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为什么都不建议买叠墅
不建议买叠墅是没有办法达到更高的私密性。
通俗点说，叠拼别墅就像老北京的四合院。
看起来像是一家人的房子，但是走进去，你会发现它就像一个画房子。
1.私密性差
与独栋联排别墅不同的是，它们有许多公共区域，类似于一个大型绘画屋。
楼上会有住户，自己家的活动会被楼上看着，私密性差。
2.公共电梯
一般叠拼别墅只有一部电梯，对门两四户共用一部电梯。
别墅产品对生活品质的要求还是很高的，会降低用户体验。
3.每个堆栈都有自己的缺点。
堆叠的住户需要共用电梯，或者可能需要爬楼梯。
如果有的楼梯在外面，下雨天会受到影响。
总的来说感觉不像别墅，像复式。
下层住户的私密性较差，可能会受到上层住户的影响。
如果楼层间距小，采光可能不太好。
保利房地产产品定位及方案建议石俊臣【摘要】房地产业是我国的支柱性产业，在国民经济中起着十分重要的作用。
本文是针对哈尔滨市“水韵长滩”房地产项目产品开发的策划。
通过产品的功能定位和市场定位，选择可行的产品线，并进行组合，拟定规划设计方案。
【关键词】房地产策划市场分析项目定位经济分析营销策划哈尔滨市“水韵长滩”项目是由黑龙江保利澳娱房地产开发有限公司投资建设，位于松北新区三环路与西宁路交汇处，东侧紧邻西宁路，南侧邻三环路，西、北两侧分别为规划12号路和规划17号路。
项目总占地面积为56万平方米，规划的建筑面积为70万平方米。
分南、北两区开发，是以别墅为主的大型高档低密度社区。
1.产品线选择由于课题研究的核心问题就是如何进行产品的创新突破，现拟定该项目的产品线主要有以下三种：1.1大平层：所谓大平层，更多是把别墅的功能区间都放置到一个平面上，本质上是将别墅“扁平化”，但不是大户型公寓的简单放大。
从2022年楼市的发展来看，大平层出现“总体总动员”情况，而且逐渐由豪宅向中档亲民楼盘过渡。
相比较一般别墅的上上下下、条条道道，大平层大幅提升了空间的利用率，大面宽、全景观、全套房的空间布局，层层递进下，使得空间上比较有尺度感。
在生活气氛等方面，大平层也更具有优势节省了垂直交通空间，例如别墅内的楼梯。
同时，也相应多出了平面内的公共过道，对于老人和小孩来说更加安全、方便。
在私密性方面，大平层虽不如别墅的独门独户，但也基本能做到一梯一户，较普通的公寓更为独立。
哈尔滨现今的别墅市场大平层产品还是相对匮乏的，主要供应项目是“左岸唯美”二期。
本项目在设计中的大平层产品主要是尊贵豪华的平层官邸，借鉴绿城的杭州留庄和北京御园，主要面向城市最高端的客户，打造东三省的千万级豪宅，成为顶级代表。
1.2独栋和双拼别墅：就哈尔滨市的别墅市场来看，普遍以“经济型别墅”为主，联排别墅和叠拼别墅的供应量较大。
因此项目在规划时将主要采用的是稀缺的独栋和双拼别墅，同时也根据不同的规划方案，推出形式各样的别墅产品，如类独栋、类双拼等1.3空中别院：如今，设计师在中高层住宅的建筑设计中，加入花园的设计，以连接室内和室外，并且和室外景观连成一体，共享充足的通风和采光。
三层别墅热水器方案引言本文档旨在为三层别墅中热水供应方案提供一个详细的设计方案。
我们将重点关注热水器的类型、容量、安装位置等问题，并提供有效的解决方案。
1. 选择合适的热水器类型根据三层别墅的需求，我们建议选择燃气热水器作为热水供应设备。
燃气热水器具有以下优点： - 高热效率：燃气热水器使用燃烧燃气产生热量，具有高热效率，可在较短的时间内提供热水。
- 持续供水：燃气热水器采用瞬时加热的方式，可以根据需要持续供应热水，无需等待加热。
- 省空间：燃气热水器一般体积较小，可以方便地安装在别墅的合适位置。
2. 确定热水器容量三层别墅的热水需求量较大，因此需要选择适当的热水器容量以满足需求。
一般来说，根据住户的人数和使用习惯来确定热水器容量。
根据经验，一个人每分钟使用热水的平均量为2L。
假设三层别墅有6个人，那么每分钟的热水需求量为6 * 2 = 12L。
在高峰使用时段，可能需要连续供应热水30分钟以上。
因此，我们建议选择容量大于360L的热水器以满足需求。
3. 安装位置选择为了满足三层别墅的热水供应需求，热水器的安装位置需要经过合理的考虑。
以下是我们的建议： - 为便于供水管道的连接，建议将热水器安装在三层别墅最接近热水使用点的位置，例如浴室或厨房区域。
- 为确保燃气供应的安全可靠性，热水器应安装在通风良好的区域，远离易燃物品，并且应具备相应的防火和漏气预防措施。
- 为减少热水管道的长度和损失，建议将热水器安装在别墅的中间楼层，以便于供水管道的连接。
4. 热水器与其他设备的配套问题在选择热水器时，需要考虑与其他设备之间的相互配套问题，以确保热水供应的稳定性和效果： - 热水供应管道：为确保热水供应的畅通，应选择直径适当的供水管道，并确保其密封和耐高温。
- 水位控制器：可以选择安装水位控制器来自动控制热水器的供水和停止供水，以保证热水的稳定供应。
- 热水循环系统：为减少热水供应的延迟时间，可以考虑为三层别墅安装热水循环系统，使热水能够快速到达需要的地方。
房地产产品建议书尊敬的各位领导：我是XX地产公司的销售经理，今天非常荣幸能够向各位领导提交这份《房地产产品建议书》。
在这里，我将对我所在公司的房地产产品提出一些建议，希望能够得到各位领导的关注和支持。
一、产品概述我们所研发的房地产产品是面向中高端客户的豪华住宅，位于现代化城市的黄金地段。
该房地产项目是由国内知名建筑设计团队倾力打造的，以满足高端用户对于品质生活的需求为目标，注重细节和舒适度，打造出了一个相对完美的居住环境。
二、市场调研及竞争分析通过对当地房地产市场的深度调研，我们发现针对中高端用户的住宅产品供应依然有限。
目前市场上的产品要么质量不过关，要么地理位置不理想，不能满足客户对于品质生活的需求。
而且，来自其他房地产公司的竞争也在加剧，使得市场形势更加严峻。
三、产品优势与亮点为了应对市场竞争，我们在产品设计上做出了以下的优化：1. 地理位置优势：项目位于市中心，交通便利，配套设施齐全，临近商圈、学校和医疗中心，为居民提供了便利的生活环境。
2. 建筑设计：采用现代化建筑风格，大面积使用落地窗和开敞式户型，提供了充足的自然光线，使得室内更加明亮、宽敞。
3. 绿化环境：项目内部设有大型花园和公园，为居民提供了宽敞的户外空间，提供了更好的休闲娱乐场所。
4. 安全设施：项目配备了24小时专业保安人员和监控系统，确保居民的人身和财产安全。
四、提升产品竞争力的建议为了进一步提升产品的竞争力，我们建议从以下方面入手：1. 提高产品质量：在建筑材料的选择上，使用高质量的材料，确保产品的品质；在装修方面，注重细节，打造出高端豪华的室内环境。
2. 强化服务体系：提供一站式服务，从购房咨询、签约到入住后的售后服务，确保客户能够获得满意的购房体验。
3. 营销策略创新：采用差异化的营销策略，通过社交媒体、线下活动等多种方式，与目标客户建立紧密的联系，提高项目知名度和美誉度。
4. 与运营商合作：与运营商合作，提供高速宽带、智能家居等高科技设施，满足客户对于科技生活的需求。
产品建议书
一、产品定位
从2011下半年-2012年待售项目调研情况来看，XX的主力产品主要以小高层、高层为主，社区产品组合模式主要以小高层、高层与别墅（联排、独栋、双拼）混搭的模式进行开发，从近期开盘项目产品去化情况来看，80-130平米的高层小高层产品以及250-300平米的联排别墅去化速度最快，150平米以上的小高层、高层产品及300平米以上的独栋、双拼产品去化速度相对较慢。
1、产品类型
本项目建议采取联排别墅+高层的组合模式。
2、产品配比
二、建筑风格建议
建议采用现代欧陆风格（新古典风格）
新古典主义风格的建筑外观吸取了类似“欧陆风格”的一些元素处理手法，但加以简化或局部适用，配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架，在色彩上以大面积线色为主，装饰味相对简化，追求一种轻松、清新、典雅的气氛，可算是“后欧陆式”较之前者则又进一步理性。
三段式色彩，以深色天然岩板材为基座，中段以暖色调小规格较高档外墙筑砖贴面，上段为浅色调，顶部以小坡顶现代欧式屋顶，大量运用现代简约装饰，如：玻璃幕墙、铁花栏杆、宝瓶状女儿墙。
三、高层产品建议
1、宽大方正、使用率高、去化速度快的中小户型（80-130平米）；
2、南北通透，采光、通风良好，室可见部位尽量无梁无柱；
3、大客厅、大阳台、落地观景窗，户型适度创新。
在户型设计中用一些创新的手法，增加额外使用面积，进一步增加舒适性，例如运用步入式飘窗、入户花园、露台等。
提供超值感，面积的赠送应符合东营当地规划部门相关规定，规避政策风险；同时还应符合建筑外立面的整体风格。
第三部分联排别墅产品建议
一、联排别墅主要特点
联排别墅建筑特征概括为：“三联以上、独门独户、有天有地”其大致特征如下：
1、三联以上，三个以上独立户型拼接毗连。
2、独门独户，在一个垂直立面上只有一套户型。
3、有天有地，每层有顶层露台和底层庭院。
4、联排别墅空间可能包括以下空间，不同面积系列的套型有不同的取舍：
1）起居空间，包括客厅、餐厅、家庭室、书房、房。
2）交通空间，包括门厅、走道、楼梯。
3）卧室空间，包括主卧室、次卧室。
4）后勤空间，包括厨房、卫生间、车库、储藏室。
5）花园、庭院、阳台和露台、游泳池、健身房、家庭影院。
5、联排别墅只有边户为三个采光面，当中的户型只有两个采光面，所以在采光性上不如独栋和双拼。
二、联排别墅户型定位
（一）联排别墅的发展趋势——联排别墅趋向独栋
联排别墅主要建筑形式如下：
1、“侧花园”式别墅，拉远联排距离，层数降低——龙湖香醍漫步
2、“L”形院墅联排——新浦江城
3、“凹”形庭联排，二层完全分离——仙林翠谷
4、地下空间放大，面宽扩大——大华圣地维拉
5、大面积联排，总体布局与独栋别墅相似——置信芙蓉青城
（二）单体方案推荐——类独栋联排
1、类独栋产品特点
“类独栋”产品中高端定位，面积大，面宽大，起居室活动室等活动区域面积大，地下空间利用，视听室功能的增加，两层，注重社区部景观环境营造。
1）注重室的采光和景观品质，部布局的不断升级，提高室采光的同时，考虑节地原则。
2）地下空间的利用，根据产品定位设置地下室或半地下室，挖掘地下空间的附加价值。
3）花园入户、顶层大面积观景露台，提供与周边环境融合的载体。
4）提高联排密度和容积率，通过室空间附加值和舒适性的提高弥补高密度排布所降低的适居性。
2、“凹”型
两层，总建筑面积约260平方米，“凹”型布局，中间围和56平方米庭院；大进深庭，两个南向采光面；一层仅一个卫生间相连，二层完全独立，更有独栋的感觉。
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3、L型——案例置信芙蓉青城
形态：面积大，建筑面积464平方米，两层；一层客厅双向流线设计；“L”形布局，南北独享私家花园，南向采光面大，客厅餐厅，主卧客厅均朝南。
舒适度：二层设采天棚，一层室采光更充足；
双车位；地下室（活动房、工人房、储藏室、洗衣房）；所有卧室带卫生间带花园；
景观性：地下室下沉花园、一层南北私家花园、二层每个卧室带一个观景露台。
2、“L”——新浦江城
L形院墅，围和更大的庭院空间
两层，建筑面积204平方米； L形住宅布局部独享私家花园，两户对拼，凹形建筑围和形成更大的庭院空间;L形建筑布局增大南向临街面，利于日照通风，更多空间享受庭院风景；两户间仅车库相连。
在传统带有单独庭院的双拼以庭院相连，打通庭院隔墙即可形成一个具有较大庭院的类独栋别墅。
3、侧花园型联排别墅——龙湖香醍漫步
侧花园拉远联排距离，类独栋联排
面积：建筑面积290平方米，与独栋类似；
形态：两层，两户之间布置“侧花园”，减少户与户之间干扰，三面采光通风，向独栋靠拢；
品质：地面抬高，地下室，下沉花园，形成独栋的花园式风格；
舒适度：四卧朝南，顶层主卧，功能布局合理；
龙湖香醍漫步为凝聚了龙湖地产实力的标杆性产品：类独立别墅，产品实际享受面积约在320-380平米，每一户均享有地下室、下沉式休闲庭院及观景露台。
龙湖叠加别墅为美宅大师、别墅专家-龙湖地产原创准别墅产品，叠加总建筑面积约6.2万平米，约264户；叠加别墅分为叠上户型和叠下户型，户型均为经典三层式设计，通过龙湖经典式地形抬高处理，叠
下户型尊享5.5米奢华地下室，私家花园；叠上户型私家电梯直接入户，且享有阁楼层、空中花园（露台）赠送，其中阁楼层赠送面积达60平米左右；其中叠下边户型建筑面积约272-275平米，叠下中户型建筑约256-259平米，叠上边户型建筑面积约208-212平米，叠上中户型建筑面积约190-208平米；地中海风格的叠加建筑以其强烈的地域符号,集古典与浪漫于一身，是骨子里的、高贵与人文，因此深得广大中高层阶层人士的喜爱与认可。
2、采用围合式联排——类独栋方式
联排住宅通过围合形式实现特定的环境心理空间，如安全性、交往性、领域感等。
我国现阶段的地产开发中，这种形式的组合方式也十分常见。
这种组合方式利于大规模的土地开发，并且可以充分利用土地。
但是过度的重复这种组合方式容易产生乏味的立面形式，单调的空间组合。
它在解决高密度居住形式及特殊地形具有一定的优势。
（三）其他细节建议
1、面宽扩大，地下室
建筑面积250平方米左右，总体布局与独栋别墅相似；拉大总面宽，总面宽15米以上，减少进深，改变传统联排纵深长的形态；地下室，布局起居室、活动室、视听室、工人房等；南向采光面大，客厅、起居室、主卧、客卧、活动室均南向；南露台面积大，布置活动场地；顶层仅露台，活动空间。
