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干货：国内外六大奥特莱斯典型案例分析2014-08-11 13:23:00从1985年开业的纽约Woodbury Outlets到2008年开业的重庆太平洋西部奥特莱斯，本文选取了国内外极具代表性的6个奥特莱斯项目，从项目区位、规模、开业时间、定位、建筑风格、规划布局、功能分区、主要客源、商场服务、经营模式、招商策略等清晰地概括了奥特莱斯的整体特性。
国外OUTLETS典型案例纽约WoodburyOutlets区位：位于纽约以北中央山谷区域。
规模：经过数次扩张，直销中心目前包含220家品牌店，8.2万㎡柜台面积，非常辽阔的郊区大型商场。
开业时间：1985年。
项目定位：世界上最大的品牌直销中心。
以购物为主，兼具饮食、休憩、逛街、游乐功能。
销售折扣：25%-65%的折扣。
建筑风格：花园式Outlets。
规划布局：经典的建筑规划和网状布局，每个方向均布置车位及若干个入口，使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短，同时注重园林环境，营造休闲氛围。
功能分区：将整个范围划分成不同颜色的五个购物区，紫色，红色，蓝色，绿色，金黄色，每个区都有齐全的商品门类、功能服务和对应颜色的停车场。
主要客源：美国、加拿大车族，世界各地旅游客源。
商场服务：除了英文标示外，重要的地方还有日文及中文标示，每有重要的事项宣布时，除了用英语外，还有国语的广播。
整体功能规划:A区是世界一线品牌B区是世界二线和国内著名品牌C区是餐饮休闲娱乐日本御殿场Outlets区位：位于风光优美的富士山风景区，距东京市中心90分钟车程。
规模：营业面积8.5万㎡，210家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。
开业时间：2000年7月。
项目定位：聚购物、旅游、餐饮于一体的大型购物中心。
日本最大的名牌折扣购物中心。
产品类型：聚集了包括时装及运动服、内衣、生活用品、童装、皮包及皮革制品、鞋类、项链宝石及手表、饮食8个领域世界级和地区级品牌。
销售折扣：1-6折。
建筑风格：欧式建筑。
奥特莱斯国内外经典案例作者：攸宁来源：《中国房地产·市场版》2014年第06期一、美国奥特莱斯美国奥特莱斯在优胜劣汰的过程中两极分化，产业并购使公司集中。
如经营奥特莱斯规模最大的业主和运营商Chelsea Property Group被美国最大的商业房地产商Simon Property Group， Inc.收购。
该公司在国内的31个奥特莱斯中心出租率达99%，每平方英尺平均可比销售达412美元。
表1是美国排名前五位经营奥特莱斯的公司，他们经营的奥特莱斯中心共有139个，出租面积有3291万多平方英尺，分别占美国奥特莱斯中心总数的61.8%和59.9%。
纽约Woodbury Outlets位于纽约以北中央山谷区域。
经过数次扩张，直销中心目前包含220家品牌店，7.2万平方米柜台面积，是目前世界上最大的品牌直销中心，以购物为主，兼具饮食、休憩、逛街、游乐功能。
商品折扣通常在25%-65%，吸引了来自美国、加拿大的车族以及世界各地的旅游客源。
商场中除了英文标示外还有日文及中文标示，有重要的事项广播时除了用英语外还有中文的。
在规划布局方面，一层呈网状布局，每个方向均布置车位及若干个入口，使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短，同时注重园林环境，营造休闲氛围。
整个商业中心划分成五个功能区（见图1），用不同颜色区别，紫色、红色、蓝色、绿色、金黄色，每个区都有齐全的品门类、功能服务和对应颜色的停车场。
二、日本奥特莱斯日本是在20世纪90年代中后期由美国最大的outlets连锁公司Premium Outlets分别与日本大型企业如三井不动产等合资开发奥特莱斯的。
目前，日本共有50余家奥特莱斯。
根据日本奥特莱斯发展需要，日本服饰厂商开始设计奥特莱斯专业商品，例如Next door等开发17家奥特莱斯店。
日本御殿场Premium Outlets位于风光优美的静冈县富士山风景区，与东京之间距离为90分钟车程，御殿场拥有风光秀美的河流景观，旅游观光和Outlets购物休闲结合，能够更有效延长顾客逗留时间。
