存量房交易税收基本政策

区政办存量房交易税收征管方案
随着城市持续发展，存量房交易成为了不可忽视的一部分。

对
存量房交易税收征管方案的规定和实施，不仅可以促进市场规范化
和整合化，更能够有效控制税收收入。

本文将就此向读者提出详细
的方案设计。

1、税种明确
存量房交易涉及到的税种非常多，包括土地增值税、契税、印
花税、个人所得税等等。

在税种的确定方面，我们应该根据实际情况，明确适用的税种范围。

一般而言，存量房交易应适用土地增值
税和契税。

针对印花税、个人所得税等种，也可以参考实际情况适用。

同时，在税种适用的过程中，应注重对居民个人所得税的规范
管理，防止出现不合规情况。

2、税率制定
对于不同的税种，应规定不同的征税比例。

例如，土地增值税
其税率一定要高于一般征收的税率（10%），可以根据房屋的评估价
值和市场价格等因素适当调整。

而契税的征税比例可以根据购房者
的购房地点、封顶限额等因素适当调整。

3、税务管理
基于现实情况，政府可以适当减免税费，进一步刺激市场活力。

在减免税费上，应该根据不同情况来区分。

例如，对于通过交易挂
牌出售的房屋，可以适量减免税费。

此外，政府还可以对房东和购
房者提供一些相关服务，如税务咨询和税务便民服务等。

区政办存量房交易税收征管方案存量房交易是指已建成的、取得房屋所有权证书的住房进行的二手交易。

为了规范存量房交易税收征管，提高征管效率，促进存量房交易市场的健康发展，区政府制定了一系列税收征管方案。

一、推行存量房交易信息公示制度为加强存量房交易的监管和信息公开透明，区政府决定推行存量房交易信息公示制度。

具体而言，政府将建立一个存量房交易信息公示平台，所有进行存量房交易的房屋信息都要在平台上进行公示。

公示内容包括房屋基本信息、交易价格、交易方式等。

这样一方面可以让购房者更全面地了解房屋信息，做出明智决策；另一方面也可以增加存量房交易的透明度，减少房屋交易中的欺诈行为。

二、建立存量房交易税收征收和监管系统为提高存量房交易的税收征管效率，区政府将建立一个完善的税收征收和监管系统。

这个系统将实现对存量房交易的全程监控和实时征收，确保税金的实时到账。

具体操作上，政府将与银行、房地产经纪机构等建立合作关系，通过信息共享和联网操作，实现对存量房交易的跟踪和监测。

同时，政府还将加强对房地产经纪机构的监管，建立严格的资质审查和信用评价体系，确保房地产经纪机构依法从事存量房交易，并按规定缴纳税金。

三、优化存量房交易税收优惠政策区政府将进一步优化存量房交易税收优惠政策，为购房者和卖房者提供更多的实惠。

具体而言，政府将根据房屋的面积、年限、地理位置等因素，制定差异化的税率和税收优惠政策。

对于低价位、小面积的存量房交易，政府将适当降低税率，减轻购房者和卖房者的负担。

同时，政府还将建立一套公平公正的税收评估机制，确保税收的公正征收。

四、加强存量房交易税收征管宣传与培训为提高购房者和卖房者的税收意识，区政府将加大对存量房交易税收征管的宣传力度，并开展相关的培训活动。

政府将通过媒体宣传、社区讲座、官方网站等多种形式，向广大购房者和卖房者普及存量房交易税收政策，并解答他们的疑问。

同时，政府还将组织培训班，邀请税务专家和房地产专家，对相关人员进行培训，提高他们对存量房交易税收征管政策的理解和掌握。

2023年区政办存量房交易税收征管方案一、背景分析随着城市化进程的不断推进，城市存量房交易逐渐成为一项重要的经济活动。

区政府为了优化税收征管，提高地方财政收入，同时促进存量房交易的健康发展，需要制定相应的税收征管方案。

二、税收征管目标1.提高地方财政收入：通过合理征收税收，增加地方财政收入，为区政府提供更多的财政资源，用于城市建设和社会事业。

2.规范市场秩序：完善税收征管机制，提高交易监管和纳税的透明度，减少不正当交易和非法逃税行为，维护市场秩序。

3.促进存量房交易：通过合理的税收政策，鼓励市场主体积极参与存量房交易，促进房地产市场的平稳健康发展。

三、税收征管措施1.增值税征收：对存量房交易征收增值税，根据房屋价格和面积等因素确定税率，确保税收征收的公平性和合理性。

2.契税征收：对存量房交易按照契税税率征收契税，根据房屋交易价格确定税额。

契税税率和免征范围根据市场需求和政策的变化进行调整。

3.个人所得税征收：对于出售存量房获得的收入按照个人所得税税率征收个人所得税，确保纳税的公平性和合理性。

4.房产税征收：对于持有存量房产权的房屋所有人，按照房产税税率征收房产税。

税率的确定要结合房屋估值和市场需求等因素进行调整。

5.其他税收征收：根据实际情况，对于存量房交易中涉及的其他税收进行相应征收，比如土地使用税、城镇土地使用税等。

四、税收征管机制1.信息化管理：建立存量房交易信息管理平台，实现交易信息的全面和及时收集，确保纳税的公平性和透明度。

2.税收征管协作：加强区政府相关部门之间的合作，共享信息，优化税收征管效果。

3.税收征管宣传：加强对存量房交易税收政策的宣传力度，提高纳税人的税收意识，促进纳税人依法纳税。

4.纳税人服务：建立便利纳税人的服务机制，提供便捷的纳税服务，帮助纳税人正确履行税收义务。

五、风险防控措施1.税收监管：加强税收监管，对税收征管中存在的问题进行有效处理，防止税收流失和逃税行为。

2.风险评估：及时对存量房交易市场的风险进行评估，及时采取相应措施，防控风险的发生。

存量房、商品房、二手房及一手房释义及相关税收政策当前全省上下正在开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作，现将存量房、商品房、二手房及一手房概念及相关税收进行梳理我认为很有必要。

我想主要从以下三个方面进行着手分析：一、首先从概念及范围入手：（一）存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。

增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的房地产开发楼盘“库存待售”的房产。

存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场，按照目前市场上普遍对于存量房的理解，存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋（未居住过的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是未使用过的住宅或非住宅。

（二）商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。

其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。

商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。

它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。

商品房主要分类：1、内销商品房，指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

税总发[2013]129号国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知税总发[2013]129号 2013-12-09各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：自应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作（以下简称存量房评估工作）开展以来，各地税务机关高度重视，积极推动工作进展，健全工作机制，强化审核把关，降低了存量房交易“阴阳合同”引发的税收风险，提升了税收征管的质量和效率。

但是，随着存量房评估工作的全面推开，在征管过程中又出现了一些新情况新问题，需要从制度和技术等方面加以完善和解决。

为进一步加强存量房交易税收征管，现就有关要求通知如下：一、完善评估机制，提升存量房评估工作水平存量房评估工作的持续稳定运行，是一个长期的、不断完善的过程。

各地要在实现全面推广的基础上，不断健全工作制度，完善技术标准，着力提升存量房评估工作水平。

（一）健全评估工作制度要建立健全数据管理制度，评估技术标准专家会审制度，评估结果检验制度，确保税源基础数据完整与准确，技术标准符合当地实际情况，评估结果准确并具有公信力。

要完善评估争议解决机制，妥善处理涉税争议，保证存量房评估工作持续稳定运行。

（二）完善评估技术标准要根据市场变化情况，完善评估技术标准,保证评估结果符合市场实际情况。

要采取多种方式监测房地产市场价格情况，根据市场变化情况，及时修正评估模型（当本地房地产价格指数连续3个月环比变动幅度累计超过5%时，应对评估模型进行调整）；要分析本地评估分区情况，原分区较粗或情况发生变化的，要重新调整分区，以保证同一分区内房地产具有较强的同质性和评估结果的准确性。

（三）严格评估值管理要严格评估结果管理，明确管理权限。

除征管工作需要外，严禁以任何理由、任何方式向纳税人及其代理人公开或透露存量房评估值。

要逐步缩小评估值与市场价格之间的差距，在条件允许时应取消下浮比例。

存量房交易环节涉税政策解读在房地产市场中，存量房交易是一个重要的组成部分。

而在存量房交易的过程中，涉税政策是买卖双方都需要关注的重要方面。

了解这些政策，不仅有助于我们合法合规地进行交易，还能帮助我们合理规划财务，避免不必要的麻烦和损失。

接下来，让我们一起深入解读一下存量房交易环节的涉税政策。

首先，我们来了解一下存量房交易中涉及的主要税种。

增值税是其中之一。

对于个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。

这里需要注意的是，判断房屋购买时间的标准通常是以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，按照“孰先”的原则确定。

个人所得税也是不可忽视的一个税种。

如果能够提供完整、准确的房屋原值凭证，按照差额的 20%征收个人所得税；如果不能提供房屋原值凭证，则按照交易总额的 1% 3%核定征收。

此外，对于个人转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

契税则是由买方缴纳。

根据房屋面积和购买方的住房套数等因素，税率在 1% 3%之间。

一般来说，首套房且面积在 90 平方米以下的，税率为 1%；面积在 90 平方米以上的，税率为 15%。

二套房面积在 90平方米以下的，税率为 1%；面积在 90 平方米以上的，税率为 2%。

三套房及以上，不论面积大小，税率均为 3%。

接着，我们来看看这些税种的计算方式和优惠政策。

以增值税为例，如果一套购买不足 2 年的住房，成交价为 200 万元，那么增值税应纳税额＝ 200 万 ÷（1 ＋ 5%）× 5% ＝ 952 万元。

对于个人所得税，如果能够提供房屋原值为 150 万元，成交价为200 万元，那么应纳税额＝（200 万 150 万）× 20% ＝ 10 万元。

在契税方面，假设购买的是首套房，面积为 100 平方米，成交价为200 万元，那么契税应纳税额＝ 200 万 × 15% ＝ 3 万元。

关于进一步加强存量房转让有关税收征管问题的通知武地税发[2011]10号根据市地税局、市房管局《关于进一步加强存量房转让有关税收征管问题的通知》(武地税发[2011]10号)以及《省地方税务局关于调整地方教育附加征收标准的通知》(鄂地税发[2011]13号)文件要求，我市自2011年3月1日起对以下情形的存量房转让征收有关税收政策调整：一、依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)的有关规定，对单位(是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织)转让存量房和个人(包括个体经营者)转让非住宅存量房的，严格执行“先税后证”管理，即纳税人在房产管理部门申请办理权属转移登记手续时，必须依法缴纳土地增值税或出具免税证明，房产管理部门方可办理权属转移登记手续。

1、对单位转让存量房和个人转让非住宅存量房依法应缴纳土地增值税的，采取“先预征，后清算”的方式进行联合控管。

由办理权属转移登记的房产管理部门所在地主管税务机关负责征收。

征收税务机关以房地产转让评估价格或者成交申报价格，按照孰高原则确定计税依据，依规定先预征土地增值税，纳税人凭税务机关出具的完税凭证，到房产管理部门办理权属转移登记手续。

武汉市现行土地增值税预征率为：普通住宅预征率为1.5%，非普通住宅预征率为3%，非住宅类房地产预征率为5%。

2、对单位转让存量房和个人转让非住宅存量房依法需免征土地增值税的，由纳税人按规定向房地产所在地主管税务机关提交免税申请，办理相关免税手续后，凭税务机关出具的免税证明原件，到房产管理部门办理权属转移登记手续。

3、单位转让存量房和个人转让非住宅存量房预征土地增值税后，在办理完毕房屋所有权证转移登记的30日内，向房地产所在地主管税务机关提交土地增值税清算申请资料，由房地产所在地的主管税务机关办理相关清算审核手续。

二、对个人转让非住宅能够提供合法、完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，采取查帐征收，依应纳税所得额的20%计征个人所得税;对个人未能提供合法、完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，统一按计税价格的3%计算缴纳个人所得税。

20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024福州存量房买卖合同税费优惠政策本合同目录一览第一条：合同主体及定义1.1 出卖人1.2 买受人1.3 存量房1.4 税费优惠政策第二条：合同标的及价格2.1 标的房产2.2 房产价格2.3 税费优惠政策对价格的影响第三条：交易程序及时间3.1 签约时间3.2 办理过户时间3.3 缴纳税费时间3.4 交付房产时间第四条：税费承担及支付4.1 出卖人应承担的税费4.2 买受人应承担的税费4.3 税费支付方式及时间第五条：优惠政策申请及使用5.1 优惠政策申请条件5.2 优惠政策申请流程5.3 优惠政策使用规定第六条：合同的履行及保障6.1 出卖人履行合同义务6.2 买受人履行合同义务6.3 税费优惠政策履行及保障第七条：合同的变更与解除7.1 合同变更条件7.2 合同解除条件7.3 税费优惠政策变更与解除第八条：违约责任及赔偿8.1 出卖人违约责任8.2 买受人违约责任8.3 税费优惠政策违约责任第九条：争议解决方式9.1 协商解决9.2 调解解决9.3 仲裁解决9.4 诉讼解决第十条：合同的生效、终止与失效10.1 合同生效条件10.2 合同终止条件10.3 合同失效条件第十一条：其他约定11.1 房产过户相关事宜11.2 房产交付及验收11.3 税费优惠政策相关咨询与服务第十二条：合同的附件12.1 房产证复印件12.2 买受人身份证复印件12.3 出卖人身份证复印件12.4 税费优惠政策相关文件第十三条：合同的签署与保管13.1 合同签署地点13.2 合同签署时间13.3 合同签署人13.4 合同保管方式第十四条：合同的补充条款14.1 补充条款的提出14.2 补充条款的确认与签署14.3 补充条款的生效条件第一部分：合同如下：第一条：合同主体及定义1.1 出卖人：指具有房屋所有权，出售房屋的一方，即本合同所述的甲方。

存量房转让涉及到的税收政策详解（老会计人的经验）存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，是相对于增量房而言的。

增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。

存量房转让涉及到的税收问题一直是公众关注的焦点，为了方便纳税人掌握相关税收政策，笔者对此将做详细介绍。

营业税根据《营业税暂行条例》的规定，在中国境内转让不动的单位和个人为营业税的纳税人，应该按照5%的税率缴纳营业税，同时依据财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)文件的规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，但是要提供购房时的发票才能扣除。

因此，应该以销售收入减去购入价额的余额作为营业税的计税依据，即应纳营业税额=(销售收入-购入价格)×5%。

同时，还应按照规定缴纳城市建设维护税和教育费附加，应纳城市建设维护税=实际缴纳的营业税×税率;按纳税人所在地，分别规定为市区7%、县城和建制镇5%、其他地区1%。

应纳教育费附加=应纳营业税×3%印花税《印花税暂行条例》规定，在我国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当按照本条例规定缴纳印花税，产权转移书据是条例列举的应税合同。

由于在转让房产时要签订房屋转让合同，因此应该按照规定缴纳印花税。

应纳印花税=合同金额×0.05%即按照合同金额的万分之五缴纳印花税。

土地增值税在我国境内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应依照本条例缴纳土地增值税。

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。