房地产估价第四章 房地产估价的原则与程序

房地产估价师案例分析考点：估价原则2016房地产估价师案例分析考点：估价原则一、合法原则：必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。

1、产权合法。

估价时必须确认估价对象具有合法的产权。

在无法确认估价对象产权的合法性的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有合法产权的情况下才是有效的2、用途合法。

应以城市规划、土地用途管制等为依据。

如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。

如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用地，但也必须以居住用途为前提来估价;除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。

3、合法交易或合法处分。

处分方式包括买卖、租赁、典当、抵债、赠与等。

如抵押：①法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。

②设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖房地产后，应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权方可优先受偿。

③财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

4、其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。

如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。

二、最高最佳使用原则：指法律上许可，技术上可能，经济上可行，价值最大化。

包括最佳用途、最佳规模、最佳集约度。

1、法律上许可。

对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。

2、技术上可能。

对于每一种潜在的使用方式，要检查其它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等。

3、经济上可行。

经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先估计其未来收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现值表示，再将两者进行比较。

房地产估价原则必须以估价对象的合法使用为前提。

世界上的任何实物都是有规律的,房地产的估价同样也是有规律的。

尽管房地产价格受诸多因素的影响。

但是,当我们观察其形成和运动过程时,就会发现房地产估价仍然有着自身的某种规律,也是不以个人的主观意志为转移的。

例如,在一定时期、某一地区、某一地段、一定结构、一定层数的新建住宅的价格是相当的。

再比如,在一定时期,尽管某个地区的个别商品住宅的价格有所不同,但都在平均价格上下波动。

因此,估价人员在估价时,一定要遵守估价的规律。

房地产估价的规律一般可以归结为:估价的原则和标准;估价的理论和方法;估价的程序等。

一、房地产估价原则房地产估价原则:房地产估价原则——估价时点下的估价结果具有近似性。

房地产估价原则:使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性。

估价原则的本质可以理解为:1房地产估价的工作标准;2统一估价人员的认识;3规范估价行为。

其目的使得估价的结果具有类似性或者可比性。

1.合法性原则:合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。

估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的必须有合法的依据。

如果权益不同,原因在于尽管两宗实物、区位状况完全相同的房地产。

其价值可能有很大的不同。

遵循合法原则包括具体包含有以下几个方面:合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。

遵循合法原则。

应以房地产,1合法产权方面。

权属证书和有关证件为依据。

具体来说,没有合法权益的房地产不能当成具有合法权益的房地产来估价。

任何产权性质的房地产都可以成为估价对象,应注意:不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象。

关键是合法产权的房地产,要按合法产权的房地产来评估;不合法产权的房地产,一定要按不合法产权的房地产来评估。

2.最高、最佳使用原则:房地产是一种稀缺资源,无论是社会还是权利人都希望能发挥其最大的效益,并根据这种期望确定土地利用方式。

因此要以委估房地产,主要是地产的区位、特性、等级等客观条件所决定的使用效益最大的使用方式或用途为前提进行估价。

房地产估价机构管理办法(2023修正)第一章总则为了规范房地产估价机构的管理，保护社会公众利益，促进房地产市场健康发展，根据《房地产估价法》的有关规定，制定本管理办法。

第二章机构设立和资格条件第一节机构设立房地产估价机构应依法依规设立，符合以下条件：1. 具备独立法人资格。

2. 注册资本不低于500万元人民币。

3. 主要负责人具备相关资格和经验。

4. 具备必要的工作场所和设备。

第二节业务资格房地产估价机构的业务资格应符合以下要求：1. 注册登记并获得《房地产估价机构业务资格证书》。

2. 组织具备相应资格的估价师从事实际估价工作。

3. 定期进行业务培训和考核，保证估价师的专业水平。

4. 遵守职业道德规范，保守商业秘密，不得参与不正当竞争。

第三章机构监督和管理第一节监督机构房地产估价机构的监督管理由国家房地产估价监督管理机构负责，该机构是指国家住房和城乡建设部授权的房地产估价监督管理机构。

第二节监督职责房地产估价监督管理机构应履行以下职责：1. 监督检查房地产估价机构的执业行为，确保其合法经营。

2. 审核房地产估价机构的业务资格申请。

3. 对违反法律法规的行为进行处罚和纠正。

4. 组织开展行业自律和行为规范工作。

第四章处罚和责任追究第一节处罚种类对于违反本办法的房地产估价机构，将依法依规进行以下处罚：1. 警告。

2. 限制业务范围或暂停业务活动。

3. 撤销业务资格证书并吊销营业许可证。

4. 罚款。

第二节责任追究对于造成严重后果的违法违规行为，将依法依规进行责任追究，包括行政处罚、刑事责任追究等。

第五章附则本管理办法自发布之日起施行，修正版本自2023年起生效。

废止《房地产估价机构管理办法（2023修正）》。

注：本文所述内容仅供参考，具体以相关法律法规和政策文件为准。

房地产评估的原则
房地产评估的原则1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。

供⼩于求时，则价格上升，否则下降。

房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。

2、替代原则：在同⼀市场上效⽤相同或相似的房地产，价格趋于⼀致。

3、最有效使⽤原则：以最佳使⽤所能带来的收益评估房地产的价格。

4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进⾏。

测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。

6、估价时点的原则：估价时点⼜称:估价基准⽇、估价期⽇、估价时间，是⼀个具体的⽇期，通常年、⽉、⽇表⽰，估价额是该是该⽇期的价格。

房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某⼀时点的价格，不同的时点，同⼀宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某⼀时点上的价格，所以估价⼀宗房地产的价格时，必须假定市场情况停⽌在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。

房地产估价师《理论与方法》考试大纲房地产估价师《理论与方法》考试大纲导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。

下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》考试大纲。

希望对大家有所帮助。

第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别(二)专业房地产估价的概念(三)估价与评估的异同(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格(二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内(五)房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性(一)专业估价存在的基本前提(二)房地产需要专业估价(三)房地产估价在估价行业中占主体第二节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要第三节房地产估价的要素一、估价当事人(一)估价委托人(二)房地产估价机构(三)注册房地产估价师二、估价目的三、估价时点四、估价对象五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况一、以法律的形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可四、成立了房地产估价行业组织五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、深化和拓展了房地产估价业务九、形成了公平竞争的房地产估价市场十、积极开展了国际交流合作考试要求1.熟悉房地产估价的含义;2.掌握房地产估价的特点;3.熟悉房产估价的必要性;4.掌握房地产抵押的需要;5.掌握房地产征收征用的需要;6.熟悉房地产税收的需要;7.了解房地产保险的需要;8.熟悉房地产保险的需要;9.掌握国有建设用地使用权出让的需要;10.熟悉房地产分割的需要;11.掌握房地产损害赔偿的需要;12.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要;13.熟悉企业有关经济行为的需要;14.了解房地产行政管理的需要;15.了解其他方面的需要;16.熟悉估价当事人;17.掌握估价目的;18.熟悉估价时点;19.掌握估价对象;20.掌握价值类型;21.熟悉估价依据;22.熟悉估价假设;23.熟悉估价原则;24.熟悉估价程序;25.熟悉估价方法;26.熟悉估价结果;27.掌握房地产估价师的职业道德;28.熟悉中国房地产估价行业发展概况。

一、房地产估价八大原则：●（1）独立客观公正原则-首要原则（2）合法原则（3）价值时点原则（4）替代原则（5）最高最佳利用原则（6）谨慎原则（7）一致性原则（8）一贯性原则市场价值遵循——独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。

抵押价值和抵押价值评估遵循——谨慎原则投资价值评估——不一定要遵循独立客观公正原则现状价值评估——不应遵循最高最佳利用原则●房地产估价原则的作用：房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。

二、合法原则●合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

●《物权法》规定，下列财产不得抵押：（1）土地所有权（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权、但法律规定可以抵押的除外。

（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。

（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产。

（5）依法被查封、扣押、监管的财产。

《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不得设定抵押：（1）权属有争议的房地产。

（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。

（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。

（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产。

（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。

●法律法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。

●法律法规和政策规定应符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应符合转让条件。

不符合转让条件的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。

●评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。

●评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时，应首先考虑扣除拖欠建设工程欠款。