《房地产会计第七章》
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投资性房地产--注册会计师考试辅导《会计》第七章讲义2
注册会计师考试辅导《会计》第七章讲义2投资性房地产一、成本计量模式企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
1.采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
2.采用成本模式计量的土地使用权的后续计量：按无形资产的有关规定进行后续计量，按期（月）摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
二、公允价值计量模式1.企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
采用公允价值模式计量的条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
注意（新增）：以公允价值模式后续计量的企业，对于在建投资性房地产，如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。
2.会计处理采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
会计处理如下：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益或作相反分录。
三、计量模式的变更●同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
但在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。
房地产企业的财务制度
房地产企业的财务制度第一章总则第一条为规范房地产企业的财务管理，保障企业的财务健康稳定发展，根据相关法律法规和企业实际情况，制定本制度。
第二条本制度适用于所有房地产企业的财务管理工作。
第三条房地产企业的财务管理应遵循合法、规范、公开、透明的原则，确保财务报告真实、准确。
第四条所有房地产企业的员工，无论职务高低，均应遵守本制度，如有违反，将依法追究责任。
第五条本制度由企业财务部门负责执行，必须严格执行，不得违规操作。
第二章财务基本制度第六条房地产企业应建立健全的财务管理制度，包括会计核算、财务报告、财务预算、财务审计、资金管理等。
第七条房地产企业应建立完善的会计制度，确保账目清晰、准确，提供真实可信的财务信息。
第八条房地产企业应定期编制财务报告，包括资产负债表、利润表、现金流量表等，真实反映企业经营情况。
第九条房地产企业应建立财务预算制度，制定年度预算，为企业的经营决策提供参考依据。
第十条房地产企业应定期进行财务审计，确保财务报告的真实性和准确性。
第十一条房地产企业应建立严格的资金管理制度，确保资金安全、有效利用。
第三章财务监督制度第十二条房地产企业应建立内部审计机制，定期对各项财务业务进行审计检查，发现问题及时纠正。
第十三条房地产企业应建立独立的监督机构，对财务管理工作进行监督检查，确保财务工作的规范运行。
第十四条房地产企业应接受国家相关部门的监督检查，如有违规操作，将受到法律惩处。
第四章财务风险管理制度第十五条房地产企业应建立完善的风险管理制度，识别、评估、监控和应对风险，保障企业稳健经营。
第十六条房地产企业应定期进行风险评估，制定风险管理计划，提前做好风险应对措施。
第十七条房地产企业应注意市场风险、信用风险、流动性风险等，切实防范各类风险带来的影响。
第五章经济责任分工制度第十八条房地产企业应建立经济责任分工制度，明确各级财务人员的职责权限，切实履行财务管理职责。
第十九条房地产企业应建立健全的财务内控制度，确保每一笔资金的使用都合法合规。
中级会计实务难度章节排行
中级会计实务难度章节排行1. 引言中级会计实务是财经类专业学生在本科阶段学习的一门重要课程。
通过学习中级会计实务，学生可以掌握一定的会计知识和技能，为将来从事财务管理、审计等相关职业打下坚实的基础。
本文将从难度角度对中级会计实务的各个章节进行排行，并详细介绍每个章节的内容和难点。
2. 章节排行根据大多数学生反馈和教师经验，以下是中级会计实务各个章节的难度排行：1.第六章：固定资产与无形资产2.第七章：投资性房地产3.第九章：金融工具4.第十二章：所得税5.第十一章：企业合并与购并业务6.第四章：财务报表分析7.第三章：成本核算与管理会计8.第五章：预算与预测下面将对每个章节进行详细介绍。
3. 章节内容与难点3.1 第六章：固定资产与无形资产本章主要介绍了固定资产和无形资产的会计处理方法。
其中，固定资产包括房屋、设备、机器等长期使用的资产，无形资产包括专利权、商标权等非物质性的资产。
难点：固定资产的计量和摊销方法，如何确定无形资产的使用寿命。
3.2 第七章：投资性房地产本章主要介绍了投资性房地产的会计处理方法。
投资性房地产是指企业为获取租金或增值而持有的房地产。
难点：投资性房地产的初始确认和后续计量，如何确定租金收入和评估增值。
3.3 第九章：金融工具本章主要介绍了金融工具的会计处理方法。
金融工具包括股票、债券、衍生品等各种金融合同。
难点：金融工具分类和确认标准，如何进行公允价值计量和准确披露。
3.4 第十二章：所得税本章主要介绍了企业所得税的会计处理方法。
企业所得税是指企业根据利润额向国家交纳的一种税收。
难点：所得税负债计算和确认，如何处理递延所得税资产和负债。
3.5 第十一章：企业合并与购并业务本章主要介绍了企业合并与购并业务的会计处理方法。
企业合并是指两个或多个独立存在的企业通过合并形成一个新的企业，购并是指一家企业通过收购另一家企业来实现扩张。
难点：合并方式选择和会计处理，如何确定被购买方的公允价值。
第七章投资性房地产-非投资性房地产转换为投资性房地产
2015年注册会计师资格考试内部资料会计第七章 投资性房地产知识点：非投资性房地产转换为投资性房地产● 详细描述： 1. 非投资性房地产转换为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 （1）作为存货的房地产转换为投资性房地产。
（成本模式涉及存货转换比较特殊） 企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。
（2）自用房地产转换为投资性房地产2.非投资性房地产转换为采用公允价值进行后续计量的投资性房地产 【书边笔记】采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量情况下，转换日不利差额记“公允价值变动损益”的借方，有利差额记“资本公积——其他资本公积”的贷方。
例题：1.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。
转换当日公允价值小于原账面价值的差额通过（）科目核算。
A.营业外收入B.资本公积C.公允价值变动损益D.其他业务成本正确答案：C解析：公允价值小于原账面价值的借方差额记入“公允价值变动损益”科目；公允价值大于原账面价值的贷方差额记入“资本公积”科目。
2.下列各项中，不影响利润总额的是（）。
A.出租机器设备取得的收益B.出售可供出售金融资产结转的资本公积C.处置固定资产产生的净收益D.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额正确答案：D解析：选项D,应记入“资本公积——其他资本公积”科目。
3.甲公司20×1年至20×4年发生以下交易或事项：20×1年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3000万元。
该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。
因公司迁址，20×4年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。
第七章固定资产及投资性房地产
二、固定资产的分类
图7-1按综合分类
注意：按租赁准则规 定，融资租入的生产 设备作为“使用权资 产”核算不再作为固 定资产。
二、固定资产的计量
固定资产应当按照历史成本进行初始计量。这里的成本指历史成本， 亦称原始价值。考虑到固定资产价值较大，其价值会随着服务能力的下 降而逐渐减少，还需要揭示固定资产的折余价值。因此，固定资产的计 价主要有以下两种方法，原始价值和净值。
（二）购入需要安装的固定资产
例：甲公司向乙公司一次购进了三台不同型号且具有不同生产能力的设 备A、B、C，共支付款项10 000万元，增值税税额 1 700万元，包装 费75万元，全部以银行存款转账支付；假定设备A、B、C均满足固定 资产的定义及确认条件，公允价值分别为4500万元、3850万元、165 0万元；不考虑其他相关税费，甲公司为增值税一般纳税人，甲公司应 编制如下会计分录：
实际支付 10 000万元
1.A设备入账价值？ 2.B设备入账价值？ 3.C设备入账价值？
（二）购入需要安装的固定资产
（1）确定应计入固定资产成本的金额，包括购买价款、包装费，即： 10 000+75=10 075（万元）
（2）确定设备A、B、C的价值比例为： A设备=4500/(4500+3850+ 1650)*100%=45% B设备=3850/(4500+3850+ 1650)*100%=38.5% C设备=1650/(4500+3850+ 1650)*100%=16.5%
一、固定资产概念及确认 二、固定资产的分类 三、固定资产的计量
一、固定资产概念及确认
（一）固定资产的概念 1. 为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有
第七章投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量
第七章投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量引言：投资性房地产是指为了获得租金、资本增值或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量是一种会计准则，旨在更准确地反映投资性房地产的价值变动。
本文将从公允价值模式的定义、原则和适用范围、计量方法等多个角度探讨这一主题。
一、公允价值模式定义公允价值模式是一种会计准则，根据该模式，公司在财务报表中以公允价值计量投资性房地产，通过每期公允价值的变动，来反映投资性房地产价值的变化。
公允价值是指在市场交易中，买方与卖方在知情且意愿均正常的情况下进行的交易，即市场上存在的合理、公允的价格。
二、公允价值模式的原则和适用范围公允价值模式遵循以下原则：一是及时计量，即根据相关市场信息对投资性房地产进行定期计量；二是公允计量，即以公允价值为基础进行计量；三是价值变动确认，即及时确认投资性房地产价值的变动。
这一模式适用于符合以下条件的投资性房地产：首先，房地产是为了出租、增值或两者兼有而持有的；其次，投资性房地产不存在明确的实用寿命；再次，能够可靠地获得该房地产公允价值的市场价格。
三、公允价值模式的计量方法根据公允价值模式，投资性房地产的计量方法包括初始计量和后续计量。
初始计量是指投资性房地产首次列报时的计量，通常以建设成本为基础，或者如果可获得的话，也可以以公允价值进行计量。
后续计量是指在初始计量之后，根据市场变动和其他影响因素对投资性房地产进行再次计量。
后续计量可以选择以公允价值进行计量，或者以成本减少计值（当公允价值无法可靠获取时）。
四、公允价值模式的优势与局限性公允价值模式的优势在于更准确地反映投资性房地产的价值变动，避免了长期使用成本模式所带来的信息滞后性。
同时，公允价值模式提供了更充分的信息，有助于投资者和利益相关方更好地评估公司的资产负债状况。
然而，公允价值模式的局限性也不容忽视。
首先，公允价值的计量可能存在主观性和不确定性，不同的评估方法可能导致不同的结果。
第30讲 第七章收益法及其运用(2011年新版)
二、不同收益类型房地产净收益的测算估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为4种情况：①出租的房地产；②自营的房地产；③自用或空置的房地产；④混合收益的房地产。
（一）出租的房地产净收益测算出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入（史记：指有效毛收入）扣除由出租人负担的费用后的余额。
租赁收入包括租金和租赁保证金或押金的利息收入等收入。
租金有固定租金和变动租金。
变动租金又有多种形式。
出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素（地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润），一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。
但在实际中，房租可能包含真正的房租构成因素之外的费用，也可能不包含真正的房租构成因素的费用，因此，以出租的住宅为例，出租人负担的费用是如表7－1所列的费用、税金中出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。
注：［1］如建筑物专有部分的门窗、墙面、水暖设备、厨卫设备等的维修费用；［2］如出租人提供的设备、装饰装修、家具、电器（如电视机、电冰箱、空调机、热水器）等的折旧费；［3］如城镇土地使用税、房产税等；［4］如投保房屋火灾险等的保险费；［5］如委托房地产经纪机构出租，房地产经纪机构向出租人收取的佣金；［6］包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费。
在实际测算净收益时，通常是在分析租赁合同的基础上决定应扣除的费用项目。
如果租赁合同约定保证合法、安全、正常使用所需要的各项费用均由出租人负担，则应将它们全部扣除；如果租赁合同约定部分或全部费用由承租人负担，则出租人所得的租赁收入就接近于净收益，此时扣除的费用项目就要相应减少。
当按惯例确定出租人负担的费用时，要注意与租金水平相匹配。
在现实的房地产租赁中，如果出租人负担的费用项目多，名义租金就会高一些；如果承租人负担的费用项目多，名义租金就会低一些。
会计第07章 投资性房地产 练习题
第七章投资性房地产一、单项选择题1.下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
A。
企业出租给本企业职工居住的房屋B.企业拥有并自行经营的旅馆C.企业自用的办公楼、生产车间厂房D.持有并准备增值后转让的土地使用权2.2015年1月1日，甲公司与乙公司签订一项租赁合同，将当日购入的一幢写字楼出租给乙公司，租赁期为2015年1月1日至2017年12月31日。
该写字楼价格为1500万元，外购时发生直接费用5万元,为取得该写字楼所有权另支付了契税等相关税费60万元，以上款项均以银行存款支付完毕.另购入该写字楼时发生的谈判费用为2万元，差旅费为3万元。
不考虑其他条件，则该项投资性房地产的入账价值为( ）万元。
A。
1500 B。
1505 C。
1565 D。
15703.甲公司2012年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为4000万元。
该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧.因公司迁址，2015年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议.该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日,租期2年，年租金600万元，每半年支付一次.租赁协议签订日该办公楼的公允价值为3900万元。
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
2015年12月31日,该办公楼的公允价值为2200万元.下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（).A.出租办公楼应于2015年计提折旧200万元B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益400万元C。
出租办公楼应于租赁期开始日按其原价4000万元确认为投资性房地产D。
出租办公楼2015年取得的300万元租金应冲减投资性房地产的账面价值4。
投资性房地产进入改扩建或装修阶段后，应将其账面价值转入( ）科目进行核算。
A.在建工程B.投资性房地产——在建C。
开发产品D.投资性房地产—-成本5.2015年6月3日,甲企业与乙企业签订的一项厂房经营租赁合同即将到期,甲企业对投资性房地产按照成本模式进行后续计量，原价为6000万元，至6月30日已计提折旧600万元。
投资性房地产PPT课件
（2） 投资性房地产转换为存货 ◆ 采用成本模式下：P 131
企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照 该项房地产在转换日的账面价值
借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（账面余额）
22
◆公允价值模式下： P131 例7-11
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转 换为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为存货 的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期 损益。转换日会计处理：
1.资本化的后续支出：计入投资性房地产的成本，
先转入在建工程，完工后进入“投资性房地产”
（1）成本模式下： P125 例7-3 ① 先转入在建工程：类似“固定资产的改建扩建”
借：投资性房地产——厂房（在建） （账面净值） 投资性房地产累计折旧 （累计折旧） 贷：投资性房地产——厂房 （账面原值）
② 资本化的支出： 借：投资性房地产——厂房（在建） 贷：银行存款等
判断房地产用途改变的条件：一是企业董事 会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的 书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状 态上的改变，如自用改为出租
17
1.投资性房地产转换形式与转换日：
（1）转换形式：P129--130 中间（1）----（5）
——投资性房地产转换为非投资性房地产
——非转换投资性房地产转换为投资性房地产
借：其他业务成本 资本公积—其他资本公积 公允价值变动损益（出售前有贷方余额）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
账面余额
31
课后思考题
1.投资性房地产的涵义、范围、特征 2.投资性房地产的核算：成本模式？公允价值模式？
（1） 初始计量 （2）后续计量 3. 投资性房地产的转换：
第七章--投资性房地产PPT课件
增值的部分，不确认为投资性房地产。
企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关
辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并
向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确
2认024/为10/2投1 资性房地产。
5
（二）不属于投资性房地产的资产
1、自用房地产，即为生产商品、提供劳务或
者经营管理而持有的房地产；
于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响
的是（ ）。
A.资本公积
B.营业外收入
C.未分配利润 D.投资收益
2024/10/21
17
7.3.5 投资性房地产的后续支出
（一）资本化的后续支出
1、成本模式下
（1）转入改扩建时
借：投资性房地产――厂房（在建）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
－75），相比此时的可收回价值2 330万元，发生减值577.5
万元：
借：资产减值损失
577.5
贷：投资性房地产减值准备
577.5
⑦2012年的摊销额＝［2 330-（21-1）］÷（40－1.5）
=60（万元），分录如下：
借：其他业务成本
60
贷：投资性房地产累计折旧
60
⑧2012年收取租金时：
借：银行存款
生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产 或将其他资产转换为投资性房地产：
①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地 产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产现改为 自用房地产；
②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出， 相应地由存货转换为投资性房地产；
③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资 本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；
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【例7－3】
第四节 配套设施开发成本的核算
一、配套设施的种类及其支出归集的原则
房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类 是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、 锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一 类是能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目，包 括：(1)开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、 邮局等；(2)开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文 化站、医院等；(3)开发项目外为居民服务的给排水、供电、 供气的增容增压、交通道路等。
应按月结账。完工后结转成本。对于已完工的土地开发项目 的成本，应根据用途采用不同的方法加以结转。 1.企业为有偿转让而开发的商品性土地，开发完成后，将其 实际成本转入“开发产品”账户结转时，借记“开发产品－ 商品性土地”账户，贷记“开发成本－土地开发成本”账户。 2.企业自用的建设场地，应在开发完工投入使用时，将其实 际成本结转计入有关商品房、出租房等开发产品的成本中. 结转时，借记“开发成本－房屋开发成本”账户，贷记“开 发成本－土地开发成本”账户。
土地开发成本的核算
企业对于两种不同类型的建设场地的成本归集，应采用不同 的方法。
1.企业开发商品性建设场地所发生的费用，直接记入“开发 成本--土地开发成本”明细账的成本项目中。
2.企业开发自用建设场地所发生的费用，能够分清负担对象 的，直接记入该对象的“开发成本－房屋开发成本”明细账 的成本项目中，不需单独核算土地开发成本。
企业在确定土地开发成本核算对象时，除了应遵照开发 成本核算对象的一般原则外，还应结合本企业土地开发 项目的具体情况，以有利于成本费用的归集和有利于土 地开发成本的及时核算为原则来确定。
1．对于一般的土地开发，可以每一独立的开发项目即 “地块”作为成本核算对象。
2．对于开发面积较大，工期较长，分区域开发的土地， 可以一定区域作为成本核算对象。
开发产品成本概述
（四）建筑安装工程费：是指土地房屋开发项目在开发过程 中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费 和设备费。
（五）配套设施费： 指在开发小区内发生，可计入土地、 房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉 房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防、自行 车棚、公厕等设施支出。
开发产品成本概述
开发产品成本按其经济用途，可分为如下四类：
（一）土地开发成本：指房地产开发企业开发土地(即建设 场地)所发生的
各项费用支出。
（二）房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋(包 括商品房、出租房、代建房等)所发生的各项费用支出。
（三）配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转 让的大型配套设
配套设施开发成本的核算
对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共 配套设施，如果工程规模较大，可以把各该配套设施作为成 本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、 开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑 将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总 成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出 各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发 成本分配记入有关房屋等开发成本。
一般来说，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成 本项目：(1)土地征用及拆迁补偿费；(2)前期工程费；(3)基 础设施费；(4)开发间接费。
土地开发成本的核算
二、土地开发成本的划分和归集的原则
（一）土地开发成本的归集 房地产开发企业开发的土地，按其经济用途可将它分为如下
两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地(也叫商 品性建设场地)；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而 开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出 单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品， 其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。
产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及 原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租 地价。 （二）前期工程费：是指土地、房屋开发前发生的规划、设 计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 （三）基础设施费：是指土地、房屋开发过程中发生的供水、 供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以 及道路等基础设施费用。
施及不能有偿转让，不能直接计入开发产品成本的公共配套 设施所发生的各项费用支出。
（四）代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位 的委托，代为开
发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费 用支出。
开发产品成本概述
二、开发产品成本的构成 开发产品成本包括以下六个成本项目： （一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价：是指因开发房地
一、开发产品成本的分类
为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费 的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正 确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项 费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发 产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产 开发企业在开发产品开发过程中所发生的各项费用 支出。
配套设施开发成本的核算
为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的 支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大型配套设施的开 发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：
（一）对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套 设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成 本——房屋开发成本”科目中归集其发生的支出；
第二节 开发间接费用的核算
一、开发间接费用的构成内容
开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发 现场管理机构，为开发产品而发生的各项间接费用，即在开 发现场设置部门组织管理开发产品而发生的，以及不能直接 计入各项开发产品成本的各项费用。由于这些费用往往是多 项开发产品共同发生的，因而无法将它直接计入某项开发产 品成本，而应将其先记入“开发间接费用”账户，然后按照 适当分配标准，将其分配记入各项开发产品成本。
3.企业开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个或两 个以上成本核算对象的，应先归集其发生的费用，记入“开 发成本－土地开发成本”明细账的成本项目中。待土地开发 完成投入使用时，再按一定的标准将其分配计入有关房屋建 筑物等开发产品成本。
土地开发成本的核算
（二）土地开发成本的结转 ห้องสมุดไป่ตู้“开发成本－土地开发成本”账户核算的土地开发成本，
房地产开发企业发生的各项开发间接费用，应借记“开发间 接费用”账户，贷记“应付职工薪酬”、“累计折旧”、 “递延资产”或“长期待摊费用”、“银行存款”等科目。 如果房地产开发企业不设置现场管理部门而由企业(即公司 本部)定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所 发生的间接费用，可记入企业的管理费用。 [例7-1]
土地开发成本的核算
3.企业自用的建设场地，开发完成后近期暂不使用的，应将 其实际成本先转入“开发产品”账户，即借记“开发产品－ 自用土地”账户，贷记“开发成本－土地开发成本”账户。 当企业再进行房屋开发建设时，再将其土地开发成本自“开 发产品”账户转入“开发成本”账户，即借记“开发成本－ 房屋开发成本”账户，贷记“开发产品－自用土地”账户。
一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设 施项目作为成本核算对象，以便正确计算各设施的开发成本。
对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：(1) 土地征用及拆迁补偿费或批租地价；(2)前期工程费；(3)基 础设施费；(4)建筑安装工程费；(5)配套设施费；(6)开发间 接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。
开发间接费用的核算
为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项
费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发 间接费用应分设如下明细项目进行核算：
（一）职工薪酬
（六）劳动保护费
（二）折旧费
（七）利息支出
（三）修理费
（八）其他费用
（四）办公费
（五）水电费
开发间接费用的核算
二、开发间接费用的归集和分配 （一）开发间接费用的归集 开发间接费用的归集，是在“开发间接费用”账户中进行的。
至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下 四个成本项目：(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价；(2) 前期工程费；(3)基础设施费；(4)建筑安装工程费。
土地开发成本的核算
(二) 土地开发成本项目的设置 企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和
内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑 物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还 要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就 各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全 相同的。
某项开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目预算（计 划）开发间接费用*分配率
采用这种分配方法，要求开发企业有较为健全的开发成本预 算。
开发间接费用的核算
（2）直接费比例法。这种分配方法是将实际发生的开发间 接费用，按各开发项目直接费用的比例进行分配的一种方法。 其计算公式如下：
分配率=本月实际发生的开发间接费用/本月各开发项目直 接费用总和
（二）对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施 支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”科目进行 归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发 成本；
（三）对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发 成本——配套设施开发成本”科目进行归集。
配套设施开发成本的核算
二、配套设施开发成本核算对象和成本项目的设置
开发间接费用的核算
二、开发间接费用的分配
每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计入 有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根 据开发经营的特点自行确定。不论土地开发、房屋开发、配 套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算 手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地 和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接 费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配 计入有关房屋开发成本。
第四节 配套设施开发成本的核算
一、配套设施的种类及其支出归集的原则
房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类 是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、 锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一 类是能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目，包 括：(1)开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、 邮局等；(2)开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文 化站、医院等；(3)开发项目外为居民服务的给排水、供电、 供气的增容增压、交通道路等。
应按月结账。完工后结转成本。对于已完工的土地开发项目 的成本，应根据用途采用不同的方法加以结转。 1.企业为有偿转让而开发的商品性土地，开发完成后，将其 实际成本转入“开发产品”账户结转时，借记“开发产品－ 商品性土地”账户，贷记“开发成本－土地开发成本”账户。 2.企业自用的建设场地，应在开发完工投入使用时，将其实 际成本结转计入有关商品房、出租房等开发产品的成本中. 结转时，借记“开发成本－房屋开发成本”账户，贷记“开 发成本－土地开发成本”账户。
土地开发成本的核算
企业对于两种不同类型的建设场地的成本归集，应采用不同 的方法。
1.企业开发商品性建设场地所发生的费用，直接记入“开发 成本--土地开发成本”明细账的成本项目中。
2.企业开发自用建设场地所发生的费用，能够分清负担对象 的，直接记入该对象的“开发成本－房屋开发成本”明细账 的成本项目中，不需单独核算土地开发成本。
企业在确定土地开发成本核算对象时，除了应遵照开发 成本核算对象的一般原则外，还应结合本企业土地开发 项目的具体情况，以有利于成本费用的归集和有利于土 地开发成本的及时核算为原则来确定。
1．对于一般的土地开发，可以每一独立的开发项目即 “地块”作为成本核算对象。
2．对于开发面积较大，工期较长，分区域开发的土地， 可以一定区域作为成本核算对象。
开发产品成本概述
（四）建筑安装工程费：是指土地房屋开发项目在开发过程 中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费 和设备费。
（五）配套设施费： 指在开发小区内发生，可计入土地、 房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉 房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防、自行 车棚、公厕等设施支出。
开发产品成本概述
开发产品成本按其经济用途，可分为如下四类：
（一）土地开发成本：指房地产开发企业开发土地(即建设 场地)所发生的
各项费用支出。
（二）房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋(包 括商品房、出租房、代建房等)所发生的各项费用支出。
（三）配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转 让的大型配套设
配套设施开发成本的核算
对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共 配套设施，如果工程规模较大，可以把各该配套设施作为成 本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、 开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑 将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总 成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出 各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发 成本分配记入有关房屋等开发成本。
一般来说，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成 本项目：(1)土地征用及拆迁补偿费；(2)前期工程费；(3)基 础设施费；(4)开发间接费。
土地开发成本的核算
二、土地开发成本的划分和归集的原则
（一）土地开发成本的归集 房地产开发企业开发的土地，按其经济用途可将它分为如下
两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地(也叫商 品性建设场地)；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而 开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出 单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品， 其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。
产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及 原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租 地价。 （二）前期工程费：是指土地、房屋开发前发生的规划、设 计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 （三）基础设施费：是指土地、房屋开发过程中发生的供水、 供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以 及道路等基础设施费用。
施及不能有偿转让，不能直接计入开发产品成本的公共配套 设施所发生的各项费用支出。
（四）代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位 的委托，代为开
发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费 用支出。
开发产品成本概述
二、开发产品成本的构成 开发产品成本包括以下六个成本项目： （一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价：是指因开发房地
一、开发产品成本的分类
为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费 的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正 确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项 费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发 产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产 开发企业在开发产品开发过程中所发生的各项费用 支出。
配套设施开发成本的核算
为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的 支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大型配套设施的开 发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：
（一）对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套 设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成 本——房屋开发成本”科目中归集其发生的支出；
第二节 开发间接费用的核算
一、开发间接费用的构成内容
开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发 现场管理机构，为开发产品而发生的各项间接费用，即在开 发现场设置部门组织管理开发产品而发生的，以及不能直接 计入各项开发产品成本的各项费用。由于这些费用往往是多 项开发产品共同发生的，因而无法将它直接计入某项开发产 品成本，而应将其先记入“开发间接费用”账户，然后按照 适当分配标准，将其分配记入各项开发产品成本。
3.企业开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个或两 个以上成本核算对象的，应先归集其发生的费用，记入“开 发成本－土地开发成本”明细账的成本项目中。待土地开发 完成投入使用时，再按一定的标准将其分配计入有关房屋建 筑物等开发产品成本。
土地开发成本的核算
（二）土地开发成本的结转 ห้องสมุดไป่ตู้“开发成本－土地开发成本”账户核算的土地开发成本，
房地产开发企业发生的各项开发间接费用，应借记“开发间 接费用”账户，贷记“应付职工薪酬”、“累计折旧”、 “递延资产”或“长期待摊费用”、“银行存款”等科目。 如果房地产开发企业不设置现场管理部门而由企业(即公司 本部)定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所 发生的间接费用，可记入企业的管理费用。 [例7-1]
土地开发成本的核算
3.企业自用的建设场地，开发完成后近期暂不使用的，应将 其实际成本先转入“开发产品”账户，即借记“开发产品－ 自用土地”账户，贷记“开发成本－土地开发成本”账户。 当企业再进行房屋开发建设时，再将其土地开发成本自“开 发产品”账户转入“开发成本”账户，即借记“开发成本－ 房屋开发成本”账户，贷记“开发产品－自用土地”账户。
一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设 施项目作为成本核算对象，以便正确计算各设施的开发成本。
对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：(1) 土地征用及拆迁补偿费或批租地价；(2)前期工程费；(3)基 础设施费；(4)建筑安装工程费；(5)配套设施费；(6)开发间 接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。
开发间接费用的核算
为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项
费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发 间接费用应分设如下明细项目进行核算：
（一）职工薪酬
（六）劳动保护费
（二）折旧费
（七）利息支出
（三）修理费
（八）其他费用
（四）办公费
（五）水电费
开发间接费用的核算
二、开发间接费用的归集和分配 （一）开发间接费用的归集 开发间接费用的归集，是在“开发间接费用”账户中进行的。
至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下 四个成本项目：(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价；(2) 前期工程费；(3)基础设施费；(4)建筑安装工程费。
土地开发成本的核算
(二) 土地开发成本项目的设置 企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和
内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑 物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还 要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就 各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全 相同的。
某项开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目预算（计 划）开发间接费用*分配率
采用这种分配方法，要求开发企业有较为健全的开发成本预 算。
开发间接费用的核算
（2）直接费比例法。这种分配方法是将实际发生的开发间 接费用，按各开发项目直接费用的比例进行分配的一种方法。 其计算公式如下：
分配率=本月实际发生的开发间接费用/本月各开发项目直 接费用总和
（二）对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施 支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”科目进行 归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发 成本；
（三）对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发 成本——配套设施开发成本”科目进行归集。
配套设施开发成本的核算
二、配套设施开发成本核算对象和成本项目的设置
开发间接费用的核算
二、开发间接费用的分配
每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计入 有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根 据开发经营的特点自行确定。不论土地开发、房屋开发、配 套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算 手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地 和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接 费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配 计入有关房屋开发成本。