北京市土地一级开发与棚改区别介绍共57页

土地一级开发若干问题探讨“土地是财富之母”，土地是人类社会最重要的生产资料之一。

合理利用和管理土地这个最重要的生产资料，就需要对土地进行开发，其中，首先需要进行的就是土地一级开发。

然而，在当前的土地一级开发实践中，由于对土地一级开发的认识不足而出现了一系列问题，造成了一定的影响。

因此，我们很有必要对土地一级开发的内涵进行科学的界定，进而分析存在的问题并加以改进。

1.土地一级开发的界定土地一级开发最初可追溯到1996年我国杭州、上海等地率先开展的土地整理活动。

实际上，土地一级开发就是一种土地整理。

目前，人们对土地一级开发的概念还比较生疏，较明确提出一级开发概念的书籍也很少。

第一次提到“土地一级开发”一词的正式文件是2000年12月北京市人大常委会通过的《中关村科技园区条例》（以下简称《条例》）。

《条例》第四十八条规定：“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划……。

”但《条例》并未对土地一级开发的涵义做出界定。

之后，北京市人民政府办公厅印发了《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》（京政办发［2002］16号），北京市国土资源和房屋管理局印发了《北京市土地一级开发管理暂行办法》（京国土房管出字［2002］1100号），对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定。

根据中关村科技园区的实践，土地一级开发可定义为：国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件（熟地），根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。

1.1 土地一级开发基本可区分为两类根据《中华人民共和国土地管理法》，我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权两类。

05.12.2020
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
是决定土地出让交易价格的依据
土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁， 土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、 通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或 “五通一 平” 及其他情况），可直接用于建设的土地价格。
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
土地一级开发成本是项目决策的依据
土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了 土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政 府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开 发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如 果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策 者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决 策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评 价的重要依据。
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆概念：
1、 土地一级开发
定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和 城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目， 在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开 发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、 市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土 地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、 环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营 管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到 土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。

保安看护
临时利用
办理各项土地供 应前期手续（如 规划、交评、环 评、市政、污染）
供应后确定土地 使用权人
签订开发补偿协 议，进行土地交 接，收回开发补
偿费
项目决算
二、工作流程
1、拟定收储地块 土地收购储备必须由原国有土地使用权人向政府（或
土地储备机构）提出申请。不具备国有资产处置权的用地 单位，还应出具其上级管理部门同意处置的意见。 拟定有偿收购储备地块后，同步开展如下工作： （1）现场踏勘。对拟有偿收购储备地块的四至范围、地 上物现状、土地使用情况进行现场踏勘，并附现场照片。 （2）核实收储范围。核实拟收购储备地块是否划入其他 一级开发项目、棚户区改造等项目范围内。对于已含在其 他项目范围内的地块，原则上不再以单独项目实施收储。
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
三、土地一级开发实施方式
储备机构为主体实施方式分为以下几类：
二、工作流程
2、确定收储价格
（1）《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》（ 京国土用〔2005〕534号 ）
第五条 补偿价格由有评估资质的中介机构按照现状 用途进行评估，评估结果由市国土局会同市发展和改革 委员会和市财政局等有关部门确定。
评估机构需由土地储备机构从市局中介机构库中随机 抽取。
（2）《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格 评估技术指引》
二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、 地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆 迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足 基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。

土地一年级开发和二年级开发的区别Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】土地一级开发和二级开发的区别？分享| 2013-03-26 22:19 2015-12-19 15:27土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。

当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。

根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程，当前土地一级开发的开发模式主要有五种：第一，割腊肉式：谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开发。

这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府收益也低，城市整体规划难以实施，开发进度无法掌控、保障。

尽管国家三令五申强调，今后经营性城市建设用地将一律先由政府进行一级开发，再进入土地市场，但割腊肉式仍将会延续相当长的时间。

这是无可奈何的事情，在缺乏大额保证资金的情况下，很多制度是苍白的。

第二，指婚式（即五统一）：成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发，好处是政府收益相对丰厚，缺点是政府需要大量铺垫资金，开发进度慢，没钱的地方玩不起，更等不起。

第三，招亲式：政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发，根据土地使用权的转移与否及分利办法不同，在实际操作中又衍生为多种形式，如一级开发不发生土地使用权转移的委托式，实际上相当于工程承包，也可以发生两次土地使用权转移，即政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商，另一种叫“生地出让-熟地回购”，即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。

土地一级开发授权批复
申报一级开发授权批复需提交材料：
土地一级开发授权申请、项目规划条件、政府储备土地 和入市交易土地联席会会议纪要、区政府审批通过的土地一 级开发项目实施方案审批表、项目区位图、影像图、规划图、 现场照片、纸质版及电子版地形图各两份。
三、实施监管阶段
一级开发实施方式确定 一级开发实施内容
1、储备机构出资，委托项目所在乡镇政府实施； 2、储备机构出资，委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、挂牌方式选择带资企业实施。
储备机构出资，实施单位计取2%管理费；企业出资，按照市国土 局、发改委等5个委办局联合下发的《关于进一步规范企业投资 土地一级开发项目利润管理的通知(京国土储[2015]37号文)有关 规定执行。
新城组团、重点功能区、新城周边重点镇等土地。
2.编制实施方案
（1）需提交材料： ①村委会向镇政府提交纳入储备申请、征地意向书和镇政府向
国土分局提交同意纳入土地储备的函； ②提供村集体基本情况（包括土地、人口情况）调查表，（需
村、镇、派出所盖章）； ③提供普测、面积划分报告、土地利用规划图、控制性详细规
田，尽量少占或不占一般耕地和农用地。 （3）已经取得控制性详细规划批复的，或控制性详细规划能
在近期（半年内）得到规划行政管理部门确认的。 （4）鼓励采取整体开发分期实施的土地储备开发模式。 （5）项目应取得属地政府、原土地使用权人或农村集体经济
组织的支持。 现阶段我区土地储备开发项目优先考虑储备轨道交通沿线、
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。

一级土地开发的重要性
总结词
一级土地开发对于城市发展、经济增长和民生改善具有重要意义。
详细描述
一级土地开发能够提供城市发展所需的土地资源，促进城市规划和产业布局的落地实施。同时，土地 资源的优化配置和高效利用能够推动经济增长，提高城市综合竞争力。此外，一级土地开发能够改善 居民的生活环境，提升城市的整体形象和生活品质。
失败案例：某城市旧城区改造失败的原因分析
总结词
缺乏规划与公众参与，忽视历史文化遗产保护
详细描述
某城市旧城区改造失败的原因主要包括缺乏整体规划、公众 参与不足、忽视历史文化遗产保护等。改造过程中存在拆毁 有价值的历史建筑、破坏生态环境等问题，导致改造效果不 佳，引起社会不满。
05
未来展望
政策法规的完善与调整
旧城改造的必要性
城市更新
提高生活质量
随着城市的发展和时间的推移，许多城市 区域出现了陈旧、落后的情况，需要进行 更新和改造，以适应城市发展的需要。
旧城区的居民往往面临着基础设施不完善 、居住环境差等问题，旧城改造有助于改 善他们的生活环境，提高生活质量。
促进经济发展
保护历史文化遗产
旧城改造可以吸引投资，促进产业升级和 经济发展，提高城市的竞争力和可持续发 展能力。
旧城改造及一级土地开发
目录
• 旧城改造概述 • 一级土地开发 • 旧城改造与一级土地开发的关联 • 案例分析 • 未来展望
01
旧城改造概述
旧城改造的定义与目标
定义
旧城改造是指对城市中陈旧、落 后、不适应发展的地区进行综合 整治和改造，以改善城市环境， 提升城市品质和形象。
目标
旧城改造的目标包括提高城市基 础设施水平、改善居民生活环境 、促进城市经济发展、保护历史 文化遗产等。

2011年土地日征文——关于土地一级开发的利益分配机制的建议
2011-06-14
关于土地一级开发的利益分配机制的建议
北京市土地利用中心史庆今
土地一级开发涉及到政府、原土地所有权（使用权）人和土地一级开发企业三者之间的利益，在招标委托企业实施土地一级开发方式中，中标企业的利润是按照土地一级开发成本不高于8％计取，土地开发后的增值收益完全归政府所有，且招标底价也基本按照开发企业主导编制的实施方案来确定的，这种机制使得开发企业为追求自身利益最大化而人为加大开发成本，不利于政府控制地价。

再加上土地一级开发成本审核程序复杂，难度较大，延长了开发周期，增加了土地一级开放的“过程成本”。

农民也因在征地过程中没有参与增值收益分配而往往阻拦土地一级开发的实施，区县政府和乡政府也因为得不到相应的增值收益而缺乏支持土地一级开发的积极性，由此可见，土地一级开发过程中利益分配机制是影响土地一级开发顺利实施的关键因素。

因此，本人建议调整目前土地一级开发的利益分配机制和实施方案审批机制，具体设想是：招标委托开发企业实施的土地一级开发项目，不按照开发成本计取企业利润，也不进行实施方案的审核，而是根据土地上市后的收益按照7：3比例分成，即土地成交价款的70％
为土地开发成本，支付开发企业，30％为政府土地收益，上缴财政，30％政府收益中市区政府再进行合理分配。

乡镇政府可以成立拆迁、市政建设等专业公司参与具体土地一级开发工作，获得相应的回报，也可直接参与政府收益分配。

具体分配比例可做进一步研究。

二○一○年十一月十一日。

旧城改造的背景
随着城市化的快速发展，城市中心地 区往往面临着交通拥堵、环境污染、 安全隐患等问题，旧城改造是解决这 些问题的有效途径。
旧城改造的目的和意义
旧城改造的目的
旧城改造的目的是通过对城市中不适应的区域进行改造，提 高城市的整体功能和环境品质，满足人们日益增长的生活需 求。
旧城改造的意义
旧城改造不仅可以改善居民的生活环境，提高城市的社会效 益和经济效益，还可以促进城市的可持续发展，提升城市的 形象和竞争力。
旧城改造的设计理念与策略
人文关怀
旧城改造应注重人文关怀 ，尊重居民的生活需求和 文化传统，创造宜居、宜 业、宜游的城市环境。
可持续发展
旧城改造应贯彻可持续发 展理念，采用绿色建筑和 节能技术，降低资源消耗 和环境污染。
社区参与
旧城改造应广泛征求居民 意见，加强社区参与和民 主决策，确保改造方案符 合居民期望。
政府主导，市场运作：旧城改造需要政府的主导和推动，同时需要市场的参与和运 作，实现政府与市场的有效结合。
规划先行，科学规划：旧城改造需要制定科学的规划方案，注重城市整体布局和功 能分区，同时考虑当地的历史文化、社会经济等因素。
旧城改造的经验总结与启示
• 居民参与，注重沟通：旧城改造需要充分听取居民的意见和诉 求，加强与居民的沟通和协商，确保改造方案得到居民的认可 和支持。
密切关注相关政策法规的调整 和变化，确保项目符合政策导 向，避免因政策变化带来的风
险。
市场风险防范
进行充分的市场调研和预测， 了解市场需求和竞争状况，合 理制定项目定位和营销策略。
财务风险防范
建立健全的财务体系和资金管 理机制，合理安排资金计划， 降低因资金短缺或财务危机带 来的风险。

土地一级开发和城市综合开发概念一、土地一级开发的概念1.1土地一级开发的定义土地一级开发作为土地开发模式的一种创新，包括各地区各级政府、房地产业界、媒体、研究人员、社会上等等各个层面，对土地一级开发的定义存在着各自描述。

土地一级开发最早可以追溯到 1996 年，当时杭州、上海等城市率先开展的城市土地整理活动，应该可以算是土地一级开发工作的前身。

首次提到土地一级开发的正式文件是 2000 年 12月北京市出台的《中关村科技园区条例》，该条例的第四十八条首次提到了“土地一级开发”这一概念，但其并未明确界定土地一级开发的含义。

此后，在北京市政府出台的《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发管理暂行办法》中，则都对土地一级开发做出了较为明确的规定。

按照目前正在执行的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》总则第 2 条中的定义，土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

总体来说，土地一级开发就是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。

具体来说，就是按照城市规划功能、地表标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。

其基本的操作流程可以表示为：土地储备中心授予相关企业一级开发权，一级开发实施后，开发商向土地储备中心申报开发成本，土地储备中心根据开发成本制定土地出让价格，进行公开招标、拍卖、挂牌。

1.2土地一级开发的特点：1、规模大、资金密集，开发周期长。

土地一级开发本身的项目都比较大，对于资金的需求也比较大，资金的需求往往达到几亿或者几十亿元，因此，相比较于其他项目，土地一级开发业务对于企业，无论从资金还是人力上的要求都是比较高的。

目前，能够参与土地一级开发的企业都是一些实力雄厚、信誉良好的大型企业。

市国土房管出字[2002]1100号关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知各区、县国土房管局，各直属机构，机关各处室：北京市土地一级开发管理暂行办法，已经市政府领导同志同意，现印发给你们，请认真组织贯彻落实。

二〇〇二年十二月十二日北京市土地一级开发管理暂行办法第一章总则第一条为规范本市土地一级开发行为，合理开发利用土地资源，满足本市经济发展和城市建设用地需求，根据国家和本市有关法律法规以及《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发〔2002〕4号）的有关规定，结合本市的实际情况，制定本办法。

第二条凡在本市行政区域内经市、区（县）政府批准的土地一级开发项目，均适用本办法。

第三条本办法所称土地一级开发，是指政府委托市土地整理储备中心（以下简称市土地储备中心）及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。

第四条市国土房管局负责本市土地一级开发的管理工作。

市土地储备中心及分中心按有关职责分工，做好土地一级开发的组织实施工作。

第五条土地一级开发项目由市土地储备中心或分中心组织采取公开招标方式确定土地一级开发单位。

经市政府批准由市土地储备中心负责组织实施的项目除外。

参加投标的土地一级开发单位，须具备相应的资质。

中标的土地一级开发单位不得向他人转让其承担的土地一级开发项目。

第二章土地一级开发项目的确定和实施第六条市国土房管局根据土地利用总体规划、城市总体规划和土地供应计划，会同市计委、市规划委、市建委、市财政局等部门组织编制全市土地一级开发年度计划，经市土地储备联席会议审定后报市政府批准执行。

土地一级开发计划包括存量国有土地一级开发计划和新征土地一级开发计划。

第七条根据土地一级开发年度计划确定的土地一级开发项目，按以下程序实施：（一）办理计划和规划手续。

什么是一级土地开发？我们今天来说一下什么是一级土地开发。

土地开发全过程可以划分为三个阶段：一级、二级、三级。

一级开发是指拆迁、土地收储、设施配套等一系列土地整理的工作。

二级开发是指我们常见到的传统房地产开发，就是通过划拨、公开招拍挂等方式获取土地后，直接盖楼的过程。

三级开发一般是指运营，比如产业运营、商业运营等。

这三级开发连贯起来，就是一个从土地整理开始到产品运营的一个全过程。

我们今天讲第一个阶段：一级土地开发。

【基本概念】一级土地开发就是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地或乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

简单理解，一级土地开发就是：生地变熟地、毛地变净地过程（使土地达到出让、建设条件）一级土地开发本身是一定等级政府或者是政府城投公司的开发行为，因为市场化、资金、政策等因素的影响，市场企业（国企、央企、民企）逐渐介入到一级土地开发中。

【4个阶段流程】一级土地开发通常包含4个阶段。

1. 项目前期接洽前期接洽阶段通常是公司的投拓部门与地方政府进行接洽，建立一个比较好的合作基础。

这里需要提出的一点是，按照我国土地法规定：只有县级及以上政府才拥有土地开发的决策权如果非要跟乡镇一级政府进行一级土地开发的话，就需要获得上级政府的充分授权，否则这个合作是不成立的。

2. 项目谈判第二个阶段是项目谈判和立项协议阶段，这个阶段十分关键，需要说服政府把这个项目交给企业做。

在谈判之前，通常会编制项目策划、概念规划、城市设计、产业规划等，并且对项目做经济测算。

重点明确做这个项目能够解决政府的哪些社会发展问题、资金问题。

通过项目改造可以提升区域价值、实现土地增值，为城市或片区打造一个高大上和国际化的项目。

最后与政府签订一个战略开发协议和开发实施协议。

北京土地一级开发操作实务土地一级开发是指对农村集体土地进行开发，改变土地的用途，开展房地产开发等经营活动。

作为一项重要的经济活动，北京市的土地一级开发操作实务主要包括土地整备、规划设计、开发建设等方面，下面是对这些方面的详细介绍：土地整备是土地一级开发的第一步，主要包括土地征收、拆迁、补偿和安置等。

根据城市规划，政府需要对农田进行征收并进行相应的补偿，确保农民合理的权益。

土地的拆迁工作需要进行详细的测绘、评估和评定，以确保权益的合理补偿。

同时，政府也需要及时提供相应的安置政策，为被拆迁的人员提供合适的安置条件。

规划设计是土地一级开发的核心环节，主要包括城市规划、土地利用规划和建筑规划等。

城市规划是指对土地资源的合理利用和城市结构的优化设计，包括道路、绿地、公共设施等的规划。

土地利用规划则是对土地用途和分区进行规定，确保土地的合理利用。

而建筑规划则是对建筑的高度、密度、结构等进行规划和设计，确保建筑的安全性和美观性。

开发建设是土地一级开发的最后一步，主要包括土地平整、基础设施建设、房屋建设等。

土地平整是指对土地进行平整和清理，确保土地的适合建设。

基础设施建设包括道路、水电、通信等基础设施的建设，以满足后续开发的需要。

房屋建设则是指房地产项目的建设，包括住宅、商业楼等不同类型的建筑。

除了上述的操作实务，还可以进行市场营销和销售工作，包括房屋销售、产权交易、购房指导等。

此外，政府还需要加强对土地一级开发的监管和管理，提高土地使用效益，防止土地滥用和浪费。

总之，北京土地一级开发操作实务主要涉及土地整备、规划设计、开发建设和市场营销等方面，这些工作的顺利进行对于促进城市发展和提高土地利用效能至关重要。

同时，政府需要加强对土地一级开发的监管和管理，确保土地资源的合理利用，推动可持续发展的实现。

一级开发实施方式确定
一级开发实施内容
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1、一级开发实施方式确定
实施主体：土地储备机构为主体，具体实施单位确定采取以下 几种方式： 1、委托乡镇办事处负责实施； 2、委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、公开挂牌方式选择带资企业实施。 实施方式由区政府确定。实施方式确定后，由储备机构与实施 单位签订一级开发委托协议（企业出资还需签订资金监管协议）， 开展一级开发工作。
1、储备机构出资，委托项目所在乡镇政府实施； 2、储备机构出资，委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、挂牌方式选择带资企业实施。 储备机构出资，实施单位计取2%管理费；企业出资，按照市国土 局、发改委等5个委办局联合下发的《关于进一步规范企业投资 土地一级开发项目利润管理的通知(京国土储[2015]37号文)有关 规定执行。
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二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、 地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆 迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足 基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。
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土地一级开发授权批复 申报一级开发授权批复需提交材料：
土地一级开发授权申请、项目规划条件、政府储备土地 和入市交易土地联席会会议纪要、区政府审批通过的土地一 级开发项目实施方案审批表、项目区位图、影像图、规划图、 现场照片、纸质版及电子版地形图各两份。Leabharlann 2019-18
三、实施监管阶段
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四、土地一级开发依据的文件

土地一级开发土地一级开发是现代城市发展过程中一项至关重要的环节。

它旨在提高土地的利用效率，提升城市经济和社会的资源利用能力，以适应城市化进程的迅速发展。

然而，同时也需通过一定的规划和管理来控制土地的开发，以确保城市发展的可持续性和生态平衡。

一级开发是指对原始土地进行重新规划和布局，以适应城市发展的需要。

这个过程非常复杂，需要综合考虑城市化发展、经济增长、生态保护、土地资源利用等多个方面的因素。

在土地一级开发中，一些基本原则需要被遵循。

首先，应该将土地资源的利用率提高到一个最大化程度。

在城市化进程中，空间成为了一项极其宝贵的资源。

因此，土地开发需要在满足城市化进程的需求上，尽量节约土地资源。

其次，城市的社会、经济与生态系统应该保持一个相对平衡的状态。

在对土地开发过程中，需要充分考虑生态环境的保护，保障城市居民的生活品质以及促进经济发展。

最后，应该注重规划的合理性以及社会参与。

土地开发需要从一个长远的视角来看待，确保其规划的科学性与效益。

为了实现以上原则，采用科学规划和管理是非常关键的。

规划阶段需要综合考虑未来城市发展的需求，并制定合适的方针与规划。

经济、环境与社会各个方面都需要被纳入考虑，以确保开发的合理性与可持续性。

管理阶段需要对土地使用情况进行评估监控，确保土地的使用符合规定的标准与政策。

同时，这个过程也需要保障社会的参与，借此形成一个合作与共赢的模式。

总的来说，土地一级开发是城市化进程不可或缺的环节。

通过合适的规划与管理，能够帮助城市充分利用土地资源，同时也保障了生态环境的健康与城市居民的品质。

未来的一级开发需要更加注重可持续性和生态保护，反过来带动城市的可持续发展。

在此过程中，需要各方面的人才与力量进行协作，共同促进城市的发展和进步。

（一）项目前期费用 （二）征地、拆迁费用 约占总投资的50%以上 （三）公共区域市政基础设施建设费用 （四）区域内公共环境景观建设费用 （五）区域内公共配套设施建设费用 （六）工程建设其他费用 （七）管理费 （八）财务费用 （九）销售费用 （十）应纳税费 （十一）不可预见费
一级开发的收益
收入来源
成本
征地拆迁安置费用、市政道路及基础设施建设费用是 最主要的两部分费用，占到了总成本的80%以上。
近年来，征地拆迁安置费用快速上升，已成为土地一
级开发的主要成本，部分项目达到了70%以上，使 得项目在资金运作上的腾挪空间迅速降低。
征地拆迁费用都发生在一级开发的前期，且需要一次
性支付；同时开发企业负责征地拆迁难度也日益加大， 直接影响开发进度和开发周期，增加资金回收的风险。
土地市场的职能，是政府调控房地产行业的
工具。 其二，从二级市场需求来讲，工业用地和商 业物业用地出让容易受到经济环境的影响， 住宅用地则更是受到国家对房地产行业调控
的影响。为支持产业发展，国内许多开发区
及工业园区的工业用地出让常常倒挂。
一、土地一级开发的模式
主体——政府委托市土地整理储备中心及 分中心
• 经营性用地的招 拍挂收入 • 产业用地的协议 出让收入
入库财政 • 直接上缴专门 的财政出让收 入专户 收 支 两 条 线
返还分配
• 政府财政审核土 地储备中心的项 目成本报表后， 核拨相关成本费 用。 • 分配增值收益
1、土地成本返还
土地成本的构成见第三部分，由财政进行审定
2、土地增值收益


三、土地一级开发的成本构成及收益
1 、土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级

拍卖公告 竞买人报名 交纳保证金 公开拍卖
土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告
竞买人报名参加竞买并索取有关文件
竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为 竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌
在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、 面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫价；竞买人按 规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价（或加价）者即为竞 得人；签订《拍卖成交确认书》；竞得人在拍卖成交之日起15日内与 土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金； 竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用 证书。
土地使用权划拨
土地使用权划拨：
是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其 使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得 土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”
《中华人民共和国土地管理法》第 五十四条和《中华人民共和国 城市房地产管理法》第二十三 条规定，下列建设用地，经县 级以上人民政府依法批准，可 以以划拨方式取得：
按照成交确认书约定的时间，签订《国有土地使用权出让合同》。
土地使用权转让
土地使用权出转让：指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、 交换和赠与。
土地使用权出让、转让的差异
（一）主体不同
出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施； 转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。 （二）行为性质不同 根据物权理论，出让，他物权设定；转让：他物权转移。 （三）转移条件与程序不同 出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证；转让条件有限制，转让须经申 请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。 （四）交易市场不同 出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断；转让：二级市场，即符合法定条件 的自由转让。

地方政策及解读
调研
2007年
市建委赴辽宁阜新、抚顺调研棚户区改造工作。
2008年4月 市建委主任调研门头沟采空棚户区。
尝试
总结 经验 扩大 试点
2008年9月 市领导召开会议研究门头沟采空棚户区改造方案。
2008年11月 时任北京市市长郭金龙同志主持会议听取门头沟采空棚户区改造汇报并审议通过。
2009年 2009年4月
门头沟区委书记在北京市第十三届人大一次会议中提出给予门头沟采空棚户区改造资金支持等一揽子 优惠政策的建议。
北京市委、市政府决定根据辽宁等地棚户区改造的经验做法和门头沟采空区棚户区等项目现状启动 “三区三片”城市棚户区试点改造工作。
深化 完善
2011年 ……
2016年
《关于北京市中心城区棚户区改造和环境整治有关用地问题的请示》（京国土用〔2014〕275号） 《北京市中心城区棚户区改造和环境整治有关用地意见》 《北京市棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标的指导意见（试行）》（京国土储 〔2014〕289号）
《关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见》（京政发〔2014〕18号）
棚户区改造和环境整治工作是重大的民生工程、环境工程、安全工程和发展工程。 党中央、国务院和市委、市政府高度重视此项工作，做出了一系列决策部署，出台了 若干政策措施，有效推动了该项工作的顺利开展。为全面实施《国务院关于加快棚户 区改造工作的意见》（国发[2013]25号），进一步加大棚户区改造和环境整治工作力 度，加快解决棚户区群众的住房困难，并有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发 展，助推首都经济社会持续健康发展和民生不断改善，现提出以下实施意见。
•2014年6月10日，突破了“城市和国有工矿棚户区改造”的范畴。