单位销售存量房的相关税收分析

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房地产行业税收分析报告1. 引言本报告旨在分析房地产行业的税收情况，并通过具体数据和案例展示税收对房地产行业的影响。

房地产行业作为一个重要的经济支柱行业，在税收政策上扮演着重要角色。

通过深入研究房地产行业的税收情况，可以更好地了解税收对该行业的促进作用，为政策制定者和业内人士提供参考。

2. 房地产行业税收政策概述2.1 基本税种房地产行业的基本税种包括土地增值税、房产税、契税、营业税和个人所得税等。

2.2 税收政策调整房地产行业的税收政策在不同的时间段会有所调整，这些调整主要是根据国家宏观经济状况和市场需求的变化来制定的。

政府可以通过调整税收政策来促进房地产市场的健康发展，稳定市场预期。

3. 房地产行业税收对比分析3.1 土地增值税与房产税土地增值税是房地产开发商在出售房地产时需要缴纳的一项税费，税率根据不同地区的政策有所差异。

房产税则是房地产拥有者需要缴纳的一种固定税费，根据房屋的产权和面积等因素计算。

3.2 契税与营业税契税是在房地产买卖过程中产生的税费，根据成交价值和所在地区进行计算，一般由买方承担。

营业税是指房地产企业在经营活动中产生的营业税费，根据企业的营业收入进行计算。

3.3 个人所得税个人所得税是指从房地产交易中得到的收益需要缴纳的税费，根据个人所得的金额和持有年限等因素进行计算。

房地产交易中的利润会被个人所得税部分征收，这也是鼓励长期持有房产的一种政策。

4. 房地产行业税收优惠政策案例分析4.1 政府购房补贴政策案例某市政府针对首次购房人士推出了购房补贴政策，购房人士可获得一定数额的购房补贴作为税收减免。

这一政策鼓励市民购买房产，促进了房地产市场的发展。

4.2 鼓励租赁房产减税政策案例某市政府为鼓励出租房产，制定了租赁房产减税政策。

根据出租房屋的面积和租金等因素，出租人可获得一定比例的税收减免。

这一政策吸引了更多业主将房产用于租赁，增加了供应量，缓解了租房问题。

5. 房地产行业税收政策对经济的影响房地产行业是国民经济的重要组成部分，税收政策对房地产行业的发展和经济的稳定起到了关键作用。

国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知（税总发[2013]129号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：自应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作（以下简称存量房评估工作）开展以来，各地税务机关高度重视，积极推动工作进展，健全工作机制，强化审核把关，降低了存量房交易“阴阳合同”引发的税收风险，提升了税收征管的质量和效率。

但是，随着存量房评估工作的全面推开，在征管过程中又出现了一些新情况新问题，需要从制度和技术等方面加以完善和解决。

为进一步加强存量房交易税收征管，现就有关要求通知如下：一、完善评估机制，提升存量房评估工作水平存量房评估工作的持续稳定运行，是一个长期的、不断完善的过程。

各地要在实现全面推广的基础上，不断健全工作制度，完善技术标准，着力提升存量房评估工作水平。

（一）健全评估工作制度要建立健全数据管理制度，评估技术标准专家会审制度，评估结果检验制度，确保税源基础数据完整与准确，技术标准符合当地实际情况，评估结果准确并具有公信力。

要完善评估争议解决机制，妥善处理涉税争议，保证存量房评估工作持续稳定运行。

（二）完善评估技术标准要根据市场变化情况，完善评估技术标准，保证评估结果符合市场实际情况。

要采取多种方式监测房地产市场价格情况，根据市场变化情况，及时修正评估模型（当本地房地产价格指数连续3个月环比变动幅度累计超过5%时，应对评估模型进行调整）；要分析本地评估分区情况，原分区较粗或情况发生变化的，要重新调整分区，以保证同一分区内房地产具有较强的同质性和评估结果的准确性。

房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）第一篇：房地产行业税收问题及稽查对策分析近年来，我市房地产行业快速发展，成为地方税收主要增长点之一，由于房地产开发企业会计核算较复杂，企业会计人员业务素质参差不齐，导致税收征管难度加大，甚至有少数企业出现偷税现象，为此，我们通过调研，详细掌握了该行业项目运作及会计核算，初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策。

一、房地产企业项目运作及会计核算特点（一）项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。

第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。

第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。

预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。

房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。

（二）会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。

2、开发成本核算（1）开发成本核算的内容。

前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）（2）开发成本核算及结转的方法。

目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。

存量房、商品房、二手房及一手房释义及相关税收政策当前全省上下正在开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作，现将存量房、商品房、二手房及一手房概念及相关税收进行梳理我认为很有必要。

我想主要从以下三个方面进行着手分析：一、首先从概念及范围入手：（一）存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。

增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的房地产开发楼盘“库存待售”的房产。

存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场，按照目前市场上普遍对于存量房的理解，存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋（未居住过的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是未使用过的住宅或非住宅。

（二）商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。

其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。

商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。

它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。

商品房主要分类：1、内销商品房，指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

税总发[2013]129号国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知税总发[2013]129号 2013-12-09各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：自应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作（以下简称存量房评估工作）开展以来，各地税务机关高度重视，积极推动工作进展，健全工作机制，强化审核把关，降低了存量房交易“阴阳合同”引发的税收风险，提升了税收征管的质量和效率。

但是，随着存量房评估工作的全面推开，在征管过程中又出现了一些新情况新问题，需要从制度和技术等方面加以完善和解决。

为进一步加强存量房交易税收征管，现就有关要求通知如下：一、完善评估机制，提升存量房评估工作水平存量房评估工作的持续稳定运行，是一个长期的、不断完善的过程。

各地要在实现全面推广的基础上，不断健全工作制度，完善技术标准，着力提升存量房评估工作水平。

（一）健全评估工作制度要建立健全数据管理制度，评估技术标准专家会审制度，评估结果检验制度，确保税源基础数据完整与准确，技术标准符合当地实际情况，评估结果准确并具有公信力。

要完善评估争议解决机制，妥善处理涉税争议，保证存量房评估工作持续稳定运行。

（二）完善评估技术标准要根据市场变化情况，完善评估技术标准,保证评估结果符合市场实际情况。

要采取多种方式监测房地产市场价格情况，根据市场变化情况，及时修正评估模型（当本地房地产价格指数连续3个月环比变动幅度累计超过5%时，应对评估模型进行调整）；要分析本地评估分区情况，原分区较粗或情况发生变化的，要重新调整分区，以保证同一分区内房地产具有较强的同质性和评估结果的准确性。

（三）严格评估值管理要严格评估结果管理，明确管理权限。

除征管工作需要外，严禁以任何理由、任何方式向纳税人及其代理人公开或透露存量房评估值。

要逐步缩小评估值与市场价格之间的差距，在条件允许时应取消下浮比例。

关于我国房地产税收征管问题的探究陈雪姣西安外事学院【摘要】我国房地产业近年来发展比较迅速，已经成为拉动经济增长的重要引擎，其在地方经济中支柱地位日以彰显。

经济直接决定税收，税收反映经济动态，随着房地产业的快速发展，房地产业税收规模也快速扩大。

由于房地产行业本身的特性，房地产税收历来也是税收征管的难点和重点。

通过多家房地产企业进行调查和研究，结合征管实践，本论文对房地产业税收征管提出了对策和方法。

【关键词】税收征管政策一、我国房地产业税收征管存在的问题１．我国房地产税收征管的执行不到位。

目前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节分别征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。

涉及的税种较多，其中“耕地占用税”和“契税”２００７年６月才交由地税部门征收，相关的税收政策都在不断的修订完善中，税收政策不能及时、全面的送到纳税人手中。

２．我国房地产税收的监控不完善。

税务部门注重当期征收，不注重回头检查，也不重视税源普查和重点税源的稽查工作，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘，造成税源的流失。

另外，对偷逃税的处罚不严，虽然刑法、税收征管法对偷逃税行为列有明文处罚的规定，但在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥幸的心理。

３．我国房地产税收的协作能力不强。

房地产税收的一些基础信息来源于房管、土地等部门，但由于彼此不属于同一领导部门，以及没有一个具体的法律或规章来约束相关部门对房地产业的协税护税行为。

致使部门之间协调配合乏力，遇到问题不能及时解决，不能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。

二、改进的对策及建议１．制定完善的房地产税收征管政策。

我们要针对房地产企业税收政策的一些缺陷，加大改进力度，力求每项政策科学、合理、可操作性强，不留漏洞。

对自用没有同类可比价开发产品的房地产企业，要求其提供法定评估机构的评估证明严格界定拆迁补偿费，建立拆迁补偿费列支的管理和审批制度；制定房地产开发企业建筑安装计税成本的基准定额，加强审核、管理力度，有效堵塞偷逃税漏洞。

存量房转让涉及到的税收政策详解（老会计人的经验）存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，是相对于增量房而言的。

增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。

存量房转让涉及到的税收问题一直是公众关注的焦点，为了方便纳税人掌握相关税收政策，笔者对此将做详细介绍。

营业税根据《营业税暂行条例》的规定，在中国境内转让不动的单位和个人为营业税的纳税人，应该按照5%的税率缴纳营业税，同时依据财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)文件的规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，但是要提供购房时的发票才能扣除。

因此，应该以销售收入减去购入价额的余额作为营业税的计税依据，即应纳营业税额=(销售收入-购入价格)×5%。

同时，还应按照规定缴纳城市建设维护税和教育费附加，应纳城市建设维护税=实际缴纳的营业税×税率;按纳税人所在地，分别规定为市区7%、县城和建制镇5%、其他地区1%。

应纳教育费附加=应纳营业税×3%印花税《印花税暂行条例》规定，在我国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当按照本条例规定缴纳印花税，产权转移书据是条例列举的应税合同。

由于在转让房产时要签订房屋转让合同，因此应该按照规定缴纳印花税。

应纳印花税=合同金额×0.05%即按照合同金额的万分之五缴纳印花税。

土地增值税在我国境内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应依照本条例缴纳土地增值税。

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

存量房交易环节涉税政策解读在房地产市场中，存量房交易是一个重要的组成部分。

而在存量房交易过程中，涉税政策是买卖双方都需要关注的关键问题。

了解这些政策不仅有助于我们合规地进行交易，还能帮助我们合理规划财务，避免不必要的风险和损失。

接下来，让我们详细解读一下存量房交易环节的涉税政策。

首先，我们来谈谈增值税。

在存量房交易中，如果出售的房产取得的时间不足 2 年，卖方需要按照 5%的征收率全额缴纳增值税；如果取得房产的时间已满 2 年，则免征增值税。

这里所说的“取得房产的时间”，通常是以房产证上注明的时间或者契税完税凭证上注明的时间为准，哪个时间在前就以哪个时间为准。

举个例子，＿____在 2018 年 1 月购买了一套房子并缴纳了契税，2020 年 3 月才取得房产证。

如果他在 2021 年 5 月出售这套房子，那么就以 2018 年 1 月这个契税完税凭证上注明的时间来计算，因为已满 2 年，所以免征增值税。

接下来是个人所得税。

如果卖方能够提供完整、准确的房屋原值凭证，按照“财产转让所得”的 20%税率计算缴纳个人所得税。

应纳税所得额＝转让收入房屋原值转让过程中缴纳的税金合理费用。

这里的“合理费用”包括住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。

但如果卖方不能提供完整、准确的房屋原值凭证，那就按照住房转让收入的 1% 3%来核定征收个人所得税。

具体的核定征收率，由各地根据实际情况来确定。

比如说，＿____出售了一套原值为 80 万元的房子，售价为 120 万元，在转让过程中缴纳了 1 万元的税金，装修费用花了 10 万元。

如果他能提供完整的原值凭证，那么个人所得税应纳税所得额＝ 120 80 1 10 ＝ 29 万元，应纳税额＝ 29 × 20% ＝ 58 万元。

如果不能提供原值凭证，假设当地的核定征收率为 2%，那么应纳税额＝ 120 × 2% ＝ 24 万元。

然后是契税。

在存量房交易中，买方需要缴纳契税。