碧桂园集团2015版全成本管理科目(定案版)
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碧桂园成本管控方案碧桂园作为中国房地产市场的领导者之一,一直致力于打造高品质的房地产项目。
成本管控一直是碧桂园非常注重的管理方面,因此,碧桂园在成本方面有非常详细的管控方案。
1. 成本管控的重要性房地产开发过程中,一旦投入,资金往往无法回流,如果成本控制不好,就会导致浪费和损失。
因此,成本管控是项目管理的重要一环。
通过合理的成本管控,可以把房地产开发的成本控制在一个可接受的范围内,以保证项目的实现和获得良好的投资回报率。
2. 碧桂园的成本管控方案碧桂园的成本管控方案主要包括以下几个方面:2.1 研究成本构成建筑房屋成本构成主要由人材料、附加设备和机器设备三个部分构成。
为了准确控制成本,碧桂园首先研究这三个部分的成本构成,确定项目过程中的费用预算,并在执行过程中进行成本管控。
2.2 精细化预算除了在项目之前进行整体规划外,碧桂园还会对每一个小的过程进行详细的预算,对每一项建筑材料、设备、人工等费用进行详细的分解,同时制定详细的预算控制表,对预算超支情况进行警示。
2.3 项目组织架构调整碧桂园对项目组织架构进行调整,建立包括工程管理部门、物业管理部门、安全管理部门、财务管理部门、人力资源部门等部门的项目管控机制。
各个部门之间相互联系、互相配合,共同完成项目目标,同时对各个环节的成本进行管控。
2.4 引入先进的技术手段为了更好地控制成本,碧桂园通过引入先进的信息化技术和工具,实现对项目成本的实时监控和管理。
包括日常的财务审核和审批、财务数据的集成、对各个环节的集中监控等。
2.5 加强成本管控的管理意识碧桂园通过实施成本控制制度、加强人员培训和管理,提高团队整体素质和责任感,确保项目成本的全面管控。
3. 结论通过以上几个方面的措施,碧桂园在成本管控方面取得了良好的效果,将成本控制在一个可接受的范围内。
碧桂园始终坚持质量第一、成本控制的理念,不断加强成本管控工作,提升企业管理水平,不断推进企业发展,成为中国房地产市场的佼佼者。
2.5.2《碧桂园集团成本分摊管理指引》2.5.2《碧桂园集团成本分摊管理指引》总则1.1集团成本分摊原则、提高目标成本和动态成本准确性,特编制本细则。
1.2分摊执行“谁受益谁承担、紧前不紧后”原则。
1.3本办法适用于集团总部、各区域和各项目公司。
第一条分摊依据说明2.1 占地面积:占地面积包括建筑物基底面积、绿地、道路等的面积,通常指红线内用地面积。
2.2 建筑面积:指按国家或地方相关管理文件和规则计算的物业建筑面积。
2.3 可售面积:指取得《商品房预售许可证》、可以进行销售的物业建筑面积。
第二条分摊原则3.1工程成本分摊3.1.1按照各业态的占地面积计算土地价款,再按照相应业态的地上建筑面积分摊。
3.1.2收费与前期工程费用:场地平整按占地面积、其余按照总建筑面积分摊;3.1.3建造成本建安成本:按照各业态单体实际的成本;社区管网:按照总建筑面积分摊;公共配套:按照地上可售面积分摊;工程其他:按照总建筑面积分摊;3.2非工程成本分摊3.2.1费用及税金:管理费用:按照各销售业态的可售建筑面积分摊;营销费用:按照各销售业态的销售收入进行分摊;税金(不含所得税):按照各销售业态销售价格对应的税率计算;3.2.2所得税:按照销售业态的利润总额的固定比例计算;3.2.3其他成本:物业管理启动费:根据业态类型,按照建筑面积分摊。
第三条分摊细则4.1公配的成本分摊4.1.1有产权公建配套设施:定义:指规划报建中性质定位商业,且可以办理独立产权的建筑物。
包括酒店、大型医院、IB国际标准学校等。
分摊:其成本单独归集,不分摊至住宅和商铺。
但在计算成就共享等奖励之前区域和项目需以高于成本价处理此类资产。
否则需要调增成本。
酒店、IB国际学校等资产集团决定自持经营的除外。
4.1.2无产权公建配套设施:定义:指归全体业主所有或无偿移交政府相关部门的会所、业主活动用房、物管公司用房、架空层、道路桥梁、学校、菜市场等。
分摊:所有建造成本及土地成本均需分摊至住宅,按地上可售面积分摊。
碧桂园集团目标成本管理办法(2019修订)2019年1月目标成本管理办法第一条总则1.1 为规范集团目标成本管理,特制定本办法。
1.2 本办法适用于集团总部、各区域及各项目公司。
1.3 海外区域参照执行。
第二条定义2.1 集团目标成本分投资版、方案版。
2.2 投资版目标成本为新项目获取阶段制定的目标成本,投资阶段的经营指标作为后续管理的底线目标。
2.3方案版目标成本为土地获取后、在投资版目标成本基础上,基于成本策划而制定的目标成本。
方案版目标成本作为项目过程控制的基准。
第三条原则3.1方案版目标成本作为项目开发过程的成本控制上限,成本超支须经集团审批。
3.2方案版目标成本作为项目成本管理和考核的基本依据。
3.3各项目须以方案版目标成本为依据编制合约规划、实施过程管控,合约规划和动态成本均不应超目标成本。
3.4集团目标成本审核和考核,统一归口成本管理中心成本管理部(以下简称成本管理部)。
第四条目标成本编制和审批管理4.1 投资版目标成本编制4.1.1 完成时间:新项目投资分析会之前。
4.1.2 编制部门:区域公司。
4.1.3 备案部门:集团成本管理中心成本管理部。
4.1.4 职责分工1)区域投资:组织前期调研,提供完整调研资料2)区域营销:签字确认《投资版目标成本测算表》之《销售计划》3)区域设计:签字确认《投资版目标成本测算表》之《规划指标》3)区域工程:确认《里程碑计划》或一级计划,确认工程相关事项或方案4)区域财务:审核费用及税金并测算现金流和成就共享等财务相关指标5)区域成本:编制及审核目标成本4.1.5备案流程:区域成本管理部-集团成本管理部目标成本组-集团成本管理部总经理。
4.2 方案版目标成本编制4.2.1完成时间:成本策划正式会后15天。
4.2.2 编制部门:区域公司。
4.2.3 审核部门:集团成本管理部。
4.2.4 职责分工1)区域营销:确认《销售计划》2)区域设计:确认《规划指标》3)区域工程:确认《里程碑计划》或一级计划,确认工程相关事项或方案4)区域财务:审核费用及税金并测算现金流和成就共享等财务相关指标3)区域成本:编制及审核目标成本2)集团成本:审核审批目标成本。
集团签约明源启动信息化《集团成本分摊管理指引》《关于实施2014版目标成本科目和表格模板的通知》修订《全成本季度考核办法》《目标成本管理办法》《项目合约规划工作指引》《关于落实成本策划工作的通知》2014年4月2014年9月2014年11月2014年12月《关于落实结构限额设计管理工作的通知》实施系统预警与强控发布新投资版目标成本测算表发布全成本数据库2015年4月2015年6月2015年7月2015年10月集团全成本管理制度体系日臻完善2016年1月全成本管理线条架构调整修订《全成本季度考核办法》2016年2014201520162017理得清预得准深推控得住前置管控-过程管控-后评估帮扶项目实现成本受控助力项目达成经营指标2017全成本管理目标迈向“深推控得住”工作目标支持项目控制成本争利润帮助项目实现目标拿奖金重点转为落地做实控得住全成本管理认识1前置管控重要性2目录成本全过程管控3Mysoft 明源成本是一堆数据!成本是一堆数据指标!成本超目标成本幅度平均值:+10%目标净利率下降幅度平均值:-30%成本的有效节余就是利润!整体情况成本项目含量变化综合单价成本变化备注钢筋(kg/m2)0.750 5.5 4.13钢筋含量45,梁板约占比50%,层高3m 混凝土(m3/m2)0.006450 2.85砼含量按0.38计算,梁板约占50%。
模板(m2/m2)0.06165 3.93模板含量按3.3,梁板约占45%。
砌体(m3/m2)0.007480 3.20砌体含量按0.2考虑。
抹灰(m2/m2)0.13324 3.20内外墙抹灰按4.0考虑。
外墙(m2/m2)0.040502.00外墙系数按1.2考虑。
成本变化合计19.31假设:层高能否增(减)10cm ?结论:每增加10cm 层高、单方造价增加约20元/m2测算条件:层高3.0m ,主要变化在竖向构件,扣除梁板相关比例,暂不考虑机电工程变化成本是项目经营管理决策依据!花该花的钱,办该办的事全成本管理,以项目经营为中心保证现金流成本管控促进销售保障利润成本管理目标成本不超支利润有保障全成本管理,是目标管理全成本管理企业根据特定时期的经营目标确定成本管理目标由各级管理者在其职权范围内、运用系统工程的原理对各种影响成本的因素和条件采取一系列测算、调节和监控等专业管控措施以保证经营目标实现的管理行为。
项目成本策划**公司成本部201*年*月*日第一篇第二篇项目经营目标项目成本策划目录第三篇项目资金策划第四篇成本管控策略项目整体经营指标01•项目基本情况•项目经营指标•项目目标成本一、项目基本情况—项目区位图况宝龙城市广场商圈金鹰聚龙湖商圈城市发展方向往东往南麦德龙商圈项目区位基本情况一、项目基本情况—项目周边配套图周边配套简要说明:①环境配套:紧邻丽都公园,规划小马沟公园…..②教育配套:配套神州路实验小学,南一中…③医疗配套:距离南三院5 分钟车程…④生活配套:配套一期凤凰俱乐部…⑤其它配套:…地质地貌条件简要说明:①特殊高差:…..②土质类别:…③地下水位:…④拆迁内容:…⑤排洪沟渠:…其它成本风险评估:…地块四至现状简要说明:①高压线:…..②光缆电缆:…③待拆建筑:…④补偿事项:…⑤红线外设施需求:…其它成本风险评估:…城市划分项目属性是否利润达占地面积(m2)21919容积率 4.07绿地率建筑面积(m2)123759可售面积(m2)84202可售比68.04%示范区主要指标示范区占地(m2)4138.56示范区容积率0.32示范区建面(m2)1326主要经营指标总目标成本(万元)383413.1146净利润72499.86净利润率15.90%主要开发节点拿地日期开工日期开盘日期□完全达标 □基本达标 □ 不达标主要规划指标□一二线城市□三四线城市□是 □否 劳斯莱斯项目 □是 □否 建筑理念做地产劳斯莱斯利润 □一二线整体净利润不低于8% □别墅毛坯净利润不低于12% □三四线整体净利润不低于10% □不满足别墅净利润要求□不满足整体净利润要求展示区一、项目基本情况—开发节点XXX项目/期区主要开发节点(计划)序号项目/期区名称开工时间桩基完成日期开盘日期竣工日期交楼日期备注二、项目竞品分析—竞品概况配套类型名称距离(KM )车程(分钟)生活**商场交通机场高铁/火车站政府**区政府学校最好幼儿园最好小学本案竞品A 竞品B竞品C竞品D竞品A:竞品简介:占地*亩,总建筑面积*m2,开盘时间为*年*月*日,**户型与我司**户型形成竞争,主力户型去化情况竞品B:竞品简介:占地*亩,总建筑面积*m2,开盘时间为*年*月*日,**户型与我司**户型形成竞争,主力户型去化情况竞品C:竞品简介:占地*亩,总建筑面积*m2,开盘时间为*年*月*日,**户型与我司**户型形成竞争,主力户型去化情况竞品D:竞品简介:占地*亩,总建筑面积*m2,开盘时间为*年*月*日,**户型与我司**户型形成竞争,主力户型去化情况竞品分析中竞品最多四个,1个当地最好竞品,一个距离最近竞品,2个售价或配置相似竞品,在区位图中标注出于本案距离二、项目竞品分析—竞品分析汇总项目名称竞品项目坤山集团************对比指标规划指标概要占地面积建筑面积容积率产品方案概要主力产品交楼标准洋房独栋双拼…售价水平洋房独栋双拼…主要卖点差异分析主要大宗资产商业商业配比商铺定价商业去化率车位车位配比车位定价二、项目竞品分析—优劣势分析S WT优势Strengths1、项目所在**市经济开发区,价值洼地;2、紧邻**河,自然景观、环境优美;3、在当地品牌知名度得到市场认可;4、交通中心日益增加路线往返市区;5、业主基数大。
碧桂园全成本管理碧桂园是中国领先的房地产开发商之一,始终坚持以“质量、服务、信誉”作为企业核心理念。
在成本管理方面,碧桂园采用全成本管理的方式,在生产、经营和管理过程中实现全方位成本控制,以保证成本的控制和精益管理,提高企业的效益和竞争力。
全成本管理的定义全成本管理是以全面的、系统性的成本观念作为基础,从企业产生的各个环节,从采购、生产、销售、物流、资本等多个方面考虑,对企业整体成本、全要素成本及所有经营成本进行综合管理的一种成本管理方式。
碧桂园全成本管理的特点1. 整全成本观念碧桂园全成本管理注重全面、系统性、整体性地认识和控制成本,从初期开发、设计、施工、营销等全过程考虑,以实现企业长期成本控制。
2. 综合深入的成本控制碧桂园全成本管理注重对产生的每一项成本进行深入细致的分析和控制,从销售渠道、产品结构、经营布局等方面综合考虑,严格控制每一个环节,实现企业精细化管理。
3. 激励机制的支持碧桂园全成本管理注重通过激励机制,推动员工积极参与成本管理工作,提高成本控制和利润管理意识。
4. 全员参与的管理方式碧桂园全成本管理以员工为中心,全员参与成本管理,推动员工自身的素质提升,进一步提高企业的经营效益和竞争力。
碧桂园全成本管理的具体实施1. 采购成本的控制碧桂园早期采用竞争性招标采购制度,通过多方竞标,节约采购成本。
现在,碧桂园通过供应商管理体系,建立起供应商优选机制,以确保高品质、低成本和可靠性。
2. 设计成本的控制碧桂园注重设计的精细管理,实行设计变量控制和精细化管控机制,从而减少设计变更的频次,降低企业的开发成本。
3. 施工成本的控制碧桂园全成本管理注重施工的全过程控制,在施工前期,经过详尽的技术论证和预算评审,把每一个环节都严格管控,实现施工成本的精细化管理。
4. 营销成本的控制碧桂园整合了全场景数字营销体系,通过深入洞察消费者需求,运用数据分析、精准广告投放等方式,提高营销效益,降低营销成本。
房地产企业全部成本明细及科目(一).docx房地产企业全部成本明细及科目(一)?(2015-01-1221:21:21)标签:?房产分类:?工程技术一、土地征用及拆迁补偿费1、土地款2、大配套费3、土地出让金4、土地契税5、土地交易费(拍卖手续费)6、办理土地证费??二、前期工程费1、三通一平(1)临电工程费①红线外②红线内(2)临水工程费①红线外②红线内(3)临路工程费(4)填土及平整场地费(5)临时设施2、规划管理费3、规划设计费(1)咨询费(2)方案设计费4、施工图设计费(1)方案设计费(2)施工图设计费5、环境方案设计费(1)方案设计费(2)环境施工图设计费6、综合管网设计费7、人防费8、招投标费(1)招标监督服务费(2)代理费9、墙改费(新型建筑材料专项基金)10、地名费11、施工图审查费12、勘察放线费(1)地质勘察费(2)测绘费(3)地基测量费(4)人防物探费13、产权登记费14、销售许可证及面积测量费15、房屋交易手续16、分户土地登记费17、地籍地形图、核地18、合同审查费19、水泥专项基金20、环境影响评估费21、避雷检测费22、新建房屋白蚁防治费?三、建安工程费1、地基处理(1)桩基础工程费(2)桩检测费用2、住宅土建、安装(1)土建安装工程费(1.1)土建工程费(1.2)安装工程费(1.3)甲控、甲供材(2)电梯(3)消防(4)排气通风3、工程预算编制费4、土建监理费5、沉降观测6、质量监督费7、人防设施(1)人防监理费(2)人防设施费8、变更及签证9、示范小区奖10、成品房装修11、其他(外装费用)??四、基础设施费1、供电(1)工程费(2)小区管网2、供水(1)自来水工程费(2)水表费3、燃气4、通讯线路安装费5、电视(1)电视线路安装费(2)电视外网工程费6、智能化7、区内路灯8、环卫9、邮政10、环境工程(1)绿化(2)道路11、排水12、围墙大门13、车棚14、水面五、公共配套设施费1、区内非经营性公建(1)地下室及车库(人防)(2)其他区内设施(3)其它公共用房2、小区配套费3、公共设施维修基金?房地产成本进一步细化房地产开发项目成本科目编号一级二级三级四级五级注释说明1土地费用一、地价(一)土地出让金国有土地使用权出让合同中列明的土地出让金或招拍挂的成交价(二)开发费国有土地使用权出让合同中列明的开发费,或者将生地变成熟地的开发投资费用。