房地产经济学第四章

房地产经纪人《经纪实务》第四章讲义年房地产经纪人《经纪实务》第四章讲义点击查看更多关于房地产经纪人真题及答案>>第四章房地产开发一、房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

(包括：开发投资决策，取得土地，项目立项，规划设计，土地开发，房屋建造，竣工验收，商品房销售，交付使用。

)特点：开民位置的固定性;开发市场的区域性;开发过程的时序性;受法规政策的影响;开民资金的巨大性;开发周期的较长性(单项开发一般需2-3年，综合性一般需4-5年，大规模项目需10年以上);开民投资的高风险和高回报性;开发投资的保值增值性。

(保值增值性体现在：A由于土地的稀缺性，资源有限，致使土地价值不断上升。

B一块生地开发成熟地，随着基础设施的建设和环境的改善会使土地的价值大幅提高。

C随着经济的发展，人民生活水平的提高，房地产需求量的增加，房产价格总体也呈上升直争势。

D当通货膨胀、银行存款利率下调较低时，投资房地产具有明显的保值增值作用。

)按开发对象分：土地开发，房屋开发，房地产综合开发按开发主体分：独资开发，合资开发，合资合作和个体投资开发按开发区域分：新区开发，旧区开发按开发规模分：单项开发，成片开发房地产开发的程序：投资机会的选择，决策分析，前期工作，建设和租售四个阶段。

每个阶段的工作内容既有所不同，又紧密联系、相互衔接，其中有些是交叉进行的。

(例如，在项目可行性研究期间，投资融资活动就着手进行了;在工程建设初期阶段，工程投资达到项目投资额的一定比例时，商品房预售就可以开始了。

)二、房地产开发企业：是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。

按经营管理对象分：专门从事土地和城市基础设施开发;专门从事地上建筑物开发建设;进行土地和地上建筑物综合开发。

按注册资金来源分：外资、内资。

按企业所有制分：公有制，非公有制按开发经营范围分：全国性，区域性按企业功能分：专营，兼营，项目房地产开发企业的设立：具备以下条件1、有自己的名称和组织机构，2、有固定的场所，3、有符合国务院规定的注册资本，4、有足够的专业技术人员，5法律、行政法规规定的其他条件。

《不动产经济学》总复习题第二章1、分别说一下政府在资本主义制度、社会主义制度下的作用。

（P9）在一种“纯粹”的市场经济或资本主义社会，政府仅仅提供国防需要和用以保护个人权利的司法体系，以及培育竞争市场。

在一种“纯粹”的计划经济或社会主义社会中，政府掌握大部分资源，充当了人民的托管人角色。

政府按照其对公民需求的理解进行商品和服务的生产和分配。

2、资本主义原理有哪些？（P10）3、名词解释：完全竞争市场和非完全竞争市场（P14）完全竞争市场： 非完全竞争市场：4、阐述需求规律和供给规律。

（P15-16）第三章1、主张政府要干预经济的理由有哪些？(P27-28)2、名词解释：不动产长期趋势和短期趋势（P34）不动产长期趋势：通过回顾美国经济史，直到20世纪40年代，不动产建设活动存在着强烈的波动，平均来说，一个经历了繁荣、栓退、萧条和复苏四个阶段循环历时18年的周期就被称为不动产长周期。

不动产长期趋势受人口、年龄结构、结婚率、收入水平、建筑成本、税负和交通模式逐渐变化的影响。

不动产短期趋势：自从20世纪40年代以来，不动产长周期被一种可能在3-6年中经历所有四个阶段的较短的不动产周期替代。

这种新的周期及其上升和下降，被称为不动产短周期。

不动产短期趋势受抵押贷款的成本和可得性以及国名经济和地方经济现有状况的强烈影响。

3、阐述政府对抗经济问题的两个主要的工具（P35-38）？？？首先是财政政策，它是指政府通过税收政策与财政支出等手段，扼制衰退、失业和通货膨胀。

在财政政策之外，政府还可以采用货币政策，增加或减少货币的供给，阻止衰退、失业和通货膨胀。

4、经济衰退的时候政府如何去刺激经济的增长？（P35）第四章1、名词解释：联邦存款保险公司（P49）联邦基金利率（P54）联邦存款保险公司：简称FDIC，是一家联邦机构，有银行资金紫竹并完全由美国政府信誉做担保。

如果一家银行或贷款机构破产了，FDIC将付给保了险的存款人最高可达10万美元的赔付，以弥补它们的损失。

2024版房地产经济学基础概论2.1 房地产经济学定义2.2 房地产市场的特点2.3 房地产经济学的研究范畴第三章：房地产市场分析3.1 市场供需分析3.2 价格决定机制3.3 市场周期与波动第四章：房地产投资分析4.1 投资特性与风险4.2 投资回报分析4.3 投资组合与策略第五章：房地产金融5.1 房地产融资方式5.2 房地产信贷市场5.3 房地产信托与基金第六章：房地产开发流程6.1 土地获取与规划6.2 设计与施工6.3 销售与运营第七章：房地产法律与政策7.1 房地产法律法规概述7.2 房地产政策影响7.3 房地产税收政策第八章：房地产估价方法8.1 估价原则与方法8.2 市场比较法8.3 成本法与收益法第九章：房地产经济周期与宏观经济9.1 经济周期对房地产的影响9.2 宏观经济政策与房地产9.3 国际视角下的房地产经济第十章：房地产经济学案例研究10.1 国内外房地产案例分析10.2 案例中的经济学原理10.3 案例启示与应用第十一章：课程总结与展望11.1 课程知识回顾11.2 房地产经济学发展趋势11.3 未来研究方向与挑战第十二章：附录12.1 参考文献12.2 术语解释12.3 相关法规与政策链接第十三章：课程评估与反馈13.1 课程评估标准13.2 学生反馈机制13.3 教学改进建议第十四章：签字与认证14.1 学生签字栏14.2 课程完成时间14.3 课程认证机构合同编号______第一章：引言1.1 课程概述本课程旨在为学生提供房地产经济学的基础知识，涵盖房地产的市场分析、投资、金融、开发流程以及相关法律法规等多个方面。

1.2 教学目标课程目标是使学生能够理解房地产市场的运作机制，掌握房地产投资分析的基本技能，并熟悉房地产相关的法律政策。

1.3 课程结构与安排课程分为理论教学和实践案例分析两部分，每周安排____课时，共____周。

第二章：房地产经济学基础2.1 房地产经济学定义房地产经济学是研究房地产资源配置、市场交易和价格形成等经济活动的学科。

第四章房地产投资项目经济评价【内容框架】第一节房地产投资概述第二节资金的时间价值及等值计算第三节房地产投资项目的现金流量第四节房地产投资项目经济评价指标和方法第一节房地产投资概述【知识点】房地产开发投资与置业投资【例题】（2014年真题）张某买下一商铺用于出租，张某的这种投资形式是（）。

A.出售型房地产开发投资B.经营型房地产开发投资C.购买型房地产置业投资D.租赁型房地产置业投资『正确答案』C『答案解析』本题考查房地产投资的形式。

本题中所描述的情况属于购买型房地产置业投资。

【例题】（2013年真题）下列房地产项目中，属于购买型置业投资项目的是（）。

A.购置土地用于建造商品房出售B.购买房地产用于出租C.购置土地用于建造商品房出租D.租赁房地产用于转租『正确答案』B『答案解析』本题考查房地产投资的形式。

AC属于开发投资，D属于租赁型置业投资，B属于购买型置业投资。

投资形式的多样性经营方式的多样性投资变现的复杂性房地产市场不完全及信息不对称、不充分，需要较长时间去了解、收集信息，延长交易和购买过程房地产价值大，要经过多次讨价还价在权益让渡过程中，需要办理相关法律手续，经过一定的法律程序投资价值的附加性（外部性）房地产的投资价值不仅取决于自身，还深受其他因素影响投资区域的差异性—投资收益的个别性同一项目，会因投资者的不同而实际投资收益不同投资过程的综合性多部分多环节的配合协调投资预期的不确定性影响因素复杂多变投资决策的专业性需要专业知识【例题】（2012年真题）同一个房地产投资项目由不同的投资者经营，其经济效益往往不同。

这体现了房地产投资具有（）的特点。

A.投资品种多样性B.投资价值附加性C.投资区域差异性D.投资收益个别性『正确答案』D『答案解析』本题考查房地产投资的特点。

投资收益的个别性：在一定时期内，房地产投资收益既有在客观因素影响下的客观收益，又有在主观因素影响下的实际收益。

在同一区域范围内同类型的房地产投资，因投资者不同，实际投资收益有所不同。

房地产经济学第四章房地产供求关系知识点房地产经济学第四章房地产供求关系一. 选择1.房产地的需求是指（C）A 不愿意购买但有能力购买 B愿意购买但没有能力购买C 愿意购买且有能力购买D 不愿意购买也没有能力购买2.房地产需求的影响因素不包括（C）A 房地产价格B 居民收入水平和消费结构C 土地所有权的归属 D投资者对未来的预期3.房地产需求曲线的方向是（D）A 左上B 左下C 右上D 右下4.中国实行土地公有制，在市场上转让的是土地的（B）A 所有权B 使用权C 租赁权D 收益权5.房地产供给曲线的方向是（C）A 左上B 左下C 右上D 右下6.下列说法正确的是（D）A 房地产市场的供求平衡是指房地产商品供给价格与需求价格相一致B 房地产市场的供求平衡是指房地产商品供给数量与需求数量相一致C 房地产市场的供求平衡是指房地产商品供给数量与需求价格相一致D 房地产市场的供求平衡是指房地产商品供给数量与需求数量相一致,且供给价格与需求价格相一致7.同时影响房地产市场供给和需求的因素是（A）A 房地产价格B 居民收入水平和消费结构C 房地产开发成本 D城市土地的供给数量8.房地产需求的累心不包括（B）A 生产性需求B 他住性需求C 自住性需求D 投资性需求9.在短时期内，房地产供给弹性系数的大小为（B）A ＞1B 0＜＜1C =0D =110.一般来说，房地产的供给弹性——，需求弹性——（C）A 大小B 大大C 小大D 小小二、填空1.房地产需求的特点包括需求的区域性、需求的层次性和需求的连续性和间断性2.房地产市场的供求平衡是指房地产商品的供给价格和需求价格相一致，且供给数量和需求数量相一致时的房地产经济运行状态。

3.房地产市场的供给具有一般性和特质性。

三、名词解释1.房地产需求的内涵：房地产需求者在特定的时间内、在一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品的数量。

2.房地产供给的内涵：房地产供给是指房地产商品生产者在特定的时间内，在一定的价格水平上，愿意提供而且能够提供的房地产商品的数量。

房地产经济学第1章房地产经济学概述基础知识练习一、单项选择题1. B2. D3.A4.C5.D二、多选题1.ABCD2.ABC3.ABCD4.ABD5.ACD6.ABCD三、简答题1. 什么是房地产？房地产是指土地及附着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物及其衍生的权利。

2.简述房地产的自然特性。

(1) 房地产的二元性。

(2) 土地面积的有限性和不可再生性。

(3) 位置的固定性和独特性。

(4)房地产使用的耐久性和效用的多层次性。

3.简述房地产业的行业特性。

（1）先导性和基础性（2）综合性和关联性（3）资金密集型和高风险性（4）级差收益型和区域性（5）权利主导型和制约性4.简述房地产业在国民经济中的地位和作用。

(1) 房地产业属于基础性产业。

(2) 房地产业又是先导性产业。

1.3.2房地产业在国民经济中的作用房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用，主要体现在推动城市建设、促进经济增长、增加财政收入和提高居住生活水平等方面。

具体表现在：(1) 推动城市开发，促进现代化建设。

(2) 带动相关产业发展，促进经济增长。

(3) 增加财政收入，为现代化建筑积累资金。

(4) 改善居住条件，提高劳动者素质。

5.简述学习房地产经济学的意义。

（1）学习房地产经济学，为学习其他经济学科和管理学科打好基础（2）学习房地产经济学，有助于了解房地产行业的运行机制（3）学习房地产经济学，有助于正确做出个人房地产投资决策（4）学习房地产经济学，有助于理解政府的房地产政策第2章地租与区位理论基础知识练习一、单项选择题1. B2. B3.C4.D5.A二、多选题1.ABD2.ABC3.AB4.ABC5.ABD三、简答题1.什么是级差地租、绝对地租、垄断地租？级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终为土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。

第四章建设工程造价构成及计价考点一：建设工程造价总体构成建设工程造价是建设项目总投资的主要组成部分。

生产性建设项目的总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金三部分，而建设工程造价就是建设投资和建设期利息之和。

其中，建设投资又由工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分构成。

1.建设投资(1)工程费用工程费用是指建设期直接用于工程建造、设备购置及安装的费用，包括设备及工器具购置费用和建筑安装工程费用。

(2)工程建设其他费用工程建设其他费用是指建设期发生的与土地使用权取得、整个工程建设以及未来生产经营有关，除工程费用、预备费、增值税、资金筹措费、流动资金以外的费用。

(3)预备费预备费是指在建设期内因各种不可预见因素变化而预留的可能增加的费用，包括基本预备费和涨价预备费。

2.建设期利息建设期利息是指在建设期内应偿还的贷款利息及其他融资费用。

考点二:工程建设其他费用工程建设其他费用可分为以下三类：(一)土地使用费和其他补偿费1.土地使用费土地使用费是指建设项目使用土地应支付的费用，包括建设用地费和临时土地使用费，以及由于使用土地发生的其他有关费用，如水土保持补偿费等。

2.其他补偿费其他补偿费是指项目涉及的对房屋、市政、铁路、公路、管道、通信、电力、河道、水利、厂区、林区、保护区、矿区等不附属于建设用地的相关建(构)筑物或设施的补偿费用。

(二)与工程建设过程有关的费用1.建设管理费建设管理费是指在建设期内为组织完成工程建设发生的各类管理性费用。

该项费用包括建设单位管理费、代建管理费、工程监理费、监造费、招标投标费、设计评审费、特殊项目定额研究及测定费、其他咨询费、印花税等。

2.可行性研究费可行性研究费是指在工程项目投资决策阶段，对有关建设方案、技术方案或生产经营方案进行技术经济论证，以及编制、评审可行性研究报告等所需的费用。

3.专项评价费专项评价费是指建设单位按照国家规定委托有资质的单位开展专项评价及有关验收工作发生的费用。

有些题的答案很长，我把必须答的部分加黑了，没加黑的部分大家自己总结取舍。

第一章房地产与房地产业一、房地产具有哪些经济特性？1、内涵的统一性：有“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体，还包含了一定的经济权利关系。

2、价值的双源性：主要指房地产商品价值中，土地价值的形成既源自土地所有权的收益，又源自在土地上的人类劳动结晶。

从根本上说，房地产价值的双源性是由于土地价值的双源性造成的。

而土地价值的双源性又源于土地本身的双重性：一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性；另一方面，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值，具有社会经济属性。

3、空间的固定性：房地产商品的空间性是由于土地位置的固定性和不可移动性所决定的。

首先，房地产的固定性使区位成为影响房地产价格极为重要的因素；其次，房地产的固定性从根本上决定了房地产商品的单一性和非匀质性；再次，房地产空间的固定性也给房地产市场带来了地区性的重大特点。

4、需求的普遍性：房地产具有生活资料和生产资料的双重性，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性，不同其他商品。

5、效用的长期性：同一般商品比，房地产商品属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性。

二、为什么说房地产业是第三产业？1、房地产的投资开发活动，主要从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身。

2、房地产销售经营活动，直接从属于流通领域，而流通行业理应划归于第三产业。

3、房地产业中的一些分支行业，如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理等服务行业，更是第三产业的直接组成部分。

三、房地产业与一般产业相比，具有哪些独特的产业特性？1、先导性和基础性。

2、综合性和关联性。

3、资金密集型和高风险性。

4、级差收益型和区域性。

5、权利主导型和制约性。

四、中国房地产业呈现出怎样的发展趋势？1、深化土地使用制度改革，提高土地使用效率。

2、加快企业改革，健全企业制度。