物业竣工验收与接管讲义

1 总则1.1接管验收是指发展商在新项目竣工验收合格后，将该项目向物业管理单位移交，物业管理单位按照合同的约定代表全体业主为防止接管物业出现严重质量问题，导致业主广泛投诉而采取的替业主提前服务式的验收。

1.2通过以顾客期望为中心的接管验收，可以更好地帮助地产开发把好质量关，维护万达品牌。

因此，项目所在公司、物业分公司均必须严格遵守本规定，有计划地做好物业验收及接管工作。

1.3 由于接管验收的重要性，为了更有效地监督工程保修、整改的实施，在接管验收结束以后的工程尾款支付期间，需增加物业总经理支付审核的权力。

1.4 在进行接管验收策划时须注意：一般情况下，在项目入伙前预留一段充分的时间完成接管验收工作，便于整改接管验收过程中发现的问题。

2 相关职责界定2.1 物业分公司负责成立接管验收小组，编制接管验收方案并实施，撰写接管验收报告，进行问题复验及编写复验报告。

2.2 项目所在公司负责成立物业移交小组，提供符合移交条件的物业，配合接管验收，对存在问题进行维修、整改。

2.3 管理公司物业管理部负责对接管验收进行指导，关注验收接管中的共性问题及可能引起重大投诉的各种质量隐患。

3 工作程序3.1 项目物业移交与接管的前提条件a)水、电、煤气(天然气)、有线电视、电话、互联网等已开通，具备试验条件；b)各种机电设备已安装调试完毕，具备运行条件；c)楼宇及公共配套设施已清理完毕，具备交楼条件；d)卫生间已注满水，具备做48小时闭水试验的条件；e)所有物业的产权、工程、设备资料及业主资料已准备完毕；f)单体建筑已通过市质检部门验收。

3.2 物业移交通知在具备物业移交条件的前提下，项目所在公司应以正式的书面文件通知物业分公司准备接管验收。

3.3 成立物业接管验收小组及物业移交小组3.3.1 物业分公司总经理负责成立物业接管验收小组，并担任组长。

成员应包括：资料接收人员、各类工程项目验收人员(项目前期介入的工程技术人员必须参加接管验收)、相关配合人员等。

物业接管验收方案岳阳市鑫腾物业有限公司物业接管验收方案（试行）1. 目的项目在竣工验收的基础上进行接管参照本验收标准。

2. 范围适用于鑫腾物业管理有限公司所有物业接管验收工作。

3. 职责3.1 鑫腾物业总公司负责本指引的制订、修改、指导和监督；3.2 各物业分公司严格按有关验收标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目需向地产商提出整改要求；3.3 地产公司配合物业做好验收工作，完成整改工作，确保物业完好，完整移交。

4. 方法和过程4.1 公司在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。

内容包括：资料、房屋、本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。

4.2 为尽快发挥投资效益，地产公司应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，在收房合同约定入伙日期之前两个月左右以《接管验收邀请函》形式通知物业公司进行接管验收；4.3 依据房屋竣工后地产公司提出的接管验收邀请，物业公司于5 —10个工作日内对工程是否已具备接管验收条件予以审核并记录《新建房屋具备接管验收条件审核单》、编制《新建物业接管验收工作安排》、并是否同意接管验收；4.5 同意接管验收，即对物业公司与地产公司签定《新建房屋交接责任书》，并签发《验收通知》约定时间验收；4.5 于约定时间开始按《新建房屋验收表》、《小区公共绿化验收单》、《小区公共设施及道路设施验收单》所列项目进行逐项验收，每天验4—5 套房，时间控制在十五个工作日之内完成。

4.6 如验收有不合格的项目，物业公司签发《质量问题整改通知单》，对所列返修项目，地产商应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。

要求地产商在二十个工作日内完成，全部验收工作应控制在入伙前完成。

返修复验需地产公司提出，随时提出，随时复验。

4.7 验收合格，物业公司5 个工作日内签署《验收通过证明》。

4.8 对于已签署《验收通过证明》的新建房屋双方应于规定时间内办理交接手续，并应及时签发《接管通知》。

物业竣工验收与接管验收概述1. 引言在一个物业开发项目完成建设后，物业竣工验收与接管验收是非常重要的环节。

物业竣工验收旨在确保开发商按照设计要求和质量标准完成建设工作，而接管验收则是将物业移交给物业管理公司或业主委员会，确保物业管理能顺利进行。

本文将详细介绍物业竣工验收与接管验收的概述，帮助相关方了解相关程序与要点。

2. 物业竣工验收2.1 验收程序物业竣工验收包括以下步骤：1.建立竣工验收小组：由相关部门和专业人员组成的小组，负责协调和组织工作。

2.准备竣工验收文件：包括工程图纸、施工合同、竣工报告、检查报告等。

3.现场勘察与核实：对竣工的物业进行全面勘察，核实施工质量与设计要求的符合情况。

4.报告编制与提交：根据现场勘察结果，编制竣工验收报告，并向相关主管部门提交。

2.2 验收要点在物业竣工验收过程中，需特别关注以下要点：1.建筑结构与装修：检查建筑物的结构稳定性和装修质量，确保符合相关标准。

2.供水与排水系统：检查供水管道和排水系统的密封性和正常运行情况。

3.电气设备与配电系统：检查电气设备的安全性和配电系统的运行状况。

4.灭火设备：核查物业的灭火系统是否完善，并检查相关设施是否运行正常。

5.室内环境与卫生设施：检查室内环境的舒适性和卫生设施的完善性。

3. 接管验收3.1 验收程序物业接管验收通常包括以下步骤：1.确定接管方：物业管理公司或业主委员会确定接管方，并开展相关准备工作。

2.准备接管验收文件：包括竣工验收报告、物业移交清单、维修保养记录等。

3.室内外勘察与核查：对物业的外部环境、公共设施和室内设备进行勘察核查。

4.整改与修缮：如发现问题或不符合要求的地方，要求开发商进行整改或修缮。

5.接管验收报告编制与提交：根据勘察结果，编制接管验收报告，并向开发商提交。

3.2 验收要点在物业接管验收过程中，需特别关注以下要点：1.外部环境与公共设施：检查物业周围环境整洁、道路通畅与公共设施的完好性。

验收、移交接管培训内容一、集中交楼——住宅锁匙移交1、人员组织⑴依照交楼安排——交楼时刻、户数确信参加验收、收锁匙的人数（包括物业、工程、保安）。

⑵对参加验楼、收锁匙人员进行培训——交待验楼注意事项。

注意事项：A、各门锁试锁匙，并做好标记（同时检查门、锁质量）；B、清点衡宇配件设施是不是齐全，检查外观是不是有破损（事前应了解装修标准、配件设施清单）。

如是不是有煤气炉、排气扇、毛巾架、皂盒架、镜前灯等，是不是缺水龙头、花洒、开关、插座面板，电箱是不是缺盖板）；C、试水试电；D、试马桶给排水是不是正常、是不是有漏水、是不是缺马桶盖；E、洗手盘、洗菜盘下排是不是漏水；F、浴缸排水是不是正常；G、玻璃是不是有破损、划花；H、（窗台）大理石是不是有裂纹；I、门是不是有划花；J、靠近洗手间的墙壁是不是有潮湿、漏水现象；注：如时刻紧，那么要紧做A、B、G项预备好收楼表格（作清点配件、设施、记录存在问题，用每单元一份记录表）验楼收锁匙。

①验收要紧内容见第一点第二条②注意事项A、记录房号、栋号、验收人签名、验收时刻；B、清楚记录存在问题（存在问题的部位和现象）C、检查完毕断开电气总开关、关闭水掣、关好门窗、锁门。

2、整理资料。

3、交项目公司签认相关验收资料（必要时和项目公司、施工单位到现场确认相关问题）。

4、验收资料复印一份交项目公司，原件由治理中心存档（尤其对空置房治理十分有效）。

5、清点检查户外设施——楼梯、走廊的应急灯、出口指示灯、疏散指示灯、消防栓配件及其他设施，一样应做好清点检查记录，并应由项目公司确认（此工作由治理中心领导安排保安员负责）。

上述设施，尤其是应急灯应做好防盗方法，消防栓应贴封条。

6、收楼后要做好查对水电表工作，以防张冠李戴，并做好各电气连接点的“紧线”工作，注意水电管井要上锁。

二、公共设备的单项系统验收1、熟悉有关的验收标准；2、事前索取有关的资料、图纸；3、争取在验收前了解、把握工程存在问题（做好书面记录），因为在验收时往往时刻较紧，来不及详细、全面检查；注：以上3项为前期工作4、验收时要注意从设备设施外观：施工工艺（是不是符合施工验收标准）、设备性能（是不是达到设计要求和产品质量要求、政论有关部门要求）方面检查；5、要注意和总工室、设计公司参加验收人员互换意见，争取他们对物业公司观点的支持；6、对验收存在问题要认真做好记录，在总结会上要斗胆提出自己的观点（态度要不骄不躁）。

接管验收培训讲义物业验收程序一、目的规范公司物业验收程序, 确保物业验收工作得到有效控制, 以便对物业进行全面接管, 保证物业入住工作顺利进行。

二、适用范围适用于公司所承接的物业的验收, 与房地产开发商的交接。

三、职责1. 物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后, 总物业经理负责指定主管人员, 各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。

2. 验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。

3. 验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备, 按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。

4. 验收小组对物业按运行系统验收, 主要验收供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。

5. 由总物业经理跟发展商办理接管手续。

四、工作程序1. 验收的准备验收小组根据发展商提供的竣工图纸, 按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。

2. 验收的实施(1) 验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。

(2) 在预验收过程中, 检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。

(3) 对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。

(4) 楼宇的实物验收,应注意: 对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。

(5) 设备的实物验收, 要做到符合以下几点：1. 图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。

2. 主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。

3. 设备与连接整个系统的技术性能, 应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。

(6) 对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。

物业竣工验收与接管验收物业竣工验收与接管验收一、物业的竣工验收(一)竣工验收及验收种类物业的竣工验收是指一项物业建筑生产的最后一个阶段。

物业的竣工是指该物业所属的项目工程经过建筑施工和设备安装以后，到达了该项目工程设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。

项目工程竣工后，由建筑商向开发商办理交付手续。

在办理交付手续时，需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工工程进行查验，在认为项目合格后办理项目交付手续，建筑商把物业交给开发商，这一交接过程称之为验收。

竣工验收是建筑商与开发商之间发生的一个法定手续，通过验收能明确责任，如项目到达设计或合同要求，经验收后，就可解除合同义务。

从物质形态上说，建筑商完成了一项最终建筑产品，而开发商也完成了该物业的开发任务;从经济关系上说，建筑商即可解除对开发商承当的经济和法律责任。

建筑项目工程的验收不仅有竣工验收，而且有再建项目验收。

它包括隐蔽项目验收、单项项目验收、分期验收和全部项目验收。

隐蔽项目验收是指将被其他工序施工所隐蔽的分局部项项目，在隐蔽之前所进行的检查验收，它是保证项目质量、避免留有质量隐患的重要措施。

隐蔽项目验收的规范为施工图设计和现行技术标准，验收是由开发商和建筑商共同进行的，验收后要办理签证手续，双方均要在隐蔽项目检查签证上签字，并列入项目档案。

对于检查中提出不合乎质量要求的问题要认真进行处理，处理后进行复核并写明处理情况。

未经检验合格不能进入下道工序施工。

单项项目验收是指某个单项项目已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，建筑商便可向开发商发出交工验收通知。

开发商在接到建筑商的交工通知后，应先自行检查项目质量、隐蔽项目验收资料、项目关键局部施工记录以及项目有否漏项等情况，然后再组织设计单位、建筑商等共同进行交工验收。

分期验收是指在一个群体项目中分期分批进行建设的项目工程，或个别单位项目在到达使用条件、需要提前动用时所进行的验收。

示例住宅小区，当第一期房屋建成后，即可验收，以使建筑产品能提前投入使用，提前发挥投资效益。

物业的竣工验收与接管验收一．物业的竣工验收1．什么是竣工验收？何为竣工？一个建筑工程项目经过建筑施工和设备（设施）安装以后，达到了该项工程设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。

何为验收？承建单位在向建设单位办理工程竣工交付手续时，需由建设单位专门组织验收委员会对项目（工程）进行查验，在认为工程合格后接受手续。

验收的种类2．对于一个大型项目（如XXX……）的验收我们可将其分为：A）隐蔽工程的验收隐蔽工程：工程整体完工后不能够用肉眼所看见的那部分工程或项目。

因此，对于这类工程的验收必须在工程施工中或施工完成后隐蔽前及时进行验收。

（混泥土钢筋是否达到设计要求，预埋管道等）验收的依据是：设计施工图和国家有关技术规范。

验收后双方（甲方施工监理公司工程师，乙方现场施工员）必须在隐蔽工程检查记录表上签字，并以此作为工程竣工验收的依据。

（通常按照专业进行签证）B）分期验收指分期进行的工程项目或个别单位工程(整体)在达到使用条件，并且需要提前使用时所进行的验收。

（万科城市花园、万科四季花城、还有内地经常看到的高楼建设上面施工下面商场已开业）C）单项工程验收指工程项目中的某个单项工程已按照设计要求完成施工并具备使用条件。

如：小区的给排水系统、供配电系统D）全部工程的预验收在进行全部工程验收之前，通常必须先进行预验收，预验收应由建设单位和施工单位、设计单位、监理单位参加。

预验收的主要作用：1．检查、核实所有技术资料的完整性、准确性2．检查每一单位工程的建设施工质量，对工程隐患和遗留问题提出整改意见3．集中解决施工中有争议的问题（遗留下来的）4．督促修缮、收尾工程的迅速完工5．向验收委员会提交验收报告E）全部工程的验收整个工程项目按照设计要求全部完工达到竣工验收标准正式验收根据项目的大小由项目的主管部门或国家有关管理部门的有关人员（专家）参加（主管部门：建设单位即开发商、设计单位、施工单位即承建商、监理单位、环保、公安、消防、或银行）3．竣工验收的程序（框图）4．竣工验收所需要移交的资料项目验收前，施工建设单位将工程项目所有有关技术资料系统整理分类后，在验收时移交建设单位或国家有关主管部门。

物业接收验收一、竣工验收与接收验收〔一〕竣工验收与接收验收的含义1.竣工验收是指建立工程项目竣工后，开发建立单位会同设计、施工单位、设备供给单位以与工程质量监视部门等，对该项目是否符合规划设计要求以与建筑施工质量、设备安装质量进展全面检验，取得竣工合格的资料、数据和凭证。

2.接收验收是指物业效劳企业接收房地产开发企业、建立单位或个人委托管理的新建或原有物业时，为保证主体结构平安和满足使用功能而对其进展的再检验。

接收验收与竣工验收既相区别又相联系。

〔二〕接收验收与竣工验收的主要区别：1.验收目的不同竣工验收是为了检验房屋工程是否到达设计文件所规定的要求；接收验收是为了主体结构平安与满足使用功能的再验收。

2.验收性质不同竣工验收是政府行为，开发建立项目竣工后由政府主管部门负责组成竣工综合验收小组对工程质量进展全面检验和评定，并出具政府签发的《工程质量检验报告》，评定结果为不合格工程的不许交付使用；而接收验收是企业行为，是物业效劳企业在接收物业前为维护全体业主〔使用人〕的利益以与自身的合法权益，从确保物业的正常使用功能和管理根底出发，依据《物业效劳委托合同》对拟接收的物业进展全面的检验和评定，其评定结果和发现的问题只能依据《物业效劳委托合同》进展处理。

3.验收条件不同竣工验收的首要条件是全部施工完毕，设备已落位；接收验收的首要条件是竣工验收合格，并且附属设备已完全正常使用，房屋编号已得到认可。

4．移交对象不同竣工验收是施工单位向开发商〔建立单位〕移交物业的过程；接收验收是开发商〔建立单位〕将“物业〞再次交付物业效劳企业进展管理的过程。

5．验收阶段不同竣工验收合格，由施工单位向开发企业或建立单位办理物业的交付手续，标志着房屋可以交付使用；接收验收是在竣工验收之后进展的再验收，接收验收一旦完成，即由开发企业或建立单位向物业效劳企业办理物业的交付手续，标志着物业正式进入使用阶段。

〔三〕竣工验收与接收验收的联系一般来说，竣工验收属于物业管理早期介入的X畴，接收验收属于前期物业管理的X 畴。