(完整版)资产评估学原理(周友梅胡晓明主编)第八章【例】_收益法评估计算表_工作底稿样例

第三章资产评估的基本方法一、思考题1．什么是复原重置成本?什么是更新重置成本?答：资产的重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两类。

（1）复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。

（2）更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象具有同等功能效用的全新资产的成本。

在计算重置成本时，如果同时拥有计算更新重置成本和复原重置成本的资料，应选择计算更新重置成本。

一方面，更新重置成本比复原重置成本便宜，因为新技术提高了劳动生产率，使采用新技术生产相同功能的资产所需的必要劳动时间减少。

根据资产评估的替代原则，应选择更新重置成本。

另一方面，采用新型设计、材料、工艺制造的资产，无论从使用性能还是成本耗费方面都会优于旧资产。

由此可见，更新重置成本与复原重置成本的差异体现在超额投资成本和超额运营成本两个方面。

2．实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的内涵是什么?答：（1）实体性贬值实体性贬值即资产的有形损耗，是由于资产使用磨损和自然损耗造成的贬值。

由于评估对象一般都不是全新状态的资产，因此大多存在实体性贬值。

实体性贬值通常依据新旧程度包括表体及内部构件、部件的损耗程度来确定。

（2）功能性贬值功能性贬值是指由于技术相对落后而造成的资产价值贬值。

由于效能更高的资产广泛使用，原有资产显得生产效率差、精度低下、劳动投入大、产品成本高、质量下降、市场竞争力不强，从而使企业投入相对增加、产出相对下降，这就是被估资产相对于更新资产的功能性贬值。

估算功能性贬值可采用两种方法：一种方法是将复原重置成本与更新重置成本比较，复原重置成本大于更新重置成本的差额，即为一次性投资的功能性贬值；另一种方法是用技术陈旧过时的资产生产成本与新技术资产的生产成本比较，如比较能源、原材料、人工消耗等的高低，从而估算由于过时的陈旧技术使生产成本比新的先进技术增大支出的部分，即营运性贬值，以此来确定功能性贬值。

第10章资产评估准则10.1复习笔记第一节资产评估准则概述一、资产评估准则概念资产评估准则是从专业技术的角度对资产评估业务处理提出的规范要求和判别标准，是资产评估规范的重要组成部分；它是资产评估实践工作经验的抽象、概括和总结，反过来指导和规范资产评估实践工作。

二、资产评估准则功能（一）规范执业行为，提升行业公信力；（二）维护评估事务所和资产评估师的合法权益及公共利益；（三）促进行业监管，服务市场经济；（四）促进资产评估经验的国际交流。

三、影响资产评估准则制订的因素（一）经济因素经济环境主要指一个国家的社会生产力发展水平、所有制形式、经济管理体制、经济政策等，它是资产评估产生和发展的直接动因之一。

（二）政治因素政治环境包括一个国家实行的政治制度与政治体制等，是统治阶级意志的体现，这种意志渗透于社会生活的各个方面，评估业也不例外。

（三）法律因素法律环境是资产评估得以顺利进行的基本条件。

（四）文化因素社会文化因素通常包含人们的价值观念、文化传统、思维方式、道德规范、生活方式、教育普及程度和科学精神等各个方面的内容。

第二节我国资产评估准则体系一、我国资产评估准则的历史演进（一）探索阶段；（二）准则初步建立阶段；（三）准则发展阶段。

二、我国资产评估准则框架体系我国资产评估准则包括基本准则、具体准则、评估指南和指导意见四个层次，如图10-1所示。

图10-1我国资产评估准则框架体系（一）资产评估基本准则资产评估基本准则是资产评估师执行各种资产类型、各种评估目的资产评估业务的基本规范，它是各类资产评估业务都应当遵守的基本规章制度。

（二）资产评估具体准则资产评估具体准则是根据不同的资产类型、不同的评估行为类型分别制定的。

资产评估具体准则分为程序性准则和专业性准则两个部分。

（三）资产评估指南资产评估指南包括对特定评估目的、特定资产类别（细化）评估业务以及对评估中某些重要事项的规范。

资产评估指南拟对我国资产评估行业中涉及主要评估目的的业务进行规范，如公司注册、公司股份经营、关联交易、抵押贷款、不良资产处置、法律诉讼等。

第四章流动资产评估一、单项选择题1．甲公司委估的应收款项账面原值1000万元，坏账准备5万元，净值995万元。

评估时确定其回收风险损失率15％，审计机构确定的坏账准备为8万元，该应收款项的评估值接近于（）万元。

[河南财经政法大学2011年研]A．845B．847C．850D．855【答案】C【解析】该应收款项的评估值＝1000×（1－15％）＝850（万元）。

账面坏账准备与审计后的坏账准备都是干扰项。

资产评估中评估应收账款的公式中的各个因素都是评估确定的，与审计和会计确定的相关数据无直接关系。

2．对于购进批次间隔时间长、价格变化较大的库存材料，评估其价值时可采用（）作为其评估值。

[暨南大学2011年研]A．按价格指数对首次购进价格进行调整的价格B．最接近市场价格的材料价格C．购进价格的加权平均价格D．按价格指数对末次购进价格进行调整的价格【答案】B【解析】对于购进批次间隔时间长、价格变化较大的库存材料，可以采用市场法评估，用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值。

3．以下各项除（）以外均属于在产品成本。

[暨南大学2011年研]A．直接材料B．间接人工C．制造费用D．借款费用【答案】D【解析】借款费用应计入财务费用，如果符合资本化条件的，应该予以资本化，不计入在产品的成本。

ABC三项均需要计入在产品成本。

4．对应收账款的评估，一般从两方面进行：清查核实应收账款的数量，并（）。

[暨南大学2011年研]A．估计账龄B．确定账面价值C．估计到期日D．估计可能的坏账损失【答案】D【解析】应收账款评估价值＝应收账款账面价值－已确定的坏账损失－预计可能发生的坏账损失及收账费用，因此除清查核实应收账款的数量之外，还需估计可能的坏账损失。

5．某低值易耗品，原价800元，预计使用10个月，现已使用8个月。

该低值易耗品现行市价为1000元，则其评估值为（）元。

[暨南大学2011年研]A．160B．800C．200D．640【答案】C【解析】在用低值易耗品评估值＝全新成本价值×成新率＝1000×（1－8÷10）×100％＝200（元）。

资产评估学教程答案全练习题答案第一章导论1、〔1〕资产评估是对资产在某一时点的价值进行估量的行为或过程。

具体地讲，资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据相关法律、法规和资产评估准那么，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原那么，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对评估对象在特定目的下的评估基准日价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

〔2〕时点性是指资产评估是对评估对象〔即待评估资产〕在某一时〔间〕点的价值的估算。

这一时点是所评估价值的适用日期，也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期，我们将这一时点称为评估基准日。

评估基准日相关于评估〔工作〕日期而言，既能够是过去的某一天，也能够是现在的某一天，还能够是今后的某一天。

〔3〕一资产在公布竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当刺激因素阻碍下所形成的最高价格。

〔4〕非市场价值是指资产在各种非公布交易市场条件下的最可能价值。

常见的非市场价值有：使用价值、投资价值、保险价值、课税价值、清算价值、净变现价值、连续经营价值。

2、〔1〕c 〔2〕c 〔3〕c 〔4〕d 〔5〕 c〔6〕c 〔7〕a 〔8〕d 〔9〕b 〔10〕b3、〔1〕abcd 〔2〕acde 〔3〕ab〔4〕abcde 〔5〕abde 〔6〕ab4、（1）资产评估的差不多要素有哪些？资产评估的差不多要素包括评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、评估原那么、价值类型、评估程序及评估方法八个构成要素。

从事资产评估业务的机构和人员，是资产评估工作中的主体，必须符合国家在资产评估方面的有关规定，即具有从事该项业务的行业及职业资格并登记注册。

特定资产是待评估的对象。

国家的有关规定是指资产评估活动所应当遵守的有关法律、法规、政策文件等，它是资产评估的依据。

特定的评估目的，是指资产业务发生的经济行为，它直截了当决定和制约资产评估价值类型的确定和评估方法及参数的选择。

周友梅《资产评估学基础》（第3版）课后习题详解（6-10章）【圣才出品】第六章房地产评估一、思考题1．房地产评估的基本原则和一般程序有哪些?答：（1）房地产评估的基本原则①合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。

合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。

②供求原则房地产价格的形成最终是由房地产市场供求状况决定的，遵循经济学中的供求均衡法则。

③最佳使用原则最佳使用原则是指必须在合法原则下综合考虑房地产的最佳用途、最佳规模、最佳集约度的最有效使用。

④替代原则由于房地产商品特有的区域性和极强的个体差异性，只存在不完全可替代性。

⑤预期收益原则地价是资本化的地租，是未来地租的贴现值。

因此房地产价格的评估需要的不是过去，而是未来的收益。

⑥评估时点原则房地产估价的时点原则是指估价的结论具有很强的时效性，即同一宗房地产，其价格随市场的变化在不同的时段是不一样的。

（2）房地产评估的一般程序①明确基本事项，签订评估协议；②选择评估方法；③实地勘察，收集资料；④配备人员，制订并实施评估计划；⑤计算、确定评估价格；⑥撰写评估报告书。

2．试从评估原理、适用范围、计算公式、操作步骤等方面比较运用收益法、市场法和成本法评估房地产的区别。

答：（1）成本法①评估原理：成本法的评估原理建立在重置成本的理论基础上，即以假设重新复制待估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价格。

②适用范围：主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。

③计算公式：土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益④操作步骤：a.若评估对象是新开发土地，那么评估步骤为：估算土地取得费、估算土地开发费、估算投资利息、估算投资利润、估算销售税费、估算土地增值税、最终计算土地价格；b.若评估对象是新建房地产，那么评估步骤为：估算土地取得成本、估算土地开发成本与建筑物建造成本、估算管理费用、估算投资利息、估算销售税费和估算开发利润。

1.2 课后习题详解1．什么是资产评估?如何认识资产评估的功能和作用?答：（1）资产评估是专门机构和专门人员，按照国家法律法规和评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照规定的程序和标准，运用科学的方法和统一的价值尺度，对资产进行评定估算的行为；简单地说，就是对资产价值进行评定和估价，即资产价值形态的评估，以重新确定资产价值。

（2）资产评估的功能是资产评估工作的客观要求和内在功效及能力，是资产评估所固有的，是资产评估工作的抽象化。

资产评估最基本的功能是通过对资产的现时价值进行评定和估算，为资产业务提供公正的价值尺度。

在市场经济条件下，在生产要素、产权等生产条件由市场配置的情况下，资产评估可以为各项资产业务提供与之相适应的价值尺度，从而保证资产业务的顺利执行。

资产评估是市场经济条件下资产业务的重要内容之一。

市场经济的核心内容是交易，而现实经济生活中的交易无非由商品交易、劳务交易、金融工具交易和相关的资产交易构成。

在这四方面的交易中，资产交易具有特别重要的意义，这是由于资产是生产商品和劳务的工具，它在一定程度上决定着商品和劳务的市场价格，决定着商品和劳务的质量，因此对商品和劳务的市场交易具有重要的影响。

（3）资产评估的作用①咨询作用从某种意义上说，资产评估属于一种专业技术咨询活动，具有咨询的作用。

咨询的作用是指资产评估结论为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身虽然没有强制执行的效力，但可以作为当事人要价和出价的参考；资产评估给相关当事人提供的有关资产交换价值方面的专业判断或专家意见，不能也不应该取代资产交易当事人的交易决策。

②鉴证作用鉴证由鉴别和举证两个部分组成。

鉴别是专家依据专业原则对资产交易的现时价格做出的独立判断，而举证则为该判断提供理论和事实支撑，使之做到言之有理、持之有据。

资产评估的鉴证作用主要表现在：a．资产评估是以从事专业鉴别和举证为主要内容的服务性活动；b．资产评估行业的发展状况和水平在很大程度上与资产价值鉴证（非权属鉴证）方面所具备的整体能力相关；c．尽管资产评估的这种鉴证活动一般并不具有法律效力，但仍然是资产业务当事人各方进行决策的重要依据，评估师必须对自己的行为承担相应的专业责任、民事责任和刑事责任。

周友梅《资产评估学基础》（第3版）笔记和课后习题（含考研真题）第一部分复习指南目录封面第1章绪论1.1 复习笔记1.2 课后习题详解1.3 考研真题与典型题详解第2章资产评估主体与评估程序2.1 复习笔记2.2 课后习题详解2.3 考研真题与典型题详解第3章资产评估的基本方法3.1 复习笔记3.2 课后习题详解3.3 考研真题与典型题详解第4章流动资产评估4.1 复习笔记4.2 课后习题详解4.3 考研真题与典型题详解第5章机器设备评估5.1 复习笔记5.2 课后习题详解5.3 考研真题与典型题详解第6章无形资产评估6.1 复习笔记6.2 课后习题详解6.3 考研真题与典型题详解第7章长期投资评估7.1 复习笔记7.2 课后习题详解7.3 考研真题与典型题详解第8章房地产评估8.1 复习笔记8.2 课后习题详解8.3 考研真题与典型题详解第9章企业价值评估9.1 复习笔记9.2 课后习题详解9.3 考研真题与典型题详解第10章资产评估报告10.1 复习笔记10.2 课后习题详解10.3 考研真题与典型题详解第11章资产评估的基本准则11.1 复习笔记11.2 课后习题详解11.3 考研真题与典型题详解试读第一节资产评估的产生与发展一、资产评估的产生与发展阶段（一）简单评估阶段简单评估是对财产的偶然的、直观的评价。

具有如下特点：1．直观性；2．非专业性；3．无偿性。

（二）经验评估阶段与简单评估阶段相比，经验评估阶段的评估结果比较可靠，但还未能实现评估工作的规范化。

具有如下基本特点：1．评估人员具有一定的评估经验和专业水平，评估业务也比较频繁；2．评估人员对资产评估业务进行有偿服务；3．估价对象的种类、估价活动、估价手段与方法等带有个别性、偶然性、经验性。

（三）规范评估阶段规范评估是在经验评估的基础上发展而来的。

资产评估管理机构或行业自律协会开始制定统一的评估准则，对评估师的职业道德规范和评估工作程序作出明确、具体的规定。

第一章绪论一、单项选择题1．在同一市场上具有相同使用价值和质量的商品，应该有大致相同的交换价值，以此确立的评估原则是（）。

[暨南大学2013年研]A．贡献原则B．资产评估时点原则C．预期收益原则D．替代原则【答案】D【解析】A项，贡献原则主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的评估，它要求要素资产价值的高低要由该要素资产对整体资产的贡献来决定，或者是由当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失来决定；B项，资产评估时点原则是指在变化的市场中，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变；C项，预期收益原则是以技术原则的形式概括出资产及其资产价值最基本的决定因素，是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据；D项，替代原则是指作为一种市场规律，在同一市场上具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。

2．关于资产评估的特定目的，下列说法错误的是（）。

[暨南大学2013年研] A．资产评估的特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的B．资产评估的特定目的是界定评估对象的基础C．资产评估的特定目的是由资产评估的性质及基本功能决定的D．资产评估的特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用【答案】C【解析】资产评估的特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的，即为什么而进行评估。

3．（）是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。

[暨南大学2013年研] A．预期收益原则B．供求原则C．客观公正性原则D．贡献原则【答案】A【解析】资产之所以有价值是因为它能够为其拥有者或控制者带来未来经济利益，资产价值的高低主要取决于它能够为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少。

预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。

4．以被评估资产对所在企业的贡献为依据评估其价值，该评估价值在资产评估中被称为（）。

[暨南大学2013年研，中央财经大学2010年研]A．在用价值B．投资价值C．清算价值D．剩余价值【答案】A【解析】在用价值，是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产，按其正在使用的方式和程度及其对所属企业的贡献价值的估计数额，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现的情况。

第8章长期投资评估8.1复习笔记第一节长期投资评估概述一、长期投资的概念、分类及特点（一）长期投资的概念长期投资包括持有时间准备超过一年（不含一年）的各种股权性质的投资、持有至到期投资和其他长期投资。

企业的长期投资可分为：1．股权投资股权投资包括向附属企业、其他企业的投资。

2．债权投资债权投资是指通过购买国库券、各种企业债券或公债等所实现的投资。

（二）长期投资的分类1．长期投资按投资方式分类（1）货币资金投资；（2）实物资产投资；（3）无形资产投资；（4）混合资产形式的投资。

2．长期投资按投资性质分类（1）持有至到期投资；（2）长期股权投资；（3）混合投资。

3．长期投资按投资时限分类（1）有期限长期投资；（2）永久性长期投资。

（三）长期投资的特点长期投资评估主要是对长期投资评估所代表的权益进行评估。

其主要特点是：1．长期投资评估是对资本金的评估；2．长期投资评估是对被投资企业获利能力和偿债能力的评估；3．长期投资评估是对被投资企业偿债能力的评估。

二、长期投资评估的原则（一）债券价格评估原则1．收益现值原则；2．实际变现原则。

在评估非上市流通债券时，应侧重于收益现值原则，按收益法进行评估；而在评估上市流通债券时，应侧重于实际变现原则，按市场法进行评估。

（二）股票价格评估原则1．内在价值原则；2．收益本金化原则；3．实际变现原则。

第二节债券投资的评估一、债券投资及其特点（一）债券投资分类1．按发行主体分类（1）政府债券；（2）金融债券；（3）公司债券。

2．按偿还期限分类（1）短期债券，即期限在1年以下的债券；（2）中期债券，即期限在1年以上5年以下的债券；（3）长期债券，即期限在5年以上的债券。

3．按是否记名分类（1）记名债券；（2）无记名债券。

4．按有无担保分类（1）信用债券；（2）担保债券。

5．按利息的支付方式分类（1）附息债券；（2）贴现债券。

6．按本金的偿还方式分类（1）定期一次偿还债券；（2）定期分批偿还债券；（3）随时偿还债券；（4）浮动偿还债券。

（完整版）资产评估学原理（周友梅胡晓明主编）第八章【例】_收益法评估计算表_工作底稿样例被评估单位：管理费用分析表评估基准日：20 年月日填表人：评估人员：填表说明：1、本表预测数据中的“占营业收入比例”仅为显示各年度数据的比较结果而设，并非预测的依据。

2、评估人员可以根据企业管理费用的影响因素将“占营业收入的比例”修改为相应口径的比例。

3、历史数据的填列需对其中非正常、偶然性的支出进行适当调整。

4、本表所做的调整仅为收益法评估预测模型的需要而做，并非对被评估企业账务的调整事项。

被评估单位：管理费用分析表金额单位：人民币元索引号：SY-13评估基准日：20 年月日管理费用预测表填表人：4、本表所做的调整仅为收益法评估预测模型的需要而做，并非对被评估企业账务的调整事项。

填表说明：1、本表预测数据中的“占营业收入比例”仅为显示各年度数据的比较结果而设，并非预测的依据。

2、评估人员可以根据企业管理费用的影响因素将“占营业收入的比例”修改为相应口径的比例。

3、历史数据的填列需对其中非正常、偶然性的支出进行适当调整。

复核人：被评估单位：管理费用分析表索引号：SY-14金额单位:填表说明：1、本表预测数据中的“占营业收入比例”仅为显示各年度数据的比较结果而设，并非预测的依据。

2、评估人员可以根据企业管理费用的影响因素将“占营业收入的比例”修改为相应口径的比例。

3、历史数据的填列需对其中非正常、偶然性的支出进行适当调整。

4、本表所做的调整仅为收益法评估预测模型的需要而做，并非对被评估企业账务的调整事项。