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（震撼）万科住宅产业化：首个工业化住宅图解介绍5P (现在,我主要抓两件事,一是住宅产业化项目的推进,这是我们打赢未来几年的成本之战的利器,碧桂园现在在广州郊区卖6000元的别墅,3000元带装修的洋房,我们做得到吗?碧桂园的一条龙产业链是其成本竞争的优势,但我们的开发模式与他不同,一条龙是我们做不到的,大家昨天也看过了离此不到一公里的松山湖万科住宅产业化项目,我们在投入大量的研究力量在做标准化,节能化,高质量的建筑墙体材料,门窗,卫浴产品,下一步是如何将这些东西组合成大件,按照我们的不同档次的住房系列形成不同的标准大件,将从开工到竣工的时间缩短到半年之内,我们的单位销售财务成本和管理成本将下降30%以上,这是我们打败其他企业,占据绝对领先地位的根本.实现了这一目标,在同等的土地成本和人工成本的情况下,我们的销售价格可以比别人低20%以上钱还比别人挣得多,当我们把利润率下调到10%以内时,其他企业全部亏损,没有企业能成为我们的竞争对手。
很多人，尤其是做房地产的从业人员大多还应该记得在这是2008年9月份疯狂流传在各大网站上的所谓的《万科松山湖会议纪要》一段文字，尽管万科集团出面澄清否认为万科会议纪要，但却无法回避一个事实，这篇被臆造出来的会议纪要，正一步步迈向现实。
首先万科地产在全国各地的降价风潮并没有停止，其次万科快打快销的思路在年底愈演愈烈。
尤其是万科华南地区首个工业化住宅项目，万科第五园5期公寓终于浮出水面，宣告在历经近8年多的研发，耗资几十亿的万科工业化住宅项目终于走出实验室，真刀真枪的在第五园大地上干了起来。
工业化住宅不仅是万科地产远景梦想，也是万科地产持续引领中国房地产发展的核武器，一旦变成现实，则意味着万科将在地产行业保持绝对领先性，即使在市场非常困难的情况下，万科仍旧可能实现持续的盈利和发展。
这不仅仅是关系的万科的未来，也关系到中国房地产发展的方向。
因此，工业化住宅一小步，则意味着中国房地产行业一大步。
万科宗旨，建筑让生活更美好篇一：万科的企业宗旨愿景和核心价值观万科的企业宗旨、愿景和核心价值观万科的企业宗旨：建筑无限生活这个宗旨有着以下几个方面的含义：对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间。
对投资者，意味着了解你的期求，回报一份令人满意的理想收益。
对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台。
对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象。
万科企业愿景：成为中国房地产行业持续领跑者要实现这个愿望，我们需要做到：不断钻研专业技术，提高国人居住水平。
永远向客户提供满足其需要的住宅产品和良好的售后服务。
展现“追求完美”的人文精神，成为实现理想生活的代表。
快速稳健地发展我们的业务，实现过模效应。
提高效率，实现行业内一流的盈利水准。
树立品牌，成为房地产行业内最知名和最值得信赖的企业。
拥有业内最出色的专业和管理人员，并为其提供最好的发展空间和最富竞争力的薪酬待遇。
以诚信理性的经营行为树立优秀新兴企业的形象。
为投资者提供理想的回报。
万科核心价值观创造健康丰盛的人生创造健康丰盛的人生：意味着我们将持续提供超越客户期望的产品和服务，让客户骄傲。
意味着我们将持续提供超越投资者期望的回报，让投资者满意。
意味着我们将持续提供超越员工期望的发展空间和报酬，让员工自豪。
1 客户是我们永远的伙伴客户是稀缺的资源，是万科企业存在的全部理由。
尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务，引导积极，健康的现代生活方式，这是万科一直坚持和倡导的理念。
在客户眼里，我们每一位员工都代表万科。
我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失。
衡量我们成功与否的最重要标准，是我们让客户满意的程度。
与客户一起成长，让万科在投诉中完美。
2 人才是万科的资本热忱投入，出色完成本职工作的员工是公司最宝贵的资源。
尊重人，为优秀的人才创造一个和谐，富有激情的环境，是万科成功的首要因素。
我们尊重每一个员工的个性，尊重员工的个人意愿，尊重员工的选择权利；所有员工在人格上平等，在发展机会面前人人平等；万科提供良好的劳动环境，营造和谐的工作氛围，倡导简单而真诚的人际关系。
万科为什么要走住宅产业化的发展道路作者：万科集团副总经理莫军提起万科这几年的产业化思路和实践的过程，我想介绍三部分内容：一是“为什么万科会选择走产业化的道路”，二是“万科对于住宅产业化的认识和实践”，另外是“万科集团对住宅产业化的愿景”。
是什么促使万科走住宅产业化的道路，主要有三个原因，一是国家政策的引导，各方面的领导对万科的实践工作有很多的帮助。
第二个方面我们认为这是行业发展的规律；我主要介绍一下第三个，从万科内部遇到的一些发展中的问题来阐述我们为什么选择住宅走产业化的道路。
万科发展本身很快，使万科成为一个有实力的公司，但也使万科在运作过程当中出现一些规模所带来的问题，去年万科形成了十年发展规划里面可以看到，万科的目标是在十年以后2014年我们要实现一千个亿的销售额。
去年的状况是万科的结算金额91.6亿元，为了实现这样的规模我们在21个城市开发57个项目，光是地产的公司人员不包括物业就有1676人，我们是如此庞大的团队，做这么多的项目做这么多的城市才做到91亿的销售额。
到2014年有一千亿的销售额的时候，万科的状况会怎样？今天我们就会感觉到这个规模带来的效率、质量、专业能力被稀释的问题，核心是效率的问题。
我会用一些统计数字说明这个情况。
衡量效率的指标是人均的开发面积，从03、04年的两年数据来看有所进步，但是进步不大，人均在建的面积是一万左右，如果这个效率不提高，到了04年，万科会有7万3千7百余人，地产系统超过一万人，工程系统有三千六百七十人，是非常庞大的组织机构，管理到时候会是一个非常严重的问题。
我们通过返修的条数来统计情况。
万科的工程质量在不断地好转，实际上在每个月以15条维修量的数字上进步非常难，这个维修量是我们传统生产方式的瓶颈，尽管万科内部工程体系的员工付出了很大的努力，但是再要改进这个数字是非常艰难的过程。
从客户对于万科的反应来看，万科每年都会做客户满意度的调查，和专业的第三方机构来做，从住宅开发主要的业务环节看，从物业管理、产品规划设计、各方面的服务和质量来看，万科的产品和物业管理始终是客户满意的前两位，主要的方面是工程质量一直是客户最不满意的地方。
什么是住宅工业化？国内第一个以工业化生产方式建造的商品住宅“万科新里程”日前通过封顶验收，这标志着国内“工业化商品住宅”由实验室进入了市场。
记者从日前举行的“万科探索住宅新生之旅”研讨会上获悉，到2009年，上海万科新开工项目的产业化率将超过80%。
有利推进建筑节能中国住宅建设正面临着由“量”到“质”的深刻转变时期，如果要跟上和接近国际住宅建设的步伐，工业化是住宅建设现代化的根本标志。
所谓住宅工业化，即建筑商在工厂生产修建住宅所需的部件模块，然后运送到工地搭建。
据统计，传统的住宅生产方式以劳动力密集为主，资源消耗较大。
而房屋建造工业化可以提高工作效率3到4倍，工程周期缩减，人力成本降低，现场工人最多可减少89%。
更重要的是，它可以成为推进节能降耗的重要手段。
此次上海试点项目的相关资料表明，住宅的预置率一旦达到37%，就可以节约用水36%，节约用电31%，同时降低噪音。
钢模板等重复利用率提高；垃圾减少83%，材料损耗减少60%，建筑节能50%以上。
目前，国内建筑节能已从试点起步阶段进入了全面强制实施的阶段。
住宅工业化将有助于有关目标的实现。
提高住宅综合性能在经济发达国家和地区，住宅工业化早已流行。
从日本、美国、丹麦、中国香港等地住宅工业化发展经验可以看出，通过建筑体系标准化、技术应用集成化建造的住宅，既能满足市民多样化的住房需求，更能从根本上提高住宅的综合性能。
比如：住宅工业化在提高住宅结构安全性、防火安全性、耐久性、日常维护管理方便性、保温隔热性能、空气环境性能、采光照明性能、隔音性能等方面，都具有相当作用。
而在国内，当前住宅建造技求仍处在极度落后的状态，基本生产方式仍然是手工操作的湿作业劳动，劳动生产率只相当于先进国家的1/7，产业化率为15%，增值率仅为美国的1/20。
1999年，国务院颁发了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，要求用现代科技对传统的住宅产业进行系统全面的改造，提高工业化和科技含量，提升综合性能，改善老百姓的居住条件。
万科：让建筑赞美生命通过推行住宅产业化、绿色物业服务、低碳建筑，万科传递的是一种对自然、对社会、对自己与众不同的理解和尊重，并引领着一场地产业的绿色革命。
本刊记者I曹可臻2009年12月8日，哥本哈根气候变化会议开幕第二天，王石代表中国企业家宣读了《中国企业家哥本哈根宣言》，承诺将支持中国政府提出的在2020年实现单位GDP二氧化碳排放量比2005年下降40%-50%的减排目标。
从2005年的转变开始，王石已然成为企业家中绿色理念的倡导人，万科也成为中国地产行业绿色转型的领军者。
“2049” ：尊重的可能王石有很多头衔，但他自己总结：“我是一个运动型企业家。
”过去十年间，他攀登了七大洲的最高峰，徒步走过了南北两极的极点。
很多人都以为王石只是在登山，但事实上，在登山的过程中，他还一直在思考人与自然的关系，以及在中国经济发展中，企业与环境变化的关系。
王石这些思考映射在了由其亲自主管的世博会万科馆。
这座名为“2049”的万科馆，以天然麦秸板为外墙建筑材料，由七个相互独立的筒状展厅组成。
各厅之间通过顶部的蓝色透光ETFE膜连成一体，利用自然采光降低照明能耗。
一片超过1000平米的开放水域环绕着七个圆筒，营造出自然舒适的小环境。
王石将万科馆的主题定为：尊重的可能。
“尊重”是王石经常挂在嘴边的词。
他说：“我们强调尊重自然，与自然和谐共生，但实际上，我们尊重了吗？我们对自然是掠夺性的开发。
大量二氧化碳的排放造成温室效应，地球承载着人类的存在，我们对地球是一种不尊重的态度。
如果我们再不学会尊重，问题就严重了，所以我们提出了'尊重的可能’。
”万科馆将用五个小故事来讲述关于人、自然和城市之间的关系。
故事主角分别是：金丝猴、水、白蚁、沙尘暴和垃圾。
“通过这五个故事我想说明我们对未来的焦虑。
未来什么样，并不确定。
未来充满各种可能。
我希望未来有一种尊重，对自然、对社会、对我们自己。
” 王石说。
正是在这种尊重思维的指引下，万科早在1999年就开始投入人力、物力，专门成立了建筑研究中心，进行绿色产品研发。
万科坐客远大住工住宅产业化进程迈进一大步新浪地产2012/9/10 17:37:51新浪地产提要：住宅产业化已成国际流行趋势，在国内，住宅产业化发展也日渐火热。
2012年9月4日，国内住宅产业化龙头企业远大住工迎来地产行业的龙头企业——万科。
万科集团总部建筑研究中心技术团队走进远大住工，进行参观考察，双方就住宅产业化集成技术进行深入交流与探讨。
住宅产业化已成国际流行趋势，在国内，住宅产业化发展也日渐火热。
2012年9月4日，国内住宅产业化龙头企业远大住工迎来地产行业的龙头企业——万科。
万科集团总部建筑研究中心技术团队走进远大住工，进行参观考察，双方就住宅产业化集成技术进行深入交流与探讨。
“这是一次期待很久的交流合作”，万科称此次的远大住工之行已经酝酿已久，远大住工一直在全心全意地践行住宅产业化之路，万科亦希望通过此次技术交流助力自身在住宅产业化之路上走得更远。
住宅产业化搭桥的万科之行万科技术团队此次共参观考察了远大住工的住宅生产基地——麓谷工厂、产品项目基地——蓝色港湾以及住宅会展中心——麓谷展厅等项目。
在麓谷工厂，远大住工全自动的PC生产线、钢筋加工线、水电材料加工线等正在顺畅有序地进行生产。
万科技术团队仔细地观看了PC工业柔性流水线上PC构件全自动装潢、布筋、布料、震动、养护到出炉的全过程，对远大住工的工业化程度之高十分震惊。
远大住工的全过程智能化、标准化、模具化，所有部品构件均达到毫米级的精准，是“像造汽车一样造房子”的住宅产业化技术的真实反映。
在产品项目基地宁乡蓝色港湾项目基地，万科目睹了烈日下高层建筑干净整洁、几乎没有施工人员却正在高效施工的场景。
在现代科技下，远大住工确实在践行着住宅产业化的“像搭积木一样造房子”。
事实上，这些都是住宅产业化的真切反映，在国外工厂里面的“像造汽车一样造房子”和施工现场的“像搭积木一样造房子”已经真实地再中国上演，而汲取了国外先进技术的国内企业甚至能够将其做的更好，比如远大住工。
工业化住宅与传统住宅施工模式的成本对比分析陈娟住宅的工业化是以技术集成型的规模化工厂生产取代劳动密集型的手工生产，以工业化制品现场装配取代现场湿作业施工，实现住宅部品部件生产工厂化、施工现场装配化的绿色建造手段。
它可以有效提高勞动生产率，减少原材料和能源的浪费，降低建筑工程成本，实现规模经济效益。
但目前各房地产开发商、建筑施工企业对工业化住宅的推广使用并不积极，一是由于工业化住宅需要引进生产设备、建设生产厂房，投资规模大；二是对工业化住宅的成本不了解，经济效益前景不明朗。
因此本文以麓谷小镇项目为例，对工业化住宅与传统住宅施工模式的成本进行了对比分析。
相比传统住宅的建设方式，工业化住宅在设计成本方面会有所增加，主要体现在拆分设计成本上。
拆分设计是指在原结构设计的基础上，根据工程结构特点进行第二次设计。
最直接的差异是在传统设计图纸的基础上，还要增加对预制构件的单独设计。
此外，工业化住宅的设计需要考虑合理性、经济性，且会受到构件的生产、运输、施工等环节影响，所以整体上设计成本会有所增加。
但随着规模的扩大，设计成本分摊后的价格会降低。
项目建设成本主要产生在施工阶段。
该阶段的成本主要包括形成建筑实体的建筑安装工程费、配套的公共设施费以及施工过程中发生的管理费用和财务费用。
以麓谷小镇项目为例，工业化住宅与传统住宅在施工阶段的成本差异主要体现在以下几个方面：1.预制构件成本传统住宅构件均在现场浇筑完成，主要费用来源于施工过程中产生的人工费、材料费及机械使用费等。
工业化住宅在施工过程中用到的预制构件需要在工厂进行生产并运至施工现场，在该过程中产生的预制构件生产费和运输费都不同于传统住宅。
从表1可以看出，混凝土预制件、钢筋工程、混凝土工程三项经费合计为696.6元每平方米。
这部分费用随着工业生产规模的扩大，平均到每平方米的价格将大幅降低。
2.模板工程费用由于工业化住宅除现浇部分的梁柱以外，其他部分基本不需要搭设模板，因此模板工程费用大幅下降。
住宅工业化：万科沉重的翅膀
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欢迎发表评论2013年03月11日11:51来源：证券市场周刊
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“2013年后，住宅工业化是万科的重点，我们将在三年左右的时间内在工厂化方面取得长足进步。
”2013年2月，万科A（000002.SZ）董秘谭华杰在2012年业绩推介会上表示。
令人疑惑的是，尽管“住宅工业化”已跃居万科最核心的战略地位，但《证券市场周刊》采访发现，机构分析师却很少关注公司此块业务。
未来两年，万科的目标是将住宅工业化率从18.5%提升到主流产品100%，但业内却有人质疑这个目标能否实现。
从契合走向主动，从零星试点走向规模化生产，历经13年孤独前行，万科的住宅工业化要真正突围，显然仍面临不少桎梏。
住宅工业化率远低于王石设想
在2012年年报中，万科首次将“住宅工业化”放在经营策略首位，其住宅工业化由装修房、工厂化和绿色建筑共同组成。
所谓住宅工业化，即标准化、批量化生产楼梯、墙体、外墙面砖、窗框、浴室等部件，将部件运输到项目现场后拼装组建成整体住宅。
据万科内部人员介绍，以1-8层的小高层住宅为例，使用工业化的生产方式，可提高生产效率40%-55%，提高设备周转率60%，还能最大程度地节省能源，改善结构精度，减少渗漏、墙体开裂等质量通病。
基于长远发展战略目标下的管理压力、成本削减以及效率和质量提升需求，加上国家宏观政策的引导，万科自1999年开始探索工业化生产模式。
2007年，万科住宅工业化研究基地落成，并获批成为“国家住宅工业化基地”，开始了技术成果向实践转化的推广应用阶段。
截至2012年底，公司累计交付工厂化住宅701万平米，2012年新开工住宅工业化面积272.29万平米，占比为18.5%。
18.5%，不仅离万科董事会主席王石的预想目标差距甚远，也远远赶不上同行业的长沙远大住宅
工业有限公司(下称“远大住工”)。
王石2007年底曾透露，未来五年内（至2012年底）公司工厂化生产比例将提高至50%。
而早在2005年，远大住工的工业化率就达到60%，2009年就达到85%。
从衡量住宅工业化水平的另一指标——预制率来看，2007年万科住宅工业化技术在上海第一次运用，预制率30%，到2012年，万科南京上坊保障房项目预制率超75%，接近日本同行水平。
从公开信息来看，万科住宅工业化项目的预制率从11%到75%不等。
万科建筑研究中心一位内部人士告诉记者，每个项目的预制率与市场定位、国家规范、专家评审等多种因素相关，但按现阶段的产业链情况，预制率越高，成本越高，但像日本这种住宅产业体系完善的国家，预制率越高，平均成本越低。
2007年至2012年底，万科建筑研究中心累计投入约6亿元，先后开发了上海新里程、北京假日风景等多个住宅工业化楼盘，但并未公布各个项目的盈利情况。
根据万科2012年报中的数据，金色雅筑至2012年底累计投入7亿元，累计实现效益2.63亿元，投入产出比约37.57%。
另据万科上述内部人员介绍，住宅工业化各个项目的利润率不一，不过工业化的利润率比现浇产品低，但总体来看，住宅工业化项目没有亏损。
万科财报显示，2007年至2012年，万科房地产开发与经营业务的毛利率从41.87%降至36.44%。
尽管万科非常重视自身的住宅工业化战略，但一位业内知名的房地产证券分析师却表示，目前并未对住宅工业化进行深入研究，因为现阶段住宅工业化只是一个概念，对公司业绩影响不是很大。
内外制约
2009年6月，深圳市专家经济技术服务中心丁成章在撰写的《万科在搞“住宅工业化”吗？》中称，“万科目前所做的‘住宅工业化’工作，与它以前所开发的楼盘，在程序上没有太大的差异。
只是所谓的‘住宅工业化’楼盘或项目中的某些建筑构件是采用OEM（俗称“贴牌生产”）的方式从OEM厂商那里采购来的。
”
时隔三年多，丁成章仍坚持认为，万科的住宅工业化还是贴牌生产。
他对《证券市场周刊》记者表示，万科没有自己的住宅工业化生产线。
万科上述内部人士印证了此说法，他表示，在过去的住宅工业化项目中，万科都是与各地的构件厂合作，采购部件造房。
记者从一位投行人士处获悉，国内现有预制构件生产线14条，其中13条由某家公司提供核心设备，万科要大规模地做住宅工业化，必须要建自己的生产线。
万科上述内部人士透露，2012年，公司在佛山跟一些单位合作建设了一条生产线，投资金额尚不清楚。
据上述投行人员测算，一个住宅工业化工厂投资约需2亿-3亿元。
年收入上千亿的万科为何不尽早建设住宅工业化生产线？丁成章认为，万科向来运营稳健，投资风险控制意识很好，而投资住宅工业化生产线耗费大量资金，且在市场需求未开发的情况下，难言真正的投资回报率。
与之相对应的是远大住工，作为国内首家综合性的住宅整体解决方案制造商，远大住工在长沙、沈阳等十余个城市共拥有8家住宅工业化工厂。
但据业内人士分析，远大住工技术理念太超前、步子迈得太快，如果未来几年住宅工业化不能成事，难免成为“先烈”。
外部则是不完善的产业链
住宅工业化未形成规模化之前，成本居高不下是必然。
万科副总裁王文金称，从长期看，随着工业化施工规模扩大，采购成本和技术人工将逐步降低，工业化工期短、人工少、能耗低等优点将得到体现。
不幸的是，对追求物美价廉的中国消费者而言，工业化方式生产的住宅好处都体现在内部构造里，肉眼难以看到，长时间才能显现的优点难以成为消费诱因。
有专家认为，住宅工业化美国模式的前提是其建筑部件早就完成了工厂化制造，在统一的技术标准下，部件制造、部件销售、施工安装、营销等各个环节存在大量中小型企业，专业化分工明确，而万科显然没有这样的产业条件。
对万科而言，就近解决构件生产、运输是工业化链条重要的一环，需要在合理的运输半径内多培育具有资质的厂家。
住宅工业化能否提速？
王石最早确立的目标是到2014年万科的住宅工业化率达到100%。
“100%的工业化，那是梦话。
”丁成章对此深表怀疑。
2012年，万科将2014年的目标修正为：PC、装配式内墙和内外墙免抹灰目标分别为20%、60%
和50%，力争2015年基本实现工业化主流产品装配式内墙100%、内外墙免抹灰100%，PC40%。
“从2016年开始，万科会进入一个新的发展阶段。
”1月23日，王石在接受媒体采访时表示，经历了绿色化、住宅工业化的转型，“万科真正持续的增长2016年才开始”。
“按照最保守估计的10%增长率，万科在2020年成为3000亿房企是可望可及的事。
”
万科能否实现目标？这成为悬宕在每位投资者心中的疑问，它取决于万科的住宅工业化战略能否顺利推进，更取决于整个中国的住宅工业化市场能否到来。
AMT咨询认为，中国住宅工业化时代的到来需要三个方面的前提条件：一是地产暴利模式的终结；二是政府的大力推动，其手段主要包括标准制定、技术认证、财政金融方面的经济政策；三是人工成本、原材料等生产要素价格变动迫使住宅工业化提速。
当前，住宅工业化已经得到了众多政府部门的重视，虽然国家还没有统一的标准规范，不过北京、上海、江苏、深圳相继出台了一些设计、施工验收规范。
保障性住房建设材料部品采购信息平台已经有1917家注册企业，总入库产品4025件。
此外，上海将于2015年内实现本市装配整体式住宅面积占住宅开工总量的20%左右；北京提出在“十二五”期间，以保障性住房为重点，到2015年工业化建造方式的住宅达到当年开工建筑面积的30%以上。
郁亮认为，运用工业化的方式建设保障房有许多优势。
“保障性住房建设规模大，进度要求快，套型结构设计易于标准化，同时节能环保要求较高，适合工业化方式建造。
”
万科期待在保障房工业化上拔得头筹，2012年万科在12个城市投入保障房项目30个，自2006年万科参与保障房建设以来累计为社会提供447万平方米住房。
据远大住工内部人士透露，他们目前主要争取的也是保障房等政府客户。
据正略均策测算，当万科工业化规模达到一定层次后，可以比现在的工业化建造成本低20%。
但如果售价低于1万元/平米，如保障性住房，以工业化的方式进行大体量建设，虽然建筑面积增加3%，但实际上却不划算。
