北京市土地一级开发与棚改区别介绍共57页

土地一级开发若干问题探讨“土地是财富之母”，土地是人类社会最重要的生产资料之一。

合理利用和管理土地这个最重要的生产资料，就需要对土地进行开发，其中，首先需要进行的就是土地一级开发。

然而，在当前的土地一级开发实践中，由于对土地一级开发的认识不足而出现了一系列问题，造成了一定的影响。

因此，我们很有必要对土地一级开发的内涵进行科学的界定，进而分析存在的问题并加以改进。

1.土地一级开发的界定土地一级开发最初可追溯到1996年我国杭州、上海等地率先开展的土地整理活动。

实际上，土地一级开发就是一种土地整理。

目前，人们对土地一级开发的概念还比较生疏，较明确提出一级开发概念的书籍也很少。

第一次提到“土地一级开发”一词的正式文件是2000年12月北京市人大常委会通过的《中关村科技园区条例》（以下简称《条例》）。

《条例》第四十八条规定：“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划……。

”但《条例》并未对土地一级开发的涵义做出界定。

之后，北京市人民政府办公厅印发了《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》（京政办发［2002］16号），北京市国土资源和房屋管理局印发了《北京市土地一级开发管理暂行办法》（京国土房管出字［2002］1100号），对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定。

根据中关村科技园区的实践，土地一级开发可定义为：国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件（熟地），根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。

1.1 土地一级开发基本可区分为两类根据《中华人民共和国土地管理法》，我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权两类。

土地一年级开发和二年级开发的区别Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】土地一级开发和二级开发的区别？分享| 2013-03-26 22:19 2015-12-19 15:27土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。

当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。

根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程，当前土地一级开发的开发模式主要有五种：第一，割腊肉式：谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开发。

这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府收益也低，城市整体规划难以实施，开发进度无法掌控、保障。

尽管国家三令五申强调，今后经营性城市建设用地将一律先由政府进行一级开发，再进入土地市场，但割腊肉式仍将会延续相当长的时间。

这是无可奈何的事情，在缺乏大额保证资金的情况下，很多制度是苍白的。

第二，指婚式（即五统一）：成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发，好处是政府收益相对丰厚，缺点是政府需要大量铺垫资金，开发进度慢，没钱的地方玩不起，更等不起。

第三，招亲式：政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发，根据土地使用权的转移与否及分利办法不同，在实际操作中又衍生为多种形式，如一级开发不发生土地使用权转移的委托式，实际上相当于工程承包，也可以发生两次土地使用权转移，即政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商，另一种叫“生地出让-熟地回购”，即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。

2011年土地日征文——关于土地一级开发的利益分配机制的建议
2011-06-14
关于土地一级开发的利益分配机制的建议
北京市土地利用中心史庆今
土地一级开发涉及到政府、原土地所有权（使用权）人和土地一级开发企业三者之间的利益，在招标委托企业实施土地一级开发方式中，中标企业的利润是按照土地一级开发成本不高于8％计取，土地开发后的增值收益完全归政府所有，且招标底价也基本按照开发企业主导编制的实施方案来确定的，这种机制使得开发企业为追求自身利益最大化而人为加大开发成本，不利于政府控制地价。

再加上土地一级开发成本审核程序复杂，难度较大，延长了开发周期，增加了土地一级开放的“过程成本”。

农民也因在征地过程中没有参与增值收益分配而往往阻拦土地一级开发的实施，区县政府和乡政府也因为得不到相应的增值收益而缺乏支持土地一级开发的积极性，由此可见，土地一级开发过程中利益分配机制是影响土地一级开发顺利实施的关键因素。

因此，本人建议调整目前土地一级开发的利益分配机制和实施方案审批机制，具体设想是：招标委托开发企业实施的土地一级开发项目，不按照开发成本计取企业利润，也不进行实施方案的审核，而是根据土地上市后的收益按照7：3比例分成，即土地成交价款的70％
为土地开发成本，支付开发企业，30％为政府土地收益，上缴财政，30％政府收益中市区政府再进行合理分配。

乡镇政府可以成立拆迁、市政建设等专业公司参与具体土地一级开发工作，获得相应的回报，也可直接参与政府收益分配。

具体分配比例可做进一步研究。

二○一○年十一月十一日。

土地一级开发和城市综合开发概念一、土地一级开发的概念1.1土地一级开发的定义土地一级开发作为土地开发模式的一种创新，包括各地区各级政府、房地产业界、媒体、研究人员、社会上等等各个层面，对土地一级开发的定义存在着各自描述。

土地一级开发最早可以追溯到 1996 年，当时杭州、上海等城市率先开展的城市土地整理活动，应该可以算是土地一级开发工作的前身。

首次提到土地一级开发的正式文件是 2000 年 12月北京市出台的《中关村科技园区条例》，该条例的第四十八条首次提到了“土地一级开发”这一概念，但其并未明确界定土地一级开发的含义。

此后，在北京市政府出台的《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发管理暂行办法》中，则都对土地一级开发做出了较为明确的规定。

按照目前正在执行的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》总则第 2 条中的定义，土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

总体来说，土地一级开发就是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。

具体来说，就是按照城市规划功能、地表标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。

其基本的操作流程可以表示为：土地储备中心授予相关企业一级开发权，一级开发实施后，开发商向土地储备中心申报开发成本，土地储备中心根据开发成本制定土地出让价格，进行公开招标、拍卖、挂牌。

1.2土地一级开发的特点：1、规模大、资金密集，开发周期长。

土地一级开发本身的项目都比较大，对于资金的需求也比较大，资金的需求往往达到几亿或者几十亿元，因此，相比较于其他项目，土地一级开发业务对于企业，无论从资金还是人力上的要求都是比较高的。

目前，能够参与土地一级开发的企业都是一些实力雄厚、信誉良好的大型企业。

市国土房管出字[2002]1100号关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知各区、县国土房管局，各直属机构，机关各处室：北京市土地一级开发管理暂行办法，已经市政府领导同志同意，现印发给你们，请认真组织贯彻落实。

二〇〇二年十二月十二日北京市土地一级开发管理暂行办法第一章总则第一条为规范本市土地一级开发行为，合理开发利用土地资源，满足本市经济发展和城市建设用地需求，根据国家和本市有关法律法规以及《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发〔2002〕4号）的有关规定，结合本市的实际情况，制定本办法。

第二条凡在本市行政区域内经市、区（县）政府批准的土地一级开发项目，均适用本办法。

第三条本办法所称土地一级开发，是指政府委托市土地整理储备中心（以下简称市土地储备中心）及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。

第四条市国土房管局负责本市土地一级开发的管理工作。

市土地储备中心及分中心按有关职责分工，做好土地一级开发的组织实施工作。

第五条土地一级开发项目由市土地储备中心或分中心组织采取公开招标方式确定土地一级开发单位。

经市政府批准由市土地储备中心负责组织实施的项目除外。

参加投标的土地一级开发单位，须具备相应的资质。

中标的土地一级开发单位不得向他人转让其承担的土地一级开发项目。

第二章土地一级开发项目的确定和实施第六条市国土房管局根据土地利用总体规划、城市总体规划和土地供应计划，会同市计委、市规划委、市建委、市财政局等部门组织编制全市土地一级开发年度计划，经市土地储备联席会议审定后报市政府批准执行。

土地一级开发计划包括存量国有土地一级开发计划和新征土地一级开发计划。

第七条根据土地一级开发年度计划确定的土地一级开发项目，按以下程序实施：（一）办理计划和规划手续。