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![广州市房地产估价标准-穗价函[1994]第46号](https://img.taocdn.com/s1/m/a44c9e06c4da50e2524de518964bcf84b9d52d62.png)
广州市房地产估价标准正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------广州市房地产估价标准（穗价函[1994]第46号）根据《广东省房地产评估条例》和国家物价局、国家国有资产管理局发布《资产评估收费管理暂行办法》的有关规定，结合我市实际情况，特制定广州市房地产估价费标准。
一、《广东省房地产评估条例》第四条、第五条…规定的房地产评估业务，委托人应向被委托的评估机构缴交估价费。
二、房地产估价费采用差额定率累进收费办法即按房地产金额大小划分收费档次，分档计算收费额，各档相加为收费总额。
三、房地产估价费标准分为五档，各档差额计算率如下表：房地产估价差额定率累进收费表──┬─────────────┬──────────档次│计算额度(万元) │差额计算率(‰) ──┼─────────────┼──────────1│100以下(含100) │6 2│100以上-1000(含1000) │2．5 3│1000以上-5000(含5000)│0．8 4│5000以上-10000(含10000) │0．5 5│10000以上│0．1差额定率累时收费方法举例说明例如：某项资产帐面价值40000万元，计算评估收费额。
100万元×6‰＝0．6万元(1000-100)万元×2．5‰=900万元×2．5‰=2.25万元(5000-1000)万元×0．8‰=4000万元×0．8‰=3．2万元(10000-5000)万元×0．5‰=5000万元×0．5‰=2．5万元(40000-10000)万元×0．1‰=3000万元×0．1‰=3万元合计收费：11.55万元广州市物价局1994年10月6日——结束——。
房地产评估市场比较法 The document was finally revised on 2021市场比较法Ⅰ、基本原理市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。
其计算公式为：交易情况市场状况房地产状况修正修正修正比准价格＝可比实例价格×100/( ) ×( )/100 × 100/( )Ⅱ、测算过程在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。
具体评估过程如下：1、估价案例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。
2、比较修正（1）交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。
（2）市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于武汉市近期房地产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为100/100。
（3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象区域因素进行打分比较。
（4）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象个别因素进行打分比较。
3、计算比准价格将以上修正后的系数代入公式计算，详见表3。
表1 可比实例资料（选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例）表2 比较因素条件指数表表3 比较因素修正系数表（将以上修正后的系数代入公式计算）4、实例修正后的估价对象平均价格计算根据表3中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式可分别计算出估价对象的三个试算比准价格如下：利用实例一计算：比准价格为元/平方米;利用实例二计算: 比准价格为元/平方米;利用实例三计算: 比准价格为元/平方米;从测算结果来看，三个交易实例修正后的价格水平差别不大，故取它们的算术平均值作为市场比较法的比准价格，即估价对象平均单位面积比准价格为元/平方米。
房地产评估市场对比法相关修正系数比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产区位、权益、实体状况修正系数(2)交易情况修正进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。
估价对象与3个可比实例均为正在正常销售的项目，交易情况均正常，交易情况修正系数均为100。
(3)交易日期修正进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。
由于可比实例与估价对象的交易日期相近，市场没有变化，故交易日期修正系数均为100。
(4)区位状况修正A、繁华程度修正繁华程度分为繁华、较繁华、繁华程度一般、较不繁华、不繁华五个级别。
以估价对象繁华程度系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，系数增加或减少3，则可比实例A、B、C繁华程度修正系数为97、100、100。
B、交通状况修正办公房地产主要考虑市内交通。
将市内交通便捷度的状况分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级，以估价对象交通便捷度系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则系数数增加或减小2。
则可比实例A、B、C交通修正系数为100、100、100。
C、基础和公用配套设施修正包括教育设施、购物场所、医疗设施、邮局电讯设施。
将配套设施状况分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级。
以估价对象配套设施完备度系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则修正系数增加或减小3。
则可比实例A、B、C繁华程度修正系数为100、100、100。
D、环境和景观修正环境和景观状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象自然环境状况系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则系数增加或减小2。
则可比实例A、B、C繁华程度修正系数均为100。
E、楼层修正一般来说，高层建筑楼价随楼层增高而增高。
1、多层住宅房屋层次因素修正系数
多层住宅房屋层次因素修正系数表
备注：（1）顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加1％；
（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1%;
（3)带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层)每层增加0。
5%；
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。
2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
二、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1％.
七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级,指数增加或减少2%。
八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级,以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数增加或减少1％。
备注:设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较
实例影响因素修正系数。
估价比较法测算表PAN一、待估房地产及参照物基本信息1. 待估房地产基本情况：（1）名称：（2）位置：（3）类型：（4）面积：（5）楼层/栋数：（6）装修情况：（7）其他特点：2. 参照物基本情况：（1）名称：（2）位置：（3）类型：（4）面积：（5）楼层/栋数：（6）装修情况：（7）其他特点：二、参照物成交价格及交易时间1. 成交价格：2. 交易时间：3. 成交价格单位：4. 交易方式：5. 交易税费情况：三、交易情况修正系数1. 交易时间修正系数：根据参照物与待估房地产的交易时间差异进行修正。
具体根据房地产市场的价格波动情况和历史数据确定。
2. 交易方式修正系数：根据参照物与待估房地产的交易方式不同进行修正。
具体根据市场调查和分析结果确定。
3. 交易税费修正系数：根据参照物与待估房地产在交易过程中所涉及的税费差异进行修正。
具体根据相关政策和规定确定。
四、房地产状况调整系数1. 位置调整系数：根据待估房地产与参照物在地理位置上的差异进行修正。
具体根据市场调查和分析结果确定。
2. 房屋类型调整系数：根据待估房地产与参照物在房屋类型上的差异进行修正。
具体根据市场调查和分析结果确定。
3. 面积调整系数：根据待估房地产与参照物在面积上的差异进行修正。
具体根据市场调查和分析结果确定。
4. 其他特点调整系数：根据待估房地产与参照物在其他特点上的差异进行修正。
具体根据市场调查和分析结果确定。
五、估价结果根据上述分析和修正，得出待估房地产的估价结果。
具体包括以下内容：1. 最终评估价格：2. 评估结果单位：3. 评估结果有效期至：请注意，本测算表仅为参考示例，实际操作时需要根据具体情况进行适当的调整和修改。
同时，房地产估价需要考虑众多因素，本测算表无法穷尽所有细节，如有需要，请咨询专业估价师。
评估报告修正系数住宅 Revised by BLUE on the afternoon of December 12,2020.
一、层次因素修正系数
1、多层住宅房屋层次因素修正系数
多层住宅房屋层次因素修正系数表
（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1%；
（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加%；
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。
2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
二、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
四、结构因素修正系数
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1%。
七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。
备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较实例影响因素修正系数。
修正系数计算（各地区标准不同，大同小异）临街深度修正宽深比修正容积率修正使用年限修正街角地修正综合用地修正系数体系一、综合用地深度修正二、综合用地宽深比修正综合用地路线价宽深比修正系数表三、综合用地容积率修正综合用地容积率修正系数表注：当容积率≤2.0时，容积率修正系数为1，当容积率＞10.0，容积率修正系数为1.978 四、综合用地使用年期修正五、综合用地街角地修正：分两种情况：1.旁街附设有路线价时，街角地修正计算公式为：地价＝正街地价＋旁街地价×修正系数综合用地路线价街角地修正系数表1.若街角地只有正街路线价而无旁街路线价，则旁街的影响按下列公式计算：地价＝正街地价＋正街地价×修正系数综合用地路线价街角地无旁街路线价修正系数表六、两面临街地修正对两面临街的宗地，采用“重叠价值法”即划分高价街与低价街影响范围的分界点（亦称合致点），以合致线（合致点的连接线）将宗地分为两部分，各部分按其所面临的路线价分别计算地价，然后加总。
其计算公式如下：V=（Uh×dVh×fh）+（U1×dV1×f1）其中：V——待估宗地地价Uh——高价街路线价dVh——高价街临街深度修正系数fh——高价街临街宽深比修正系数U1——低价街路线价dV1——低价街临街深度修正系数f1——低价街临街宽深比修正系数高、低价街临街深度修正系数根据高、低价街的影响深度确定。
高价街路线价高价街影响深度= ———————————————×全部深度高价街路线价+低价街路线价低价街路线价低价街影响深度= ———————————————×全部深度高价街路线价+低价街路线价教你如何用WORD文档(2012-06-27 192246)转载▼标签：杂谈1. 问：WORD 里边怎样设置每页不同的页眉？如何使不同的章节显示的页眉不同？答：分节，每节可以设置不同的页眉。
文件――页面设置――版式――页眉和页脚――首页不同。
附件5广州市基准地价修正体系一、商业用地宗地地价修正体系1、容积率（楼层）修正（1）容积率修正（适用于待开发项目）表1—1 商业用地容积率修正系数后得到的是对应容积率下的平均楼面地价。
表1—2 商业用地容积率修正系数表后得到的是对应容积率下的平均楼面地价；（3）当商业容积率小于1时，基准地价为商业分摊用地地面地价。
（2）楼层修正（仅适用于已建成项目）表1—3 商业用地楼层修正系数表地段办公用地的基准地价；（2）已建成项目或已有详细规划指标且能得知楼层数的待开发项目宜采用楼层修正。
2、临街深度修正系数（仅适用于商业路线价区段）表1—4 商业用地路线价深度修正系数表（标准深度为15米）表1—5 商业用地路线价深度修正系数表（标准深度为10米）表1—6 商业用地路线价深度修正系数表（标准深度为8米）3、宽深比修正系数（仅适用于商业路线价区段）表1—7 商业用地路线价宽深比修正系数表取实际宽度、深度取实际深度；深度超过标准深度的，计算宽深比时，宽度取实际宽度，深度取标准深度。
4、街角地修正表1—8 街角地修正系数表5、商业集聚度修正系数进行商业集聚度修正需同时满足以下两个条件：（1）属于没有设定路线价的路段；（2）属商业比较集聚的区域，如批发市场、专业市场等，其修正时针对商业用地网格点基准地价进行修正，商业集聚度修正幅度为+10%。
6、土地剩余使用年期修正系数表1—9 商业用地土地剩余使用年期修正系数表（还原利率r=9.08%）二、居住用地宗地地价修正体系1、容积率修正系数表1—10 原广州市十区居住用地容积率修正系数表表1—11 增城及从化居住用地容积率修正系数表筑的别墅用地，而“低密度住宅”指的是用于开发低密度花园洋房的低密度住宅用地；（2）容积率为建设项目综合容积率，即含裙楼商业公建配套等的综合容积率；（3）待开发项目评估宜采用容积率修正；（4）容积率小于1时（别墅除外），宗地单位面积地价=基准地价×容积率修正系数×其他修正，住宅用地总价=宗地单位面积地价×住宅土地面积；（5）容积率大于或等于1时，宗地单位楼面地价=基准地价×容积率修正系数×其他修正，住宅用地总价=单位楼面地价×住宅建筑面积。
