房地产估价第四章剩余估价法

房地产估价报告范本房地产估价报告范本第一章概述本文档是一份房地产估价报告，用于评估一处房地产的价值。

该报告包括了对房地产的详细描述、市场分析、估价方法、估价结果等内容。

通过该报告可以为客户提供准确的房地产估价信息，帮助他们做出决策。

第二章房地产描述1.地理位置：描述房地产的具体地理位置，包括城市、区域、街道等。

2.建筑物概况：描述房地产的建筑物情况，包括建筑面积、楼层数、建筑年代等。

3.房间布局：描述房地产的房间分布情况，包括卧室数量、浴室数量、客厅、厨房等情况。

4.建筑结构：描述房地产的建筑结构，包括钢筋混凝土、砖木结构等。

5.设备设施：描述房地产的设备设施情况，包括电梯、空调、暖气等。

6.周边环境：描述房地产周边的环境情况，包括交通便利性、商业设施、教育资源等。

第三章市场分析1.房地产市场概况：分析当前所在地区的房地产市场状况，包括供求关系、价格走势等。

2.周边房地产情况：分析周边地区的房地产情况，包括同类型房地产的售价、租金等。

3.交通设施：分析周边交通设施情况，包括公共交通、道路状况等对房地产价值的影响。

4.商业设施：分析周边商业设施情况，包括购物中心、超市等对房地产价值的影响。

5.教育资源：分析周边教育资源情况，包括学校、幼儿园等对房地产价值的影响。

第四章估价方法1.市场比较法：通过比较相似房地产的市场价格，推导出估价对象的市场价格。

2.收益法：通过分析估价对象的租金收益，计算出其价值。

3.成本法：通过计算重建成本和折旧等因素，确定估价对象的价值。

第五章估价结果根据上述估价方法，得出以下估价结果：1.市场比较法估价结果：估价对象的市场价格为元。

2.收益法估价结果：估价对象的价值为元。

3.成本法估价结果：估价对象的价值为元。

第六章附件本文档涉及的附件包括：1.照片：提供房地产的照片，展示外观和内部装修情况。

2.法律文件：提供相关的法律文件，包括产权证书、土地使用证等。

第七章法律名词及注释1.产权证书：房地产的所有权证明文件，证明房地产的所有人拥有合法的所有权。

土地估价剩余法一.剩余法的基本原理剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。

基本公式:V=A-(B+C)式中:V――待估土地的价格A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值B――整个开发项目的开发成本C――开发商合理利润对于房地产开发项目,其基本公式为:土地价格=房屋的预期总售价-建筑总成本-利润-税收-利息二.运用剩余法估价的基本程序:1.调查待估宗地的基本情况;2.选择待估宗地的最有效利用方式;3.估计开发建设周期和投资进度安排;4.估算开发完成后的不动产总价值;5.估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费。

6.估算待估宗地的土地价格。

三.估算开发完成后的不动产价值,宜采用市场比较法,并应考虑类似不动产价格的未来变动趋势。

对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的房地产价值::,也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价值。

四.开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。

开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始,经历开发建设阶段,使开发完成的不动产价值得到市场体现的全周期。

对于拟采用销售或出让、转让方式经营的不动产,开发周期的截止时间应是销售或出让、转让过程完成;对于拟采用出租或自营方式的不动产,开发周期的截止时间应是开发完成的不动产投入使用之时。

投资进度安排是指根据项目的建设程序和施工计划,在开发周期中不同时段发生的各项成本或费用计划。

五.开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。

土地开发项目的开发成本主要包括基础设施配套及开发费用、管理费用、专业费用、开发及销售过程中所纳税额及销售费用;房地产开发项目的开发成本主要包括建筑总成本、投资的利息、开发及销售过程中所纳税额。

建筑总成本一般包括建筑开发费、专业费、管理费、销售费、不可预见费等。

根据《城镇土地估价规程》（以下简称<规程>），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。

估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

估价对象为居住用地，拟进行房地产开发，且经规划、国土部门确定土地利用条件，根据土地的最佳最有效使用原则，可选择剩余法评估；由于估价对象位于威海市，属威海市基准地价覆盖范围之内，故可采用基准地价系数修正法进行评估。

（一）剩余法剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

其计算公式为：V=A-B-C式种：V————待估土地价格A————开发完成后房地产总价值B————整个开发项目的开发成本C————开发商合理利润1、确定估价对象最佳开发方式估价对象位于武昌区沙湖地区，东临沙湖，西眺长江，紧挨武青三干道，毗邻武昌区政府及湖北大学。

近几年，随着所在区域的尚隆地球村、东龙世纪家园等大型住宅小区对本区域房地产市场的拉动、积玉桥片区的拆迁改造、周边环境的改善以及武青三干道的建成通车，不断提升本区域的居住品质，扩大本区域房地产的需求，使之具有相当的潜在发展空间。

结合待估宗地的临湖优势、交通优势、区位优势及地块具体规划条件，确定待估宗地拟建成中档住宅区。

根据威海市城市规划管理局出具的《规划设计（土地使用条件）》（建设项目选址意见书武规选[2002]××号附件一）：1、规划用地总面积为29792平方米（以实测面积为准），其中：净用地面积24348平方米（以实测面积为准）；代拆、、代征规划道路面积5444平方米（以实测面积为准）。

2、规划建筑总面积56000平方米；容积率：<2.3；建筑密度：<30%；建筑高度：36米以下；层书：11层以下。

第二篇资产评估实务第五章房地产评估第六节房地产估价的剩余法1基本思路与计算公式剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。

思路：剩余法是评估待开发房地产，用假设开发后的价值减去各种费用，求取土地评估值。

待开发房地产的价值＝开发完成后房地产的价值－开发成本－资金成本－开发商合理利润－正常税费地价＝预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润专业费指测量、设计等专业技术费用销售费用指销售人员的工资、办公费、设备使用费、差旅费、推销费等。

利息：包括自有资金和借贷资金的利息2适用范围及注意事项2.1适用范围1）待开发土地的估价。

2）将生地开发成熟地的土地估价。

3)待拆迁改造的再开发地产的估价。

2.2注意：1)选择最佳开发形式（在政府规定的用途、容积率、覆盖率、层高的要求下）。

2)正确判断预期售价3)将各期发生的费用转换为评估基准日3操作步骤（略）4应用举例有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/ 平方米，专业费为建筑费的10%建筑费和专业费在建设期内均匀投入。

该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6% ，开发商要求的投资利润率为10%。

试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。

1）确定评估方法现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估，计算公式为：地价= 楼价—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润2）计算楼价楼价=2000×2.5×9000=45000000(元)3）计算建筑费和专业费建筑费=3000×2000×2.5=15000000(元)专业费=建筑费×10%=15000000×10%=15000004）计算销售费用和税费销售费用=45000000×2.5%=1125000(元)销售税费=45000000×6.5%=2925000(元)5）计算利润利润=（地价+建筑物+专业费）×10%=（地价+16500000）×10%6）计算利息利息=地价×[（1+6%）2—1]＋（15000000＋1500000）×[（1+6%）1—1] =0.1236 ×地价+9900007）求取地价地价=45000000—16500000—1125000—2925000—0.1×地价—1650000—0.1236×地价－990000地价=21810000/1.2236=17824452(元)8）评估结果单位地价=17824452/2000=8912（元/平方米）楼面地价=8912÷2.5=3565（元/平方米）公式：用假设开发后的价值减去各种费用，求取土地评估值地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用专业费＝建筑费×i i为一定百分比专业费指测量、设计等专业技术费用。

房地产估价假设开发法与土地估价剩余法的区别在日常估价工作中房地产估价假设开发法与土地估价剩余法的原理、过程方法类似但估价规范中规定却并不完全一致在工作中应注意两者的区别。

一、房地产估价中的假设开发法1、定义是估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后以价格余额来确定估价对象价格的一种方法。

假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价如土地生地、毛地、熟地、在建工程包括停建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等统称为“待开发房地产”。

2、现金流量折现法和传统方法房地产开发具有周期长的特点其开发成本、管理费用、销售税费、开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同因此运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值。

考虑货币的时间价值可有如下两种不同的方式⑴采用折现的方式称为现金流量折现法。

⑵采用计算利息的方式称为传统方法。

现金流量折现法与传统方法主要区别⑴对开发成本、管理费用、销售税费、开发完成后的价值等的估算传统方法都是根据估价时的房地产状况作出的即它们基本上是静止在估价作业日期时的数额而在现金流量折现法中是预测它们在未来发生时所发生的数额。

⑵传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同直接相加减但要计算利息而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同首先将它们折算到同一时间估价时点上的价值然后再相加减。

⑶在传统方法中投资利息和开发利润单独显现出来在现金流量折现法中这两项都不单独表现出来。

而是隐含在折现过程中。

3、假设开发法传统方法的估价要点基本公式待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值-开发成本-专业费用-管理费用-开发商合理利润-投资利息-不可预见费-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费投资利息的应计息项目包括未知、需求取的待开发房地产的价值P投资者购买待开发房地产应负担的税费开发成本和管理费用。

开发利润的计算方法与成本法中的相同通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。

一、房地产估价八大原则：●（1）独立客观公正原则-首要原则（2）合法原则（3）价值时点原则（4）替代原则（5）最高最佳利用原则（6）谨慎原则（7）一致性原则（8）一贯性原则市场价值遵循——独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。

抵押价值和抵押价值评估遵循——谨慎原则投资价值评估——不一定要遵循独立客观公正原则现状价值评估——不应遵循最高最佳利用原则●房地产估价原则的作用：房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。

二、合法原则●合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

●《物权法》规定，下列财产不得抵押：（1）土地所有权（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权、但法律规定可以抵押的除外。

（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。

（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产。

（5）依法被查封、扣押、监管的财产。

《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不得设定抵押：（1）权属有争议的房地产。

（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。

（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。

（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产。

（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。

●法律法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。

●法律法规和政策规定应符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应符合转让条件。

不符合转让条件的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。

●评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。

●评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时，应首先考虑扣除拖欠建设工程欠款。