产开发与经营》试题及答案一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分,共30分）在每列出的四个被选选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在小题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

1. 不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（ A ）。

A.下降B.上升C.不变D.不能确定2. 某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（ D ）。

A.位置固定性B.不一致性C.适应性D.相互影响性3. 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（ D ）。

A.10年B.15年C.20年D.30年4. 1988年我国宪法修正案中规定，“土地使用权可以依照法律的规定（A ）”A.转让B.出租C.买卖D.拍卖5. 房地产开发项目成本管理的重点是（C）。

A.策划阶段投资控制B.销售阶段投资控制C.设计阶段投资控制D.施工阶段投资控制6. 根据合同法，房地产建设工程项目承包合同订立过程的两个环节（ D ）。

A. 签字与公证B.谈判与协商C.承诺与签字D.要约与承诺7. 物业管理公司与业主管理委员会在法律上的关系是（A）。

A.平等关系B.从属关系C.上下级关系D.不平等关系8. 盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（A）。

A．安全程度B．盈利程度C．资金平衡程度D．资产平衡程度9. 用来寻找影响工程质量主要因素的一种有效工具为（D）。

A. SPC图法B. 因果分析图法C. 直方图法D. 排列图法10. 房地产开发项目管理的三大目标投资、质量、进度目标的关系是（B）A. 对立关系B. 对立与统一的关系C. 统一关系D.互不影响关系11房地产经纪人因从事房地产中介活动而获得的报酬是( B )。

A.咨询费B.佣金C.好处费D.评估收费12. 房地产直接融资的特征有（C）。

A. 间接性B.集中性C.分散性D.可逆性13. 横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（B）。

房地产开发与经营模拟试题一、单选题1．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。

其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ B ）。

A.1000万元B.2000万元Ｃ.3000万元Ｄ.4000万元2．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ D ）A 房屋出租B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（ D ）。

A 40年B 60年C 50年D 70年4．房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（ B ）A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率5．（ A ）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

A．土地使用权的出让 B.土地使用权的转让C.土地使用权划拨Ｄ.土地使用权赠与6．对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ B ）A 额定需求预测法 B 有效需求预测法C线性回归需求预测法 D假定需求预测法7．已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么存货周转天数为（ B ）A 8.07B 44.61 Ｃ20 Ｄ308．按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（ C ）。

A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等9．下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（ C ）A 房屋出租B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让10．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（ A ）。

房地产开发与经营考试试卷（一）答案一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分,共30分）在每列出的四个被选选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在小题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

1.C2．A3．A4．D5．B6．B7．A8．B9．C10．A11.D12.D13.A14.C15.D16.B17.A18.B19.C20.B21.B22.D23.A24.A25.D26.C27.A28.D29.D30.A二、多项选择题(本大题共5题，每小题2分，共10分。

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选、少选或未选均无分。

)31．AE32．BCDE33．ABCE34．ACD35．BCD三、名词解释(本大题共4题，每小题4分，共16分。

)36．土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

37．房产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并意识、有计划加以实现的经济活动过程。

38．内部收益率：使净现值等于零的贴现率，即在项目的寿命终结时，使收支相抵的收益率。

39．房地产项目定位：旨在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位。

四、简答题(本大题共6题，每小题6分，共36分。

)40. 房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。

土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。

房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。

41. 政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产产项目即为土地储备和一级开发项目。

2016年10月高等教育自学考试《房地产开发与经营》试卷课程代码：08262一、单项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）1．常见的不确定型决策方法不包括( D ) P23 A．大中取大法B．小中取大法C．最小最大后悔值法D．最大可能法2．我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别( C ) P41 A．3个B．4个C．5个D．6个3．房地产企业经营决策的特点不包括( B ) P57 A．目标性B．固定性C．灵活性D．可行性4．房地产企业经营决策的影响因素不包括( A ) P57 A．地理环境B．决策者对风险的态度C．思维定式D．时间5. 被称为十字图表型分析法的是( A ) P78A.SWOT分析法B．道氏评估法C．多因素加权分析法D．风险指数法6．调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察的方法称为( B ) P126A.实验法B．观察法C．小组座谈法D．深度访谈法7．支付工程款的方式不包括( C ) P206 A．按月支付B．分段支付C．按年支付D．竣工后一次支付8．主要是两个以上的指标的比例进行分析的方法是( D ) P207 A．比较法B．因素分析法C．连环替代法D．比率法9．索赔事件发生多少天内，承包商可向监理工程师发出索赔意向通知书( C ) P221 A．7天B．14天C．28天D．42天10．一个完整的索赔报告不包括下列哪个部分( A ) P223 A．前言部分B．根据部分 C.计算部分D．证据部分第二部分非选择题（共80分）二、填空题（本大题共5小题，每空2分，共20分）11．从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营分为地产经营、房产经营、服务经营和房地产综合开发经营。

P7 12．外汇风险有两种类型即交易风险和折算风险。

P8613．房地产开发项目招标方式包括公开招标和邀请招标。

P18314. 房地产开发项目建设管理模式包括平行承发包管理和总承包委托建设管理。

P19915．合同的计价方式包括固定价格合同、成本加酬金合同和可调价格合同。

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。

”5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

2002年全国房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理考试试题一．单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意。

）1．房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资（）的自有资金或股本金。

A、15%B、20%C、30%D、40%2．开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是（）。

A、产品线定价B、选择品定价C、补充品定价D、产品束定价3．某综合楼总建筑面积为10000㎡，其中可出售的居住建筑面积为7000㎡，可出租的商业建筑面积为1500㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为（）。

房地产管理房地产开发与经营试题一、简答题1. 请简述房地产开发的基本流程。

房地产开发的基本流程主要包括以下几个步骤：（1）选址和规划：开发商根据市场调研和风险评估，选择适宜的地段进行开发，并对土地进行规划和设计。

（2）项目立项：经过选址后，开发商将提交开发项目的信息和相关文件，如法规遵从性、建筑设计等，向相关政府部门申请立项。

（3）融资和筹措资金：开发商筹措项目所需的开发资金，可以通过自筹资金、银行贷款、与投资者合作等途径。

（4）开发建设：包括项目前期准备、土地开发、建筑工程施工和市政设施配套等阶段。

（5）销售和营销：开发商根据市场需求，制定销售策略，通过各种途径进行销售和宣传。

（6）交付和售后服务：项目竣工后，开发商将房地产交付给购买者，同时提供售后服务和维护。

2. 请问开发商进行房地产开发时需要具备哪些基本技能？开发商进行房地产开发需要具备以下基本技能：（1）市场分析与预测能力：了解市场需求和趋势，准确预测项目的投资回报和销售情况。

（2）项目策划与管理能力：能够制定详细的项目计划，合理安排资源，监督项目进展并解决问题。

（3）风险评估与管理能力：具备准确的风险评估能力，能够制定有效的风险管理措施，降低项目风险。

（4）金融和财务管理能力：熟悉财务管理知识，能够进行资金筹措和投资分析，合理运用财务手段。

（5）团队合作与沟通能力：能够组建高效的团队，协调各方利益，有效沟通和协商。

3. 简述房地产经营管理的重要性。

房地产经营管理的重要性体现在以下几个方面：（1）市场定位和营销：房地产经营管理能够帮助企业在市场中树立品牌形象，进行市场定位，制定有效的营销策略，吸引更多的购买者。

（2）资金和财务管理：房地产经营管理能够帮助企业合理运用资金，降低财务风险，提高企业盈利能力。

（3）项目管理和风险控制：房地产经营管理能够帮助企业进行项目管理，确保项目按时、按质量完成，并制定风险控制措施，降低项目风险。

（4）售后服务和维护：房地产经营管理能够提供有效的售后服务和维护，增强购买者的满意度，提升企业声誉。

全国自考房地产开发与经营（最新5学期试题及答案）一、单项选择题（本大题共20小题，每小题2分，共40分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并在答题卡上将相应代码涂黑。

错涂、多涂或未涂均无分。

1.常见的不确定型决策方法不包括A.大中取大法B.小中取大法C.最小最大后悔值法D.最大可能法2. 被称为规划目标结构的是D.矩阵型组织结构3. 房地产企业经营决策的特点不包括A.目标性B.固定性C.灵活性D.可行性4. 我国房地产幵发经营投资类型不包括A. 土地投资B商业设施C.农业设施D.写字楼5. 以下不属于金融风险的是A.交易风险B.折算风险C.利率风险D.经济风险6. 土地使用权出让的基本原则不包括A.平等B.自愿C .有偿D.无偿7. 以下不属于房地产市场调查询问法的是A.观察法B.小组座谈法C.深度访谈法D.面谈调杳法8. —个完整的索赔报告不包括下列哪个部分A.前言部分B.根据部分C.计算部分D.证据部分9. 财务评价的静态指标不包括A.投资冋收期B.流动比率C.速动比率D.财务净现值10. 风险程度A级表示A.风险很小11. 勘察招标一般选用A.单价合同12. 适用于出租经营的房地产开发项西的投资分析是B.投资利润率13. 常用的网络图不包括A.单代号网络B.双代号网络C.时标网络D.横道图法14. 支付工程款的方式不包括A.按月支付B.分段支付C.按年支付D竣工后一次支付15. 合理的索赔应予以批准，不合理的索赔应予以驳回，体现的原则是B.公平合理原则1．常见的风险型决策方法包括P23A．最大可能法2．我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别P41C．5个3．职权与职责必须对等是指P48C．权责一致原则4．包括15个方面的经营环境因素的分析方法被称为P77C．多因素加权分析法5．居住用地的使用权出让年限为P91A．70年6．不可预见费估算费率为P136 B．5%7．房地产税费中“两税一费”不包括P136A．营业税B．城市维护建设税C．企业所得税D．教育费附加8．财务评价的动态指标不包括（C）P146A．财务净现值B．财务净现值率C．投资回收期D．财务内部收益率9．安全性按风险程度大小分为P158 B．4级级10．评标小组的成员人数至少为P186B．5人11．通过成本因素的分解，找到投资控制关键因素的方法是P207B．因素分析法12．按索赔事件的影响分类不包括P220A．工期拖延索赔B．工程变更索赔C．工程终止索赔D．工期索赔13．索赔事件发生多少天内，承包商可向监理工程师发出索赔意向通知书P221C．28 14．取得房地产开发用地所必需的费用、税金是指P240B．土地取得成本15．下面不属于国民经济指标的是（C）P275A．项目开发总产值B．项目开发净产值C．劳动就业指标D．项目利税总额1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营是13A、房屋销售2、物业管理属于房地产经营中的 16 D、服务经营3、下列选项中属于风险型决策的是23C、净现值期望值法4、我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度，我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别 41B、55、房地产企业经营目标制定和房地产组织共有的原则是D 49 54D、弹性原则6、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，居住用地使用权的最高出让年限为D 90D、70年7、土地使用权出让一级市场不在实行的方式是A 91 A、协议 B、招标 C、挂牌D、拍卖8、根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，由国务院批准的是征用基本农田以外的耕地超过B 99B、35公顷9、下列选项中属于土地使用权出让方式的是 C 91拍卖10、下列选项中属于房地产市场调查作用的是119有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划11、下列选项中属于邮寄调查法优点的是128B、可以扩大调查区域，增加调查样本数目12、下列报表中属于基本报表的是C 137、现金流量表13、某房地产企业长期借款200万元，年利率10. 8%，借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用不计，这笔长期借款的资金成本率是7.24% 162 例题7-114、住宅建筑净密度等于 172住宅建筑基地总面积／住宅用地面积15、房地产开友招标人采取邀请招标的方式进行招标，潜在投标人不得少于A 18A、316、进度计划的执行主体是 D 202D、施工企业17、开发商进行反索赔时，下列说法错误的是 D 233 D、发生不可抗力事件造成的工程损失向承包商进行索赔18、发布房地产信息最主要的载体是 D 259 D、报纸19、下列说法错误的是 269B、展销会这种公共关系促销方式目前在各大城市引起了重视20、小区景观悦目，服务设施完备，建筑质量好，房地产价格就高。

一、单选题1.下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（D）A房屋出租B房地产抵押C土地使用权转让D土地使用权出让2.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（D）A40年B60年C50年D70年3.（A）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

A．土地使用权的出让B.土地使用权的转让C.土地使用权划拨Ｄ.土地使用权赠4.按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（C）A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场D、售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等5.销按房地产产权让渡方式，可以把房地产市场分类（D）A.居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场B.甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场C.房地产白色市场、黑色市场、灰色市场D.销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等6.在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（A）A协议出让B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让7.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为(C)A40年B60年C50年D70年8.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为（A）A40年B60年C50年D70年9.（C）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

最新自考房地产开发与经营（历年真题及答案整理）培训讲学全国自考房地产开发与经营（试题及答案）一、单项选择题（本大题共20小题，每小题2分，共40分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并在答题卡上将相应代码涂黑。

错涂、多涂或未涂均无分。

1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营是 A 13A、房屋销售B、房屋建造C、土地经营D、物业管理2、物业管理属于房地产经营中的 D 16A、地产经营B、房产经营C、房地产综合开发经营D、服务经营3、下列选项中属于风险型决策的是 C 23A、大中取小法B、小中取大法C、净现值期望值法D、最小最大后悔值法4、我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度，我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别 B 41A、4B、5C、6 D.75、房地产企业经营目标制定和房地产组织共有的原则是D 49 54A、分工协作原则B、授权原则C、可量化性原则D、弹性原则6、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，居住用地使用权的最高出让年限为 D 90A、40年B、50年C、60年D、70年7、土地使用权出让一级市场不在实行的方式是A 91A、协议B、招标C、挂牌D、拍卖8、根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，由国务院批准的是征用基本农田以外的耕地超过B 99A、25公顷B、35公顷C、45公顷D、55公顷9、下列选项中属于土地使用权出让方式的是 C 91A、出售B、交换C、拍卖D、赠予10、下列选项中属于房地产市场调查作用的是 A 119A、有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划B、是项目立项、用地审批的条件C、是编制规划设计方案的依据D、是项目投资决策的基本依据11、下列选项中属于邮寄调查法优点的是 B 128A、被调查者，回答率高B、可以扩大调查区域，增加调查样本数目C、调查区域、范围不受限制D、节省调查时间和经费12、下列报表中属于基本报表的是C 137A、成本费用估算表B、贷款还本付息表C、现金流量表D、营业成本表13、某房地产企业长期借款200万元，年利率10. 8%，借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用不计，这笔长期借款的资金成本率是7.24% 162 例题7-1A、7. 24%B、7.24%C、7.24%D、7.24%14、住宅建筑净密度等于 B 172A、住宅建筑面积／居住用地面积B、住宅建筑基地总面积／住宅用地面积C、住宅总面积／住宅用地面积D、总建筑面积／总用地面积15、房地产开友招标人采取邀请招标的方式进行招标，潜在投标人不得少于A 183A、3B、4C、5D、616、进度计划的执行主体是 D 202A、开发商B、监理单位C、设计单位D、施工企业17、开发商进行反索赔时，下列说法错误的是 D 233A、由于承包商的原因造成工期延误的，开发商可要求支付延期竣工违约金B、如工程存在缺陷，承包商在保修期满前未完成应负责的修补工程，开发商可据此向承包商索赔C、开发商合理终止合同或承包商不正当放弃合同的索赔的D、发生不可抗力事件造成的工程损失向承包商进行索赔18、发布房地产信息最主要的载体是 D 259A、电视B、杂志 C 、广播 D、报纸19、下列说法错误的是 B 269A、电视是发展速度最快的广告媒体，但在房地产领域的应用尚不普遍 259B、展销会这种公共关系促销方式目前在各大城市引起了重视C、房地产销售促进中有专门针对消费者的一些活动 261D、房地产人员推销的特点在于推销的针对性、完整性和情感性，在房地产产品的销售中优势明显 26220、小区景观悦目，服务设施完备，建筑质量好，房地产价格就高。

房地产开发与经营(新)（2024年5月考试试题及答案）一、论述( 每题参考分值5分)1、论述房地产业的可持续发展。

正确答案：答：基本要点：房地产业的可持续发展是房地产宏观调控的最终目标。

房地产业的可持续发展应该包含以下四个方面：①土地资源的可持续发展。

主要是指土地资源的合理定价与优化配置、土地使用的最低安全标准以及土地利用的代际公平规则。

②房地产开发建设的可持续发展。

在可持续发展战略中，城市发展的总目标不再是以追求产值为中心的城市经济发展目标，而应是包括自然环境质量、市民福利和健康状况、文化教育科技和经济水平在内的城市生态经济发展目标。

因此，为实现房地产开发的总目标，必须正确处理和协调好房地产开发与生态环境保护的关系。

③住区与可持续发展。

长期以来，我国对城市住房建设的投资远远不适应城市人口增长的需要，造成城市居民的居住条件不断恶化，居民最基本的生活需求得不到满足，从而影响了城市持续发展的潜力。

比如城市日益严重的大气、水、噪声污染以及日益恶化的交通状况，甚至日益严重的“热鸟效应”等等。

④房地产市场的可持续发展。

传统市场模式中资源配置是以最优化资源的经济价值为中心，而包括土地、房屋在内的各种资源的传统市场价值就是其经济价值的集中体现；在可持续发展市场模式中，资源配置机制以资源的经济价值、社会价值和生态价值的最优化为中心，土地与房屋的可持续价值不仅是其经济价值，也是其社会与生态价值的集中体现。

2、试述中国住宅价格持续上涨的原因正确答案：试述中国住宅价格持续上涨的原因一、从需求方面分析。

消费者真实需求的客观存在时住房价格上涨的重要因素。

(1)随着人们生活水平大幅提高，对高质量生活的追求使得大众对通过购置房产改善居住条件的欲望空前强烈；(2)城市化进程的加快促使购房需求的增加；(3)人们对国家未来经济发展看好，将住房作为保值增值的投资品；(4)国外资本对未来人民币升值的预期使得热钱吩咐涌入中国房市。

二、从供给方面分析。

房地产发自考试题及答案一、单选题（每题2分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，以下哪项因素不是影响房地产价值的主要因素？A. 地理位置B. 建筑质量C. 土地使用年限D. 建筑材料答案：D2. 以下哪项不是房地产交易中常见的税费？A. 契税B. 增值税C. 个人所得税D. 印花税答案：B3. 在房地产交易中，以下哪项不是买方需要承担的费用？A. 贷款利息B. 评估费C. 律师费D. 卖方的中介费答案：D4. 房地产的“五证”不包括以下哪一项？A. 土地使用证B. 规划许可证C. 施工许可证D. 营业执照答案：D5. 以下哪项不是房地产投资的优点？A. 长期增值B. 稳定的现金流C. 低风险D. 易于变现答案：C二、多选题（每题3分，共15分）1. 房地产估价中，以下哪些因素可能会影响估价结果？A. 市场供求关系B. 房地产的物理状况C. 政策变动D. 估价师的个人偏好答案：A、B、C2. 房地产投资的风险主要包括哪些？A. 市场风险B. 利率风险C. 法律风险D. 自然灾害风险答案：A、B、C、D3. 房地产融资的途径包括哪些？A. 银行贷款B. 发行股票C. 债券发行D. 私募基金答案：A、C、D4. 房地产项目开发的主要阶段包括哪些？A. 土地获取B. 项目规划C. 施工建设D. 销售及运营答案：A、B、C、D5. 以下哪些属于房地产的权益？A. 所有权B. 使用权C. 收益权D. 处置权答案：A、B、C、D三、判断题（每题2分，共10分）1. 房地产的所有权和使用权是不可分离的。

（错误）2. 房地产的评估价值总是与市场价值一致的。

（错误）3. 房地产投资的收益主要来源于租金收入。

（正确）4. 房地产的保值功能比股票投资更强。

（正确）5. 房地产交易中，买方不需要支付任何税费。

（错误）四、简答题（每题5分，共20分）1. 简述房地产估价的基本原则。

答案：房地产估价的基本原则包括合法性原则、客观性原则、公正性原则、一致性原则和替代性原则。

建筑安装工程费B.公共配套设施建设费C.土地费用D.基础设施建设费错误:【C】12、( )反映了房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

A.资金来源与运用表B.损益表C.资产负债表D.现金流量表错误:【A】13、房地产市场交易的对象实际上是（）A.房地产权益B.土地C.物业本身D.房屋建筑物错误:【A】14、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会( )。

A.减少B.增加C.不变D.同步递减错误:【B】15、当开发项目用地面积一定时，（）的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。

A.建筑密度B.建筑物占地面积C.容积率D.建筑覆盖率错误:【C】16、以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的（），方可出让。

A.15%B.30%C.60%D.90%错误:【B】17、经济适用房和廉租房项目用地，目前采取( )方式供地。

A.协议出让B.招拍挂出让C.行政划拨D.行政划拨兼协议出让错误:【C】18、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。

A.财务盈利能力B.清偿能力C.资金平衡情况D.营运能力错误:【A】19、单利计息与复利计息的区别在于（）A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率错误:【C】20、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（）风险。

A.信用B.管理C.法律D.操作错误:【D】21、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。

A.社会平均收益率B.通货膨胀率C.国民经济增长率D.项目基准收益率错误:【D】22、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员应占职工总数的( )以上。

A.40％B.50％C.60％D.70％错误:【D】23、下列各项属于房地产三级市场的是（）A.土地使用权出让市场B.土地使用权转让市场C.新建商品房租售市场D.存量房地产交易市场错误:【D】24、某一房地产价格水平的高低主要取决于（）A.本地区房地产的供求状况B.全国房地产的供求状况C.本地区本类房地产的供求状况D.本类房地产的供求状况错误:【C】25、利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”，充分利用（）的作用。