房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥等

房地产融资流行的六种方式目前我国房地产融资的途径比较单一，最传统的方法是自有资金+银行贷款，银行贷款占房地产开发投资的比例约45%，除银行贷款外，房地产企业的融资方式还包括卖方信贷、房地产产业投资基金、阶段性股权融资、发行信托产品、夹层融资及上市等。

各种融资方式交错融合，例如在房地产产业投资基金的运作中就包括阶段性股权融资和夹层融资的方式，信托产品也可以运用夹层融资的概念进行发行和推广。

另外目前已经发行的天津北信集合资金信托计划和联华宝利“联信"宝利”信托计划也具备房地产产业投资基金的部分性质。

一、银行贷款银行贷款是房地产开发企业的传统融资渠道，但近年来，这一渠道有所变窄。

因为央行212号文件要求房地产开发企业必须具备“四证一金”和35%的自有资金方可获贷款。

二、卖方信贷（一）简介“开发商贴息委托贷款”是指，由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。

开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办的金融机构而言，能够有效地规避金融风险，换而言之，风险的承担者由银行变成了开发商。

该融资模式的前提是开发商稍有一定的实力，即投入一定的预定资金做委托贷款，便可获得可观的几乎没有成本的销售融资。

（二）基本运作方式由于开发商委托贷款提供房款80%的按揭比例，销售后回笼资金中增加了买房人20%的首付款，如果开发商首笔投入1 亿元委托贷款，即通过委托贷款开发商首次回笼销售资金E=1*(1+20%/80%)=1.25 亿元。

按照货币乘数原理开发商第二次投入委托贷款1.25 亿元，根据上述公式：我们得到E=1.56 亿元；第三次投入后，E=1.953 亿元。

（三）案例：北京今典集团“苹果社区”项目“贴息委托贷款”2003年8月，北京今典集团张宝全针对“苹果社区”项目推出“贴息委托贷款”，具体做法是：自己出资两亿元，以“贴息委托贷款”的方式委托给北京市商业银行，在楼盘封顶之前向购房者进行按揭利率比正常银行贷款利率低一个百分点；待楼盘封顶之后，该按揭转为正常利率的银行住房贷款。

地产基建融资方式汇总房地产市场在宏观调控的背景下，市场、资金、土地三要素中，资金的重要性和必要性日渐凸显。

房企融资环境先松后紧，三条红线后融资监管进入新时代。

融资量持续高位，成本短期内承压，境内融资占比连续下降三年后反弹，境外债权融资占比下降，房企上市热情高涨，分拆多元化业务上市掀起新高潮。

融资方式也由过去的过度依赖银行，转变为创新模式。

内容如下：创新融资方式1、商业带租约销售快速融资促进现金回笼房企为快速回笼资金，所开发商业地块由商管公司运营，为商业房源寻找购买客户（出租人）及租户（承租人），购买客户向开发商支付房款，与租户签订租赁合同，开发商实现快速融资。

网络调研早期房地产市调报告显示，北京世茂工三项目力推产权商铺的带租约销售，将投资客价值落到实处为投资客提供优质的租约客户，确保投资客资金顺利回笼，实行后期统一经营管理。

世茂股份会和业主签订一个五年助其运营管理的约定，从招商到运营助业主实现一揽子计划，更要侧重于后期运营，世茂目的在于统一其商业高端形象和为业主所做的增值服务，让购买者实现租约价值。

济南泉城路世茂国际广场公寓部分“珑寓”，带租约销售试行过一段时间。

2、首付分期\带息首付贷加速银行贷款资金到位开发商为实现房款快速回笼，解决购房者首付难的问题，实行首付分期或有息首付贷等方式，首付款问题解决后，加速银行贷款的房款进度，实现快速融资。

2015年，前公司中弘股份（已宣布解散项目拍卖接盘）旗下中弘置业曾推出带息首付贷政策，购房者缴纳一定金额的定金，签署首付贷款协议，约定一定期限内还完，并缴纳一定的利息。

开发商划款由中弘股份旗下金融资本类子公司A到地产类子公司B，开具首付款收据，贷款资料齐全，银行放款。

3、房地产信托融资开发商抵押开发项目至信托公司，达到成功融资。

信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。

另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。

房地产企业的48种融资方式第一计：应收账款融资1 付款方是有信用的，政府机构，大集团,银行，其他银行信任的单位。

2 应收账款证券化（信托）第二计：应付帐款融资1、远期承兑汇票2、质量保证托管3、应收账款证券偿付重要提示：和政府部门打交道，心情，人情，事情。

有国有资产1%的项目，不会投资第三计：资产典当融资1、急事告贷，典当最快2、受理动产，库存，设备等市场上有价值的典当物3、可分批赎回第四计：企业债券融资1、债权人不干涉经营2、利息在税前支付第五计：存货质押融资1、一定时间内价值相对稳定2、存放第三方仓库。

第六计：租赁融资（大设备）（买卖双方均可用）1、有利于提高产能，行业竞争力2、逐年分摊成本，实现避税3、买断前几所有权第七计：不动产抵押融资1、不接受小产权2、可评估后加贷（小产权可以租给在银行用信用的大公司，按年租金可在银行贷款）第八计：有价证券抵押贷款1、可保留国债股票的预期收益2、可分批赎回3、一般为不记名债券第九计：经营性贷款1、已有的经营记录为基础2、用于公司的主营业务第十计：装修贷款1、有抵押物无还款来源2、额度范围和比例空间较大第十一计：专利融资1、有有效期限制2、有成功的市场，有规模深圳市福田区和南山区政府有专门针对企业专利贷款贴息政策。

第十二计：预期收益融资1、能有效提前使用预期回报2、一般需要用到担保工具第十三计：内部管理融资1、留存利润融资2、盘活存量融资……案例:万乐电器1亿案例:产权转股权融资节税800万第十四计：个人信用贷款1．个人信用最大化2．现金流最大化第十五计：企业信用融资1、企业信用最大化，2、企业现金流最大化第十六计：商业信用融资1、有形的商业融资2、无形的商业融资第十七计：民间借款融资1、充分运用非正规软财务信息2、手续便捷，方式灵活3、特殊的风险控制和催收方式第十八计：应收货款预期融资1、预期是可以预见的2、预期是增大的趋势第十九计：补偿贸易融资1、供应和需求是同一个系统的2、需要明显大于供者第二十计：BOT项目融资1、A建设-A经营-移交B(公共工程特许权)2、A建设-A经营-移交B(民间)第二十一计：项目包装融资1、价值无法体现或者是变现2、可预见的升值空间第二十二计：资产流动性融资1、有价值无将来2、新项目回报预期高第二十三计：留存盈余融资（内部融资）1、主动，可控，底利息成本，2、有稳定团队的作用第二十四计：产权交易融资1、以资产交易融资2、能优化股权结构，优化资产配置，提高资源使用率3、含国有资产的企业使用多第二十五计：买壳上市融资1、曲线上市融资2、综合成本小，市盈率也较低第二十六计：商品购销融资1、预收货款融资……案例:顺驰快速制胜之道1、会员卡融资2、促销融资第二十八计：股权转让融资1、战略性合作伙伴融资2、优先股，债转股第二十九计：增资扩股融资1、股本增加，股权比例发生变化2、规模扩大，原股东投资额不变第三十计：杠杆收购融资1、以小搏大的工具2、集资、收购、拆卖、重组、上市第三十一计：私募股权融资1、成长性，竞争性，优秀团队2、良好的退出渠道和回报预期第三十二计：私募债权融资1、稳定的现金流2、良好的信用系统1、国内，国外上市，美国香港新加坡澳大利亚台湾2、主板，中小板，创业板第三十四计：资产信托融资1、有较高的成本17％左右2、有效规模的要求第三十五计：股权质押融资1、公司价值可有效评估2、股权结构清晰第三十六计：引进风险投资1、风险投资的价值不仅仅是钱2、以上市退出为目的第三十七计：股权置换融资1、股权清晰可评估2、以战略性置换为重点第三十八计：保险融资1、是最后一道保护屏障2、不可不买，不可多买第三十九计：衍生工具融资1、适用于大型企业2、有很高的金融风险第四十计：民间融资（个人借贷和委托贷款）1、个人借贷融资2、企业拆借融资……案例:粤东自来水厂项目第四十一计：不动产、动产抵押贷款1、房地产抵押贷款2、土地使用权抵押贷款3、设备抵押融资4、动产质押融资5、浮动抵押（产品、半成品等）第四十二计：票据贴现贷款1、商业票据贴现贷款2、买方或协议付息票据贴现贷款案例:思路决定出路案例:猛龙过江震京津案例:产权式公寓模式第四十三计：融资租赁1、简单融资租赁案例:广华出租车项目2、BOT ( BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT )3、ABS案例:欧洲迪斯尼乐园项目第四十四计：投资银行融资1、投资银行案例:蒙牛腾飞2、风险投资公司3、科技风险投资基金资料:风险评估指标4、房地产产业投资基金5、证券投资基金第四十五计：资产证券化融资1、（房地产）资产证券化2、抵押贷款证券化案例:奥运3000亿融资3、可转换债券第四十六计：场外交易市场1、中小企业私募。

每年都有房企关门倒闭，在企业倒闭的众多原因中，62%是由于融资问题得不到解决而导致的，本人归纳了目前最全的融资模式供您参考。

这是至今为止中国最系统、最全面、实战性最强的融资方法，将根本上提高企业的融资技术! 融资能力是企业的造血能力，也是每一位管理精英必备市场生存能力。

以下融资途径你都掌握了吗？第一计：应收账款融资1 付款方是有信用的，政府机构，大集团,银行，其他银行信任的单位。

2 应收账款证券化（信托）第二计：应付帐款融资1、远期承兑汇票2、质量保证托管3、应收账款证券偿付重要提示：和政府部门打交道，心情，人情，事情。

有国有资产1%的项目，不会投资第三计：资产典当融资1、急事告贷，典当最快2、受理动产，库存，设备等市场上有价值的典当物3、可分批赎回第四计：企业债券融资1、债权人不干涉经营2、利息在税前支付第五计：存货质押融资1、一定时间内价值相对稳定2、存放第三方仓库。

第六计：租赁融资（大设备）（买卖双方均可用）1、有利于提高产能，行业竞争力2、逐年分摊成本，实现避税3、买断前几所有权第七计：不动产抵押融资1、不接受小产权2、可评估后加贷（小产权可以租给在银行用信用的大公司，按年租金可在银行贷款）第八计：有价证券抵押贷款1、可保留国债股票的预期收益2、可分批赎回3、一般为不记名债券第九计：经营性贷款1、已有的经营记录为基础2、用于公司的主营业务第十计：装修贷款1、有抵押物无还款来源2、额度范围和比例空间较大第十一计：专利融资1、有有效期限制2、有成功的市场，有规模深圳市福田区和南山区政府有专门针对企业专利贷款贴息政策。

第十二计：预期收益融资1、能有效提前使用预期回报2、一般需要用到担保工具第十三计：内部管理融资1、留存利润融资2、盘活存量融资……案例:万乐电器1亿案例:产权转股权融资节税800万第十四计：个人信用贷款1．个人信用最大化2．现金流最大化第十五计：企业信用融资1、企业信用最大化，2、企业现金流最大化第十六计：商业信用融资1、有形的商业融资2、无形的商业融资第十七计：民间借款融资1、充分运用非正规软财务信息2、手续便捷，方式灵活3、特殊的风险控制和催收方式第十八计：应收货款预期融资1、预期是可以预见的2、预期是增大的趋势第十九计：补偿贸易融资1、供应和需求是同一个系统的2、需要明显大于供者第二十计：BOT项目融资1、A建设-A经营-移交B(公共工程特许权)2、A建设-A经营-移交B(民间)第二十一计：项目包装融资1、价值无法体现或者是变现2、可预见的升值空间第二十二计：资产流动性融资1、有价值无将来2、新项目回报预期高第二十三计：留存盈余融资（内部融资）1、主动，可控，底利息成本，2、有稳定团队的作用第二十四计：产权交易融资1、以资产交易融资2、能优化股权结构，优化资产配置，提高资源使用率3、含国有资产的企业使用多第二十五计：买壳上市融资1、曲线上市融资2、综合成本小，市盈率也较低第二十六计：商品购销融资1、预收货款融资……案例:顺驰快速制胜之道第二十七计：经营融资1、会员卡融资2、促销融资第二十八计：股权转让融资1、战略性合作伙伴融资2、优先股，债转股第二十九计：增资扩股融资1、股本增加，股权比例发生变化2、规模扩大，原股东投资额不变第三十计：杠杆收购融资1、以小搏大的工具2、集资、收购、拆卖、重组、上市第三十一计：私募股权融资1、成长性，竞争性，优秀团队2、良好的退出渠道和回报预期第三十二计：私募债权融资1、稳定的现金流2、良好的信用系统第三十三计：上市融资1、国内，国外上市，美国香港新加坡澳大利亚台湾2、主板，中小板，创业板第三十四计：资产信托融资1、有较高的成本17％左右2、有效规模的要求第三十五计：股权质押融资1、公司价值可有效评估2、股权结构清晰第三十六计：引进风险投资1、风险投资的价值不仅仅是钱2、以上市退出为目的第三十七计：股权置换融资1、股权清晰可评估2、以战略性置换为重点第三十八计：保险融资1、是最后一道保护屏障2、不可不买，不可多买第三十九计：衍生工具融资1、适用于大型企业2、有很高的金融风险第四十计：民间融资（个人借贷和委托贷款）1、个人借贷融资2、企业拆借融资……案例:粤东自来水厂项目第四十一计：不动产、动产抵押贷款1、房地产抵押贷款2、土地使用权抵押贷款3、设备抵押融资4、动产质押融资5、浮动抵押（产品、半成品等）第四十二计：票据贴现贷款1、商业票据贴现贷款2、买方或协议付息票据贴现贷款案例:思路决定出路案例:猛龙过江震京津案例:产权式公寓模式第四十三计：融资租赁1、简单融资租赁案例:广华出租车项目2、BOT ( BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT )3、ABS案例:欧洲迪斯尼乐园项目第四十四计：投资银行融资1、投资银行案例:蒙牛腾飞2、风险投资公司3、科技风险投资基金资料:风险评估指标4、房地产产业投资基金5、证券投资基金第四十五计：资产证券化融资1、（房地产）资产证券化2、抵押贷款证券化案例:奥运3000亿融资3、可转换债券第四十六计：场外交易市场1、中小企业私募。

关于房地产融资的方式房地产竞争早已到了资本竞争的时代，随着国家调控的延续及增强，房地产企业融资已成为各房地产公司生死存亡的关键，除了利用现有的融资途径以外，房地产企业还应该苦练内功，提高对资本的运用能力。

同时多结交一些战略合作企业，对融资能起到非常大的帮助。

随着金融市场的逐渐开放，融资渠道会越来越多，房地产开发企业在选择融资渠道的时候一定认真分析自身优势劣势，比对各种融资项目的优缺点，切忌跟风。

本人对融资渠道摘抄如下：1、银行贷款；2、房地产信托（基金）；3、项目融资（实力企业联合开或者股权分割）；4、投资担保；5、典当融资；7、上市融资；8、债券发行；9、私募基金（国内或者国外）。

（一）贷款用途通常是用于建造一个或一组大型生产装置、基础设施、房地产项目或其他项目，包括对在建或已建项目的再融资；（二）借款人通常是为建设、经营该项目或为该项目融资而专门组建的企事业法人，包括主要从事该项目建设、经营或融资的既有企事业法人；（三）还款资金来源主要依赖该项目产生的销售收入、补贴收入或其他收入，一般不具备其他还款来源。

第四条贷款人从事项目融资业务，应当具备对所从事项目的风险识别和管理能力，配备业务开展所需要的专业人员，建立完善的操作流程和风险管理机制。

贷款人可以根据需要，委托或者要求借款人委托具备相关资质的独立中介机构为项目提供法律、税务、保险、技术、环保和监理等方面的专业意见或服务。

第五条贷款人提供项目融资的项目，应当符合国家产业、土地、环保和投资管理等相关政策。

第六条贷款人从事项目融资业务，应当充分识别和评估融资项目中存在的建设期风险和经营期风险，包括政策风险、筹资风险、完工风险、产品市场风险、超支风险、原材料风险、营运风险、汇率风险、环保风险和其他相关风险。

第七条贷款人从事项目融资业务，应当以偿债能力分析为核心，重点从项目技术可行性、财务可行性和还款来源可靠性等方面评估项目风险，充分考虑政策变化、市场波动等不确定因素对项目的影响，审慎预测项目的未来收益和现金流。

金融行业的房地产融资了解不同类型的房地产融资方式随着我国金融行业的发展和房地产市场的兴盛，房地产融资已经成为金融领域的重要组成部分。

对于金融从业者来说，了解不同类型的房地产融资方式变得至关重要。

本文将介绍几种主要的房地产融资方式，以帮助读者更好地了解金融行业在房地产领域的作用。

一、商业银行贷款商业银行贷款作为最常见的房地产融资方式之一，通过向开发商或购房者提供贷款来支持房地产相关项目的运营和发展。

商业银行贷款通常根据借款人的信用状况、还款能力以及抵押物价值等因素来确定贷款额度和利率。

这种融资方式灵活、便捷，并且具有较低的成本优势。

二、信托贷款信托贷款是指信托公司向房地产企业或购房者提供融资支持的一种方式。

信托公司作为中介机构，通过集合投资者的资金，以信托形式向房地产项目提供融资，同时对项目的资金使用和回报进行监督管理。

信托贷款相比于商业银行贷款可以提供更加个性化的融资方案，但也面临较高的风险和利率。

三、债券融资债券融资是指房地产开发商通过发行债券来筹集资金的方式。

债券融资具有较高的灵活性，开发商可以根据自身需求和市场状况选择不同类型的债券，并设定相应的到期日和利率。

债券投资者将购买债券作为一种投资方式，获得固定的利息回报。

债券融资具有规模大、期限长的特点，对于大型房地产项目的融资非常有利。

四、股权融资股权融资是指房地产企业通过发行股票来筹集资金的方式。

这种融资方式通常用于大型的房地产开发项目，可以通过吸引投资者购买股票来获得资金支持。

股权融资的优势在于可以提供长期资金，并且不需要承受利息负担，但也伴随着股权稀释和股东权益分配等问题。

五、私募基金私募基金是一种通过邀请特定的投资者参与房地产项目融资的方式。

私募基金可以由金融机构或专业投资公司设立，通过吸引高净值投资者参与基金，实施对房地产项目的融资和运营。

私募基金通常具有较高的灵活性和专业性，但也需要投资者承担更高的风险。

六、政府补贴和优惠政策政府补贴和优惠政策是一种通过政府提供资金支持和减免税收等方式来促进房地产融资的方式。

房地产融资渠道随着城市化的加速和经济的发展，房地产行业蓬勃发展。

然而，房地产项目的资金需求也逐渐增加，为解决资金需求问题，房地产集团需要寻找更多的融资渠道。

本文将探讨房地产融资渠道的几种主要方式。

一、发债融资发债融资是指房地产企业向市场发行债券，借助债券发行获得融资。

这是近年来房地产行业中广泛采用的融资方式。

债券发行的优点是比较稳健，债券的利率较低，还可以分期支付。

同时，债券价格相对稳定，不会像股票等融资方式波动太大，可以保持稳定的资金流向。

不过，市场变化可能会导致债券价格的波动，甚至发生违约。

此外，借助发债融资还需要承担一定的利息负担，增加了企业的资金成本。

二、银行贷款银行贷款是另一种常见的融资方式。

一般情况下，房地产企业可以向银行贷款，以购买土地、建造楼房等。

与发债融资相比，银行贷款的利率相对较高，但也比较安全。

需要注意的是，银行贷款放款审批过程中比较苛刻，需要申请者提供充足的资产抵押或担保，同时需要一定的信用积累。

此外，贷款需要按期归还，也会给企业增加一定的财务负担。

三、股权融资股权融资是指企业向投资者出售股份以换取资金。

当企业面临巨大资金需求时，股权融资是比较快速有效的方式。

此外，股权融资还可以进行多轮融资，根据不同轮次的企业成长状况，可以获得不同投资者的支持以换取不同的资本回报。

不过，股权融资相对于上述两种融资方式来说市场风险更大。

股价波动可能因为市场环境、公司业绩和公司管理等多方面原因，需要企业有一定的风险承受能力。

四、私募基金融资私募基金融资是指房地产企业通过与私募基金进行合作融资，交换股权、土地等，获取所需资金的一种方式。

私募基金融资的优点是可以提供更加灵活的融资方案，适应不同的企业需求。

与此同时，私募基金融资也有一定的市场风险以及管理成本。

企业需要与资金方谈判协商，选择合适的合作方，并注意对合作方的尽职调查。

总的来说，以上四种融资方式各有优缺点，房地产企业应根据公司实际情况，寻找最适合的融资方式，以确保资金需求得到满足。

解读房地产企业的48种融资方式第一计：应收账款融资1付款方是有信用的，政府机构，大集团，银行，其他银行信任的单位。

2应收账款证券化(信托)第二计：应付帐款融资1、远期承兑汇票2、质量保证托管3、应收账款证券偿付重要提示：和政府部门打交道，心情，人情，事情。

有国有资产1%的项目，不会投资第三计：资产典当融资1、急事告贷，典当最快2、受理动产，库存，设备等市场上有价值的典当物3、可分批赎回第四计：企业债券融资1、债权人不干涉经营2、利息在税前支付第五计：存货质押融资1、一定时间内价值相对稳定2、存放第三方仓库。

第六计：租赁融资(大设备)(买卖双方均可用)1、有利于提高产能，行业竞争力2、逐年分摊成本，实现避税3、买断前几所有权第七计：不动产抵押融资1、不接受小产权2、可评估后加贷(小产权可以租给在银行用信用的大公司，按年租金可在银行贷款)第八计：有价证券抵押贷款1、可保留国债股票的预期收益2、可分批赎回3、一般为不记名债券第九计：经营性贷款1、已有的经营记录为基础2、用于公司的主营业务第十计：装修贷款1、有抵押物无还款来源2、额度范围和比例空间较大第十一计：专利融资1、有有效期限制2、有成功的市场，有规模深圳市福田区和南山区政府有专门针对企业专利贷款贴息政策。

第十二计：预期收益融资1、能有效提前使用预期回报2、一般需要用到担保工具第十三计：内部管理融资1、留存利润融资2、盘活存量融资案例：万乐电器1亿案例：产权转股权融资节税800万第十四计：个人信用贷款1.个人信用最大化2.现金流最大化第十五计：企业信用融资1、企业信用最大化，2、企业现金流最大化第十六计：商业信用融资1、有形的商业融资2、无形的商业融资第十七计：民间借款融资1、充分运用非正规软财务信息2、手续便捷，方式灵活3、特殊的风险控制和催收方式第十八计：应收货款预期融资1、预期是可以预见的2、预期是增大的趋势第十九计：补偿贸易融资1、供应和需求是同一个系统的2、需要明显大于供者第二十计：BOT项目融资1、A建设-A经营-移交B(公共工程特许权)2、A建设-A经营-移交B(民间)第二十一计：项目包装融资1、价值无法体现或者是变现2、可预见的升值空间第二十二计：资产流动性融资1、有价值无将来2、新项目回报预期高第二十三计：留存盈余融资(内部融资)1、主动，可控，底利息成本，2、有稳定团队的作用第二十四计：产权交易融资1、以资产交易融资2、能优化股权结构，优化资产配置，提高资源使用率3、含国有资产的企业使用多第二十五计：买壳上市融资1、曲线上市融资2、综合成本小，市盈率也较低第二十六计：商品购销融资1、预收货款融资案例：顺驰快速制胜之道第二十七计：经营融资1、会员卡融资2、促销融资第二十八计：股权转让融资1、战略性合作伙伴融资2、优先股，债转股第二十九计：增资扩股融资1、股本增加，股权比例发生变化2、规模扩大，原股东投资额不变第三十计：杠杆收购融资1、以小搏大的工具2、集资、收购、拆卖、重组、上市第三十一计：私募股权融资1、成长性，竞争性，优秀团队2、良好的退出渠道和回报预期第三十二计：私募债权融资1、稳定的现金流2、良好的信用系统第三十三计：上市融资1、国内，国外上市，美国香港新加坡澳大利亚台湾2、主板，中小板，创业板第三十四计：资产信托融资1、有较高的成本17%左右2、有效规模的要求第三十五计：股权质押融资1、公司价值可有效评估2、股权结构清晰第三十六计：引进风险投资1、风险投资的价值不仅仅是钱2、以上市退出为目的第三十七计：股权置换融资1、股权清晰可评估2、以战略性置换为重点1、是最后一道保护屏障2、不可不买，不可多买第三十九计：衍生工具融资1、适用于大型企业2、有很高的金融风险第四十计：民间融资(个人借贷和委托贷款)1、个人借贷融资2、企业拆借融资案例：粤东自来水厂项目第四十一计：不动产、动产抵押贷款1、房地产抵押贷款2、土地使用权抵押贷款3、设备抵押融资4、动产质押融资5、浮动抵押(产品、半成品等)第四十二计：票据贴现贷款1、商业票据贴现贷款2、买方或协议付息票据贴现贷款案例：思路决定出路案例：猛龙过江震京津案例：产权式公寓模式1、简单融资租赁案例：广华出租车项目2、BOT(BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT)3、ABS案例：欧洲迪斯尼乐园项目第四十四计：投资银行融资1、投资银行案例：蒙牛腾飞2、风险投资公司3、科技风险投资基金资料：风险评估指标4、房地产产业投资基金5、证券投资基金第四十五计：资产证券化融资1、(房地产)资产证券化2、抵押贷款证券化案例：奥运3000亿融资3、可转换债券第四十六计：场外交易市场1、中小企业私募。

房地产融资的18条渠道1、企业内部融资：抵押、贴现股票和债券而获得资金、预收购房定金或购房款和企业利用留存收益等。

2、上市融资：股份制房地产企业上市发行股票成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。

周正毅“空手套白狼”，非法获得大量地产项目，然后以此抵押贷款，再用贷款收购上市公司，然后由上市公司购买这些项目资产。

3、房地产抵押贷款：房地产抵押贷款要求开发商以所拥有的房地产作抵押，包括土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款；信用贷款主要看开发商的业绩、业务以及信用记录；4、房地产委托贷款：房地产委托贷款也称作特定资金信托，是指委托人将有权自行支配的资金存入房地产信托机构，并要求房地产信托机构按照其指定的范围、对象和期限等发放的房地产贷款。

具体业务主要有：①、服务性房地产信托。

②、建材补偿贸易信托贷款。

③、房地产开发经营企业流动资金委托贷款。

④、国际房地产投资信托。

5、向其他金融机构融资：房地产保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务公司等为房地产开发提供融资服务。

6、抵押贷款证券化ABS：金融机构将其所持有的流动性较差、但具有未来现金流入的抵押贷款汇集重组成为相应的贷款组群，由证券化机构以现金方式收购，然后经过担保或信用增级后，由其以证券的形式出售给投资者的融资过程。

7、短期融资：从清算银行、商业银行、外资银行设在本国的分支结构等渠道获得的高利率贷款8、长期融资：通过权益筹资、抵押贷款、抵押债券、收取租金、房地产开发公司与入住机构间的合作、租回方式、利润侵蚀方式、优先收益方式、合营公司、机构直接开发、专业金融公司、政府来源等渠道筹集资金。

9、售后回租：房地产的经营者将一项房地产出售给一家投资机构，然后再作为房地产承租人去经营。

拥有物业的开发商既通过出让物业的所有权获得资金，又通过租回物业以保留物业的使用权，以达到既减少资金占用、又能从经营的物业中获得收入的目的。

但是，回租融资对于开发商的物业经营水平要求较高，其预期经营收益率必须高于抵押贷款的利率，否则，回租融资不会被投资者所接受。

中国房地产融资的三大类型与各阶段的融资方式！一、房地产融资简介当前国内房地产企业，通过股票市场进行股权融资受到政策限制，除了信用较高的主体可以发行债券融资之外，大部分地产项目最常见模式是项目融资和预售融资。

惯例上，房地产公司成立专门的项目公司竞拍特定地块进行项目运作。

融资时以项目公司为融资主体，房地产集团提供担保。

通常根据金融机构要求提供项目土地作为抵押。

除了金融性负债之外，国内普遍采取预售制度，也就是在房屋还未完全建成之前，就销售给顾客，从而形成预收款这类经营性负债。

另外，房地产项目在建设的时候，通常还会延期支付供应商的货款和建筑企业的工程款，形成应付账款。

预收款和应付账款属于经营性负债。

尤其是预售形成的预收款，地产公司提前获得资金，一方面获得了无息资金，一方面提前解决了产品销售，可以称得上地产公司最重要的融资方式。

利用经营性负债获得资金，周转快的房地产企业可以做到以非常少的自有资金撬动大型项目，杠杆惊人。

高杠杆率是房地产企业权益回报率高的重要因素。

二、地产融资的三种类型本文从金融机构提供资金控制风险的角度，将这些融资分为三大类型，包括：主体融资、资产融资和项目融资。

在分类时运用金融工程的抽象方法，透过金融产品的形式，从本质上去理解地产融资。

主体融资，是指依托于主体资产负债表进行的信用融资，融资款项由融资主体自由支配，还款依靠融资主体的自由现金流和还款意愿。

资产融资：是指在融资依托特定资产抵押进行风险控制，当融资主体无法偿还资金的时候，通过变现资产回收资金以降低风险。

通常能够用于资产融资的资产，是那些变现快易处置的资产，或是有较好流动性的二级市场的资产。

项目融资：是指融资依托于特定项目进行的融资，融资款项由特定目的载体（通常选择项目公司）占有并且投向于事先确定好的项目建设，项目在投资回收期的现金流按照事先确定好的还款安排，偿还各种类型的融资。

通常为了有效控制风险，金融机构会对项目可行性进行研究，并且构建合理的融资结构，对于项目公司的运营过程进行必要的监督与管控。

房地产融资的途径有哪些房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。

而融资的途径又有哪些呢?下面是店铺整理的一些关于房地产融资的途径的相关资料。

供你参考。

房地产融资的途径1、房地产私募基金房地产私募基金是投资人以承担有限责任的方式将资金委托给管理人，投资于房地产开发或运营，并通过项目公司股权增值或房地产项目销售实现收益的一种组织形式。

房地产私募基金的出现，丰富了国内房地产金融市场，为投资者提供了更多参与房地产投资的机会。

房地产企业通过出让股权引入基金，或自身设立房地产基金的方式进行融资，已经成为一种趋势。

2、融资性售后回租房地产的融资性售后回租，简单说就是企业将商业物业出售给金融租赁公司，同时回租并定期支付租金，租赁期满后回购该物业的一种融资方式。

售后回租的融资额与标的物业价值成正比，期限长，租金支付方式较灵活。

3、境外融资境外融资包括房地产企业海外上市、海外发债，以及与外资基金合作等。

境外融资对房地产企业实力的要求较高，融资成本也较高。

4、银行贷款商业银行贷款是目前乃至未来很长的一段时间内房地产企业融资的主导形式，属于典型的债务融资。

银行贷款一般需要足够的抵押或担保措施，用款的前提条件较多，用款时间不长。

5、股票融资股票融资包括上市融资和增发、配股再融资。

股票融资额较大，但门槛较高，尤其是直接上市的房地产企业数量不多，股票融资在房地产业总资金来源中的比重较小。

6、债券融资房地产企业可通过发行企业债和公司债的方式筹措资金。

但国家对债券发行主体有严格的条件限制，债券市场规模小，债券融资比例很低，并发展缓慢。

7、房地产信托在国家的宏观调控下，信托融资凭借制度优势逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。

当前实际操作中应用比较多的模式有两种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金主要依靠发行信托计划筹集;二是股权投资信托，即信托资金参股房地产企业，股份在信托期满后被溢价回购的信托模式。

房地产行业融资类型
房地产行业的融资类型可以分为以下几种：
1. 债务融资：房地产开发商可以通过发行债券或贷款的方式获得资金。

债务融资通常需要还款利息，并且有一定的偿还期限。

2. 股权融资：房地产开发商可以通过发行股票或引入投资者的方式获得资金。

股权融资通常需要与投资者分享公司的所有权和利润。

3. 合作开发：房地产开发商可以与其他企业或投资者合作进行项目开发，共同承担资金和风险，分担开发成本和利润。

4. 资产证券化：房地产开发商可以将房地产资产转化为证券产品，通过发行证券化产品来融资。

这种融资方式可以将资产转移出去，通过出售证券获得资金。

5. 租赁融资：房地产开发商可以通过租赁或融资租赁的方式获得资金。

租赁融资通常需要支付租金，但可以在租赁期结束后获得资产所有权。

6. 地产信托：房地产开发商可以通过设立房地产信托基金，将房地产项目的收益转化为信托份额，通过出售信托份额来融资。

除了以上几种融资类型，房地产行业还可以通过政府补贴、土地出让和私募股权等方式进行融资。

融资类型的选择取决于房地产项目的规模、风险偏好和市场条件等因素。

房地产开发16种融资方法房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。

同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。

然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构:1．自有资金。

开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。

例如关联公司借款，以此来支持项目开发。

通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。

121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。

全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。

:2．预收房款。

预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。

121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。

房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。

3．建设单位垫资一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。

据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。

地产融资模式及渠道大全地产行业是一个资金密集型行业，需要大量资金用于土地购置、项目开发、建设和销售等环节。

因此，地产融资是地产企业运作的重要一环。

下面将介绍一些常见的地产融资模式及渠道。

一、常见的地产融资模式1.债务融资：包括银行贷款、信托融资、债券发行等。

债务融资是地产企业获取资金最常见的方式。

银行贷款是最常见的债务融资方式，可以分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。

信托融资是近几年发展起来的一种融资方式，通过设立信托计划来筹集资金。

债券发行是一种长期债务融资方式，通过发行债券来筹集资金。

2.股权融资：包括上市融资、私募融资、风险投资等。

上市融资是地产企业通过在证券市场上市来融资。

私募融资是地产企业通过发行股权给特定投资者来融资。

风险投资是一种股权融资方式，投资机构通过投资地产企业的股权来获取回报。

3.房地产投资信托（REITs）融资：是一种特殊的融资工具，通过将物业打包成证券化产品，吸引投资者购买，从而为地产企业提供资金。

REITs融资可以降低地产企业的融资成本，缓解资金压力。

4.租赁融资：地产企业将自己拥有的房地产物业租赁给企业或个人，获取租金收入。

租赁融资是一种相对低成本的融资方式，能够有效地利用已有的资产。

二、常见的地产融资渠道1.银行：银行是地产企业最主要的融资渠道之一、地产企业可以通过贷款、信用证等方式从银行获取资金。

2.信托公司：信托公司是地产融资的重要渠道之一、地产企业可以通过发行信托计划来从信托公司募集资金。

3.证券市场：地产企业可以通过上市融资的方式从证券市场融资。

地产企业通过发行股票或债券来吸引资金。

4.私募基金：地产企业可以通过与私募基金合作来获取资金。

私募基金投资地产项目，为地产企业提供资金支持。

5.外资：地产企业可以通过吸引外国投资者来获取资金。

外国投资者将资金投入地产项目，并获得回报。

6.地方政府：地方政府通过土地招拍挂、土地出让等方式将土地资源提供给地产企业，以换取相关的资金或项目合作。

房地产十六大融资方式1、迂回融资先成立“类基金”投资公司，再通过信托、收购等方式将不良资产集中起来，形成一个巨大的资金池。

因此，就可以很方便灵活地获得各种资金支持，融资渠道相对来讲就会开通很大。

“类基金”投资公司除了可以把银行当作一个资金来源，还可以培养很多定向私募人，包括一些上市公司、机构投资人，这正是很多中小型房地产开发商想做而又做不到的。

就现在的情况而言，许多中小型房地产开发商可能正遇到这样的问题：自己已经拿到了立项与规划许可证，但是已经没有多少钱再来缴纳土地出让金，资金链说断就断了。

在这种情况下，完全可以让投资管理公司来接手，做“过桥资金”，帮助自己把资金链连接上。

那么过桥资金是怎么一回事呢？它是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的方式。

这种形式，可以在不增加项目负债率的情况下优化公司结构，非常有利于中小型房地产公司的持续发展。

它的方式相对也很灵活，可以进行阶段性股权质押，也可以购买预售物业面积，不一而足。

而出于优化合作方面的考虑，投资管理公司往往还会允许开发商在项目具备银行贷款的条件下溢价回购股权和物业面积，这种方式往往可以大快人心，令开发商更加认同这种融资模式。

除此以外，针对项目的不同，投资管理公司还会帮助一些中小型房地产开发商找到投资方。

从此以后，开发商就不愁没钱用了。

既拿到了过河钱，又找到了投资商，这恐怕是许多中小型房地产开发商想都想不到的事情。

2、通过并购的方式来融资国内各中小企业可以通过并购的方式解决融资难的问题，首创就是在被并购的过程中成长壮大的，有实力的大公司提供资金帮助中小企业完成项目，最终达到双方共赢的目的。

有土地的小公司可以为大公司提供开发的平台。

中国房地产业通过近１０年的发展，已经具备并购的能力，宏观调控大环境的变化也要求国内的房产企业不得不进行并购。

而且从全球房地产行业的发展历程来看，并购也是必然之路。

“并购”既可以解决中小企业的融资难问题，也可以重新组合行业之间力量，完善企业结构，实现利润最大化。

房地产融资的十八种模式1、自有资金融资定义：开发商利用企业自有资本金，或通过其他途径通过公司内部扩大自有资金基础，例如向集团公司，或者关联公司借款。

例如，中国北车和中国南车都有自己的财务公司,央企财务公司去银行去贷款，银行都很乐意贷。

然后,北车地产再从财务公司拿钱.通过这种渠道筹措的资金,开发商可以长期持有，自行支配，灵活使用，而且利率普遍较低；对公司制定中长期的发展目标-—特别是短期可能影响业绩的目标——不会构成过大的财务压力。

2、银行贷款融资1、国内银行贷款对于中国的绝大部分房企来说，通过国内商业银行贷款是其融资的主要渠道。

贷款方式主要有信用贷款、担保抵押贷款和保证书担保贷款。

国内商业银行信用贷款是指单凭借款人的信誉,而不需要提供任何抵押品的放款。

信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款。

担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款。

保证书担保贷款则是指由第三者出具保证书担保的放款。

国内银行贷款运作程序：一、贷款申请（一）借款人资格（二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料二、商业银行贷款调查（一)借款人资格的核查（二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价三、核定信用等级，提出审查结论四、房地产开发贷款审查和审批三性原则：合法性、合规性、可靠性五、贷款的发放六、贷后管理2、国外银行贷款目前，我国利用国外贷款的主要形式主要有：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款.当前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织（IFAD）和亚洲开发银行（ADB)。

亚洲开发银行以项目贷款为主、以及部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。

国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。

国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款;二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团,联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）.外资银行5大关注点：对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务。

房地产企业融资渠道分析房地产企业一般会通过多种渠道进行融资，以满足其日常经营和发展所需资金。

以下是一些典型的房地产企业融资渠道：1. 银行贷款：房地产企业可以向银行贷款，以获得购房和开发项目所需的资金。

一般而言，银行对房地产企业的借款申请会进行严格的审查，包括对借款人的信用评估、抵押物的估值以及项目的可行性等方面的评估。

这种融资方式的利率较低，但还款周期较短，企业普遍经验表明，在经济不景气时，银行贷款准入难度增大，贷款利率相比纪录高并有涨幅的风险。

2. 债券发行：房地产企业可以进行债券发行，以获得融资资金。

债券发行一般比较灵活，企业可以根据自身融资需要来发行不同种类的债券，包括普通债券、可转换债券等。

这种融资方式对于企业而言，风险相对较小，但面临着交易费用的增加，还有市场波动的风险，如利率上升或资本市场大幅波动等。

3. 股票发行：房地产企业可以通过股票发行来获得融资。

在发行股票之前，企业必须要受到证券监管部门的审查和批准。

股票发行的风险较大，公司的股息必须按时支付，还需要面对股市波动等风险。

但凭借收益的潜在扩大，股票仍然是许多企业的首选融资方式。

4. 房地产信托：房地产信托是一种融资方式，这种方法是通过向投资者出售类似于基金的享有信托物业权的证券来融资。

投资者购买证券时，房地产企业就会获得资金。

这种融资方式风险较小，资本回报周期较长，资金规模相对较小。

5. 私募基金：私募基金是一种投资者向企业提供融资的方法。

这种融资方式常常由富裕客户、机构投资者等等组成的私募股权基金提供。

有些私募基金专门专注于投资房地产行业，他们会向房地产企业出资，以获取高利润。

但由于投资成本较高，风险也较大，在风险控制方面的要求较高。

总之，房地产企业在融资渠道选择时需要根据自己的实际情况和投融资策略选择适合自己的融资方式。

鉴于贷款成本低、成本更低、尤其是基金四项成本高等，银行贷款是其最常用的一种融资方式。

房地产行业一般融资模式按地产开发阶段排序，各阶段融资方式：前端融资：土地融贷、并购贷等—前端拿地环节中端融资：物业金融贷、开发贷等—四证齐全后后端融资：按揭贷款等1、土地融资：也就是常说的“拿地配资主要方式：明股实债、股+债、过桥资金+土地前置抵押等2、并购贷：所谓并购贷款，即商业银行向并购方企业或并购方控股子公司发放的，用于支付并购股权对价款项的本外币贷款。

是针对境内优势客户在改制、改组过程中，有偿兼并、收购国内其他企事业法人、已建成项目及进行资产、债务重组中产生的融资需求而发放的贷款。

并购贷款是一种特殊形式的项目贷款。

普通贷款在债务还款顺序上是最优的，但如果贷款用于并购股权，则通常只能以股权分红来偿还债务。

并购贷款的方式：1）收购现有股权，意味着收购方通过收购现有股东的股权，获得已建立并持续经营的目标企业的实际控制权2）认购新股权，意味着收购方通过参与增资扩股，获得对目标企业的实际控制权。

3）资产收购，是指收购方通过资产收购获得全部或大部分实质性资产，或核心资产的所有权。

4）承担债务，是指收购人通过承担全部或大部分债务，获得目标企业的实际控制权。

并购贷款模式：实际上，并购贷款主要用于并购的受控收购项目，适用于以下交易结构：PE收购：大型股权并购基金通常利用利息和税收储蓄,来增加交易回报。

由于基金主要从事投资活动而非商业活动，基金本身不能申请并购贷款，甚至贷款也不能用作税收抵免。

然而，通过专业的交易安排框架，PE投资或控制的公司可以申请并购贷款，或利用税收筹划和利息来抵消税收。

MBO/LBO：从本身的行为模式、特征和功能来看，如果交易和后续整合重组方案设计得当，管理层作为发起者，将设立一个企业作为收购方，为债权融资银行并购贷款和债券发行。

RTO，反向收购，是指通过收购上市公司(空壳公司)的股份来控制该公司，然后由上市公司反向收购，使其成为上市公司的子公司。

从并购交易的角度来看，反向收购的两个阶段都是为了实现控制权。