二三线城市综合体运营盈利模式与案例分析定稿版

城市综合体的商业模式及案例研究城市综合体是当代城市发展的一种新型城市综合发展建筑体，集居住、商务、文化、娱乐、教育、医疗等功能于一体，成为城市空间的重要组成部分。

商业模式是指在城市综合体的运营中，通过创新的商业模式来获取利润的方式和方法。

本文将从商业模式和案例研究两方面，探讨城市综合体的商业模式。

一、城市综合体的商业模式：2.经营模式：城市综合体通过自主运营，如开设超市、餐厅、健身房等，直接获取利润。

这种商业模式可以更加灵活地调整经营策略，根据市场需求调整产品和服务。

3.提供服务模式：城市综合体通过提供一系列增值服务，如停车服务、会员卡、物流等，为商家和居民提供便利，以获取相应的服务费用。

4.地产模式：城市综合体通过房地产销售获取利润。

在综合体建设完成后，可以将一些空间出售给开发商或个人，以获取较高的售价。

5.广告资源开发模式：城市综合体通过将场地、媒体等资源开发成广告资源，并将其出租给广告商进行广告投放，获取广告费用。

二、城市综合体商业模式的案例研究：1.北京国贸三期：其商业模式主要以租赁模式为主。

国贸三期吸引了众多知名品牌入驻，通过租金收取和售卖商业区域的方式获取利润。

同时，国贸三期也在商业体营造方面进行了创新，不仅建设了高端购物中心，还设置了国际会议中心和豪华酒店，提供全方位的商业、会议及酒店服务。

2.上海静安嘉里中心：静安嘉里中心采用的是经营模式，通过自主经营酒店、购物中心、办公楼等多元化业态，提供优质服务和商品，从而实现盈利。

该综合体结合了零售、文化和艺术等多种元素，打造出独特的购物和文化消费场所。

3.广州太古汇：太古汇以提供服务模式为主。

它建立了完善的会员体系，并通过提供停车服务、会员专享活动等方式，为会员提供增值服务，通过会员费用获取收益。

此外，太古汇还积极参与社区活动和公益事业，提升了品牌形象。

4.成都IFS：成都IFS采用的是地产模式，通过向开发商出售商业空间来获取利润。

IFS作为成都最高端的综合体，集合了国际品牌、高端餐饮、豪华酒店等，吸引了大量高端消费者。

国内二三线城市商业综合体策划开发运营要点国内二三线城市商业综合体策划开发运营的要点城市商业综合体，特指位于城市市区中心或主要商业区的商业综合体，集社区公寓、开放式步行街、主题性封闭式的MALL、零售主力店、酒店、写字楼等为一体，综合开发的房地产项目。

规模和体量可大可小。

城市商业综合体把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合，进行统一规划，统一开发和管理，充分发挥城市功能与用地及建筑空间的共同作用，形成一个完整的街区，满足人们对于居住、消费、环保、休闲等多方面和谐统一的需求。

当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向郊区和二三线城市渗透、扩展，如何建设合理规划的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。

笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会：一、城市商业综合体首先要符合城市发展规划随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。

由于城市商业综合体首先是房地产建设项目，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配置，达到集约目的，是发展商和运营商应该积极有为的工作。

发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与资源配置的更好结合。

特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压力都是可以得到政府积极支持的，用地和规划上也可获得优惠便利的政策条件。

二、城市商业综合体开发的关键原则城市商业综合体开发建设，实际也是城市局部升级的时间安排，或在空间上的再次开发利用。

牵涉到土地的一级整理、二级开发，系统性强，工程巨大，包容内容复杂，更牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益，因此，项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营必须坚持四大原则：1、符合“刚性规划”的原则：城市商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，是不可再生的稀缺资源，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位，如商业网点配套、街区产业复兴、文化特色构成、城市交通组织及市政配套、景观，等等，一旦落地难以更改，其商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制，以实际街区或项目用地进行策划，用科学分析的数据和策划报审，突出土地利用与城市发展目标的完美结合，实行城市再造与城市文化内涵的融合，获得用地和技术经济指标上的批准，获得开发报建过程的通畅。

二三线城市的开发策略及案例解读随着中国城市化进程的不断深化，一线城市资源逐渐紧张，房价高涨，环境污染等问题也日益突出。

相对而言，二、三线城市拥有更为丰富的资源，发展潜力较大。

因此，如何制定合理的开发策略，提升二、三线城市的综合竞争力，成为当前亟待解决的问题。

1.产业优化升级：根据城市资源禀赋和发展优势，科学规划产业布局，打造特色产业集群，提升城市综合竞争力。

例如，西安在充分发挥其历史文化资源和科技优势的基础上，建设了国内重要的高新技术产业基地和创新创业中心，吸引了许多高新技术企业入驻，推动了城市经济快速发展。

2.增加城市吸引力：通过改善城市环境、提供优质公共服务和基础设施建设等措施，吸引人才和企业投资。

例如，武汉打造了“华中科技城”，在建设大型科技园区的同时，配套建设了一流的教育、医疗和文化设施，吸引了大量高端人才和创新型企业。

3.培育市场主体：支持和引导本地企业做大做强，培育新兴产业和创新企业。

鼓励各类市场主体创新创业，打造具有核心竞争力的企业。

例如，成都通过设立各类创业基金，支持创新型企业发展，培育了一批具有国内领先地位的高科技企业，提升了城市的创新能力。

4.推进城市空间优化：合理规划城市土地利用结构，提高土地使用效率，推进城市建设与生态保护的协调发展。

例如，青岛通过开展城市更新，合理利用土地资源，将原先的旧厂房改造成创意产业园区，提升了城市的环境质量和经济效益。

以上策略只是对二、三线城市发展的一些方面进行了概括，具体的发展策略需要因城施策。

以下是一些成功的案例解读，为二、三线城市的发展提供借鉴。

1.成都高新区：成都高新区是中国西部最大的高新技术开发区，成功地打造了一批高科技企业和杰出人才集群。

其成功之处在于充分发挥成都科技和教育资源的优势，引进了大量的高新技术企业和人才，并提供了良好的创新环境和创新支持政策。

同时，成都高新区还积极拓展国际市场，为企业“走出去”提供支持和便利，实现了高新技术产业的跨国发展。

城市商业综合体营销与运营模式分析随着城市化进程的不断加速，城市商业综合体成为了当今城市商业领域的热点，其作为城市商业的基石，承载了越来越多的商业活动。

为了实现稳步高速发展，城市商业综合体需要采取一定的营销和运营模式。

城市商业综合体营销模式的核心是提升顾客的满意度和忠诚度，为顾客提供优质的购物、娱乐、餐饮、服务等体验。

具体可以采取以下几个方面的措施：1. 品牌建设品牌建设是城市商业综合体营销的关键，要根据所处的城市环境、目标市场等因素制定相应的品牌建设计划，包括品牌形象设计、品牌传播、品牌推广等。

通过品牌建设，提高顾客认知度和黏性，达到吸引和保留顾客的目的。

2. 促销活动促销活动是吸引顾客和提高消费的重要方式，城市商业综合体可以通过举办各种形式的促销活动来吸引顾客，如满额返现、折扣优惠、礼品赠送、积分兑换等。

通过不同的促销策略来吸引不同的消费群体。

3. 营销渠道营销渠道是城市商业综合体营销的另一个重要方面，通过多种渠道宣传城市商业综合体，包括官方网站、移动应用、社交媒体、门户网站、电视、广播等。

同时，城市商业综合体也可以与当地的旅游局、消费者协会等组织建立合作关系，搭建更广泛的营销渠道。

城市商业综合体的运营模式的核心是实现商业收益最大化和顾客价值最大化的双赢。

具体可以采取以下几个方面的措施：1. 团队管理城市商业综合体要实现顾客价值最大化，必须要有一支专业的团队。

团队需具备创新精神、市场敏锐度、团队协作力等素质，同时也需要不断更新知识，并建立完善的培训体系。

通过建立优秀的团队，实现商业收益最大化和顾客价值最大化之间的平衡。

2. 费用控制城市商业综合体要实现商业收益最大化，需要详细了解运营成本和资金管理，通过控制经营成本和资金流动进行可持续发展。

同时需保证经营效率，加强绩效管理，提高效能，降低成本。

3. 创新服务城市商业综合体的长期发展需不断创新，提供新的服务，满足不同人群的需求，以实现商业收益最大化和顾客价值最大化。

二三线城市中小规模城市综合体快速盈利模式与案例解析主讲人：吴永康北京天安伟业董事长北京天安伟业董事长北京华联商厦副总经理多年的商业地产经验服务全国30多个城市100多个项目浏览提示1、建议浏览时，点击文件标题栏的“视图”，对“显示/隐藏”栏的“文档结构图”选框进行勾选，以便快速定位和浏览特定章节的内容；2、该内容仅供参考。

吴永康：今天，有机会跟大家同探讨国内二三线城市商业都市综合体的一些现状、发展和生意模式，我觉得这是一个难得的机会。

本人40不惑，十六五年的职业生涯，应该蛮多元化。

在开发商工作过，做过甲方，也在零售行业从事管理工作多年，更重要的是，现在是服务方，作为乙方来为在座各位服务的企业进行支持服务，我们这样的团队跟在座很多建筑设计公司、广告推广公司等等都有密切的合作，今天与大家交流起来会比较的直接。

给各位描绘一下二三线城市商业地产或者都市综合体的发展现状以及未来的发展趋势、生意模型，我们开发的一些要点，我们的规划设计一些要点等等，更多的我们希望能够从两个层面来剖析二三线城市大家服务的开发项目的一些点。

一、前言我们也比较一下很流行北上广深一些都市综合体的成功或者失败经验教训，与二三线城市有什么不同。

我们更多的从案例分析，来看到二三线城市目前都市综合体发展的瓶颈或者发展的无奈，或者发展的机遇。

今天提供的所有二三线城市案例，都是我本人亲自操作过的，也是有亲身感受。

目的是希望大家通过上午的交流，了解二三线城市都市综合体的发展未来，以及作为开发商或者建筑设计公司，或者商业团队，我们的使命是什么？一线城市与二三线城市是有区别的，很难简单的把二三线城市的明天认为是北京的今天，有的时候不见得如此，各个地方的人文、文化、价值观等等都是不尽相同的。

今天跟各位分享的二三线城市都市综合体的情况，可能更多的适合于北方城市，我看到一些同事来自于湖南或者南方，不是说没有借鉴的作用，但是中国太大了，南方和北方差异也非常之大，不见得能完全照单全收。

城市商业综合体营销与运营模式分析城市商业综合体是指由商业、文化、娱乐、办公等多种功能融合发展的综合性城市空间形态。

它集合了各种商业和服务业态，为城市居民提供了全方位的购物、娱乐、休闲、文化等需求，是现代城市发展的重要组成部分。

城市商业综合体的营销策略主要包括三个方面：定位策略、品牌策略和市场营销策略。

定位策略是指商业综合体确定自身定位的策略。

首先要确定目标客群，针对不同的客群做出不同的定位，例如年轻人、家庭、老年人等。

其次要确定商业综合体的特点和亮点，例如商场的专业性、娱乐设施的丰富性等。

还要考虑到商业综合体所处的区域和城市环境，与周边商业设施的关系等。

通过准确定位，才能更好地满足客户需求，提高市场竞争力。

品牌策略是指商业综合体打造独特的品牌形象。

首先要确定商业综合体的核心价值和文化内涵，通过设计、装修、布局等方式传达出来。

其次要建立良好的品牌形象和品牌识别度，例如商场的标志、昵称、口号等。

还要与品牌合作、建立品牌积分系统等。

通过塑造独特的品牌形象，才能吸引更多的消费者和品牌商家入驻。

市场营销策略是指商业综合体的市场推广和销售策略。

首先要进行市场调研，了解目标客群的需求和喜好。

其次要制定市场推广方案，例如举办促销活动、开展品牌推广、打造线上线下融合的购物体验等。

还要建立客户关系管理系统，通过会员卡、手机APP等方式与客户建立联系。

通过积极的市场推广和销售策略，才能提高商业综合体的知名度和市场份额。

城市商业综合体的运营模式主要有两种：自营模式和开放模式。

自营模式是指商业综合体由自己组织和管理所有的业态和商家。

商业综合体对入驻商家进行筛选，保证业态的多样性和品质的稳定性。

商业综合体自己组织各种活动，提供各种服务，通过自己的努力提高市场竞争力。

开放模式是指商业综合体开放给各种商家入驻，通过商业综合体提供的共享资源和服务，吸引更多的商家入驻，并建立紧密的合作关系。

商业综合体通过组织各种活动和推广策略，提升整个商业综合体的品牌形象和知名度，进而吸引更多的消费者。

房地产项目中的综合体盈利模式分析在房地产行业中，综合体盈利模式是一种常见且广泛应用的商业模式。

综合体是指结合了多个不同功能的建筑物，例如住宅、商业区、办公楼、娱乐设施等，并以其丰富的配套设施和服务吸引消费者。

本文将对房地产项目中的综合体盈利模式进行分析。

一、综合体盈利模式的特点综合体盈利模式具有以下几个特点：1. 多元化的功能组合：综合体将不同功能的建筑物集中在一起，形成一个多元化的城市综合体，可以满足消费者的多样化需求。

2. 共享资源与服务：综合体内的不同建筑物可以共享一些基础设施和服务，如停车场、绿化带、物业管理等，提高资源的利用效率。

3. 强大的吸引力：综合体通过丰富的配套设施和服务，吸引更多人流和客流，增加商业机会和销售额。

4. 多元化的收入来源：综合体的盈利不仅来自于出售房产，还包括商业租金、物业管理费、停车收费等多个方面。

二、综合体的构成要素1. 住宅区：综合体通常包括一定比例的住宅区，用于满足人们的居住需求。

住宅区可以分为高档住宅、普通住宅和公寓等，根据不同消费群体的需求提供不同类型的住房产品。

2. 商业区：商业区是综合体中的核心组成部分，可以包括购物中心、超市、餐饮街等。

商业区通常吸引了大量的消费者，为整个综合体提供了稳定的租金收入。

3. 办公楼：办公楼是综合体中的另一个重要组成部分，为企业提供办公空间。

办公楼通常位于商业区附近，方便员工购物、用餐等需求。

4. 娱乐设施：综合体中的娱乐设施可以包括电影院、健身房、游泳池等。

这些娱乐设施吸引了大量的人流，增加了商业机会和收入来源。

5. 其他配套设施：综合体还可以包括停车场、绿化带、社区医疗中心等其他配套设施，为居民和企业提供更便利的生活和工作环境。

三、综合体盈利模式的分析1. 房地产销售：综合体的住宅区可以通过销售房产来获得收益。

开发商可以根据市场需求和消费者的购买力来定价，并通过销售住宅实现盈利。

2. 租金收入：商业区和办公楼可以通过租赁给商户和企业来获得租金收入。

城市商业综合体营销与运营模式分析一、城市商业综合体的营销模式分析1.定位与差异化营销城市商业综合体的成功与否首先取决于它的定位。

通过市场调研和消费者需求分析，确定商业综合体的目标受众和定位，包括目标消费群体、定位特色等。

在定位的基础上，进行差异化营销，通过特色的商品、服务和体验等，吸引目标消费群体，打造独特的品牌形象。

例如，选择一些独特的品牌入驻，提供个性化的购物体验，增加消费者对商业综合体的认同感和忠诚度。

2.传统与互联网营销的结合3.体验营销和场景营销城市商业综合体可以通过举办各种主题活动、展览、演出等，打造独特的购物体验和消费场景。

例如，设立互动体验区、举办主题展览、举办演唱会等，吸引消费者前来参观、购物和娱乐，增加消费者对商业综合体的粘性和忠诚度。

1.物业管理与服务城市商业综合体需要建立专业的物业管理团队，负责环境整治、设施维护、安全管理等工作。

同时，提供优质的服务，包括购物导购、停车导航、售后服务等，确保消费者有良好的购物体验。

物业管理团队还可以与商户合作，共同提升服务质量，增加商业综合体的竞争力。

2.商户管理与品牌合作商业综合体的商户管理是运营的重要方面。

商业综合体应通过严格的招商策略和管理规范，选择优质的商户入驻，确保消费者能够购买到高品质的商品和服务。

同时，商业综合体可以与品牌进行合作，通过独家合作、拉动销售等方式，增加商业综合体的竞争力和盈利能力。

3.数据分析与运营优化通过对消费者行为和购物习惯进行数据分析，商业综合体可以了解消费者的需求和偏好，根据数据进行运营优化。

比如，调整商品陈列和布局、优化各个区域的运营策略等，以提高消费者的购物体验和满意度。

总结起来，城市商业综合体的营销与运营模式需要注重定位与差异化营销、传统与互联网营销的结合、体验营销和场景营销等方面。

同时，物业管理与服务、商户管理与品牌合作、数据分析与运营优化等也是非常重要的。

通过科学有效的营销与运营模式，城市商业综合体可以吸引更多的目标消费者，提高盈利能力和竞争力。

城市商业综合体营销与运营模式分析随着城市化进程的加速，城市商业综合体在城市中扮演着日益重要的角色。

作为集购物、餐饮、娱乐、文化等多种功能于一体的综合性商业建筑群体，城市商业综合体已成为城市居民日常生活中不可或缺的一部分。

如何有效地进行营销与运营，已经成为城市商业综合体管理者面临的重要挑战之一。

本文将对城市商业综合体的营销与运营模式进行深入分析，并提出相关建议。

一、城市商业综合体的特点城市商业综合体是一个综合性的商业建筑群体，涵盖了购物、餐饮、娱乐、文化、办公等多种功能。

其特点主要表现在以下几个方面：1. 多元化功能：城市商业综合体不仅仅是一个购物中心，还包括了餐饮、娱乐、文化等多种功能，可以满足不同人群的多样化需求。

2. 空间布局复杂：城市商业综合体通常拥有复杂的空间布局，包括了多层楼、多个区域和多个功能区，对于导航和引流具有一定的挑战。

3. 客流量大：城市商业综合体通常位于繁华商业区，客流量较大，需要有能力吸引和服务大量的消费者。

4. 竞争激烈：城市商业综合体通常会与周边商业设施产生竞争，需要通过差异化和创新等方式来吸引消费者。

由于城市商业综合体的特点，其营销与运营模式也需要拥有相应的特点和策略。

城市商业综合体的营销模式需要注重以下几个方面：1. 定位精准：城市商业综合体需要明确自己的定位，对目标消费群体进行准确定位，并围绕目标消费群体的需求进行市场定位，以便能够有针对性地进行推广和宣传。

2. 多渠道推广：城市商业综合体可以通过多种渠道进行推广，包括线上推广和线下推广。

线上推广可以通过社交媒体、电子商务平台等进行，线下推广可以通过活动、广告等方式进行。

3. 多样化服务：城市商业综合体需要提供多样化的服务，让消费者在购物、餐饮、娱乐等方面得到全方位的满足，从而提高消费者的粘性。

4. 提升消费体验：城市商业综合体需要不断提升消费者的体验，包括店铺的布局、产品的质量、服务的态度等方面，让消费者在其中享受愉快的购物体验。

城市商业综合体营销与运营模式分析随着城市化进程不断加快，城市商业综合体已成为一个重要的商业模式。

如何在激烈的市场竞争中取得优势，成为城市商业综合体的核心问题之一。

首先，城市商业综合体的营销需要重视品牌形象和文化营销。

商业综合体可以通过怎样塑造自身的品牌形象，体现自身的文化价值观等方面，引发顾客的认同，从而提升营收。

同时，目标消费者的识别和定位也非常重要，根据目标消费者的不同需求和偏好，制定不同的营销策略。

比如，将商业综合体与当地的文化特色结合起来，引入本土文化元素，吸引当地居民和游客的光顾。

其次，城市商业综合体的运营需要考虑多种渠道的融合。

线上和线下的融合是目前比较流行的方式。

商业综合体可以通过移动端APP、微信公众号等新兴沟通渠道引入更多的顾客，进行多元化的营销推广。

此外，商业综合体可借鉴电商模式，打造自己的电商平台，丰富线上的产品与服务，实现线上线下融合，增加销售渠道，提高用户黏性。

还有一种运营方式，是与其他商业综合体共享资源。

例如，共享停车场、共享铺位等。

共享资源可以降低商业综合体营销成本，提高利润率。

共享更多资源使商业综合体更加灵活和集成，无缝衔接服务。

最后，营销创意也是城市商业综合体的运营不可缺少的部分。

商业综合体可借鉴各种活动方案，有针对性地推出自己的品牌活动。

这些活动包括，但不限于促销、主题活动、文化活动等等。

通过活动推广，增强消费者对商业综合体的认知度，传递品牌形象，并进一步增加市场份额。

总之，城市商业综合体的营销与运营模式需要根据自身特点进行综合规划，注重营销策略和渠道的多元化，通过运用互联网和新的技术手段，增强顾客黏性和体验感，以创新创意的方式推广自身的品牌和文化，不断提高市场竞争力，从而占据更大的市场份额。