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房地产开发与经营试题及答案
一、单选题
1. 下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（）
从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作
为敏感分析中的不确定因素
分析时要设定不确定因素的变化范围
找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象
2. 对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（）
线性回归需求预测法有效需求预测法
假定需求预测法额定需求预测法
3. 根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的（）
30％ 35％20％25％
4. 按房地产产权让渡方式，可以把房地产市场分类( )。
甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物。
房地产开发与经营（自考试题及答案）一、单项选择题（本大题共20小题，每小题2分，共40分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并在答题卡上将相应代码涂黑。
错涂、多涂或未涂均无分。
1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营是 A 13A、房屋销售B、房屋建造C、土地经营D、物业管理2、物业管理属于房地产经营中的 D 16A、地产经营B、房产经营C、房地产综合开发经营D、服务经营3、下列选项中属于风险型决策的是 C 23A、大中取小法B、小中取大法C、净现值期望值法D、最小最大后悔值法4、我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度，我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别 B 41A、4B、5C、6 D.75、房地产企业经营目标制定和房地产组织共有的原则是D 49 54A、分工协作原则B、授权原则C、可量化性原则D、弹性原则6、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，居住用地使用权的最高出让年限为 D 90A、40年B、50年C、60年D、70年7、土地使用权出让一级市场不在实行的方式是A 91A、协议B、招标C、挂牌D、拍卖8、根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，由国务院批准的是征用基本农田以外的耕地超过 B 99A、25公顷B、35公顷C、45公顷D、55公顷9、下列选项中属于土地使用权出让方式的是 C 91A、出售B、交换C、拍卖D、赠予10、下列选项中属于房地产市场调查作用的是 A 119A、有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划B、是项目立项、用地审批的条件C、是编制规划设计方案的依据D、是项目投资决策的基本依据11、下列选项中属于邮寄调查法优点的是 B 128A、被调查者，回答率高B、可以扩大调查区域，增加调查样本数目C、调查区域、范围不受限制D、节省调查时间和经费12、下列报表中属于基本报表的是C 137A、成本费用估算表B、贷款还本付息表C、现金流量表D、营业成本表13、某房地产企业长期借款200万元，年利率10. 8%，借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用不计，这笔长期借款的资金成本率是7.24% 162 例题7-1A、7. 24%B、7.24%C、7.24%D、7.24%14、住宅建筑净密度等于 B 172A、住宅建筑面积／居住用地面积B、住宅建筑基地总面积／住宅用地面积C、住宅总面积／住宅用地面积D、总建筑面积／总用地面积15、房地产开友招标人采取邀请招标的方式进行招标，潜在投标人不得少于A 183A、3B、4C、5D、616、进度计划的执行主体是 D 202A、开发商B、监理单位C、设计单位D、施工企业17、开发商进行反索赔时，下列说法错误的是D 233A、由于承包商的原因造成工期延误的，开发商可要求支付延期竣工违约金B、如工程存在缺陷，承包商在保修期满前未完成应负责的修补工程，开发商可据此向承包商索赔C、开发商合理终止合同或承包商不正当放弃合同的索赔的D、发生不可抗力事件造成的工程损失向承包商进行索赔18、发布房地产信息最主要的载体是 D 259A、电视B、杂志 C 、广播D、报纸19、下列说法错误的是 B 269A、电视是发展速度最快的广告媒体，但在房地产领域的应用尚不普遍259B、展销会这种公共关系促销方式目前在各大城市引起了重视C、房地产销售促进中有专门针对消费者的一些活动261D、房地产人员推销的特点在于推销的针对性、完整性和情感性，在房地产产品的销售中优势明显26220、小区景观悦目，服务设施完备，建筑质量好，房地产价格就高。
2016版《房地产开发与经营》课程作业答案第一章绪论一、名词解释1、房地产房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。
2、房地产业房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。
3、房地产开发与经营房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。
房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
二、问答题1、房地产、房地产市场有哪些特征？房地产8个特征：（1）位置固定性；（2）异质性；（3）使用长期性；（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；（7）受国家政策影响；（8）变现性差。
房地产市场5个特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场；（2）房地产市场交易形式多样；（3）房地产市场是典型的区域性市场；（4）房地产市场是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。
2、房地产开发与经营有哪些特点？（1）房地产开发经营难度较大；（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。
3、房地产开发与经营有哪些形式？房地产开发的形式：（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；（2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项开发和综合开发。
房地产经营的形式：（1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营；（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；（3）按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。
4、房地产开发与经营的主要程序？房地产开发与经营的程序包括投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销、物业管理等步骤。
房地产开发与经营管理习题答案(一)判断题1．房地产在本质上包括土地和构筑物两部分。
( )2．土地开发的基本内容，首先应通过征用土地的手段，将农村集体所有的土地转变为归国家所有的城市用地。
( )3．一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。
( )4．企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由省级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正。
( )5．区域结构包括宏观区域结构和微观区域结构两个层次。
( )6．二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积30万m。
以下的开发建设项目。
( )7．宏观的区域结构表现为城市的新区开发和旧城区的更新改造。
( )8．新区开发一般土地规整，拆迁量小，易于施工和生产组织，开发成本比旧城改造要低。
( )9．在房屋消费上不分住户的对象如何，我国应严格按房屋的商品价格进行房屋商品的交换。
( )10．通过旧城区的再开发，运用级差地租的经济杠杆可促使一些效益低的行业外迁。
( ) 11．根据我国现行的投资项目管理程序，立项是房地产开发付诸实施的第一步。
( )12．初步可行性研究的投资估算误差允许在±20％内，详细可行性研究允许在±15％内。
( )13．静态和动态分析方法最大的区别在于是否考虑资金的时间价值因素。
( )14．目前，公认的的等值计算方法是单利计算法。
( )15．投入建设开发中的资金已达总投资额的20％以上后，经房地产管理部门批准，房地产开发经营商便可预售预租楼宇。
( )16．人们之所以乐于购买债券一是因为风险小，二是可以随时转让，易于流通。
( )17．反映城市土地开发强度的指标通常有人口密度、建筑高度和建筑容积率。
( )18．房地产开发单位可直接到土地管理部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让手续。
( )19．房地产中介业是从事房地产咨询、价格评估及经纪的行业。
2016年上半年广东省房地产估价师《经营与管理》第一章历年考情考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。
(2009年试题)A：房地产行政主管部门B：房屋拆迁管理部门C：城市规划行政主管部门D：房屋登记机构E：房地产估价机构必须加盖公章2、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。
A．不可移动性B．适应性C．弱流动性D．相互影响性3、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。
A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定4、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10％，则此项目的财务净现值是万元。
A：-41．8B：200C：158．2D：-241．8E：借款合同5、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。
在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为__。
A．1999年8月1日至2002年4月1日B．2000年10月1日至2002年4月1日C．1999年8月1日至2002年10月1日D．2000年10月1日至2002年10月1日6、附息债券息票上标明利息额、支付利息的期限和债券号码等内容，息票一般以个月为一期。
A：1B：3C：6D：9E：执行层的组织协调7、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于__。
A．同一地B．同一城市C．同一供求范围内的类似地D．A或C8、在商业银行等金融机构周转资金不足时，中央银行以再贴现、再抵押或直接贷款等形式，向这些金融机构提供资金支持，从而成为。
房地产开发与经营》试题及答案一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分,共30分）在每列出的四个被选选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在小题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1.不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（A ）。
A.下降B.上升C不变D.不能确定2.某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（D ）。
A.位置固定性B.不一致性C适应性D相互影响性3.目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（D ）。
A.10 年B.15 年C.20年D.30 年4.1988 年我国宪法修正案中规定，“土地使用权可以依照法律的规定（A ）”A.转让B.出租C买卖D拍卖5.房地产开发项目成本管理的重点是（C ）。
A.策划阶段投资控制B.销售阶段投资控制C.设计阶段投资控制D.施工阶段投资控制6.根据合同法，房地产建设工程项目承包合同订立过程的两个环节A.签字与公证B.谈判与协商（D ）。
C.承诺与签字D.要约与承诺7.物业管理公司与业主管理委员会在法律上的关系是（A ）。
A.平等关系B.从属关系C.上下级关系D.不平等关系8.盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（A ）。
A.安全程度B.盈利程度C.资金平衡程度D.资产平衡程度9.用来寻找影响工程质量主要因素的一种有效工具为（D ）。
A. SPC图法B.因果分析图法C.直方图法D.排列图法10.房地产开发项目管理的三大目标投资、质量、进度目标的关系是（B ）A.对立关系B. 对立与统一的关系C.统一关系D互不影响关系11 房地产经纪人因从事房地产中介活动而获得的报酬是（ B ）。
A.咨询费B.佣金D.评估收费C好处费12.房地产直接融资的特征有（C ）。
A.间接性B.集中性C分散性 D.可逆性13.横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（B）。
《房地产开发与经营》考试试卷（三）答案一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分,共30分）在每列出的四个被选选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在小题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1. C2．C3．C4．B5．A6．D7．C8．B9．B10．D111213141516171819202122. B2324252627．D28．A29．B30．A二、多项选择题(本大题共5题，每小题2分，共10分。
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选、少选或未选均无分。
) 31．32．33．34．35．三、名词解释(本大题共4题，每小题3分，共12分。
)36．房地产市场调研的含义：市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理与企业市场营销的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析判断，为企业经营决策提供依据的信息管理活动。
37．政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产产项目即为土地储备和一级开发项目。
38．投资收益率：项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率。
39．拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
四、简答题(本大题共6题，每小题6分，共36分。
)40. 房地产开发与经营决策内容包括财务策略、生产策略、市场开发策略、价格策略。
41. 房地产开发项目定位的原则：符合城市规划的原则；协调发展的原则；符合市场需求的原则；效益最大化的原则；与企业发展战略性一致的原则。
42. 划拨土地使用权的基本特征：划拨土地使用权具有行政性；划拨土地使用权具有无偿性；划拨土地使用权具有无期限性。
43．我国房地产融资中的主要风险有：政治风险、市场和经营风险、财务风险、道德和信用风险。
一、单选题1.下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（D）A房屋出租B房地产抵押C土地使用权转让D土地使用权出让2.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（D）A40年B60年C50年D70年3.（A）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
A．土地使用权的出让B.土地使用权的转让C.土地使用权划拨Ｄ.土地使用权赠4.按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（C）A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场D、售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等5.销按房地产产权让渡方式，可以把房地产市场分类（D）A.居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场B.甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场C.房地产白色市场、黑色市场、灰色市场D.销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等6.在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（A）A协议出让B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让7.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为(C)A40年B60年C50年D70年8.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为（A）A40年B60年C50年D70年9.（C）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
《房地产开发与经营》考试试卷（四）答案一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分,共30分）在每列出的四个被选选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在小题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1. A2．C3．D4．B5．B6．C7．C8．D9．B10．C11.B12.C13.A14.C15.B16.C17.C18.D19.A20.B21.D22.A23.B24.B25.B26.C27．C28．C29．D30．A---------------------------------------------------------精品文档二、多项选择题(本大题共5题，每小题2分，共10分。
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选、少选或未选均无分。
)31．ABC32．BCDE33．ACDE34．ACD35．CDE三、名词解释(本大题共4题，每小题3分，共12分。
)36．挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
37．房地产可行性研究：在投资决策前，对于项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面地分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。
38．投资回收期：项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。
39．房地产预售：房地产未建成前就将房地产预售出去，用获得预收资金建设该房地产。
四、简答题(本大题共6题，每小题6分，共36分。
)40.直线职能制组织结构的优点是：统一指挥与专业分工相结合。
直线职能制组织结构的缺点有：横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。
41. 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：---------------------------------------------------------精品文档（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；（5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。
《房地产开发与经营》试题及答案一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分,共30分）在每列出的四个被选选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在小题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1. 不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（ A ）。
A.下降B.上升C.不变D.不能确定2. 某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（ D ）。
A.位置固定性B.不一致性C.适应性D.相互影响性3. 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（ D ）。
A.10年B.15年C.20年D.30年4. 1988年我国宪法修正案中规定，“土地使用权可以依照法律的规定（A ）”A.转让B.出租C.买卖D.拍卖5. 房地产开发项目成本管理的重点是（C）。
A.策划阶段投资控制B.销售阶段投资控制C.设计阶段投资控制D.施工阶段投资控制6. 根据合同法，房地产建设工程项目承包合同订立过程的两个环节（ D ）。
A. 签字与公证B.谈判与协商C.承诺与签字D.要约与承诺7. 物业管理公司与业主管理委员会在法律上的关系是（A）。
A.平等关系B.从属关系C.上下级关系D.不平等关系8. 盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（A）。
A．安全程度B．盈利程度C．资金平衡程度D．资产平衡程度9. 用来寻找影响工程质量主要因素的一种有效工具为（D）。
A. SPC图法B. 因果分析图法C. 直方图法D. 排列图法10. 房地产开发项目管理的三大目标投资、质量、进度目标的关系是（B）A. 对立关系B. 对立与统一的关系C. 统一关系D.互不影响关系11房地产经纪人因从事房地产中介活动而获得的报酬是( B )。
A.咨询费B.佣金C.好处费D.评估收费12. 房地产直接融资的特征有（C）。
A. 间接性B.集中性C.分散性D.可逆性13. 横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（B）。
2016年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析2016年房地产开发经营与管理试题一、单项选择题〔共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号〕 1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为〔〕。
A．设计寿命 B．经济寿命C．法定寿命 D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有〔〕的特性。
A．变现性差B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2016年10月的价值均为1100万元。
预计2016年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。
甲、乙物业投资风险比拟的结果是〔〕。
A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大 C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，那么按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是〔〕。
A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2016年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。
该市2016年住宅市场吸纳率为〔〕。
A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33% 6．某市2016年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是〔〕。
A．半个月 B．2个月 C．半年 D．2年 7．房地产市场供应垄断性的原因不包括〔〕。
A．房地产市场需求的广泛性 B．房地产市场供应的异质性 C．土地所有权的排他性 D．土地的有限性8．房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供应增长率的转折点上，空置率由〔〕。
一、单选题1.下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（D）A房屋出租B房地产抵押C土地使用权转让D土地使用权出让2.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（D）A40年B60年C50年D70年3.（A）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
A．土地使用权的出让B.土地使用权的转让C.土地使用权划拨Ｄ.土地使用权赠4.按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（C）A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场D、售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等5.销按房地产产权让渡方式，可以把房地产市场分类（D）A.居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场B.甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场C.房地产白色市场、黑色市场、灰色市场D.销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等6.在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（A）A协议出让B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让7.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为(C)A40年B60年C50年D70年8.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为（A）A40年B60年C50年D70年9.（C）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
一、单项选择题（共35题，每题分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。
A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。
A．在建工程B．车站C．购物中心D．科技产业园区3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。
A．变现风险B．时间风险C．或然损失风险D．通货膨胀风险4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。
A．提高投资收益B．降低系统风险C．降低个别风险D．使投资毫无风险5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。
A．9％B．12％C．15％D．20％6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。
A．产品质量B．产品性价比C．规模和结构D．产品档次7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。
A．自然周期与投资周期同步变化B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D．投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。
A．挑战定价法B．领导定价法C．目标定价法D．随行就市定价法9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。
A．均衡B．周期性失衡C．结构性失衡D．区域性失衡10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。
2016年上半年广东省房地产估价师《经营与管理》：开工申请与审批考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会__。
A．减少B．增加C．不变D．同步递减2、承包商收到竣工结算价款后，通常应在__内将竣工工程交付给开发商。
A．半个月B．一个月C．一个半月D．二个月3、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。
A．20B．30C．70D．404、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是__。
A．股票+投资基金B．债券+投资基金C．投资基金+股票+债券D．股票十债券5、货币供给层次中，为狭义货币。
A：=现金流通量B：=单位和个人的活期存款C：=+单位和个人的定期存款+其他存款D：=+++政府存款E：执行层的组织协调6、《中华人民共和国宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行并给予补偿。
A：征收B：征用C：征收或者征用D：征购E：执行层的组织协调7、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性．【2005年考题】A：独一无二和供给有限B：独一无二和价值最大C：流动性差和价值最大D：不可移动和用途多样E：工业用地的监测点评估价格8、房地产估价师注册管理工作和继续教育培训工作分别由__负责。
A．建设部、国土资源部B．建设部行政主管部门、土地行政主管部门C．人事部、房地产行政主管部门D．建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会9、某宗房地产的成交价格比正常价格低8％，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。
当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5％和3％。
现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为。
A：103．26％B：105．43％C：112．06％D：114．42％E：工业用地的监测点评估价格10、下列关于住房公积金的表述中，正确的是。
房地产开发与经营试卷1标准答案一、单项选择题（每小题只有一个正确答案，每题1分，共20分。
）1—5 CBBAB 6—10 DACCB 11—15 DBBDD 16—20 CCACB评分标准：每小题1分，答错或多选均为0分。
二、多项选择题（每小题2分，共20分）（在每小题的备选答案中选出二至五个正确答案，多选、少选、错选该小题无分)1、CD2、ABC3、AC4、ABDE5、ABCD6、ABCDE7、ADE8、ACD9、BDE 10、ABC评分标准：在每小题的备选答案中选出二至五个正确答案，全部选对得2分，多选、少选、错选该小题均为0分.三、简答题(本大题共5小题，每小题8分，共40分)1、答：房地产市场的特性有：（1）房地产市场供给特点：短期缺乏弹性、具有非同质性、供给主体间竞争不充分、不广泛。
（2）房地产市场需求特点：具有广泛性、多样性且购置成本大，需要融资。
（3）市场交易特点：交易时间长、费用高、需要专业人士的服务。
（4）市场价格特点：位置决定价格、价格总体呈向上波动趋势、价格易受交易主体个别因素的影响。
评分标准：答对一条得2分，全对的8分。
2、答：房地产开发主要有四个程序：（1）投资机会选择与决策分析阶段：包括投资机会分析、项目建议书、可行性研究、项目立项等主要环节。
（2）前期准备阶段：包括获得土地使用权、确定规划设计方案并获得“两证一书”、项目招投标、开工申请与审批、拆迁、平整场地等、（3）建设阶段：包括施工的质量、成本、工期控制，合同管理、安全管理、竣工验收等。
（4）租售阶段：包括项目投产、租售、后评价等环节。
评分标准：答对一条得2分，全对的8分。
3、答：目的：为市场提供适销对路、有较高性能价格比的产品。
（2分）原则：以威力啊潜在使用者的功能需求特征为导向，站在使用者的立场上精打细算，体现以人为本和对人的关怀。
（3分）方法：一是明确目标使用者群体；而是把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支配能力；三是针对目标使用者群体进行设计。
一、单项选择题1．以下各项属于房地产三级市场的是〔D 〕A.土地使用权出让市场B.土地使用权转让市场C.新建商品房租售市场D.存量房地产交易市场2．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是〔 B 〕A.固定利率B.可调利率C. 法定利率D.固定利率及可调利率相结合3．当开发工程完工并具备竣工验收条件后，〔 B 〕负责组织有关单位进展验收。
A.政府质量监视部门B.开发商C.监理企业D.建筑施工企业〔 C 〕A.流动比率B.速动比率C.资产负债率D.存货周转率4．以下房产中，可免征房产税的是〔 D 〕A.个人所有的营业用房B.军队出租的房产C.学校兴办的工厂D.企业办的各类学校自用的房产5．以下表述中，正确的选项是( C )A.但凡中国境内拥有房屋产权的单位与个人都是房产税的课税对象B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税那么是累进税率C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建立的单位与个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5%6．建立单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期〔 C 〕A.以一次为限，不超过三个月B.以一次为限，不超过六个月C.以两次为限，每次不超过三个月D.以两次为限，每次不超过六个月7．?城市房屋拆迁管理条例?规定的拆迁实施方式是〔 A 〕A.自行拆迁与委托拆迁B.自行拆迁与统一拆迁C.统一拆迁与委托拆迁D.委托拆迁8．维修基金的代管效劳属于〔 A 〕9．静态投资回收期可以根据〔 A 〕中有关数据求得。
10．编制工程进度方案的方法有横道图法与〔 B 〕11．单利计息及复利计息的区别在于〔 C 〕A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率12．某房地产投资工程的购置投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资工程的投资利润率为〔 A 〕A.13.0%B.14.4%C.33.3%D.43.3% 13．房地产开发工程的建立阶段是指( C )所经过的过程。
参考答案第一章1．答：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。
作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。
法律意义上房地产本质上是一种财产权利，这种财产权利是指包含在房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典权、租赁权等。
房地产业是进行房地产投资、开发、经营，管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。
２．答：房地产开发与房地产经营这两个概念是房地产行业运行过程中被广泛运用的两个基本概念，它们既相互联系又有一定的区别。
关于房地产开发与房地产经营，有两种看法：一种是从广义的角度来看，另一种是是从狭义的角度来看。
从广义的角度来讲，房地产开发必然是房地产经营，而房地产经营必然是房地产开发。
如果从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营有着如下重大的差别：（1）房地产开发和房地产经营在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同；（2）房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动的主体并不完全相同；（3）房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动对主体的资格要求不一样；（4）房地产开发与房地产经营所指向的行为对象是不同的；（5）随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用就会发生根本性的变化。
３．答：房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门，具有十分重要的地位：（1）房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门；（2）房地产业是国民经济的基础性产业；（3）房地产业是国民经济的先导产业；（4）房地产业是国民经济的支柱产业；（5）房地产业是保护和优化生态环境的一项重要环保产业；（6）房地产业是我国第三产业起飞的启动点。
房地产业是国民经济中的作用：（1）有利于提高城市的产业聚集效益；（2）有利于带动经济结构的优化；（3）有利于推进我国的城市化进程；（4）有利于健全和完善社会主义市场体系。
房地产开发与经营综合练习题与答案练习题一：1. 请简要解释房地产开发与经营的基本概念。
2. 列举并解释房地产开发与经营的主要步骤。
3. 介绍房地产市场的主要特点和影响因素。
4. 简述房地产开发中常见的融资方式。
5. 解释并举例说明市场调研在房地产开发与经营中的重要性。
练习题二：1. 请列举并解释影响房地产市场供需关系的因素。
2. 简述房地产销售策略中的“三低三高”原则。
3. 介绍并比较房地产开发中的自持开发和合作开发两种模式。
4. 解释并举例说明房地产市场中的品牌效应。
5. 简述房地产市场中的供应链管理及其作用。
答案一：1. 房地产开发与经营是指利用土地资源，通过建设开发房屋、商业地产、工业地产等形式，进行投资、销售和管理的商业活动。
2. 主要步骤如下：a) 策划与规划：确定项目规划、定位、市场需求分析等。
b) 土地供应：通过购买、租赁或政府拨地等方式获得土地资源。
c) 投融资：寻找合适的融资方式，包括自有资金、银行贷款、股权融资等。
d) 设计与建造：进行项目设计、施工等工作。
e) 销售与运营：推广销售、投入运营，实现项目回报。
3. 主要特点和影响因素如下：a) 周期性波动：房地产市场会因经济周期、政策调控等原因出现波动。
b) 地域差异：不同地区的房地产市场受地理位置、城市发展等因素影响。
c) 政策导向：政府政策对房地产市场的调控和发展具有重要影响。
d) 人口需求：人口规模和结构也是影响房地产市场供需的因素之一。
4. 常见的融资方式包括：自有资金、商业银行贷款、企业债券、信托资金、股权融资等。
5. 市场调研在房地产开发与经营中的重要性体现在：a) 了解潜在购房者的需求和偏好，有助于项目定位和产品设计。
b) 分析市场供需情况，预测市场变化，为决策提供依据。
c) 掌握竞争对手的情况，制定针对性的销售和营销策略。
d) 评估项目可行性，降低项目风险。
答案二：1. 影响房地产市场供需关系的因素包括：经济发展水平、人口变动、政府政策、货币政策、税收政策、房地产投资环境等。
