2016年上半年云南省房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价的相关技术规定试题

2016年上半年云南省房地产估价师《理论与方法》：估价原则考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某房地产开发商取得一建设用地使用权，该地块由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。

根据城市用地适用性评价结论，该地块属于。

A：一类用地B：二类用地C：三类用地D：临时用地E：执行层的组织协调2、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递减，该房地产的合理经营期限为。

A：15年B：20年C：25年D：30年E：工业用地的监测点评估价格3、工程投资额在__万元以下或者建筑面积在__m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

A．20，200B．50，300C．30，500D．30，3004、在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于__。

A．基准回收期B．静态投资回收期C．项目开发期D．项目销售期5、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。

检查后由列出质量缺陷清单。

A：开发商B：承包商C：监理工程师D：使用单位E：借款合同6、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10％，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。

预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。

若月报酬率为0．5％，则该住宅因被水淹造成损失为万元。

A：49627B：57647C：65548D：65920E：工业用地的监测点评估价格7、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以元以下的罚款。

(2008年试题)A：1000B：5000C：10000D：30000E：执行层的组织协调8、以下求取报酬率的方法中，使用试错法和线性插入法的是。

云南省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：临时用地补偿试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、对市场规模的估计，实际上就是（）。

A．宏观环境预测B．企业的销售预测C．预测市场的需求D．竞争对手预测2、一笔贷款的名义利率是10%，当计息周期趋于无穷大时，实际利率是__。

A．10.2%B．10%C．11.5%D．10.52%3、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的影响因素是。

A：城市或区域产业结构与布局B：人口数量与结构C：土地资源状况D：建筑技术进步E：借款合同4、对于一宗土地来说，当对该土地的使用强度(如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模)超过一定限度后，收益开始__。

A．下降B．迅速下降C．稳定不变D．上升5、张某购买了A房地产开发公司在B市的住房一套，经鉴定，此住房确实存在严重的主体质量问题。

下列关于造成损失的界定，表述正确的是。

A：给张某造成的损失，应包含直接损失，也应包含精神损失等间接性损失B：给张某造成的损失，不应包含直接损失，应包含精神损失等间接性损失C：给张某造成的损失，应包含直接损失，不应包含精神损失等间接性损失D：给张某造成的损失，不应包含直接损失，也不应包含精神损失等间接性损失E：房地产估价机构必须加盖公章6、经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，耕地占用税适用税额可适当提高，但最高不超过规定税额的__。

A．30%B．40%C．50%D．60%7、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为．【2004年考题】A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C：存量+新开发量+空置房量-拆毁量D：存量+新增竣工量-拆毁量E：工业用地的监测点评估价格8、被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金，双方协商不成的，__。

2016年房地产估价师案例与分析考试真题及答案问答题(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。

注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。

请问：1. 假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。

本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。

2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。

自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。

(2)后续开发的必要支出不同。

自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。

(3)测算出的待开发房地产价值不同。

一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。

(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。

房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。

后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。

2016年上半年云南省房地产估价师《理论与方法》：房地产司法拍卖的需要考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、一个估价项目中的价值类型,本质上是由决定的。

A:估价委托人B：估价师C：估价目的D：估价对象E：工业用地的监测点评估价格2、某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目,评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为__万元。

A．1。

60B．3.00C．4。

25D．5。

003、下列关于声明不保证的表述,不正确的是。

A：声明不保证是指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予保证B:声明不保证是指由于委托人、拍卖人已确知拍卖标的的真伪或品质不予保证C：声明不保证向所有的竞买人传达了这样一种意思：相关的拍卖标的可能有真伪或品质问题，竞买人应当谨慎行事D：拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任E：执行层的组织协调4、房地产具有供给有限特性，本质上是由于．【2004年考题】A：土地总量有限B：规划限制C：房地产不可移动D:价值量大E：工业用地的监测点评估价格5、下列关于定金和违约金的表述中，正确的是.A：不论违约金约定为多少，在违约时违约方都必须无条件按约定给付B:约定的定金金额超过法定限额则全部定金条款无效C：定金和违约金只能选择其一适用D:定金是合同双方商定的在合同履行前所支付的一部分价款E:执行层的组织协调6、城市房屋拆迁估价时点一般为.A:拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日B:建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日C：房屋拆迁许可证颁发之日D:房屋拆迁结束之日E：房地产估价机构必须加盖公章7、__招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。

云南省房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价的注意事项模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、按我国《公司法》规定，一个上市公司的社会公众股至少应占到公司股份总数的以上，其绝对数至少要达到万元面值。

A：5％250B：10％750C：25％1000D：25％1250E：执行层的组织协调2、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。

对于房地产估价来说，主要是从上把握房地产价格的“数量”。

A：货币支付B：价值C：现象D：本质E：工业用地的监测点评估价格3、某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的__。

A．易受政策影响B．依赖专业管理C．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险D．存在效益外溢和转移4、建设用地规模在__万平方米以上的新建小区及组团都要进行综合验收。

A．1B．2C．3D．55、项目评估基础数据的预测和选定通常不包括__部分。

A．销售收入测算B．成本及税金C．借贷资金D．利润分配6、在城市规划区范围内，以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动王开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于20％以下的土地闲置费。

A：总投资B：总造价C：总地价D：土地使用权出让金E：房地产估价机构必须加盖公章7、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的。

A：最低价格B：平均价格C：出让地价D：标定地价E：工业用地的监测点评估价格8、为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采用（）的合同形式。

A．固定总价合同B．固定单价合同C．成本加酬金合同D．分包合同9、下列关于木材的物理力学性质，说法错误的是。

云南省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产特点考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产开发企业税后利润应首先用于__。

A．弥补企业以前年度的亏损B．提取法定盈余公积金C．提取公益金D．向投资者分红2、伸缩缝的宽度一般采用mm。

A：10一20B：20~30C：40~50D：50—60E：执行层的组织协调3、指以发行者的不动产或有价证券作为抵押品而发行的债券。

A：信用债券B：抵押债券C：质押债券D：担保债券E：执行层的组织协调4、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10％。

该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是。

A：维持现状B：改变用途C：重新装修D：重新开发E：工业用地的监测点评估价格5、目前，在我国征收土地实行级审批制度。

A：一B：两C：三D：四E：房地产估价机构必须加盖公章6、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是。

A：物权B：知识产权C：人身权D：撤销权E：执行层的组织协调7、关于融资成本，下列说法不正确的是（）。

A．融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B．融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C．融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。

债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费D．资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费8、强制拍卖的主体中，拍卖委托人是指。

A：商业性拍卖机构B：人民团体C：公益性拍卖机构D：人民法院E：执行层的组织协调9、在中国，不满__周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，需要由其法定代理人代理其民事活动。

2016年云南省房地产估价师《案例与分析》：房地产投资项目可行性研究特点试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于我国目前住房公积金利率政策的表述中，正确的是__。

A．我国的住房公积金制度实行高存低贷的利率政策B．职工当年缴存的住房公积金按3个月整存整取存款利率计息C．个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平D．遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，按相应利率档次执行新的利率规定2、下列关于强制拍卖j表述错误的是。

A：在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有法院、检察院、公安机关、海关、税务机关等B：法院强制拍卖有两种基本方式：法院自行拍卖、法院委托商业拍卖机构拍卖C：法院强制拍卖就是由法院委托商业性拍卖机构进行拍卖D：法院强制拍卖就是由法院委托公益性拍卖机构进行拍卖E：执行层的组织协调3、建设工程符合城市规划要求的法律凭证是__。

A．建设施工许可证B．建设用地规划许可证C．预售许可证D．建设工程规划许可证4、业主大会议事规则由__制定并修改。

A．业主大会B．业主委员会C．政府物业管理部门D．业主和物业管理企业共同5、企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于__。

A．财产损失保险B．责任保险C．意外伤害保险D．保证保险6、下列不属于划拨土地使用权范围的是。

A：政府大楼建设用地B：商品房建设用地C：经济适用住房建设用地D：国家重点扶持的水利项目用地E：房地产估价机构必须加盖公章7、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。

它的主要还款来源是。

A：房地产销售收入B：土地出让收入C：土地储备所获得的利润D：土地受让方的投资E：借款合同8、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A．房地产交易方式B．房地产交易顺序C．购买房地产目的D．房地产类型9、地基单位面积所能承受的最大压力，叫。

云南省2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：统一财产范围考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。

下列不能发房屋拆迁许可证的部门是。

A：国务院B：省级人民政府C：市级人民政府D：乡级人民政府E：执行层的组织协调2、城市用地适用性的评定要因地制宜，特别是抓住对用地影响最突出的要素，进行重点的分析与评价。

A：主导质量B：主导环境C：主导规划D：主导用途E：执行层的组织协调3、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的。

A：分离B：独立C：对立D：融合E：借款合同4、在我国下列属于无民事行为能力人的是。

A：18周岁以上的成年人B：10周岁以上的未成年人C：不满10周岁的未成年人D：不能完全辨认自己行为的精神病人E：执行层的组织协调5、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。

该可比实例在2004年10月末的价格为（）元/m2。

A．2648B．2688C．2708D．27346、房地产估价机构资质有效期为年。

B：2C：3D：5E：执行层的组织协调7、估价时点应与的日期相一致。

A：签订估价合同B：开始估价作业C：完成估价报告D：估价结果所属E：工业用地的监测点评估价格8、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。

A．第一阶段B．第二阶段C．第三阶段D．第四阶段9、是在某些情况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给投保人的临时保障凭证，其作用是证明保险人已经同意承保，暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出据后自动失效。

云南省房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于保险合同主体的说法有误的一项是__。

A．保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人B．被保险人和受益人由投保人在合同中指定C．保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方D．投保人可以是法人，也可以是自然人2、房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的。

A：成交价格B：理论价格C：评估价值D：市场价格E：工业用地的监测点评估价格3、__指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。

A．通货贬值B．通货膨胀C．通货紧缩D．通货异常4、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元／㎡、6700元／㎡和6300元／㎡，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。

如果分别采用加权算水平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是元／㎡。

A：-100B：-50C：50D：100E：工业用地的监测点评估价格5、下列关于会计要素的表述，错误的是。

A：会计要素是会计核算对象的基本分类B：会计要素主要包括资产、负债、所有者权益、信息、费用和利润等六大类C：会计要素是设定会计报表结构和内容的依据D：会计要素是进行确认和计量的依据E：执行层的组织协调6、某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元/m2(基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)，土地报酬率为8%。

那么该宗工业用地的价格为__元/m2。

A．782.94B．817.06C．792.85D．768.067、因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失，故通货膨胀会导致折现率__。

云南省2016年上半年房地产估价师《相关知识》：财务分析考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、注册管理初审机构自准予注册变更之日起__日内，报建设部登记备案。

A．15B．30C．45D．602、下列关于合伙的法律特征说法不正确的是__。

A．合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性B．其团体性没有法人强C．合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点D．合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限3、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为__元/m2。

A．区域因素B．1C．2D．3E．权重可比实例估价对象F．0.590100G．0.3100100H．0.21251004、根据工程量清单计价法，假设某建筑工程直接工程费为1500万元，措施费为120万元，该建筑工程的直接费为万元。

A：120B：1380C：1500D：1620E：执行层的组织协调5、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发__。

A．二级资质证书B．三级资质证书C．四级资质证书D．暂定资质证书6、对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由__制定办法予以解决。

A．市、县规划行政主管部门B．市规划行政主管部门C．县规划行政主管部门D．市、县规划行政主管部门和房地产管理部门7、仅凭债券发行者的信用而发行，既没有抵押品作担保，也没有担保人的债券，也称无抵押担保债券，该债券属于。

A：信用债券B：抵押债券C：质押债券D：担保债券E：执行层的组织协调8、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在__年内延续弥补。