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市场比较法

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4市场比较法

4市场比较法

3年前／出售 10级
§4.4价格可比基础的建立
选取了合适的可比实例后，在对比较实例 进行修正之前，应先对这些可比实例的价 格进行换算处理，建立价格可比基础，统 一其表达方式和内涵。换算处理包括： 统一付款方式 统一采用单价 统一币种和货币单位 统一面积内涵和面积单位
§4.4价格可比基础的建立
率为8％)
§4.4价格可比基础的建立
1.统一付款方式。 32 32 甲总价 = 16＋ ＋ = 76.42 （万元） 0.5 (1＋8％) (1＋8％)
乙总价 = 15 （万美元）
2.统一使用单价
764220 甲单价 = = 3821.1元人民币 / 平方米 建筑面积 200 150000 乙单价 = = 60美元 / 平方英尺 使用面积 2500
§4.2交易实例的搜集
二、交易实例的搜集内容
1. 交易双方情况及交易目的 2. 交易实例房地产状况
土地——繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共 配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大 小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、 地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限…… 建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布 置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向……
§4.6交易日期修正
一、一般公式
估价时点价格 =可比实例价格×交易日期修正系数
估价时点分值 = 可比实例在成交日期时的价格 交易日期分值
= 可比实例在成交日期时的价格
的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币， 分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半
年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年
后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，

市场比较法

市场比较法

【例】：某宗房地产交易总价为30万元，其中其首付款20％，余 款于半年后支付。假设月利率为5‰，则在其成文日期时一 次付清的价格为：
房地产 估价
第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
▣ 内 容：
三、建立价格比较基础(foundations) (五统一)
۞ 统一币种和货币单位
房地产 估价
第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
三、建立价格比较基础(foundations) (五统一) ▣ 内 容：
۞ 统一面积单位（km2、hm2、dam2 （百平方米）、m2、dm2）
统一面积单位:中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采 用公顷、亩)；美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、 韩国和中国台湾地区一般采用坪。它们之间的换算如下：
二、选取可比实例(contrast-able instances) ▣ 要 求：
۞ 可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同一供 求范围内的类似地区。 例如：拿北京市来说，如果估价对象是坐落在王府井地 区的一个商场，则选取的可比实例最好也在王府井地 区;但如果在该地区内可供选择的交易实例不多，则 应选择像东单、西单这类邻近地区或同等级别的商业 区中的交易实例。如果估价对象是在北京市内某个住 宅小区的普通商品住宅，则选取的可比实例最好是在 同一住宅小区内的交易实例;如果在同一住宅小区内 没有合适的交易实例可供选取，则应选取位于北京市 内类似地区、规模、档次的住宅小区内的交易实例。
房地产 估价
第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
三、建立价格比较基础(foundations) (五统一) ▣ 内 容：

第三章 市场比较法

第三章 市场比较法
求出比准价格 进行各项修正 建立价格可比基础
选取可比实例
（一）、调查与选择比较案例
1.比较案例 ---与评估对象条件相似，用作待估对象比较参照 的交易案例 2.比较案例的要求 （1）与待估宗地属同一供应圈 与待估宗地能形成替代关系，对待估宗地能产生 显著影响的其他土地所在区域。（价格相差不 超过25%）
（二）建立价格比较基础 统一付款方式、币种、面积内涵和面积单位。 （三）进行各项修正 1卖双方的身份、心理、对交易标的物
的市值的了解等情况。
（2）修正原则
向着公平市场方向修正
（3）修正公式
交易情况修正后的交易案例价格=
待估宗地交易情况或正 常情况指数 交易实例价格 比较实例交易情况指数
表1 待估宗地与各交易实例条件
项目用 宗地成交 交易日期 地 价格/ （元/㎡） A 1250 2000年12 月1日 B C 1565 1620 2001年8 月1日 2002年12 月1日 土地使 用年期 70 70 50 容积 率 4.0 5.0 3.0 区域因素 个别因 修正系数 素修正 （%） 系数（%） +3 -10 -2 +4 -3 +1
实例A 商业 卖方急于出手低于正 常5% 2004.10（101） 28 25 25 20 98 28 25 13
实例B 商业 拍卖成交，成交价比 正常高5% 2005.4（103） 30 23 27 20 100 29 25 15
实例C 商业 正常交易 2005.1（102） 29 23 25 20 97 30 25 15
多项选择
1、关于市场比较法，下列说法正确的是（) A 具有较强的说服力和现实性 B 以替代关系为基础 C 计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低 D 正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估 结果准确性的关键

市场比较法

市场比较法

1.平均数 ⑴ 简单算术平均数 ⑵ 加权算术平均数
V 1 n
V1 V2 V3 Vn n
V
i 1
n
i
f1V1 f 2V2 f 3V3 f nVn V f 1 f 2 f 3 fn
2.中位数
fV
i 1 i
n
i
把修正出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当 项数为奇数时，位于中间位置的那个价格为综合出的价格， 当项数为偶数时，位于中间位置的那两个价格的简单算术平 均数为综合出的价格。
估价对象状况下的价格=可比实例价格×个别因素修正系数
指数 =可比实例价格× 估价对象个别因素条件 可比实例个别因素条件 指数
100
=可比实例价格×

例5 有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实
例所处区域的环境位于待估对象。经分析，可比实例在商
服繁华、交通条件、基础设施、规划条件、文体设施等方 面综合起来的作用比估价对象好2%。试对该可比实例进行 区域因素修正。 估价对象价格=可比实例价格×区域因素修正系数
置、地势、土地使用权年限等影响房地产价格的因素。
由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区域因素与个别因素不同，
因此具体比较内容不尽相同。在实际比较中，应该把比较的内容列表，使
其规范化，且一目了然。值得注意的是，交易实例的区域因素与个别因素， 是交易实例当时的区域因素状况和个别因素状况。
16
例6
区域因素 1.繁华程度 2.道路通达度 3.公交便捷度 4.对外交通 5.环境质量 6.景观 7.城市基础设施 8.社会公共设施 9.规划限制 10.治安状况
第五章 市场比较法
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 本章内容

市场比较法

市场比较法

市场比较法市场比较法，是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。

㈠基本公式P=P B×A×B×C×D×E式中：P：待估宗地价格；P B：比较实例价格；A：待估宗地交易情况指数／比较实例宗地交易情况指数B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数C：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数D：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数E：待估宗地使用年期修正指数／比较案例使用年期修正指数㈡估价过程⑴选择比较实例按照同一区域、用途相同、条件相似等估价规程规定的原则，选择近期成交实例，经过筛选选择具有可比性的3宗比较实例。

其基本情况如下：比较实例1：位于##市##镇##村，土地使用者为大连恒润丰佳业房地产开发有限公司，用途为住宿餐饮用地，用地面积17432平方米，容积率为0.9，土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整）。

出让合同签订时间为2013年11月18日，交易类型为挂牌出让，成交价格996万元，合土地单价571元/平方米，交易情况公开正常交易。

（成交实例具体情况详见表3.1.1）比较实例2：位于##市三台乡三台村，土地使用者为大连宏润房地产开发有限公司，用途为住宿餐饮用地，用地面积为27890平方米，容积率为2.4，土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整），出让合同签订时间为2013年12月30日，交易类型为挂牌出让，成交价格2568万元，合土地单价921元/平方米，交易情况公开正常交易。

（成交实例具体情况详见表3.1.1）比较实例3：位于##市泡崖乡泡崖村，土地使用者为赵宝志，用途为住宿餐饮用地，用地面积675平方米，容积率为3，土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整）。

第三章市场比较法

第三章市场比较法

例：某宗房地产总价为3000万元。双方约 定，从成交日开始分期付清，首付1000万 元，余款一年内分两期付清，每隔半年支 付1000万元。假设年利率为10%，请计算 该房地产的实际价格。 该房地产的实际价格为： V=1000+1000/(1+10%)0.5+1000/(1+10%) =2863(万元）

例：有一栋砖混结构的住宅，建筑层数为7层， 地区级别为7级，现空置。要求用市场比较法 评估其出售价格，请从下表中选取合适的可 比实例。
房屋性质 是否空置 空置 空置 空置 空置 空置 估计时间、目的 近期出售 3年前出售 近期出租 1年前抵押 近期出售 地区级别 7 10 6 7 7 市场价格元/㎡ 17000 9600 6900 抵押价值 11000 15000
第二节 搜集交易实例


3）成交价格及付款方式。房地产价格有房地产总 价格、房屋总价格、土地总价格及相应单价，同时 还应注意价格类型，币种及货币单位等情况。 4）付款方式。包括一次性付款、分期付款、抵押 贷款的方式及比例等。 5）交易情况。重点关注交易目的，买方因何而买 、卖方因何而卖；交易方式，协议、招标、挂牌、 拍卖等；交易税费的负担方式，有无隐价瞒价情况 以及有无债务清偿，人为抬价或利害关系人之间交 易，急于出售或者急于购买，合并土地的买卖等特 殊交易情况。
7、求取比准价格：选取的多个可比实例的价格经 过上述各种修正之后，应根据具体情况将其综合成 一个结果作为比准价格。

第二节 搜集交易实例

运用市场比较法估价需要拥有大量的市场交 易实例资料，这样才能正确把握估价对象所 在地的正常的房地产市场价格行情，从而选 择出符合一定数量和质量要求的可比实例。 作为一个专业估价人员，搜集交易实例不应 等到采用市场比较法估价时才进行，而应注 意在平时搜集和积累。

市场比较法

市场比较法

市场比较法目录[隐藏]• 1 什么是市场比较法？• 2 市场比较法的原理• 3 市场比较法的特点与应用范围• 4 市场比较法的估价步骤• 5 市场比较法的基本公式• 6 市场比较法应用实例•7 市场比较法应用中常见错误8 市场比较法的案例分析o8.1 案例一：市场比较法在工业地价评估中的运用[1]•9 相关条目•10 参考文献[编辑]什么是市场比较法？在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。

市场法中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。

它包括但并不限于以下具体评估方法（具体方法的名称可能并不完全统一）。

例如，现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等。

（1）现行市价法。

当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。

（2）市价折扣法。

市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。

用数学式表达为：资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）（3）功能价值类比法（类比估价法）。

功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。

根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，其计算公式分别为：①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称为生产能力比例法：资产评估价值=参照物成交价格×评估对象生产能力/参照物生产能力②资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称为规模经济效益指数法：资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生产能力）（4）价格指数调整法（物价指数法）。

第六章市场比较法

第六章市场比较法
▲对于实例B，如2年中房地产市场比较平稳，也可以作为可比实例。当以上7点 原则选取不到3——10可比实例时，则要放宽限度。
把握估价对象所在地的正常的房地产市场 价格行情，保障评估出的估价对象价值不 会超出合理的范围；
选择出符合一定数量和质量要求的可比实 例，保障根据这些可比实例评估出的估价 对象价值更加精准而不会出现较大误差。
二、搜集交易实例的途径
搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有: (1)查阅政府有关部门的房地产交易资料。 (2)向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促
第三节 选取可比实例
一、选取可比实例的必要性
从交易实例中选取符合一定条件的交易实例 作为参照比较的交易实例。
——将这些符合一定条件、可以作为参照比 较的交易实例称为可比实例。
二、选取可比实例的要求
(一)选取可比实例的数量要求
从理论上讲，选取的可比实例越多越好。 从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不
·············
成交日期
续表
权益因素 交易情况说明
名称 坐落 卖方 买方 成交价格 付款方式
土地性质、使用期限 房产产权情况
货币种类
坐落位置图
资料来源
调查日期
成交日期 建筑平面图 调查人员
三、搜集交易实例的要求
搜集内容完整、真实的交易实例,一般包括： ①交易实例房地产的基本状况，例如
名称、坐落、四至、面积、用途、产权、土地形状、 土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、 周围环境景观等；
①实际交易情况与正常交易情况不同；
②成交日期与估价时点不同(本质上是这两个时
间上的房地产市场状况不同)；
③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况
不同。

市场比较法名词解释

市场比较法名词解释

市场比较法名词解释
市场比较法也称市场法、比较法、现行市价法。

它是指通过比较被评估的资产与最近出售的类似的资产的异同，并将类似资产的市场价格进行合理调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。

基本信息
中文名市场比较法
常用方法市场比较法
基本公式V=VB×A×B×D×E
特点技术上成熟、最贴切实际的估价方。

第三章市场比较法ppt课件全

第三章市场比较法ppt课件全

求取最终比准价格
第九节 市场法总结和运用举例
【例3-11】为评估某写字楼2005年10月1日的正
常市场价格，在该写字楼附近调查选取了A、B、C
三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关
资料见下表3-4。
项目 成交价格
表3-4可比实例情
可比实例A
可比实例B
5000元人民币/ m2
650美元/m2
/m2
甲总价=76.42万人民币
乙总价=15万美元
(2)统一采用单价
甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建 筑面积
乙单价=150000/2500=60.00美元/平方英尺使用面 积
第四节 建立价格可比基础
【例3-2】解：(3)统一币种和货币单位
甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建 筑面积
差额法：
可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整金额 =可比实例在估价对象房地产状况下的价格
第八节 求取比准价格
一、综合修正公式 1.直接比较修正公式 2.间接比较修正公式
二、求取综合结果 1.简单算数平均法 2.加权算数平均法 3.中位数法 4.众数法
房地产市场
第九节 市场法总结和运用举例
乙单价=348.28/=元人民币 /0.09290304=3748.85平方米建筑面积
第五节 交易情况修正
一、交易情况修正的含义
二、造成成交价格偏离正常市场价格的原因
(1)强迫出售或强迫购买的交易；
(2)利害关系人之间的交易。如父子之间、兄弟之 间、亲友之间、母公司与子公司之间、公司与其 员工之间的房地产交易，其成交价格通常低于正 常市场价格
第六节 市场状况调整

4市场比较法

4市场比较法

二、交易日期修正的方法 房地产价格的变化有3种情况： 1.房地产价格的变化有3种情况： ①平稳 ②上涨 ③下跌 2.修正方法 ①百分率法 ②价格指数法 ③价格变动率法
百分率法： 百分率法： 公式： 可比实例在成交日期时的价格× 公式 ： 可比实例在成交日期时的价格 × 交易 日期修正系数＝估价时点时的价格 日期修正系数＝ 假设从成交日期到估价时点时， 假设从成交日期到估价时点时 ， 可比实例价 格涨跌的百分率为± 格涨跌的百分率为± T%，则 可比实例在成交日期时的价格× 可比实例在成交日期时的价格×（1±T%) ＝ 估价时点时的价格 100 ± T 可比实例在成交日期时的价格× 可比实例在成交日期时的价格× = 100 估价时点时的价格
市场比较法估价步骤
求出比准价格
价格的修正与调整
建立价格可比基础
选取可比实例
搜集交易实例
第二节
搜集交易实例
一、搜集交易实例的途径 二、搜集交易实例的内容 1、 交易双方的基本情况和交易目的 2、 交易房地产的状况 3、 成交日期 4、 成交价格 5、 付款方式 6、 交易情况
第三节 选取可比实例 可比实例应符合下列条件： 一、可比实例应符合下列条件： 1、 与估价对象房地产类似 2、 交易类型与估价目的吻合 3、 成交日期与估价时点接近 4 、 成交价格是正常价格或可修正 成为正常价格
第四节 建立价格可比基础
一、统一付款方式 二、统一采用单价 三、统一币种和货币单位 四、统一面积内涵 五、统一面积单位
将成交价格折算成实际价格 某宗房地产的交易总价款为30万元 某宗房地产的交易总价款为 30万元， 其中首期 30万元， 付款20％ 余款于半年后支付。 付款 20％， 余款于半年后支付 。 假设月利率为 20 5％，则在其成交日期时一次付清的价格为： 则在其成交日期时一次付清的价格为： 30×20 ％ +30×(1-20 ％ )/(1+0.5 ％ )6 ＝ 30× 30× )/(1 29．29(万元) 29．29(万元)

市场比较法

市场比较法

市场比较法1、直接法：（过程）比较案例宗地价格—情况修正—期日修正—区域因素修正—个别因素修正—…—待估宗地地价公式：P D=P B×A×B×D×E A待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数 B待估宗地估价期日指数/比较案例宗地估价期日指数D待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数 E待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数2、间接法：（过程）比较案例宗地价格—情况修正—期日修正—标准化修正—区域因素修正—个别因素修正—…—待估宗地地价公式：P D=P B×A×B×C×D×E C标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数二、1、P D=P B×100/（）×（）/100×100/（）×100/（）2、P D=P B×100/（）×（）/100×（）/100×（）/1003、P D=标准宗地地价×100/（）×（）/100×（）/100×（）/100×（）/100（1）若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关，应采用积算方法修正：D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数=∏待估宗地区域因子条件指/∏比较案例宗地区域因子条件指数数DiE=待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数=∏待估宗地个别因子条件指/∏比较案例宗地个别因子条件指数数Di（2）若区域因素和个别因素中的各因子条件修正指数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因素分解后确定，则应采用因子修正加和的方式确定D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数=1+∑待估宗地区域因子条件指数/1+∑比较案例宗地区域因子条件指数DiE=待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数=1+∑待估宗地个别因子条件指数/1+∑比较案例宗地个别因子条件指数区域因素（位置、基础设施、交通）个别因（地形、形状、Di其他）三、市场交易情况修正方法（利用修正系数，修正具体的交易案例。

第六章市场比较法ppt课件

第六章市场比较法ppt课件
精品课件
三、市场比较法的因素修正
1、交易情况修正 在房地产交易中的特殊情况：
有特殊利害关系的相互间的交易； 交易时有特别的动机，尤其是急于脱售或急于
购买； 买卖双方不了解市场行情； 特殊的交易方式； 其他特殊交易的情形。
精品课件
交易情况修价 正格 后＝ 的可 正比 常 可 正 实 比 常 例 实 情 价 例 况 格 情 指
精品课件
经个别因比 素实 修例 正价 后 价 格 的 格 个 ＝ 可 别 可因 比素
PP' 100 100x4
4、个别因素修正
精品课件
例3 现有一可比实例，成交价为5000元/平方米， 该可比实例的个别因素综合起来劣于待估对 象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、 宗地面P 积5 等00 方0 面10 综0 合5 起15 来5(元 需/ 修平 正方 -米 3%)，则经个 别因素修正的可9比7实例价格为：
精品课件
一、交易实例搜集 1、交易实例应搜集的内容 成交价格 成交日期 付款方式 交易实例在交易时的状态 交易双方的情况及交易目的
精品课件
精品课件
2、交易实例搜集的途径 查阅政府有关部门关于房地产交易的资料； 查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告； 以顾客身份与出售、出租房地产的经办人员洽
10 四x0 1 、市1场0比01较0 法x0 3计1算0 公x0 4 式
精品课件
五、房地产评估价格的确定 若干可比实例经各因素修正后，可得到评
估基准日待估房地产的若干比准价格，则待估 房地产最终的评估价可采用如下方法确定： 算术平均法 加权平均法 众数法 中位数法
精品课件
例6 有5个可比实例修正后的价格分别是730元/ 平方米、780元/平方米、800元/平方米、 800元/平方米、820元/平方米，试确定待估 房地产的价格。
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第三章 市场比较法及其应用
掌握市场比较法的基本原理；交易 实例的收集与可比实例的选取；目标不 动产差异修正。
本章内容
第一节 市场比较法的基本原理
第二节 市场比较法估价步骤及内容
第三节 市场比较法应用举例
第一节 市场比较法的基本原理
一、市场比较法的概念 市场比较法（market comparison approach， sales comparison approach），也称市价比 较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场 资料比较法，现行市价法，简称为比较法或市场 法。它是将估价对象不动产与在估价时点的近期 已发生了交易的类似不动产加以比较对照，从已 经发生了交易的类似不动产的已知价格，修正得 出估价对象不动产的客观合理价格或价值的一种 估价方法。
第一节 市场比较法的基本原理
2.个别因素间接比较修正公式 估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数 ×交易期日修正系数×区域因素修正系数×标准化 修正系数×个别因素修正系数＝可比实例价格×100 ／( ) ×( )/100×100／( ) ×100／( ) ×( )/100 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产的个别 因素状况为基准，分母是可比实例的个别因素状况 相对于标准不动产的个别因素状况的得分；个别因 素修正的分母为100，表示以标准不动产的个别因素 状况为基准，分子是估价对象的个别因素状况相对 于标准
不适用的情况：
——没有不动产交易的地方
——在农村等不动产交易较少的地区 ——某些类型很少见的不动产，或交易实很少的 不动产，如古建筑 ——难以成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙、 学校等。
第一节 市场比较法的基本原理
五、市场比较法的操作程序
①搜集交易实例
第一节 市场比较法的基本原理
5.同行之间相互提供信息资料 6.其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、不动产 登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解 （二）搜集交易实例的内容
1、交易双方的基本情况与交易目的
2、交易实例的不动产状况 3、成交价格与成交日期 4、付款方式 5、交易情况
第二节 市场比较法估价步骤及内容
五、交易日期的修正 （一）含义：可比实例成交价格是成交日期时的价 格，而评估的估价对象价格是估价时点时的价格。 如果成交日期与估价时点不同，不动产市场状况就 发生变化，价格就可能不一样。因此，应将可比实 例在其成交日期时的价格修正到估价时点时的价格， 这就是交易日期修正。其实质是对不动产市场状况 的修正。 （二）修正方法 在可比实例成交日期至估价时点期间，不动产价格 可能的变化有平稳、上涨、下跌。平稳可不修正。
若先进行期日修正，则用估价时点汇率。
3.统一面积内涵：若以建筑面积为基准，假设1m2建 筑面积=0.7m2使用面积，则
甲的建筑面积＝250m2
乙的建筑面积＝3000÷0.7=4285.714ft2
第二节 市场比较法估价步骤及内容
4.统一面积单位：若以m2为基准，由于 1m2=10.764ft2 ,则 甲的建筑面积＝250m2 乙的建筑面积＝4285.714÷10.764=398.153m2 5.统一采用单价:以建筑面积为计价单位,则: 甲单价=800000÷250=3200(元/m2) 乙单价=1290000÷398.153=3240(元/m2)
第二节 市场比较法估价步骤及内容
第二节 市场比较法估价步骤及内容
[例]有甲、乙两交易实例。甲成交总价83万RMB， 首付30万RMB，余款53万半年后付清，建筑面积 250m2；乙成交总价15万美元，一次性付清，使 用面积3000平方英尺。若选取此两宗实例为可比 实例，在进行有关修正前建立可比基础。 1.统一付款方式：以成交时一次付清为基准,假 设当时人民币的月利息率为1％，则有：
成交价 可比实例A 4500元/m2 交易情况修正 -5%
可比实例B
5000元/m2
+2%
第二节 市场比较法估价步骤及内容
注意：（1）因为交易实例有多个，在交易情况 修正中之所以要以正常价格为基准，是因为只有 这样，比较的基准才会只有一个，而不会出现多 个。（2）价格偏离的程度由于缺乏客观、统一 的尺度，测定较困难，主要由估价人员凭经验加 以判断。其中因税费负担的修正通过调查计算得 到。
例：某宗不动产的交易总价款为30万元，其中首期 付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为5‰， 则在其成交日期时一次付清的价格为： 30×20%+[30×(1-20%)]÷(1+5‰)6=29.29(万元)
2、统一币种与货币单位
3、统一面积内涵：建筑面积、使用面积、套内建筑 面积。 4、统一面积单位：习惯上为每平米价格。 5、统一采用单价
交易实例调查表
不动产类型 名称 坐落 卖方 买方 成交日期
成交价格 付款方式
交易情况说明
不动产状况说明(实物、权益、区位)
第二节 市场比较法估价步骤及内容
二、可比实例的选取 选取可比实例就是从已搜集和积累的大量交易实例中， 选取与估价对象房地产条件相同或相似的、成交日期与 估价时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常 价格的交易实例。选取3个以上的可比实例。 选取的可比实例应符合以下要求： 1、是估价对象类似的不动产（区位、用途、结构、权利、 交易类型） 2、成交日期与估价时点相近，最好选择一年内的，最长 不宜超过二年。 3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
甲总价(RMB)=30+53÷(1+1％)6=80(万元)
乙总价(美元)=15 (万元)
第二节 市场比较法估价步骤及内容
2.统一币种与货币单位:若以人民币为基准,需要将 乙实例的美元换算为人民币。假设乙实例成交时1美 元=8.6人民币,则 甲总价=80(万元),乙总价=15×8.6=129(万元)
第一节 市场比较法的基本原理
不动产价格的形成也符合经济学替代原理。尽管 不动产具有独一无二性，但在现实的不动产交易 中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟 卖的不动产与类似不动产的成交价格进行比较， 任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价 格成交，任何卖者不会接受比市场上的正常价格 过低的价格成交，最终是类似的不动产，价格相 互牵制而接近。
第二节 市场比较法估价步骤及内容
以正常价格为基准，若可比实例的成交价格比其正 常市场价格高低的百分率为±S%，则： 可比实例价格×100÷(100±S)=正常价格 [例]A、B两实例情况见下表，则 VA＝4500×100÷(100-5)＝4736.84(元/m2) VB＝5000×100÷(100+2)＝4901.96(元/m2)
第二节 市场比较法估价步骤及内容
四、交易情况修正 （一）含义：是排除交易行为中的某些特殊因素所 造成的可比实例成交价格的偏差，将其成交价格修 正为正常价格。
（二）造成成交价格偏差的因素
1．有利害关系人之间的交易 2．急于出售或急于购买的交易
3．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易
第一节 市场比较法的基本原理
类似不动产(similar property) ：在用途、建筑结 构、所处地区等方面，与估价对象不动产相同或 相类似的不动产。 估价对象不动产：一个具体项目中需要估价的不 动产。 前提：交易市场已经形成。 比较结果一般称之为比准价格。 它是不动产估价中最重要、最常用的方法之一， 也是很成熟的方法。
第一节 市场比较法的基本原理
（二）间接比较修正公式 1.区域因素间接比较修正公式 估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交 易期日修正系数×标准化修正系数×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数＝可比实例价格×100／( ) ×( )/100×100／( ) ×( )/100 ×100／( ) 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在的区域 状况为基准，分母是可比实例所在区域状况相对于标准 不动产所在区域状况的得分；区域因素修正的分母为100， 表示以标准不动产所在的区域状况为基准，分子是估价 对象所在区域状况相对于标准不动产所在区域状况的得 分。
4．交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易
第二节 市场比较法估价步骤及内容
5．特殊交易方式的交易 6．交易税费非正常负担的交易 7．相邻不动产的合并交易 8．受债权债务关系影响的交易
（三）修正的步骤方法
(1)测定各种特殊因素对房地产交易价格的影响程度，即 分析在正常情况下和这些特殊情况下，房地产交易价格 可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类 型房地产交易资料分析计算，确定修正比例或系数。也 可以由估价人员根据经验，判断确定修正比例或系数。 (2)利用修正系数，修正求得可比实例的正常价格。
第一节 市场比较法的基本原理
三、基本公式 通过进行交易情况、交易期日、区域因素、个别 因素的修正，就可以把可比实例不动产的实际成 交价格修正为估价对象不动产在估价时点的客观 合理价格。即 估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系 数×交易期日修正系数×区域因素修正系数×个 别因素修正系数 在实际评估中，区域因素和个别因素修正有直接 比较修正和间接比较修正。
第一节 市场比较法的基本原理
四、特点、适用条件与范围
特点：具有现实性、非正常条件下比准价格往往偏 离收益价格、对估价人员要求有较高素质，即广博 的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日 期，区域因素和个别情况的修正）。
适用条件与范围：不动产市场较为发达情况，也就 是要在同一地区或同一供求范围（comparable search area）内的类似地区中，与估价对象不动产 相类似不动产的交易较多时，才是有效方法。
第一节 市场比较法的基本原理
二、理论依据 替代原理：根据经济学原理，在同一市场上，相 同的商品具有相同的价格。如果有两个以上相同 的商品同时存在时，则明智的买者会选择价格最 低的；或者反过来，如果有两个以上价格相同的 商品同时存在时，则明智的买者会选择效用最大 的。卖者为了使其产品能够卖出去，也会展开价 格竞争。市场上各个经济主体的这些行为导致的 结果，是在效用相同的商品之间形成相同的价格。