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第二章房地产估价原则及程序教案第一节房地产估价原则房地产估价是指根据一定的程序和方法对房地产的价值进行评估的过程。
在进行房地产估价时，需要遵循一些基本的原则，以确保估价结果准确可靠。
本节将介绍房地产估价的原则。
一、公正性原则房地产估价应该以公正、客观的立场进行，在评估的过程中不受任何主观利益的影响。
评估师应该本着公平、公正的态度，遵循独立、客观、诚信的原则进行工作。
二、适用性原则房地产估价应该根据具体情况采取不同的方法和程序。
在进行估价时，评估师应该充分了解房地产的特点和市场状况，选择适用的估价方法和程序，确保估价结果的准确性。
三、一致性原则房地产估价应该在同一时间、同一地点，由同一群体的评估师进行，以确保评估结果的一致性。
评估师应该在进行估价时，采用相同的标准和方法，遵循一致性原则。
四、综合性原则房地产估价应该综合考虑各种有关因素，包括房地产的物理特征、经济特征、社会特征等。
评估师应该充分了解这些因素，进行全面综合的评估，以确保估价结果的准确性。
第二节房地产估价程序房地产估价涉及一系列的程序，这些程序需要按照特定的顺序进行，以确保估价的准确性和可靠性。
本节将介绍房地产估价的基本程序。
一、数据收集评估师需要收集和整理与估价对象相关的各种数据，包括房地产的基本信息、市场信息、物理特征、土地情况等。
评估师可以通过多种渠道获得这些数据，如文件查询、实地勘察、市场调研等。
二、调查研究评估师需要对房地产进行详细的调查和研究。
这包括对房地产的物理特征、使用状况、附近环境等进行观察和记录，并分析其对估价结果的影响。
三、估价方法选择评估师需要选择适用的估价方法和模型。
根据估价对象的特点和需求，评估师可选择比较法、收益法、成本法等不同的方法，并结合具体情况进行综合分析。
四、数据处理和分析评估师需要对收集到的数据进行整理和处理，以便进行进一步的分析。
评估师可以使用统计学方法、计量经济学方法等对数据进行分析，得出估价结果。
房地产估价练习题(一)第一章房地产和房地产估价1．按房地产的（ B ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A.收益性B.用途C.市场性D.地段2．出租或营业型房地产的评估可以采用: （ B ）A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本估价法3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（ A ）A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （ C ）A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（ A ）A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为( C )：A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（ D ）决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8．房地产的价值注重：（ D ）A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（ C ）A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10．医院、学校是属于哪一类房地产（ C ）A.商业B.办公C.特殊用途D.综合第二章房地产价格1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（C）A．土地单价B．基准地价 C．楼面地价 D．标定地价2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（D）的供求状况。
A．本地区的房地产B．全国房地产C．全国本类房地产D．本地区本类房地产3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（D）A．实际价格28.5万元，名义价格30万元B．实际价格29.28万元，名义价格30万元C．实际价格30万元，名义价格不存在D．实际价格28.578万元，名义价格30万元4．采用比较法求得的价格通常称为(B)A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(B)A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6．在房地产销售过程中，（B）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。
第一章、绪论（评估对象、房地产价格、特点必要性）1.房地产评估的定义：房地产评估就是指由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
2.房地产评估的特点：科学性、实践性、公正性。
3.房地产价格评估制度：房地产价格评估制度，就是对从事房地产估价的人员与机构的条件及行为加以某种约束，并令其对所估价的结果负相当的责任，借以维护房地产价格的正常秩序及相关者的权益而制定的法规和准则。
4.房地产估价师的概念：房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。
5.房地产估价师的基本素质：1.必须具备创新能力2.要有良好的知识结构3.要具备市场信息分析能力4.要具备较强的社交能力。
6.土地的定义：土地是地球表面自然要素—大气、岩土、生物、水与人类在其上的经济活动共同组成的综合体。
7.土地的自然属性：1.土地资源的有限性2.土地资源的不可替代性3.土地使用的可持续性4.土地自然性状的地域差异性。
8.土地的社会经济属性：1.利用方式的多样性2.土地区位的可变性3.土地使用潜力的有限性。
9.土地利用的制约因素：1.自然条件2.经济因素3.科学技术4.社会行政因素。
10.建筑物的定义：建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，包括房屋和构筑物两大类。
11.建筑物的分类：1.居住建筑2.公共建筑3.工业建筑。
12.房地产的定义：房地产是房产和地产的总称，也称不动产。
它包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。
13.房地产的类型：1.居住房地产2.商业房地产3.旅游房地产4.工业房地产5.农业房地产。
14.土地的特性：1.自然特性：（位置固定性、面积有限性、质量差异性、功能永久性）2.经济特性：（土地供给的稀缺性、土地利用方式的相对分散性、土地报酬递减的可能性、土地利用后果的社会性）。
房地产评估工作制度一、总则第一条为了规范房地产评估行为，保证房地产评估质量，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国房地产管理法》及有关法律法规，制定本制度。
第二条本制度适用于房地产评估机构的设立、资质认定、业务开展、监督管理等活动。
第三条房地产评估应当遵循客观、公正、公平、透明的原则，保证评估结果的真实性、准确性和权威性。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产评估工作的监督管理，地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房地产评估工作的监督管理。
第二章房地产评估机构设立与资质认定第五条设立房地产评估机构，应当具备下列条件：（一）有固定的经营场所；（二）有必要的专业设备；（三）有符合规定数量的房地产估价师；（四）有健全的内部管理制度。
第六条房地产评估机构的资质分为甲级、乙级两个等级。
甲级房地产评估机构可以从事各类房地产评估业务，乙级房地产评估机构可以从事除上市公司、土地使用权出让以外的房地产评估业务。
第七条申请设立房地产评估机构，应当向所在地人民政府建设行政主管部门提交下列材料：（一）设立申请书；（二）营业执照复印件；（三）经营场所证明；（四）专业设备清单；（五）房地产估价师资格证书复印件；（六）内部管理制度文本。
第八条房地产评估机构资质认定，应当按照下列程序进行：（一）申请机构向所在地人民政府建设行政主管部门提出申请；（二）所在地人民政府建设行政主管部门应当在收到申请材料后5日内进行审核，符合条件的，报国务院建设行政主管部门审批；（三）国务院建设行政主管部门应当在收到审核材料后15日内进行审批，符合条件的，颁发资质证书；（四）资质证书有效期为3年，期满前3个月，评估机构应当向原审批部门申请延续。
第三章房地产评估业务开展第九条房地产评估机构应当在其资质等级范围内从事业务活动，不得超越资质等级承接评估业务。
第十条房地产评估机构接受委托，应当与委托人签订书面评估合同，明确评估对象、评估目的、评估范围、评估期限、评估费用等事项。
