房地产估价师《理论与方法》第七章知识点：成本法概述

房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是一项重要的工作，它旨在确定房地产物业的价值。

在房地产评估中，成本法是一种常用的评估方法。

本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其定义、原理和应用。

一、成本法的定义1.1 成本法的概念成本法是一种评估房地产物业价值的方法，它基于物业的重建成本来确定其价值。

该方法假设购买者不会支付超过重建物业的成本。

1.2 成本法的原理成本法的原理是根据重建成本来评估房地产物业的价值。

重建成本包括土地购买成本、建筑物建造成本、相关许可证和手续费用等。

1.3 成本法的适用范围成本法适用于新建物业或者翻新项目的评估。

它对于没有可比销售数据的物业或者特殊用途物业的评估也非常有效。

二、成本法的应用2.1 重建成本的确定在应用成本法时，首先需要确定重建成本。

这包括确定土地购买成本、建筑物建造成本以及相关许可证和手续费用等。

2.2 折旧和折旧率的计算在成本法中，折旧是指物业价值的减少。

折旧率是根据物业的使用寿命和折旧方法来计算的。

根据不同类型的物业，可以选择直线折旧法或者加速折旧法。

2.3 确定物业的价值通过计算重建成本和折旧，可以确定物业的价值。

物业的价值等于重建成本减去折旧。

三、成本法的优缺点3.1 优点成本法的优点是适用于新建物业或者特殊用途物业的评估。

它不依赖于市场上的可比销售数据，因此可以独立进行评估。

3.2 缺点成本法的缺点是没有考虑市场需求和供应等因素对物业价值的影响。

它也没有考虑物业的收入潜力和现金流量。

3.3 应用限制成本法在评估市场上有大量可比销售数据的物业时不适用。

此外，它也不适用于特殊用途物业，因为这些物业的价值可能超过其重建成本。

四、成本法的应用案例4.1 新建商业物业的评估成本法适用于新建商业物业的评估。

通过确定重建成本和折旧，可以确定物业的价值，并为购买者提供指导。

4.2 翻新项目的评估对于翻新项目，成本法可以帮助评估物业的价值。

通过计算翻新成本和折旧，可以确定物业的价值，并为投资者提供决策依据。

简要地说,成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法.具体地说,成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法.重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出,或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润.折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损,其金额为估价对象在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差.成本法也可以说是以房地产价格各个组成部分之和为基础来求取房地产价值的方法.即先把房地产价格分解为它的各个组成部分,然后分别求取各个组成部分,再将各个组成部分相加.因此,成本法也称为积算法.由此还可知成本法中的"成本"并不是通常意义上的成本(不含利润),而是价格(包含利润).但在该方法中也用到了通常意义上的成本以及费用、支出、代价、投入等相关概念.这就需要在遇到"成本"、"费用"、"支出"、"代价"、"投入"等概念时,注意根据上下文的内容来判定它们的具体内涵.成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产的价值.通常把成本法测算出的价值称为积算价值.成本法的优点是其求得的价值使人"看得见"--人们可以看到该价值是由哪些部分组成的;较容易发现其中哪些是重复多余的,哪些被遗漏了,以及哪些被高估了,哪些被低估了.因此,成本法测算出的价值看似有"依据",特别是在有"文件"规定房地产价格构成以及相关成本、费用、税金、利润等标准的情况下.成本法的理论依据:成本法的理论依据是生产费用价值论--商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定.具体可从卖方和买方两个角度来看.从卖方的角度来看,房地产价格是基于其过去的"生产费用",重在过去的投入,是卖方愿意接受的最低价格不能低于他为开发该房地产已花费的代价.如果低于该代价,他就要亏本.进一步来看,当一种房地产的市场价格低于它的成本时,它就不会被开发,除非它的市场价格升高了;而如果一种房地产的市场价格远高于它的成本,则它将会很快进入市场,直到其市场价格降下来.从买方的角度来看,房地产价格是基于其社会上的"生产费用",类似于"替代原理",是买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发该房地产的必要支出及应得利润.如果高于该必要支出及应得利润,则还不如自己开发(或者委托他人开发).例如,当房地产为土地与建筑物的综合体时,买方在确定其购买价格时通常会这样考虑:如果自己购买一块相似的土地的现时价格是多少,然后在该土地上建造相同或相似的建筑物的现时费用又是多少,此两者之和(含应得利润)便是自己愿意支付的最高价格.当然,如果该房地产中的建筑物是旧的或者质量、性能上有缺陷,或者建筑物以外还有一些不利因素,则买方在确定其愿意支付的最高价格时还会考虑折旧,即还要减价.由上可见,一个是不低于开发已花费的代价(含应得利润),一个是不高于预计重新开发的必要支出及应得利润,买卖双方可以接受的共同点是正常的开发代价(包含开发的必要支出及应得利润).因此,估价对象的价值便可以根据重新开发估价对象的必要支出及应得利润来求取.新近开发完成的房地产(简称新开发的房地产)、可以假设重新开发的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发的房地产(即在建工程)、计划开发的房地产(如期房),都可以采用成本法估价.对于很少发生交易而限制了市场法运用,又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产,如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产,特别适用成本法估价.化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产,以及单独的建筑物或者其装饰装修部分,通常也是采用成本法估价.在房地产保险(包括投保和理赔)和房地产损害赔偿中,往往也是采用成本法估价.因为在保险事故发生后或其他损害中,房地产的损毁通常是建筑物的局部,需要将其恢复到原状;对于发生建筑物全部损毁的,有时也需要采取重建方式来解决.另外,在房地产市场不够活跃或类似房地产交易较少的地区难以采用市场法估价时,通常只好采用成本法估价.成本法一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值.当采用成本法评估局部房地产的价值时,如评估某幢住宅楼中某套住宅的价值,通常是先评估该整幢住宅楼的平均价值,然后在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后才可得到该套住宅的价值.在实际估价中,根据估价对象这类房地产的开发方式,还可能需要先求取整个"小区"的平均价值,然后调整到"幢"的平均价值,再在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后得出该套住宅的价值.采用成本法评估开发区中某宗土地的价值,通常也与此类似.成本法估价比较费时费力,测算估价对象的重新购建价格和折旧都有较大的难度,尤其是那些建筑物过于老旧的房地产.如果一个建筑物已很破旧,基本上没有了使用价值,这时就不宜采用成本法估价.在这种情况下,对于建筑物,一般是根据拆除后的残余价值来估价;对于整个房地产,一般是采用假设开发法,根据其未来开发完成后的价值减去开发的必要支出及应得利润来估价.因此,成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值.。

成本法总结：
对成本法的内容进行归纳总结可知：成本法的典型估价对象是现有建筑物与土地综合体的房地产(即旧的房地)，其价值等于房地重新购建价格减去建筑物折旧，或者土地重新购建价格加上建筑物重新购建价格减去建筑物折旧。

其中，房地重新购建价格一般是模拟房地产开发过程，根据房地产价格构成，采用成本法求取;也可以先分别求取土地重新购建价格和建筑物重新购建价格，然后将两者相加来求取。

土地重新购建价格分为重新购置价格和重新开发成本。

土地重新购置价格一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法求取;土地重新开发成本一般是采用成本法求取。

建筑物重新购建价格分为重建价格和重置价格，一般的建筑物适用重置价格，有特殊保护价值的建筑物适用重建价格。

求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费，采用的方法主要有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。

建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧，求取的方法主要有年限法、市场提取法和分解法。

一、适用于旧的房地产的基本公式(掌握)旧的房地价值=房地重新构建成本-房地折旧=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧旧建筑物价值=建筑物重新购建成本-建筑物折旧二、适用于新开发建设的房地产的基本公式(掌握)新开发的房地价值=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润新开发的土地价值=待开发土地成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润(四)适用于在建工程的基本公式在估价对象为在建工程的情况下，成本法的基本公式为：在建工程价值=土地成本+已投入的建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润其中，已投入的建设成本是指在价值时点之前已投入的各项建设成本;管理费用、投资利息和开发利润是已投入的建设成本相应的管理费用、投资利息和开发利润;销售费用和销售税费应视项目具体情况而定。

【例7-1】某成片荒地面积2平方公里，取得荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。

请求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入)。

【解】该荒地开发完成后可转让熟地的总价=该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润假设开发完成后的熟地价值为VV=120000000×(1+8%)3+250000000×(1+8%)1.5+V×(2%+5.5%+10%)解得V=523342631(元)可转让面积=2000000×60%=1200000(平方米)，单价=523342631/1200000=436(元/平方米)。

⼆、成本法的理论依据 成本法的理论依据是⽣产费⽤价值论--商品的价格是依据其⽣产所必要的费⽤⽽决定。

具体⼜可分为从卖⽅的⾓度看和从买⽅的⾓度看。

从卖⽅的⾓度看，房地产价格是基于其过去的“⽣产费⽤”，重在过去的投⼊，是卖⽅愿意接受的不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。

进⼀步来看，当⼀种房地产的市场价格低于它的成本（包含利润）时，它就不会被开发建设，除⾮它的市场价格升⾼了；⽽如果⼀种房地产的市场价格远远⾼于它的成本，则它将会很快进⼊市场，直到它的市场价格降下来。

从买⽅的⾓度看，房地产的价格是基于其社会上的“⽣产费⽤”，类似于“替代原理”，是买⽅愿意⽀付的价格不能⾼于他预计重新开发建设该房地产的必要⽀出及应得利润，如果⾼于，则还不如⾃⼰开发建设（或者委托别⼈开发建设）。

例如，当房地产为⼟地与建筑物的综合体时，买⽅在确定其购买价格时通常会这样考虑：如果⾃⼰另外购买⼀块类似⼟地的现时价格是多少，然后在该块⼟地上建造类似建筑物的现时费⽤⼜是多少，此两者之和便是⾃⼰所愿意⽀付的价格。

当然，如果该房地产中的建筑物是旧的或者在质量、功能⽅⾯存在缺陷，或者建筑物本⾝以外还有⼀些不利因素，则买⽅在确定其愿意⽀付的价格时通常还会考虑建筑物折旧，即还要减价。

由上可见，⼀个是不低于开发建设已花费的代价，⼀个是不⾼于预计重新开发建设的必要⽀出及应得利润，买卖双⽅可以接受的共同点是正常的开发建设代价（包含开发建设的必要⽀出及应得利润）。

因此，房地产估价师便可以根据重新开发建设估价对象的必要⽀出及应得利润来求取估价对象的价值。

成本法虽然在本质和理论依据上与市场法不同，但也有相似之处。

在成本法中，折旧可以视为⼀种房地产状况调整，即将估价对象假定为“新的”状况下的重新购建价格，调整为实际上是“旧的”状况下的价格。

因此，成本法与市场法的本质区别，不是看是否有减去折旧，⽽是看“重新购建价格”或“可⽐实例价格”的来源⽅式。

房地产评估——成本法[正文]一、引言房地产评估是指根据法律法规和相关准则，根据成本法、市场比较法和收益法等方法，对房地产的价值进行评估的过程。

本文将详细介绍房地产评估中的成本法。

二、成本法概述成本法是一种基于房地产建筑物或土地恢复和重建所需的成本来进行评估的方法。

该方法将房地产的价值定义为重建或恢复该资产所需的成本。

成本法的核心原则是：在合理的时限内，用合理的成本重建一幢与已有建筑物相等的建筑物。

三、成本法评估流程1·数据收集1·1·收集房地产建筑物相关的基本信息，如土地面积、建筑面积、建筑年限等。

1·2·获取建筑物重建或修复所需的建筑材料、设备和劳动力等详细成本信息。

2·成本分析2·1·根据收集到的数据，计算建筑物恢复或重建所需的直接成本和间接成本。

2·2·考虑到建筑物的年限、折旧等因素，计算相应的剩余价值。

3·评估报告3·1·撰写详细的房地产评估报告，包括评估的目的、方法、数据来源等。

3·2·在报告中说明房地产的建筑物价值和剩余价值。

四、成本法评估的优点和局限性1·优点:1·1·成本法评估较为直观，计算方法相对简单。

1·2·适用于重建成本较高、市场成交信息较少的情况。

2·局限性:2·1·成本法忽略了市场需求和供应关系等重要因素。

2·2·不适用于特殊类别的房地产，如历史建筑或文化遗产等。

[附件]本文档所附的附件包括：1·房地产评估的数据收集表格。

2·成本法评估的计算表格。

3·相关法律法规和准则的相关文件。

[法律名词及注释]1·成本法：一种基于房地产建筑物或土地恢复和重建所需成本评估的方法。

2·建筑年限：指房屋从建成到达一定使用年限的时间。

房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指通过对房地产的估价，确定其在市场上的价值。

其中，成本法是一种常用的评估方法，它通过计算房地产的重建成本来确定其价值。

本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其基本原理、计算方法以及应用场景。

一、基本原理1.1 重建成本概念重建成本指的是将一处房地产完全重建所需的费用，包括建筑物的建造成本、土地开发成本以及其他相关费用。

重建成本是成本法评估的基础，它反映了房地产的实际价值。

1.2 建筑物折旧建筑物在使用过程中会因为老化、磨损等原因而产生折旧。

成本法评估中，需要根据建筑物的使用年限、折旧率等因素来计算建筑物的折旧费用。

折旧费用是重建成本的一部分，它反映了建筑物的使用寿命和价值损耗。

1.3 土地价值成本法评估中，土地价值是指房地产所占用的土地的市场价值。

土地价值通常通过市场比较法来确定，即通过比较相似土地交易的价格来估计房地产所占用土地的价值。

二、计算方法2.1 重建成本计算重建成本的计算包括建筑物的建造成本和土地开发成本。

建筑物的建造成本可以通过与建筑师、施工单位等进行咨询，结合市场行情来确定。

土地开发成本包括土地平整、基础设施建设等费用，可以通过与相关部门咨询，参考类似项目的开发成本来确定。

2.2 建筑物折旧计算建筑物的折旧计算可以采用直线法或者余额递减法。

直线法是指按照建筑物的使用年限平均分摊折旧费用，而余额递减法是指按照建筑物的价值递减比例计算折旧费用。

具体选择哪种方法，可以根据建筑物的使用情况和市场惯例来确定。

2.3 土地价值确定土地价值的确定可以通过市场比较法，即通过比较相似土地交易的价格来估计房地产所占用土地的价值。

也可以通过土地评估专家的专业意见和市场调研来确定土地价值。

三、应用场景3.1 建设项目评估在进行建设项目评估时，成本法评估可以帮助确定项目的投资回报率和可行性。

通过计算重建成本和土地价值，可以评估项目的成本和价值，为项目决策提供依据。