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房地产第七章

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第七章 存量房地产交易业务的操作《房地产经纪实务》ppt 课件

第七章 存量房地产交易业务的操作《房地产经纪实务》ppt 课件

(4)存量房价格上的瑕疵。①二手房价格应为周边区域新建 商品房的市价的2／3左右。②二手房售价中计算了违章搭 建部分的价款，但实际上这部分面积并未载人房产权证。 ③二手房存在未缴清的公共事业费、物业管理费等其他费 用。
(5)存量房交付时的瑕疵。①买房时认定的有关装修设施发 生变化。②出售者拖延迁出户口造成买方户口无法迁入。
个人身份证明。 个人收入证明。 住房抵押贷款申请书（文本由银行提供）。 房产权属证明复印件（主要指房产证）。 房地产买卖合同及首期付款收据。 抵押承诺书（文本由银行提供）。 过户后的房地产证原本。 房屋财产保险单正本。
买卖双方在借款银行开立的存折账号。 上述资料的原件及复印件。 担保手续。 评估报告。 （3）约定贷款的条件 银行、售房者或担保公司和购房者三方之间的约定的条件
245000×0.0082133486=2010/月
为了计算和支付方便，通常将月还款尾数加入首期付款之 中。
（3）计算贷款余额
等额还款的抵押贷款中，计算每月还款额的基础是“贷款 期间，每月还款额的现值之和等于贷款本金”。
4)存量房贷款操作流程 (1)确定按揭服务公司和贷款方案。 (2)查询公积金(如需公积金贷款)。 (3)签订房屋买卖合同。 (4)准备贷款资料，审核贷款资质。 (5)签贷款协议、公证、保险。按揭服务公司将初审后的 贷款资料交开款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排 借款人与银行签订贷款协议和办理协议公证，同时收取费 用，包括房屋保险费等。 (6)办理房屋过户和抵押手续。 (7)银行第一次放款。 (8)办理房产证和抵押证明。 (9)银行第二次放款。
程序的； (8)需用于落实私房政策的； (9)依法应当由出租人收回的。
7.2.2存量房销售方式及销售程序

房地产估价第七章基准地价系数修正法

房地产估价第七章基准地价系数修正法
2）根据城镇土地利用分区， 划分均质区域
3、划分基准地价评估区域的步骤 （1）选择划分区域的因素 （2）确定区域划分标准 （3）调查有关资料 （4）初步划分区域 （5）实地校核调整 （6）确定区域边界
1、制定资料调查计划 2、编制调查表格 3、人员培训 4、划分调查区 5、确定调查方法 6、资料调查的一般要求 7、资料调查的途径 8、调查资料校核
其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地的用途类别 确定
1、宏观调控土地市场的依据 2、国家征收土地使用税的依据 3、调节土地利用 4、进一步评估宗地地价的基础 5、促进房地产市场的竞争
1、基准地价评估的理论依据是预期收益原理 2、不同用途的土地基准地价不同 3、各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律 4、基准地价具有相对稳定性和动态性
或单元 分值
2、样本总体分布类型检验 χ2检验
3、剔除异常样本数据 t 检验、均值－方差检验
1、利用样点地价资料评估基准地价 （1）算术平均数模型
n
Xi
Y i 1 n
（2）指数模型
Yn=A(1+r)Xn
2、利用用地效益资料评估基准地价 （1）常用模型 ①指数模型
Yn A(1 r) X1n
第七章 基准地价系数修正法 §7.1 基准地价评估
一、基准地价概述 （一）基准地价的概念和特点 （二）基准地价的作用 （三）基准地价的评估原理 （四）基准地价评估的原则 二、建设用地基准地价评估 （一）基准地价评估区域的确定 （二）基准地价评估资料的调查 （三）资料的整理 （四）样点数据检验 （五）基准地价评估 （六）基准地价的确定与公布
3．住宅类：供居住的各种房屋用地，包括普通住宅、公寓、别墅用地。 4．工业类：包括工业用地（含工矿企业的生产车间、库房、露天作业

第7章 投资性房地产

第7章 投资性房地产

第7章投资性房地产一、单项选择题1.甲公司对投资性房地产以成本模式进行后续计量，2017年1月10日甲公司以银行存款9600万元购入一栋写字楼并立即以经营租赁方式租出，甲公司预计该写字楼的使用寿命为40年，预计净残值为120万元。

采用年限平均法计提折旧，不考虑其他因素，2017年该写字楼计提的折旧金额为（）万元。

A.240B.220C.217.25D.237【答案】C【解析】2017 年年末计提折旧金额=（9600-120）/40/12×11=217.25（万元）。

2.企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，资产负债表日应将投资性房地产公允价值与其账面价值的差额计入（）。

A.其他综合收益B.公允价值变动损益C.资本公积D.资产减值损失【答案】B【解析】公允价值模式下，企业应在资产负债表日按投资性房地产公允价值与账面价值的差额，调整其账面价值，同时计入“公允价值变动损益”。

3.企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产。

下列关于转换日该房地产公允价值小于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是（）。

A.计入递延收益B.计入当期损益C.计入其他综合收益D.计入资本公积【答案】B【解析】企业将自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值小于账面价值的差额，应该计入“公允价值变动损益”。

4.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（）。

A.计入“其他综合收益”B.计入期初留存收益C.计入“营业外收入”D.计入“公允价值变动损益”【答案】A【解析】自用房地产转换为投资性房地产，公允价值高于账面价值差额计入“其他综合收益”，低于计入“公允价值变动损益”。

5.2020年3月，甲公司决定对按照成本模式进行后续计量的出租用写字楼进行改扩建，并与改扩建完工时将写字楼出租给丙公司。

3月31日写字楼进入改扩建，原价为10 000万元，已计提折旧2 000万元。

房地产估价 第七章剩余法

房地产估价 第七章剩余法

三、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 1、开发成本和管理费用可采用比较法来估算； 2、销售费用和销售税费通常是按照开发完成后房地产价值的一定比率来估 算。
四、投资利息 投资利息估算只在传统方法中需要。 正确计息需把握6个方面： 计息项目、计息期的长短、计息的方式、利
率的高低、计息周期、名义利率和实际利率。
按开发后的经营方式细化的公式 （一）适用于开发后出售的公式
V=VP－C 式中：V：待开发房地产的价值； VP：用比较法估算的开发完成后的房地产价值； C：应扣除项目。 （二）适用于开发后出租、直接经营的公式
V=VR－C 式中：VR：用收益法估算的开发完成后的房地产价值。
什么是管理?
剩余法的估价前提C193
相什关概么念 是 管 理 ?
土地最佳利用方式； 不动产价值； 建筑物现值； 建筑物开发成本； 建筑物开发利润； 建筑周期。
基本原理 土地价值剩余理论，即土地价值由土地产品价格所决定，是扣
除其他生产费用的余额。
什剩余法么的特是点 管 理 ?
1、预期性；
2、时点不同；
剩余法适用的范围（估价对象C191） 1、适用于具有投资或开发潜力的房地产，如待开发的土地（包括 生地、毛地、熟地）、在建工程（包括停建工程）； 2、对待拆迁改造的再开发房地产的估价； 3、适用于对待开发土地的最高地价、最大利润、最高开发费用的 估算。 4、适用于现有新旧房地产中地价或房价的单独评估。
八、假设开发法总结和运用举例C190
运用举例
• 例7-1：有一成片荒地需要评估，获知该荒地的面积为2平方公里。
适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单 价为800元每平方米；开发期需要3年；将该片荒地开发成“五通一 平”熟地的开发成本及管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款 年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的 税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用

房地产估计-第七章收益法练习题参考答案

房地产估计-第七章收益法练习题参考答案

第七章收益法练习题一、单项选择题1、收益法是以（B）为基础的。

（）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

Ａ、收益原理Ｂ、预期原理Ｃ、未来原理Ｄ、替代原理2、购买收益性房地产可以视为（D），实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。

Ａ、一种收益Ｂ、一种房地产交易Ｃ、一种贷款Ｄ、一种投资3、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元货币以５％的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得100万元的利息，则对该单位来说，这宗房地产的价值与（A）万元的货币等价。

Ａ、2000Ｂ、400Ｃ、4000Ｄ、100004、收益法适用的对象，是有收益或有（A）的房地产。

Ａ、潜在收益Ｂ、实际收益Ｃ、客观收益Ｄ、正常收益5、收益法适用的条件，是房地产的收益和（B）都易于量化。

Ａ、成本Ｂ、风险Ｃ、运营费用Ｄ、报酬率6、现代的收益法是建立在货币具有（C）的观念上的。

Ａ、投资价值Ｂ、市场价值Ｃ、时间价值Ｄ、资本价值7、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（B）。

Ａ、150.56万元B、154.56万元C、157.61万元D、152.69万元8、已知某收益性房地产50年收益权利的价格为4000元/ m2，报酬率为8%，试求其40年收益权利的价格（ A ）A、3899元/ m2B、3865元/ m2C、3855元/ m2D、3920元/ m29、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/ m2 ，对应的报酬率为6%，试求假设其土地使用权为50年，报酬率为8%下的价格（ A ）。

A、3252元/ m2B、3435元/ m2C、3565元/ m2D、3343元/ m210、有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价4000元/ m2；B房地产的收益年限为40年，单价3500元/ m2。

房地产估价第7章 房地产税收评估

房地产估价第7章 房地产税收评估

批量评税概述 批量评税的特点
A. 评估数量海量性
B. 价值标准特殊性
C. 空间分布覆盖性
D. 估价时点统一性
E. 批量评税周期性
F. 参数应用特殊性
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.1 7.1.3
批量评税概述 与批量评税相关的概念
1. 评税时点（assessment date） 2. 计税价值（taxable value） 3. 个案评税（individual appraisal） 4. 批量评税模型（mass appraisal model） 5. 模型校准（model calibration） 6. 评税分区（assessment zoning） 7. 标准房地产（standard property） 8. 基准价值（standard value） 9. 评税周期（assessment cycle） 10. 基准价修正系数
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.5 7.5.1
建立评税模型 一般模型结构
V为市场价值的评估值；BV为建筑物的 评估值；LV为土地的评估值
V BV LV
其中：
BV BP BSIZE LV LP LSIZE
BP为建筑物的单位价格；BSIZE为建筑物的大小， 通常以建筑面积来表示，单位为m2；LP为土地的 单位价格；LSIZE为土地的大小，单位为m2。
房地产类别划分 综合类房地产
办公性质的房地产
公共事业性质的房地产 公益性质和其他性质的房地产
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.4 7.4.1
评税分区 评税分区技术路线
对已建立城镇基准地价体系的地区，可以利用当地已有 的土地定级估价成果，根据评税工作需要对基准地价分 区进行适当调整划分评税分区。

房地产评估第7章

房地产评估第7章

《房地产评估》
第26页，共66页。
[解] 本题通过基准地价求取该宗工业用 地的价格，实际上就是将土地使用：年限 为无限年的基准地价转换为50年的基准地 价。具体计算如下：P50= P*K50=1189.78元/平方米
《房地产评估》
第27页，共66页。
净收益每年不变的公式还有一些其他作用， 如可以用来说明在不同报酬率下土地使用 年限延长到何时，有限年的土地使用权价 格接近无限年的土地所有权价格。通过计 算可以发现，报酬率越高，接近无限年的 价格越快。
如P50即表示收益年限为50年的价格，
P∞表示收益年限为无限年的价格。
《房地产评估》
第21页，共66页。
于是，不同年限价格之间的换算方法如下：
Pn=PN*(1+r)N-n*[(1+r)n-1]/[(1+r)N-1]
若已知P，求P70,P50如下：
P70=P*P70 P50= P*P50
已知P50，求P∞、P40如下： P=P50/K50 P40=P50*K40/K50 如果将上述公式一般化，则有：
甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，
单价2000元／㎡，乙房地产的收益年限为30年，单价
l 800元／㎡。假设报酬率均为6％，试比较该两宗 房地产价格的高低。
《房地产评估》
第23页，共66页。
[解] 要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们
先转换为相同年限下的价格。为了计算方便，将它们 都转换为无限年下的价格：
P=8/8.5%*[1-1/(1+8.5%)50-6] ＝91．52(万元)
《房地产评估》
第19页，共66页。
[例7—2] 某宗房地产预计未来每年的 净收益为8万元，收益年限可视为无限年， 该类房地产的报酬率为8．5％。试计算该 宗房地产的收益价格。

第七章房地产开发

第七章房地产开发

第七章房地产开发房地产开发是通过量种资源的组合利用而为人类提供入住和工作空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动，本质上属于生产建设领域。

房地产开发是提高房地产资源配置效率的中心环节。

本章首先论述了城市、城市开发和城市开发与城市计划的彼此关系；其次，分析了房地产综合开发的内涵、分类及其指导原则；最后，论述房地产开发项目，重点是开发项目的可行性研究及建设监理。

第一节城市开发与城市计划一、城市开发房地产开发是城市开发建设的主要内容，因此本章从研究城市开发开始。

（一）城市的概念城市是一个以人为主体，以自然环境为依托，以经济活动为基础，具有普遍社会联系而形成的综合体，是与乡村有区别的相对永久性的大型聚落。

就其性质来看，具有三个方面的特征：第一，空间集聚性。

每一座城市都有其肯定的地域范围，在这必然的区域内高度集中了大量人口、物质能量和各类活动，这一点与乡村的分散性、稀疏性是截然不同的，二者是一种“点”与“面”的不同。

第二，规模经济性。

城市是商品经济发展到必然阶段的必然产物，城市由小变大的进程也是非农业人口和非农业经济活动不断集聚的直接结果。

因此，城市首先应该是一个经济实体，城市经济的发展是促使城市发展的决定性因素，没有经济的发展，城市发展就失去了动力。

第三，社会复杂性。

城市作为一种特定的生产关系的载体，决定了城市具有不同于乡村的社会结构，包括城市的产业结构、消费结构、政治结构、家庭结构、人口结构等等，这些社会结构又从根本上决定了城市复杂的社会关系形式。

可是，城市作为一个整体又在统一的社会生活方式和精神思维方式下组成与农村不同的社会群体。

因此，咱们将城市概念归纳为：城市是历史上形成的，以非农业活动为主体，人口、经济、政治、文化高度集聚的社会物质系统。

（二）城市的功能城市功能是指一个城市在一个国家或地域的社会经济生活中所担负的任务和发挥的作用。

城市的功能定位往往是一个城市在一按时期内建设总方针的综合表现，也是实施城市各项建设的一个指导性方向。

第七章-房地产投资项目不确定性分析

第七章-房地产投资项目不确定性分析

7．1房地产投资项目的不确定性概述
2．不确定性分析可以预测投资项目的抗风险能力。 通过不确定性分析，可以预测项目投资对某些 不可预见的政治、经济、自然等因素的变化的 抗冲击能力，从而说明项目的可靠性和稳定性。 尽量弄清和减少不确定性因素对项目经济效益 的影响，避免投资经营后不能获得预期的利润 和收益的情况的发生。 本书中，房地产投资项目的不确定性分析主 要包括临界点分析、敏感性分析。
出租率是可出租的建筑面积占总建筑面积的比 例。与之相对应的一个概念是空置率，它是指准备 出租但没有出租出去的建筑面积占总的可出租建筑 面积的比例。
7．1房地产投资项目的不确定性概述
7、建筑面积 当项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了
项目可建设的建筑面积的数量，而建筑面积直接关 系到项目的租金或销售收入与总建造成本。 8、投资收益率
7．2临界点分析
7．2．1临界点分析的含义
临界点，是房地产开发项目盈利与亏损的分界点， 在这一点上，项目的收入与支出持平，净收入等于 零。它是开发企业的销售收入扣除销售税金后与成 本相等的经营状态，即边际利润等于固定成本时企 业所处的既不盈利又不亏损的状态。因此，临界点 就有了以下叫法：盈亏平衡点、收支平衡点、保本 点、损益平衡点等。
7．1房地产投资项目的不确定性概述
7．1．3房地产投资不确定性分析的作用 1．不确定性分析可以帮助投资者做出正确的投资决
策。对投资项目进行不确定性分析就是对未来将 要发生的情况加以掌握，分析这些不确定性因素 在什么范围内变化。看这些因素的变化对项目的 经济效益影响程度如何。通过综合分析，就可以 对所提出的投资建议是否接受作出判断，或提出 具体的论证和建议，进而对原投资方案进行修改， 以便作出更切合实际的投资决策。

房地产估价理论与方法第七章：收益法及其应用

房地产估价理论与方法第七章：收益法及其应用

第七章收益法及其运用【本章的特点】■考题所占分值大■理论性非常强，技术含量高■计算题多,难度大考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节收益法概述一、收益法的含义熟悉二、收益法的理论依据熟悉三、收益法适用的估价对象和条件掌握1。

收益法适用的估价对象2.收益法估价需要具备的条件四、收益法估价的操作步骤熟悉第二节报酬资本化法的公式一、报酬资本化法最一般的公式掌握二、净收益每年不变的公式掌握(一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式(三)净收益每年不变的公式的作用1.直接用于测算价格2.用于不同期限房地产价格之间的换算3。

用于比较不同期限房地产价格的高低4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整三、净收益在前若干年有变化的公式掌握1。

收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式四、净收益按一定数额递增的公式熟悉1.收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式五、净收益按一定数额递减的公式熟悉六、净收益按一定比率递增的公式掌握七、净收益按一定比率递减的公式熟悉1。

收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式八、预知未来若干年后的价格公式掌握第三节收益期限的确定第四节净收益的求取一、净收益测算的基本原理掌握1。

基于租赁收入测算净收益的基本原理2。

基于营业收入测算净收益的基本原理二、不同收益类型房地产净收益的求取掌握1。

出租的房地产净收益的求取2。

营业的房地产净收益的求取3。

自用或尚未使用的房地产净收益的求取4.混合收益的房地产净收益的求取三、求取净收益应注意的问题熟悉1。

有形收益和无形收益2.实际收益和客观收益3.乐观估计、保守和最可能估计四、净收益流模式的确定熟悉第五节报酬率的求取熟悉一、报酬率的实质二、报酬率的求取方法1。

累加法2.市场提取法3。

第七章--投资性房地产PPT课件

第七章--投资性房地产PPT课件

增值的部分，不确认为投资性房地产。
企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关
辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并
向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确
2认024/为10/2投1 资性房地产。
5
（二）不属于投资性房地产的资产
1、自用房地产，即为生产商品、提供劳务或
者经营管理而持有的房地产；
于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响
的是（ ）。
A.资本公积
B.营业外收入
C.未分配利润 D.投资收益
2024/10/21
17
7.3.5 投资性房地产的后续支出
（一）资本化的后续支出
1、成本模式下
（1）转入改扩建时
借：投资性房地产――厂房（在建）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
－75），相比此时的可收回价值2 330万元，发生减值577.5
万元：
借：资产减值损失
577.5
贷：投资性房地产减值准备
577.5
⑦2012年的摊销额＝［2 330-（21-1）］÷（40－1.5）
=60（万元），分录如下：
借：其他业务成本
60
贷：投资性房地产累计折旧
60
⑧2012年收取租金时：
借：银行存款
生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产 或将其他资产转换为投资性房地产：
①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地 产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产现改为 自用房地产；
②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出， 相应地由存货转换为投资性房地产；
③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资 本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；

第七章 房地产开发项目可行性研究

第七章 房地产开发项目可行性研究

第二节
房地产开发项目投资与收入估算
一、房地产开发建设投资估算 (一) 土地费
为取得房地产项目用地而发生的费用 1. 土地征收拆迁费 2. 土地出让地价款 3. 土地转让费 4. 土地租用费 5.土地投资折价
土地购置过程中所支付的税金和 相关费用
第二节
案例7-1
房地产开发项目投资与收入估算
P2008（001）地块 土地使用权人：湖北长源房地产开发有限责任公司； 地块简介
房地产可行性研究概述
二、房地产可行性研究的内容和步骤 (一) 房地产可行性研究的基本内容
(1) 项目概况 (3) 规划方案的优选 (5) 项目投资估算 (7) 财务评价 (9) 国民经济评价 资源供给条件分析 (2) 市场分析和需求预测 (4) 开发进度安排 (6) 资金的筹集方案和筹资成本估算 (8) 风险分析 (10) 结论 环境影响评价
项目用地位于中北路延长线，东临125米宽高压走廊；南
临中北路延长线；西临40米宽铁矶路；北临20米宽规划道路， 用地形状较为规整，用地临中北路延长线面宽约为ห้องสมุดไป่ตู้65米，进 深约为170米。
第二节
案例
房地产开发项目投资与收入估算
第二节
案例
房地产开发项目投资与收入估算
P2008（001）地块 规划指标 该地块规划净用地面积为4.0020公顷，用地性质控制为居住
第二节
计算
房地产开发项目投资与收入估算
每亩单价？楼面地价？
1公顷=10 000平方米 40020平方米＝60.03亩 4.002公顷＝40020平方米 亩换算平方米口诀（除三加倍右移三）
每亩单价＝21050万元/60.03＝350.66 万元/亩 容积率=总建筑面积/用地面积 总建筑面积＝40020*2.5＝100050平方米 楼面地价=土地总价格/总建筑面积 楼面地价＝210500000/100050＝ 2103.95元/平方米

房地产估价第七章假设开发法

房地产估价第七章假设开发法

➢ Vc＝a/r
➢ 式中，V表示购置开发场地的价格，Vc表示开发项目预期建成后的 “资本化价值”（Capitalized Value），B表示开发项目预期的开发 费用，C表示开发利润，a表示开发项目预期建成后每年的平均纯收 益（平均纯租金），r表示资本化率（预期的投资收益率）。
➢ （三）一个较具体的计算公式
➢ ⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划。
➢ 四、假设开发法的操作步骤和内容 ➢ （一）弄清待建筑土地的基本情况 ➢ 1．弄清土地位置。包括如下三个层次： ➢ （1）土地所在的城市的性质； ➢ （2）土地所在的地区的性质； ➢ （3）具体的坐落状态。为选择最佳的土地用途服务。 ➢ 2．弄清土地面积大小、形状、平整情况、地质状态、基础设施通
➢ （三）假设开发法的理论依据
➢ 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本思想、理论依据，为效用 价值论及成本价值论和供求价值论。
➢ 假如我是一个方地产开发商，现有一块可供开发利用的土地，我将愿意以 多高的价格购买它呢？它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、 利润和税费等之后所剩的余额。
➢ 由上可以看到，假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。
➢ 地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－销售费用－税费－开发商 利润
➢ 三、假设开发法的注意事项
➢ 在现实估价中，运用假设开发法估价，结果的可靠性取决于下面 两个预测：
➢ 1．是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确 地假设了土地的最佳开发利用方式。
➢ 2．是否根据当地房地产市场行情或供求关系，正确地判断了未 来开发完成后的房地产价值。
➢ 英文名称为：Hypothetical Development Method

第7章 存量房地产交易业务的操作《房地产经济实务》PPT课件

第7章 存量房地产交易业务的操作《房地产经济实务》PPT课件
售条件,在可能的情况下,提供该物业的钥匙。 3. 代理机构核实并确保待售物业的真实性、合法性。 4. 代理机构给物业做广告,带买家看房。 5. 代理机构寻找合适的买家,收取买主订金。 6. 卖方提供房产证原件、产权人的身份证明等。 7. 卖方与代理机构签订正式的委托买卖协议书,卖方收取
订金。 8. 买方付全款给代理机构(按揭付款的根据按揭银行的
(1)已购公房 (2)直管公房 (3)自管公房
(4)使用权房 (5)经济适用房 (6)商品房
7.1.2 存量房地产价格影响因素
2)个别因素
①房屋结构,有砖木、砖混、钢混、框架等结构。房屋的结构直接关系着该 房屋的使用年限及造价,从而影响房屋的价格。 ②房型,目前在存量房市场主要有一室户、一室一厅、二室户、二室一厅、 三室户、三室一厅等。不同的房型使房屋在使用功能上有差别,影响房屋的 价格。 ③楼层,普通住宅一般以二、五层为标准,顶层最差,一层次之,三、四层最好。 ④房屋朝向,我国处于北半球,房屋的朝向以南为佳,冬暖夏凉。特别是客厅 的朝向要朝南,因为其利用率最高。其次是东南、西南、东、北、西。 ⑤房屋开间、层高,房屋的开间及层高影响房屋的整体感觉,开间大,房内摆 设容易布置,采光好,层高高会让人感觉舒服。 ⑥面积分配,主要是房屋的厅、卧室、厨、卫各功能室的面积分布是否合理, 现在人们对厅、厨、卫的面积要求正在不断提高。 ⑦房间的采光状况,以直接采光为佳,也要考虑小区幢与幢之间的距离是否 开阔。 ⑧房屋的新度,包括房屋已使用年限的长短及房屋的保养情况。 ⑨房屋的质量,房屋内是否有裂缝、渗水等质量问题。
2)有下列情形之一的房地产 不能上市交易
①未依法登记取得房地产权证书的。
②共有房地产,未经其他共有人书面同 意的。
③权属有争议,尚在诉讼、仲裁或行政 处理中的。

房地产开发与经营第7章ppt课件

房地产开发与经营第7章ppt课件
(5) 出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合 同。
25
2.3.3 承租人的权利
(1) 取得承租房屋的权利，在合同约定的期限内有权占有，使用承 租房屋的权利。
(2) 住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的 家庭成员可以继续承租。
(3) 出租人对自然损坏的房屋不依合同履行修缮义务的，承租人可 自行修复，费用在租金中抵扣，不足部分可行使索赔的权利。
第七章 房地产交易
1
【内容提要】 本章围绕房地产交易管理制度，介绍了房地产
交易的一般制度、房地产转让、房地产租赁、房地 产抵押等的有关规定以及房地产主要税收。
【重点掌握】 房地产交易的一般制度及房地产转让、房地产
抵押等的有关规定。
2
主要内容
§1 房地产转让 §2 房地产租赁 §3 房地产抵押
3
§1 房地产转让
10
1.3 房地产转让的形式
房地产转让的形式，是指房地产转让的具体形态和方法。目前， 法律明确规定的城市房地产转让形式主要有三种，即房地产买卖、 赠与和其他合法方式。
根据建设部《城市房地产转让管理规定》中列举的转让方式有： 将房地产作价入股、与他人成立企业法人，而使房地产权属发生 变更的； 一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开 发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； 因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； 以房地产抵债的。
三是管理职能。不仅能正确反映房地产权属的现状和历史情况， 又能对房地产交易的真实性和合法性进行有效的监督。
8
1.2 房地产转让的概念及其法律特征
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方 式将其房地产转移给他人的行为。

房地产估价第七章假设开发法2课件

房地产估价第七章假设开发法2课件

第二节 假设开发法的估价步骤
七、确定待估价对象的价格
1.静态方式估价（传统的估价方法） 静态方式估价不考虑各项价格与成本费用的时间 差异，即不是将它们折算到同一时间上的价值,而 是直接相加减,因此需详细计算各项投资的利息,计 息期通常到开发完成为止(不考虑预售和延迟销售 )。
第二节 假设开发法的估价步骤
第七章 假设开发法 课堂练习题
4．（判断）在假设开发法的现金流量折现法中，待 开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、 销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相 应生产水平估计出的。 （ ） 5.运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无
须做的是( )。 A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算开发期中的利息和利润
2.动态方式估价（现金流量折现法）
动态方式估价将各项价格与成本费用都统一到同 一时点（价值时点）上，即以价值时点为基准进 行折现，然后再相加减。 采用动态方式估价时不单独计算投资利息和开发 利润，而是隐含在折现过程中。
第七章 假设开发法 课堂练习题
1．假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时， 其中最重要的是选取（ ）
第三节 假设开发法应用举例
教学目的: 1.熟悉假设开发法的估价步骤。 2.重点掌握假设开发法动态方式估价思路。 3.掌握假设开发法估算公式中各个项目的估
算方法。
第三节 假设开发法应用举例
案例一：动态方式估价 见教材 P116-117。 案例二：静态方式估价 见教材 P117-118。
第二节 假设开发法的估价步骤
五、估算各项成本费用 5. 估算投资者购买待开发土地应负担的税费 该项税费通常是根据当地的规定，按待开 发对象价值的一定比率测算。

房地产经纪基础 第七章习题

房地产经纪基础 第七章习题

1.下列指标中，说明居住区较好的是（C）。

A. 容积率高B. 建筑密度大C. 建筑间距大D. 人口密度大2.城市居住区内，居住组团的人口规模一般为（B）户。

A. 100～500B. 300～1000C. 3000～5000D. 10000～160003.对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线，称为城市（A）。

A. 黄线B. 红线C. 紫线D. 绿线4.某居住区，总建筑密度为40%，住宅建筑净密度为35%，容积率为90%，则住宅周围的空地率为（C）。

A. 10%B. 60%C. 65%D. 80%5.居住区环境景观设计中，便民设施不包括（A）。

A. 公共停车场B. 垃圾容器C. 音响设施D. 书报亭6.在建筑工程图中，能统一表示房屋相同各层平面的完整布局、尺寸、功能等内容的图纸是(B)。

A.建筑详图B.标准层平面图C.首层平面图D.中间层平面图7.某幢住宅楼中一套住房的下列面积中，面积最大的是(C)。

A.居住面积B.使用面积C.套内建筑面积D.建筑面积8.下列墙体中，按水平投影面积全部计入套内墙体面积的是(A)。

A.套内自有墙B.与公共建筑空间的分隔墙C.纵横外墙D.各套之间的分隔墙9.将大理石等板材通过构造连接或镶贴的方法形成的外墙面，属于(D)。

A.抹灰类外墙面B.涂刷类外墙面C.贴面类外墙面D.铺钉类外墙面10.在住宅的厨房、卫生间墙面抹灰中，按构造层次划分，起进一步找平与黏结作用、弥补砂浆干缩裂缝的层次是(B)。

A.抹灰底层B.抹灰中间层C.抹灰基层D.抹灰面层11.下列地面中，属于按照面层材料分类的是(A)。

A.涂料地面B.防腐蚀地面C.采暖地面D.拼花地面12.用来表示场地内的建筑物、道路、绿化等总体布置的建筑施工图是(A)。

A.总平面图B.平面图C.立面图D.屋顶平面图13.下列房地产图中，用作房屋所有权证的附图是(C)。

A.分幅图B.分丘图C.分户图D.宗地图14.房地产经纪人张某建议客户对购买的房屋进行装修时，不要片面追求气派豪华。

第七章-房地产营销策划ppt课件(全)

第七章-房地产营销策划ppt课件(全)

• 一、市场细分 • 1、 市场细分变量 • 2、市场细分程序 • 二、目标市场选择 • 三、产品定位策略
复习思考题
• 1、ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ地产开发项目市场定位的基本程序和内 容？
• 2、什么是市场细分？市场细分变量包括什么？ • 3、如何做好营销策划？
4、营销策划的核心是什么？
• 三、房地产市场营销的基本过程
• 1、分析市场机会。 • 2、研究和选择目标市场。 • 3、制定营销战略。 • 4、制定市场营销策略。 • 5、执行和控制市场营销工作。
第二节 房地产营销策略
• 一、制定房地产产品策略
• 1．房地产选址。 • 2．房地产产品设计。 • 3．房地产命名。 • 4．房地产包装。
• 二、产品研发在项目开发过程中与各职能部门 的关系
• 研发在实际工作当中，与各职能部门的关系主 要是技术方面的配合，辅助，为各部门提供专 业技术支持，做好技术服务工作。
第四节 房地产开发项目的stp策划
• S——Segmentation（市场细分） • T—— Targeting（目标市场选择） • P—— Positioning（产品定位）。
第一节 房地产市场营销的概述
• 一、房地产市场营销的概念
• 房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商 品的需求为出发点，企业通过有效地提供住宅， 办公楼，商业楼宇，厂房等建筑物及相关服务 来满足消费者生产或生活，物质和精神等的需 求，以获取一定利润的一种商务活动
• 二、房地产市场营销的内容
• (一)房地产市场研究分析 • (二)确定房地产投资经营目标 • (三)项目决策 • (四)促进销售 • (五)信息反馈和物业管理
房地产开发与经营
房地产开发与经营
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第七章风险分析与决策本章历年考题精析（一）单项选择题1某房地产开发项目的占地面积为1万m.2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2(按建筑面积计)，预测能够以8000元/（按建筑面积计）的销售价格全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为（C）元/m2.(2007年试题)A,3000 B.5000 C,7500 D80002 下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（D）(2007年试题) A,解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B, 蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C．解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D．蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于2~3个随机变量的风险问题，而解决法能够分析更多个随机变量的风险问题3. 某房地产开发项目有甲,乙,丙三个方案，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元；净现值的标准差分别为&甲=890万，&乙=910万，&丙=1200万，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（A）(2007年试题)A.乙<丙<甲B.甲<乙<丙C.丙<甲<乙D.乙<甲<丙4.在众多的不确定因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判断其对开发项目投资效益影响的程度，是（B）分析的目的。

（2002年的试题）A．盈亏平衡 B.敏感性 C.风险 D.概率5．项目利润为零时，分析项目成本,售价或销售率所处状态的方法是( B) （2003年的试题）A,获利能力分析 B,盈亏平衡分析 C, 市场状况分析 D,定性风险分析6,,当项目评估中有若干个变量，每个编理由有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（C）（2003年的试题）A 概率分析B解析法C 蒙特卡洛模拟法D杠杆分析7. 盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30%，成本上升60%，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%，成本上升50%，开发利润（税前）为0.因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面（A ）. （2004年的试题）A甲项目强于乙项目 B乙项目强于甲项目 C甲项目与乙项目一样强D不能确定哪个项目强8.房地产的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ B）的极限值。

（2004年的试题）A利润为零B允许最低经济效益指标C 最大费用D最大利润9.下列因素中，属于房地产置业项目投资项目主要不确定性因素的是（B ）（2004年的试题）A容积率B空置率 C 利息备付率 D成本利润率10.有一计算期为10年的房地产置业项目投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值的期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（A）（2005年的试题）A 52%B 58%C 62% D68%11. 房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（ D）（2005年的试题）A 变动成本的设置 B销售收入的不同 C固定成本的设置D平衡点得设置（二）多项选择题1.在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（ ACE）（2007年的试题）A期望值相同，标准差小的方案为优 B 标准差相同, 期望值小的为优 C标准差相同,期望值大的为优 D标准差系数大的为优E标准差系数小的为优2.利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有（ ACE ）（2005年的试题）A期望值相同，标准差小的方案B期望值相同, 标准差大的方案C标准差系数小的方案D标准差系数大的方案E标准差相同, 期望值大的方案(三)判断题1.对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。

（√）2.房地产投资分析中得敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下得风险分析，（×）3.敏感性分析能够明确提供某个经济因素变动引起的房地产项目盈利变化的可能性大小。

（×）4.盈亏平衡分析可以用来分析利润为零时的项目的成本，售价或销售率所处的状态，也可以用来分析目标收益水平时的状态。

（√）5.在用蒙特卡洛模拟法进行风险分析时，其结果的准确性主要取决于对各变量的变化范围和变化概率估计的准确性。

（√）6.房地产市场预测中得定性预测方法主要用于短期预测。

（×）7．“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中得一种。

（√）8.在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。

（×）9.在非线性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。

（√）10.不确定性分析中得盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为已知条件的风险数据。

（×）强化训练题库（一）单项选择题1.运营费用比率是指投资性运营费用支出占（A ）的比率。

该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。

A毛租金收入 B潜在租金收入C经营收入 D净收益2.保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ A）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A利润为零时B 利润最大使C允许最低经济效益指标D允许最高经济效益指标3.目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的（B ）与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。

A毛租金收入 B净租金收入C经营收入 D税后现金流4.盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量，销售收人与销量之间的函数关系，通过对折两个函数及其图形的分析，找出（A ）A 平衡点B转折点C临界点D保本点5.临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ C）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A利润为零时 B 利润最大使C允许最低经济效益指标D允许最高经济效益指标6.当项目利润为零时，分析项目成本，售价或销售率所处状态的方法是（ A）A盈亏平衡分析B市场风险分析C 安全风险分析D项目风险分7.确定用于敏感性分析的经济评价指标，通常采用的指标为（B）A投资回收期 B 内部回收率C 财务净现值 D开发商利润8.多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析的基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（ B），且各因素发生变化的概率相同。

A相互影响的 B相互独立的C有因果关系的 D有条件关系的9.“三项预测值“分析方法是（B）中的一种。

A单因素敏感性分析方法B多因素敏感性分析方法C概率分析方法D盈亏平衡方法10.下列方法中，不属于风险辨识方法的是（B）。

A专家调查法 B蒙特卡洛模拟法C幕景分析法 D故障树分析法11.有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，净现值的期望值为235万元，净现值期望值的标准差为95万元，则在计算期内该项目的标准差系数是（C）A.52%B.58%C.40%D.68%12.某房产开发项目的占地面积2万㎡，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/㎡，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（C）A.1.4B. 1.5C. 1.6D.1.813.房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（C）分析。

A.最低租售价格B. 最低租售数量C.最低利润水平D.最高土地取得价格14. 房地产项目盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（A）A.平衡点的设置B.转折点的设置C.有效成本的设置D.固定成本的设置（二）多项选择题1.由于施工工期延长，开发商腰承担的风险有（BCD）.A.使项目的规模，布局发生变化B.承担更多的贷款利息C.增加房地产开发项目的融资成本D.还要承担总费用上涨的风险E.合约变更引起的风险2.敏感性分析的目的在于（ABC）A.找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定分析（如概率分析）提供依据。

B.研究不确定因素变动如引起经济项目效益值的变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力C.比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案D.在众多的影响中抓住主要因素，并且分析他们引起投资效果变化的严重程度E.分析确定每个不确定因素发生的概率3.风险辨别常用方法为（CDE）。

A.解析法B.调查与专家打分法C.幕景分析法D. 德尔菲法E.智暴法4．对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定因素包括（ABDE）.A.有效面积系数B.权益投资比率C.资本化率D.租金水平E.运营成本5.对于房地产项目开发而言，涉及的主要不确定因素有（ABD）。

A.土地费用B.建筑安装工程费用C.权益投资比率D. 开发期与租售期E.运营成本6.对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括（ABD）等。

A.权益投资比率B.有效面积系数C.开发期与租售期D.贷款利率E.容积率7.盈亏平衡分析的基本方法是建立（CD）之间的函数系数，通过对折两个函数及其图形的分析，找出平衡点。

A.销售收入与成本B.销售收入与费用C.成本与产量D. 销售收入与销量E.成本与成本利润率8．风险辨别常用方法为（BCDE）。

A.蒙特卡洛模拟法B.筛选-监测-诊断技术C.幕景分析法D.德尔菲法E.智暴法9. 房地产项目的盈亏平衡分析，有（CD）。

A.线性分析B.非线性分析C.保本点分析D. 临界点分析E.转折点分析10. 房地产项目敏感性分析的主要步骤包括（ABDE）。

A.确定用于敏感性分析的经济评价指标B.确定不确定因素可能的变动范围C.分析确定每个不确定性因素发生的概率D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。

E.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步分析11．敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（ABC）。

A.最乐观预测值B. 最悲观预测值C.最可能预测值 C.最客观的预测值D.最接近的预测值12.对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为（BCD）阶段。

风险预测风险辨别风险估计风险评价风险决策13.风险估计与评价常用的主要方法有（ABC）.调查与专家打分法解析方法蒙特卡洛模拟法幕景分析法时间序列法14.概率分析的一般步骤为（ABCE）。

A.列出需要进行概率分析的不确定性因素B.选择概率分析使用的经济评价指标C.分析每个不确定性因素发生的概率D.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步分析E.计算在规定的概率条件下经济评价指标的不确定性因素并确定临界点发生的概率15.敏感性分析的目的在于（ABC）。