如何理解写字楼的不同分类

写字楼基础知识一、写字楼等级划分：顶级、甲级、乙级、丙级1、顶级写字楼标准：楼栋建筑面积：建筑面积超过50000平方米。

单层面积：每层建筑面积必须保持在1500-2000平方米构架：写字楼的大堂应宽敞、挑高三层或以上；净高2.7米及以上；通道宽2米及以上。

智能化：3A～5A入住率：建成后1至2年内的入住率不能低于70%。

停车：按大厦总建筑面积计算，每150平方米配置一个停车位，专用地上、地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统电梯：按照大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过4000平方米；等候时间不得超过30秒；客货分离，货梯至少两部，有先进的智能控制系统。

安保：“产权只租不售，实行单一产权。

”据有关负责人介绍，需有24小时保安服务和维护服务，以及商务配套等。

顶级写字楼还必须有货物专用通道和残疾人通道等；交通：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。

有多种交通工具和地铁直达。

开发商：经验丰富并且资金雄厚。

有大规模房地产投资的丰富经验2、甲级写字楼标准：建筑：楼栋建筑面积：其办公部分应超过20000平方米；单层面积：每层建筑面积不低于1000平方米；入住率：1-2年内的入住率不低于65%；构架：甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上净高：净高2.7米以上；楼板荷载：200公斤/平米；供电量：单平米供电量100瓦以上；空调标准：中央空调；停车位标准：每150-200平米至少配备1个车位；电梯标准：电梯内应有高档装饰，每4000-5000平米配备一部电梯，等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；3、乙级写字楼标准：建筑：其办公部分应超过10000平方米，单层净面积不低于800平方米。

构架：除地台外的层净高不低于2.5米，按大厦总面积计算每300平方米应配置一个停车位。

电梯：按总面积算每部客梯服务面积不超过6000平米，速度不低于3米/秒。

安保：物业管理应聘请国内知名物业管理公司或本地优质物业管理公司，并提供24小时内的报案服务和维修服务。

商务楼、写字楼、商铺类型划分商务楼、写字楼商铺可以按照商铺项目在整个建筑中的规模进行划分，分为两大类：底商商铺项目和零散商铺。

前者，酒店、商住公寓、俱乐部、会所、写字楼等底层（可能包括一层、二层、三层和/或地下层）部分大规模用做底层商铺项目的发展，规模大，牵涉到整体定位、整体包装、整体商业组合等问题，所有商铺作为一个完整的商业项目的内容而存在。

北京的王府饭店、北京丰联广场、北京时代广场、北京嘉里中心底层商业都属于大规模商务楼、写字楼底商商铺项目，面积规模比较大，项目本身具有很强的市场吸引力，其主要客户范围已经超越了上面住户、租户，而是通过其市场运做将周边、甚至所在城市的某个消费阶层覆盖进来。

北京国贸商城实际上就是一个典型的商务楼、写字楼底商商铺项目，只是规模宏大，人们更多把它当作是一个城市中心购物中心项目，其建筑形式，以及后面要谈到的经营形态、投资回收形态都体现出一个彻头彻尾的商务楼、写字楼底商商铺项目的特点。

2）铺面、铺位类型商务楼、写字楼底商商铺项目一层会有不少属于铺面形式，其他楼层基本上都是铺位形式。

3）经营业态特点商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。

4）投资回收形态商务楼、写字楼底商商铺的投资回收形态有出租和出售两种。

对于规模超过2万平方米以上的该类项目，只要开发商实力足够，为了确保对整个底商商铺项目整体运营的有效引导，建议开发商只要采取出租的方式，即使出售，也应该主要以投资机构为销售对象。

投资策略商铺投资者选择商务楼、写字楼底商商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的"可视性"；选择较好的楼层；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。

写字楼结构分类及分类标准目前，社会上对办公用房物业档次的看法并不完全一样，业内或政府管理部门目前也没有评定办公楼分级的客观依据和统一标准。

其实，办公用房的分类及标准对于我们进行物业经济学的结构性分析、项目投资决策、市场营销、物业管理和统计工作都是至关重要的。

如果缺进而造成决策和判断上的偏差。

因此，进一步加强对办公用房结构分类及分类标准的研究无疑具有重要现实意义。

一、办公物业的分类办公楼是从事生产、经营、咨询、服务等管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。

从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看，可分如下阶段：1、传统办公楼两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。

这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。

如：3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。

建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。

传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。

传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。

2、早期的现代办公楼特点：大空间。

这种模式的积极意义是：追求实效。

这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。

3、后期的现代办公楼特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。

例如，上海的虹桥商务大厦。

景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。

4、智能化办公楼20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。

如上海的金茂大厦。

智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。

而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类：第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。

写字楼的含义的分类
（一）写字楼的含义
写字楼是指供各种企事业单位的职员和政府机构的行政管理人员从事商业经营活动和办理行政事务的楼宇。

写字楼是我国目前高档物业的重要组成部分之一，其主要功能是为业主和用户提供高档次的办公场所和管理服务。

有的写字楼由业主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。

现代写字楼一般具有比较现代化的设备，而且环境优越、通讯快捷、交通方便，有宽阔的停车场（库）相匹配。

在大城市里，为满足各种不同用户的需求，写字楼越来越专业化，如有些建筑只供给政府机关、企事业单位、文化教育、金融、保险以及律师等办公使用，并配备有相应的设施。

写字楼出现的时间是十九世纪末、二十世纪初的美国，创立者是乔治·霍尔特。

（二）写字楼物业的类型
目前，我国写字楼分类尚无统一的标准，主要依照其所处的位置、规模、功能进行分类。

1、按建筑面积划分。

（1）小型写字楼。

是指建筑面积一般在1万平方米以下的写字楼。

（2）中型写字楼。

是指建筑面积一般在1～3万平方米的写字楼。

（3）大型写字楼。

是指建筑面积一般在3万平方米以上的写字楼。

（4）超大型写字楼。

是指建筑面积在十几万甚至几十万平方米以上的写字楼。

2、按使用功能划分。

（1）单纯型写字楼。

是指基本上只有办公一种功能的写字楼。

（2）商住两用型写字楼。

具有办公和居住两种功能的写字楼。

（3）综合型写字楼。

是指以办公为主，同时又具备其他多种功能，如有公寓、商场、展厅、餐厅、保龄球场、健身房等多种用房的综合性楼宇。

甲级写字楼，乙级写字楼还有五A写字楼等。

不过其实写字楼的分类方式有很多种，那么是哪种分类比较好呢，咱们在找办公室的时候应该以哪个标准为主呢。

详细来说写字楼的分类可以按照功能，档次，智能化，面积四个类型来划分。

下面小编给大家详细讲解一下具体的类别。

一、按照功能划分类别写字楼按照功能可以划分为单纯性写字楼，商住两用性写字楼，综合性写字楼。

单纯性写字楼就是只能进行办公，没有其他功能，商住两用写字楼就是既可以办公，也可以住宿的写字楼。

而综合性写字楼主要是以办公为主，但是同时还具备其他功能，比如公寓、商场、餐厅、酒店，这类型的写字楼功能比较完善。

配置非常齐全。

二、按照档次划分类别写字楼按照档次分类，主要分为超甲级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼。

这种分类方式没有统一的标准。

一般主要以写字楼周边的交通配套，建筑规模，硬件设备和入驻企业，等各种因素综合判断。

三、按照现代化划分类别现代化其实就是智能化，目前按照智能化将写字楼一般分为两种，一个是非智能化写字楼，就是普通的写字楼。

另外一个是智能化写字楼，指的是具有高度自动智能化功能的写字楼，比如办公智能化，楼宇自动化以及通讯传输智能化等管理智能化功能。

四、按照建筑面积分类写字楼按照建筑的面积分类可以分为四类。

小型写字楼、中型写字楼、大型写字楼、超大型写字楼。

小型写字楼的建筑面积在一万平一下，中型写字楼的建筑面积一般在1-3万平方，而大型写字楼的建筑面积一般都在3万平方以上，超大型的写字楼建筑面积都在十几万甚至几十万平方以上。

衡量一个写字楼的价值主要在于外部硬件设施以及内部软件配套来考察。

硬件主要的楼盘外立面，内部环境，成本支出考虑，而软件方面主要的物业以及周边配置等来考察。

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写字楼等级是如何划分的？1.甲级“甲级”是从综合品质角度出发评定写字楼的等级。

2.5A“5A”是从硬件配置角度评定写字楼的等级。

3.第四代“第四代”是从写字楼发展角度出发评定的写字楼等级。

三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。

“甲级”标准不是最高级别“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。

而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。

顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。

所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。

由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。

对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：1、顶级物业(国际写字楼)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOTO等等。

写字楼写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。

所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。

这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。

相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。

那么，5A写字楼具体有哪些标准呢？第一要素：黄金区位房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。

这对于酒店可能并非个个是真理，但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。

第二要素：超大规模这里所说的超大规模，不仅是指建筑体量本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。

一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。

另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。

一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上五星级的。

第三要素：建筑文化所谓建筑文化，对酒店可能是指国王饭店、皇后饭店这样的历史，但对于写字楼而言，与其说是世贸中心、国贸中心这样的品牌文化，倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化。

无论西方还是东方，无论发达还是落后，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。

尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求，但估计这是暂时的。

因为从道理上讲，低矮的五角大楼也同样易于被攻击。

第四要素：硬件设施就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。

这好比比尔·盖茨的科技豪宅与常规豪宅的区别，当然，科技豪宅也同样拥有奢华，只是强调重点已经转移。

除此之外，其所用的建筑技术、标准层高、(L)标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。

但就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。

写字楼可以从不同的角度、按照不同的标准进行分类与分级。

按建筑面积的大小，可将写字楼分为小型、中型和大型写字楼。

其中，建筑面积在1万㎡以下的，为小型写字楼；建筑面积在1～3万㎡的，为中型写字楼；建筑面积在3万㎡以上的，有些大型写字楼的建筑面积可达10万㎡以上。

按使用功能的不同，可将写字楼分为：①单纯性写字楼，即写字楼基本上只有办公一种功能，没有其他功能（如展示厅，餐饮等）；②商住型写字楼，这种写字楼既提供办公又提供住宿，其中一种是办公室内有套件可以住宿，另一种是楼的一部分是办公，楼的另一部分时住宿：③综合型写字楼，指以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓，餐饮，商场，展示厅等的写字楼，但其中用作办公部分的面积最多。

按写字楼所处的位置，自然或质量状况和收益能力可将写字楼分为甲，乙，丙三个档次：①甲级写字楼，这类写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑相媲美。

甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护及保安服务。

②乙级写字楼，它具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

③丙级写字楼，指已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的要求；并与其租金支付能力相适应，相对于乙级写字楼，虽然租金较低，但仍能保持一个合理的出租率。

不同类型的写字楼其价值相差很大，如广州市的甲级写字楼中信广场，其租金水平达到110~140元∕㎡·月，而大部分的乙级写字楼的租金水平基本在40~70∕㎡·月，因此对写字楼物业进行估价时，应依赖专业知识对写字楼的类型、档次进行准确的判断。

当然，随着时代的发展，写字楼的分类和分级标准也在发生变化。

一类办公和二类办公的分类标准
一类办公建筑和二类办公建筑的分类标准主要基于建筑的使用性质、火灾危险性、耐火等级等因素。

具体来说，一类办公建筑是指耐火等级为一级，且高度大于50米的公共建筑，以及医疗建筑、重要公共建筑、独立建造的老年人照料设施等。

这些建筑通常具有较高的使用价值和重要性，需要具备较高的耐火等级和安全性能。

二类办公建筑是指除一类办公建筑之外的其他办公建筑，包括单多层公共建筑和商业服务网点等。

这些建筑相对而言，其使用性质和火灾危险性较低，因此耐火等级要求也相应较低。

需要注意的是，不同地区和国家对办公建筑的分类标准可能存在差异，因此在实际操作中需要结合当地的相关规范和标准进行具体分类。

写字楼等级划分标准写字楼是城市中常见的办公场所，随着城市的发展，写字楼的等级和标准也越来越多样化。

在选择写字楼办公时，了解不同等级的写字楼标准是非常重要的。

下面将介绍一些常见的写字楼等级划分标准，希望能够帮助大家更好地选择适合自己企业发展的办公场所。

首先，写字楼的等级主要取决于其地理位置和周边环境。

一般来说，位于城市中心繁华地段的写字楼往往被划分为甲级写字楼。

这些写字楼通常拥有便利的交通、完善的配套设施和高品质的办公环境，因此租金较高，适合大型企业或者知名品牌办公使用。

其次是乙级写字楼，这类写字楼通常位于城市次中心地区或者新兴商业区，租金适中，适合中小型企业或者初创公司。

最后是丙级写字楼，这类写字楼位于城市郊区或者偏远地区，租金较低，适合刚起步的小型企业或者个体工作室使用。

其次，写字楼的等级还与建筑结构和设施设备有关。

甲级写字楼通常采用现代化的建筑设计和高端的办公设施，如中央空调、智能化办公系统、24小时安保等，办公环境舒适、安全、高效。

乙级写字楼的建筑结构和设施设备一般属于中档水平，基本满足办公需求，但可能缺乏一些高端设施。

丙级写字楼的建筑结构和设施设备相对简陋，可能存在一些安全隐患和使用不便之处。

最后，写字楼的等级还与物业管理服务有关。

甲级写字楼通常配备专业的物业管理团队，提供全方位的物业管理服务，如保洁、维修、安保、绿化等，确保办公环境的高品质和高效率。

乙级写字楼的物业管理服务一般属于中等水平，可能存在一些服务短板，需要企业自行补充。

丙级写字楼的物业管理服务相对简单粗糙，可能存在服务不到位或者无法满足需求的情况。

综上所述，写字楼的等级划分主要涉及地理位置、建筑结构和设施设备、物业管理服务等方面。

在选择写字楼办公时，企业需要根据自身的发展阶段和实际需求，综合考虑这些因素，选择适合自己的写字楼等级，为企业的发展提供良好的办公环境和条件。

希望本文介绍的写字楼等级划分标准能够帮助大家更好地选择适合自己企业发展的办公场所。