万科为什么要走住宅产业化的发展道路

住宅产业化简介住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，住宅产业化以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。

住宅产业化本来只是强调住宅领域的产业化，但不应局限于住宅建设领域的产业化，而应是包括住宅在内的，也包含其它一切用途物业的产业化。

故原词Housing Industrialization “住宅产业化”，似乎不尽准确，有收窄其涵义之嫌。

事实上“住宅产业化”中的“住宅”，应理解为一切建筑产品。

实现住宅产业化的基本条件是：①采用工业化的建造方式②住宅用构件和部品大多实现了标准化、系列化。

何为住宅产业化对于住宅产业化的概念，建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲是这样介绍的：住宅产业化是1968年日本人提出来的。

“上世纪90年代初，我们开始和日本有关机构合作。

我曾问他们的专家，到底什么叫住宅产业化？你能不能用最简练的语言来描述一下？他就讲，很简单，三句话：第一，资金和技术的高度集中；第二，大规模生产；第三，社会化供应。

”关于产业化，联合国很多人下过定义，但XX卫德住工科技[1]认为日本人讲得最简明。

他认为，住宅产业化首先是一种住宅建造方式的变革，就是由现在半手工半机械比较落后的建造方式，转变成一种工业化生产方式。

一家澳大利亚的公司到建设部访问时说，澳大利亚的住宅产业化是被逼出来的。

因为他们国家的建筑工会很厉害，建筑工人的工资水平非常高，所以他们要想降低成本，提高竞争力，就一定要走产业化道路，将建筑工地的工序分解。

凡是在施工现场能分解出来的部件，就拿到工厂的生产线上去做。

这样能大大减轻劳动强度，缩短工期，保证质量。

而日本的合作方工厂则完全在生产线上生产住宅，每一条生产线八个小时可以生产10到11栋住宅，48分钟一栋！运到现场一天就可以组装完成。

目前他们的市场占有率达5%。

显然，住宅产业化——用工业化方式生产住宅，可以减轻劳动强度，降低生产成本，提高劳动效率，保证建筑质量。

了行业规模的壮大， 似乎并没有太多产业的升级。 在全国近万
家 大小开 发企 业 的百舸争 流 中， 曾经引以 为豪 的 “ 放 型 ， 粗 大 开发 ” 行业模 式 ， 的 在政 府 调 控、 融收 紧 ， 金 行业 竞争 的背景 之下 ， 明显 暴露 出它的 弊端 ： 当市 场不仅仅 满 足于 简单 的居住 时， 行业却 未能 系统 的满足 这一 需求 ， 以此带来 的 内耗 与低效
Hale Waihona Puke 部一直倡导的 “ 住宅产业化 ” 是否会成为中国地产行业的真 ， 正拐点？如果是， 那么作为一个着眼未来的发展商， 又将如何
实现 自己 的产业化 呢？ 本文 ， 而 也正 是希望 能对此 进行 一些 探 寻， 以此 来探 索一 些未来 的发 展 之路 。
做准备， 苦心打造６ 年后， 万科的工业化生产试验终于告别了
子 的情 形 类似 。与此 同时， 万科还 将 在部 品 （ 宅 的配 套 产 品 住 如楼 梯 、 杆、厨卫 等 ） 整 体 装 修方 面全 面整 合 近年 来 在全 栏 、
国各 地 进行 的各 单 项工 厂化试 验 技术 。 住宅 质量 、 在 耗材 、 环
保、 节能等各项住宅指标方面， 均会获得突破性的提升。
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ＬＭＴ １７ ０Ｅ １ ＰＮ２ ｏ０
革命性尝试 ； 楼体的框架结构绝大部分将在工厂加工， 现场完
成 组装 ， 整个 建 造 过 程基 本 上 与发 达 国家在 生 产 线 上生 产 房
的 整合 能力 ， 于 中国绝 大 多数 的发 展商 而言 ， 对 完全是 可望而 不 可及 。 于万 科而 言 ， 样 的产业化 也是 成 功 的 ， 是 对 于 对 这 但 占整 个 行业 ９ ％ ９ 的中小房 地 产 开发商 ， 它们 的产 业化 又将 如何 开始 ， 道是 沿袭万科 的产业 标 准？如果 未来 这个行业 另有 巨 难 头建 立 自己的产业化标 准 ， 那它们又将 何去 何从 呢？

在工厂制作加工的钢模具，在环保的同 时，大大提升了模具的精准度：
钢模具可保证构件精度偏差小于2mm。 钢模具可上百次的周转不走样 钢模具可确保构件表面效果光洁细腻
在使用钢模具的前提下，还能大幅提升 相关埋件的精准度：
采用精加工定位模具，对埋件位置进行控制 钢筋定位误差可控制到2mm以内
万科对工业化的认识
定义
发展
研究
VSI技术
成果
实践
效益
平台
通过日本基础技术的学习，形成万科的工业化技术平台——VSI
基础技术
应用技术
概念产品
新工艺
新材料
预制 率
建 筑高 度
节能
耐久性
智能 化
首次 首次 置业 改善
再次 空巢 改善 家庭
100 70 50
70% 65% 50%
100m 5Biblioteka m—100m 55m我国改革开放以来，经济发展形势 很好。随着西部开发的实施和民营企业 剧增，单层工业厂房的建造日益增多。 装配式钢筋混凝土结构，以其工程造价 较低、施工进度较快和使用性能较好的 特点，被广泛用于单层工业厂房工程中。
标准化的预制混凝土排架柱、预制 混凝土吊车梁、预应力预制屋面桁架梁 等构件被大量应用。
工程造价低、施工进度快、使用性能好，这样的特点使得在工厂中生产的预制钢筋混 凝土构件被广泛应用。
现场湿作业的减少和大面积的安装作业 ，让施工效率大大提升。
各个不同工种，依次作业，同个场地可 多个工种交替开工，流水线作业，工人的 工作效率得到本质性提升。
万科对工业化的认识
定义
发展
研究
VSI技术
成果
实践
效益
平台
VSI-- 施工辅助用具

宗地东至规划路； 南至长白西路； 西至胜利路 （ 规划）北至滨河 ；
路（ 规划） 。
宗地位于浑河水系冲击而成的浑河平原上 ， 地势平缓 ， 南高北 低， 东高西低 ， 自 平均 然标高为 ３．米。宗地整体呈不规则多边形 。 ８ ３
宗地北侧有浑河， 河面宽约 ３０米。宗地内无地表水。 ０
住宅产业化是房地产行业的一场革命 ， 是一种持续性的进步。
当前住宅产业化的核心课题是 ： 一是住宅建筑的标准化 ； 二是
处理 ， 使之为整个城市景观做出贡献。居住 区内部绿化景观与四周 协调统一 。
住宅建造的工业化 ： 三是住宅生产与经营的商品化。
由中科院建筑设计研究院有限公司设计的沈阳长白万科城（ 一
齐全。太原街商圈位于沈阳市中心繁华地带 ， 是集商住 、 、 饮服 文化
娱乐为一体的多功能商业社区。
新城市主义通过对城市空间类型分析 ， 认为空间表征的首要因
■规划理念创撕
综合运用城 市设计的现代手法，为居民创造一 系列收放有序、
素是空间结构 ， 是那些由建筑体量夹杂பைடு நூலகம்具有某种空间限量特征的
点就是对生活的理解 。住区的建设过程就是在创造新的生活 ， 而新 的生活又是城市整体进步的一个组成部分。
一
建筑形态 ， 成为一条贯穿社区南北的绿色交通纵轴 ； 宗地东部地块
中间为一条南北向的景观 纵轴 ， 从高层带中贯穿而过 。 成为小 区的 主要南北向开敞公共绿地。
三、 总体布局
、
沈阳万科城一期用地位于整个宗地南侧偏西， 南侧为长白西路 ， 南北 向 规划路从一期中间穿过 ， 将一期用地分为两块 根据沈阳万科
城总体规划要求， 南侧长白西路为城市干道， 道路红线宽度 ４ 米， ｏ 要 求一期建筑后退红线 １ 米， ５ 穿过用地 中间规划路红线宽度 ３ 米， ０ 两 侧建筑（ 含商业用房） 后退红线 １ 米，１ ２ １ 层以上住宅后退 １ 米。 ４ ２ ． 空间结构

浅析住宅产业化一、引言1999年，长沙高新技术开发区。

某建筑工地上，看不见脚手架，也没有泥瓦匠。

几名工人正把在工厂里生产好的房子运至现场装配。

两个月后，这栋有着42套标准户型、7层高的楼房竣工，它是我国第一栋工业化住宅建筑。

事后，此建筑的开发商远大住宅工业有限公司董事长张剑曾遗憾地表示，此项目成本太高，很难推广，象征与实验意义远大于实用意义。

时间转眼到了2008年，地产市场一片混沌时，却没有人怀疑万科的龙头地位。

人们相信住宅产业化将成为万科新的盈利增长点，而它也很合时机地宣布计划5年之内完成所有项目的产业化，到2009年，精装修房的比例将达到100%。

似乎就在一刹那间，多年雷声大雨点小的住宅产业化一跃从趋势成为开发商的必然之选。

在业内人士看来，以万科为代表的地产商与以北新建材为代表的建材商正前赴后继于产业化之路上，但这一路走得并不平坦。

尽管提出10年有余，住宅产业化在中国依然处于试验阶段，其推进也处于尴尬的节点之上，与国外的差距依然明显，一切还只是在路上。

二、住宅产业化的含义什么是住宅产业现代化？1999年，建设部《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》中明确指出：住宅产业现代化，即是应用现代化的高新技术改造传统的住宅产业，实行工业化设计，工业化生产，商品化运作，住宅的各个部品、部件通用化、标准化、系列化和集成化、智能化及数字住宅的要求，形成部品、部件配套协作的住宅产业链。

其包含四个方面的涵义：（1）住宅建筑的标准化；（2）住宅建筑的工业化；（3）住宅生产、经营的一体化；（4）住宅协作服务的社会化。

也就是说，住宅产业化就是像造汽车、造家电一样在流水线上生产出标准、节能、有利于生产、使用和回收的住宅产品。

三、实施住宅产业化的意义：（1）首先，住宅产业化将会实现社会资源节约，这主要体现在能源、水源和材料节约方面。

以材料为例，工业化集中生产的方式，降低了建筑主材的消耗；装配化施工的方式，降低了建筑辅材的损耗。

记者 ： 对于保障性住房建设工 ， 作 您有什么 的建议？ 好
您认 为这项工作和 “ 宅产业化” 住 工作应如何有效结合？
说， ９ ９ 从１ ９ 年开始 到现在已做了十几年 ， 他也不能称作为全
面实 施 。 我们 了解 ， 也 是 在条 件 比较 成 熟 ， 据 他 比如北 京 、 深 圳、 上海等 大城 市来 实施住 宅产业化 工厂化 制造 的模 式 ， 主要 还 受一 些外 部条 件 的制约 ， 重要 的就 是 ， 宅产业化 工厂化 最 住 制作 的Ｔ 构建 的工 厂必须 在合 理 的运输 范 围之 内。这 点也是 Ｐ
产 业化 的链 条 一 完善 ， 么我们 就可 以在 第一 时 间进 入这 种 那 模 式 的程序 了。
记者 ： 对于提 高住 宅的整体质量， 节约成本， 降低物耗
和能耗 这一问题 ， 您是如何看待 的？
门俊 峰 ： 节约成本应该是在保证品质不降低的前提下进
行 的。从 企 业 、 会 、 社 个人 这 几个方 面 ， 很 多节 约成 本 的 手 有
成本。

现 场施 工带 来 的噪音 、 尘污 染等 ； 粉 而且在客 户效 益上 能够解 决一 些常 规性 的 大家都 会 面临 的渗 漏 等高 层建 筑 的通 病 。 所 以说 住宅 产业化本 身应该 是行 业未 来的趋 势之一。
一
个 企 业 如 果 想 全 面 实现 住 宅 产 业化 ， 便 对 万 科 来 即
住 宅产业方面应做好哪 些工作， 怎样才能更好 地推动住宅产
业化 发 展 ？
活， 倡导 一种低 碳 民主 的生活模 式 ， 也是 未来 实现节 约成 本 的
一
种手 段 。 低物 耗 、 降 能耗 这个 问题 ， 以从 几个方 面来说 ， 可

住宅产业化一、住宅产业化的定义住宅产业化（Housing Industrialization）:从本义来讲就是要实现住宅生产、供应等的工业化,工业化的必须前提是标准化。

住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。

住宅产业化包含四个方面的涵义：（1）住宅建筑的标准化；（2）住宅建筑的工业化；（3）住宅生产、经营的一体化；（4）住宅协作服务的社会化。

住宅产业化是以住宅开发建设为平台，将房屋设计、各类建材部品和设备生产制造、土建施工安装、装修、物业管理与维护等多种产业进行有机集成和链接，形成产业链条，使各产业链之间的技术、责任、利益、服务保障统一在一个平台上，从而实现资源利用和经济效益的最大化。

二、国外住宅产业的发展住宅产业化最早是由日本人提出来的，目的是通过工业化方式生产住宅，以提高建设效率、降低成本。

国外发达国家的住宅产业化经历了三个阶段。

20世纪50～60年代是住宅产业化形成的初期，重点是建立工业化生产体系；20世纪70～80年代是住宅产业化的发展期，重点是提高住宅的质量和性能；20世纪90年代后，是住宅产业化发展的成熟期，重点转向节能、降低住宅的物耗和对环境的负荷、资源的循环利用，倡导绿色、生态、可持续发展。

目前，在发达国家的住宅建设中，工厂化住宅已经占据相当的市场份额：日本达到20％～25％，美国为31％，瑞典在60％以上。

住宅产业化的实施效果非常明显。

工厂化的生产方式使住宅的建设过程和住宅产品更加环保，资源利用更加合理。

数据显示，通过工厂化的生产，现场的垃圾将减少83％，材料损耗减少60％，可回收材料占66％，建筑节能50％以上；失误率降低到0．01％，外墙渗漏率低语于0．01％，精度偏差以毫米计算，小于0．1％。

更为可观的是建造人员减少89％，建造周期缩短70％。

毕业设计（论文）题目浅析万科发展战略—以重庆万科为例院系专业年级学生姓名学生学号指导教师职称完成毕业设计（论文）时间 2012 年 12 月目录摘要 (4)第1章万科集团的简介 (4)1.1重庆万科简介 (4)第2章外部环境分析 (4)2.1 一般环境分析 (4)2.1.1 政治因素 (5)2.1.2 经济因素 (5)2.1.3 社会因素 (5)2.1.4 技术因素 (5)2.2 行业环境分析 (6)2.2.1 行业新加入者的威胁 (6)2.2.2 现有竞争者之间的竞争程度 (6)2.2.3 替代产品的威胁 (6)2.2.4 购买者讨价还价的能力 (6)2.2.5 供应商讨价还价的能力 (6)第3章内部条件分析 (7)3.1企业资源分析 (7)3.1.1优秀的领导者 (7)3.1.2 高素质的员工 (7)3.1.4 财务资源 (7)3.1.5研发资源 (7)3.1.6 形象资源 (7)3.2企业战略能力分析 (8)3.2.1 财务能力分析 (8)3.2.2 营销能力分析 (8)3.2.3 企业文化分析 (8)3.3核心竞争力分析 (9)3.3.1 完整科学的职业经理人文化 (9)3.3.2重庆万科的成功源于万科的综合实力 (9)3.3.3重庆万科入渝战略 (9)3.3.4“万科牌汽车”是一架自动车 (9)第4章综合战略分析 (9)4.1 SWOT分析 (9)4.1.1 优势(S) (10)4.1.2 劣势(W) (10)4.1.3 机会(O) (10)4.1.4 威胁(T) (10)第5章企业战略目标 (11)5.1 企业愿景 (11)5.2企业使命 (11)5.3战略目标 (11)第6章企业的公司战略与竞争战略选择 (11)6.1万科的一体化战略 (11)6.2万科的加强型战略 (11)6.2.1市场渗透 (11)6.2.2市场开发 (12)6.3产品开发 (12)6.4万科的多元化战略 (12)6.4.1集中多元化战略 (12)6.4.2横向多元化战略 (12)第7章企业战略实施 (13)第8章企业发展展望 (13)结论 (13)参考文献 (13)浅析万科发展战略—以重庆万科为例作者姓名：XXX重庆XX学院XX专业XX级重庆XX 邮编摘要万科来了，尽管他姗姗来迟，并一直保持着低调，但以其他老大的地位和身份，确实树欲而风不止。

但 是 心 中还 有 一 座 梦 想 的 高 峰 ，“ 座 峰 这 是 没 有 尺 度的 ，就 是 如何 把 我 的能 力 和尽
社 会 责 任结 合 起 来 ” 从这 位 中 国房 地 产 。 行业 领 军 人物 的 角色 来 看 ，代表 绿 色未 来
的住 宅 产业 化 ，正 是 一个 能 结 合事 业 与责
进 住 宅 产 业 化 的 指 导 意 见 》 根 据 该 指 导 场上 大量 需 求 ，在 集 中的 短 时 间 内把 房 屋 及 其 他 国家 进 口。 据 了 解 ，迄 今 为 止 ，万 。 意 见 ，２ ０— ２ １ 年 ， 为 北 京 市 住 宅 产 建 造 出来 ；第 二 阶 段 用 产业 化 手 段提 升 房 科 在 此 方 面投 入 已超 过 １ ｏ９ ０ １ ０亿 元 。 业 化 试 点期 ，推 广 产 业 化 住 宅 结 构 体 系 和 应 用预 制 部 品 ， 以及 住 宅 一 次性 装修 到 位 ， 屋质 量 ，最 后 一 个 阶 段 则是 达 到 节能 减 排 对我 国 ３ ０余 年 来 建 筑 工业 熟 稔 的童
７ Ｊ Ｙ ５ ２ １ 商务周干 ０ ＵＬ ， ０ ０ Ｉ
转 机 来 自去年 底 的哥 本 哈 根 会 议 。绿 童 悦 仲 对 《 务 周 刊 》 说 ， 万科 几乎 与 国 标 准 的 精 装 修 多 产 生 两 吨 垃 圾 ，５ ０万 套 商 ０
色低 碳的全 球性 呼吁 让很 多老外 注意 到 了低 家 层 面 上 的 住 宅产 业 化 同 时 起步 。 碳 单 车秀 的 中 国人 王石 ，在 绿 色 住 宅 方面
已经努 力 了十年 。声誉 由此 “ 口转 内销 ” 出 ，
房 子大 概 就 是 １ ０ ０ ０万 吨 。 ” 他 表 示 ，２ ｌ ０ ０年 ，万 科 将 全 面 退 出

万科的战略管理分析与启发万科是中国房地产行业的领头企业之一，也是世界500强企业。

通过对万科的战略管理进行分析可以得出以下几点启发：1.精确定位：万科在发展过程中始终坚持“做房地产，做得最好”的发展理念，聚焦在房地产领域，专注于住宅开发。

这一精确的定位帮助万科在激烈的市场竞争中保持了竞争优势。

对于其他企业而言，也可以通过精确定位来迅速建立品牌形象，提高市场认可度。

2.强调创新：万科注重创新，不断推出具有差异化竞争优势的产品和服务。

它不仅关注产品的创新，也注重在管理和运营方面进行创新。

这使得万科在市场中更具吸引力，不仅能够吸引更多的顾客，也能够吸引更多的人才，提高企业的竞争力。

其他企业可以从中得到启发，不仅仅要关注产品的创新，还要关注企业管理和运营的创新。

3.打造核心竞争力：万科通过不断提升自身的核心竞争力来保持市场领先地位。

在房地产领域，万科注重品牌建设，保持高品质的产品和服务。

此外，万科对供应链管理和组织架构的优化等方面也进行了大量的努力。

其他企业可以向万科学习，打造具有差异化竞争优势的核心能力，从而在市场竞争中脱颖而出。

4.顾客导向：万科将顾客需求放在首位，不断提高顾客满意度。

万科通过市场研究来了解顾客需求，并根据需求不断调整和改进产品和服务。

这帮助万科赢得了顾客的忠诚，并获得了市场份额的增长。

其他企业可以向万科学习，将顾客的需求放在首位，为顾客提供更好的产品和服务。

5.持续发展：万科注重可持续发展，采用环保和可再生能源等绿色技术，致力于建设生态友好的社区。

此外，万科注重企业社会责任，积极参与慈善和公益事业。

这不仅有助于提升企业的社会形象，也符合现代企业对可持续发展的追求。

其他企业可以从万科身上学习，将可持续发展纳入企业战略，并承担起企业的社会责任。

总的来说，万科的成功得益于其精确的定位、创新能力、核心竞争力、顾客导向和可持续发展。

其他企业可以从中得到启发，在自身发展中积极借鉴万科的战略管理经验，并结合自身实际情况进行有针对性的改进和创新。

万科企业股份有限公司房地产事业部基本战略分析万科的基本竞争战略分析：集中化经营战略——先做减法，后做加法a.从多元化经营，到经营房地产1984年组建公司，其主营业是搞摄像机、录像机、投影仪、复印机等贸易1988年主营业务改变从贸易转向了房地产，城市花园的品牌由此诞生。

b.从房地产多品种，到经营住宅1991年1月29日万科A股在深圳证券交易所挂牌交易，公司于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，将住宅作为房地产的主导开发方向，在全国的13个城市开展业务，从而改变了过去的摊子平铺、主业务部突出的局面。

1994年，在房地产的经营品种上，万科提出以城市中档居民为主，从而改变过去的公寓、别墅、商场、写字楼什么都干的做法。

c.在房地产投资的地域上，有十三个城市到上海天津，北京深圳少数城市发展1995年底，万科提出回师深圳，由全国的13个城市转为重点经营京津沪特别是深圳四个城市。

d.在股权投资上，万科从1994年开始转让部分股权公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，全面完成了专业化调整战略，成为单一业务的房地产集团。

万科专业化经营的目标是：以房地产为主，以住宅为核心，盘活存量集中资源，建立竞争优势在2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资会实力，至2004年9月，万科19.9亿元可转换公司债券公开发行。

万科至此开始专注于大众住宅的开发阶段。

从2004年至今的主要特点是专业化、产业化、区域化、联盟化。

2005年3月，万科与浙江南都集团签署协议，万科以80%的股权控制南都房产，完成了国内地产业有史以来最的并购案，此次并购使万科成功的进入了浙江和江苏市场，制定了珠三角、长三角、环渤海三大核心齐头并进的“3+X”区域发展战略布局。

万科地产集中化战略的原因—万科集中化战略选择的外因：(1)国家宏观调控，经营环境恶化。

住宅 产业化 被看作是 建筑 业节能减 排的重 要手段 之一 。实现生产 过程 中的低 碳。
噪音扰 民，减少其他有 害排放 及施工粉
表 明 ，工 业 化 生 产 将 施 工 时 间 缩 短 了 业化 ，这其 实靠 一个 开发商是没办法实 尘污染 ；精装修交付 减少装修废物 的排
减少装修噪音。据了解 ， 仅家庭装修，并 大 大 现 的 ，我们 可以研究 ，可以请 设计院做 放 ， ／ ３ ０
离我们有多远 ？…… 这些都是亟待深入探讨的问题。
．
住宅产业 化 ● 绿色建筑 的必 由之路
本刊特约记者 林醇
随
实现房屋建设过程 中的低碳 。
落等让你心烦意乱的质量问题 ；甚至环 地下室等，以及水 、电 、 燃气等设备管 保节能 ，省掉你取暖制冷 的费用 ，它们 线 ；然后将能够在工厂采用机械化手段
建 “ 年 老屋 ” 如何 实现 ？或 许 百 工业化建筑方式能有 效解决这个 问题 。 毛大庆表 示 ，以工业为平 台，通过 工业化实现 房屋 的三个重要的转变 。一
是 质 量 稳 定 ，因 为工 业 化 摆 脱 了 手 工 砌
筑 的不稳 定性 ；二是提 升效率 ；三是节 能环保 ， 工厂集中生产， 生产用水循环利 用； 现场施工节能环保 、 安全 ； 降低施工
排放量几乎 占到全国碳排放总量 的５ ％，这一 比例远远高 ０
“ 中国不注重建筑节能 ，每 年的新 开工建筑面积是世界 的
一
半 ，并且８ ～０ ０ ９ ％没有达到国际节能标准。这些建筑在未
于交通运输和工业领域 。因此 ，在低碳经济趋势下 ，绿色
低碳建筑已逐渐成为建筑界主流趋势。
来几 十年里将无 节制地 消耗大量能源 。”世界银行 在 《 中 国促进建筑节能的契机 》报告 中警告说 。 房地 产业属 于高 能耗 和高 环境 污染 的行业 之一 ，据 统计 ，建筑物在其建造 和使用过 程中消耗 了全社会能源 的 ５ ％ ，产生的污染物约 占总量 的３ ％ ，与此相关的温室气 ０ ４ 体排 放也 占全球排放总量 的４ ％。如果将房屋建设 和使 用 ２ 过程 中的能耗折算为碳排放 ，每新建 １ 平方米 的建筑就要排

万科住宅开发战略的调整万科住宅开发战略的调整万科⼀直以来都是房地产开发的龙头⽼⼤，多年来⼀直占据全国销售额第⼀的位置，虽然这⼏年降到了第⼆第三，但仍然是⾏业中的标杆。

万科在新掌门⼈郁亮的带领下，近⼏年动作频频，向海尔学习，向⼩⽶学习，积极拥抱互联⽹，内部⼤⼒推⾏合伙⼈制度，⽽尤为引⼈关注的是，万科从⼀个不涉及商业的住宅开发企业，转向全⾯发展商业及其他各类⽣活服务配套产业。

万科的做法，引起了⾏业内众多企业的关注，也纷纷向万科学习取经。

过去做住宅时，⾏业就有“学习万科好榜样”的提法，今天，万科仍然是⾏业的先锋，依然可以套⽤这句话。

⼀、对房地产新时代的正确认识万科对党的⼗九⼤提出中国已经进⼊新时代，有着⼗分准确和深刻的认识，认为房地产⾏业也进⼊到了⼀个全新的时代。

房地产新时代有三个特点，⼀是以⼈民为中⼼，⼆是从⾼速增长向⾼质量增长转变，三是社会主要⽭盾转变，核⼼就是⼈民对美好⽣活的需求。

新时代房地产业⾏业有两个深刻变化，⼀是⼈均住宅⾯积已经达到了发达国家⽔平，除了少数热点城市、⼈⼝净流⼊较⼤的城市外，全⾯短缺时代已经结束，缺的不是房⼦，缺的是配套、服务；⼆是房地产企业不能⽚⾯追求规模，要更加关注服务多少客户、服务多少内容和服务的满意度。

因此，万科决策层提出要⼤胆拥抱新时代，告别旧思维。

万科将紧紧抓住当前的重⼤政策导向和政府的决策部署，紧跟新时代的步伐，并将其作为⼀个重⼤战略机遇来对待。

万科认为没有成功的企业，只有时代的企业。

要成为基业长青的百年⽼店，企业不能只想着赚钱，⽽是要正确认识和勇于承担时代赋予的使命，充分结合并不断强化⾃⾝的能⼒优势，做正确的事、重要的事，做⼒所能及的事。

万科在上⼀个时代取得的成功，也正是因为万科抓住了城市化带来的时代机遇，聚焦于普通家庭⾃住住房这样⼀个主航道，才得以从本世纪初⼆⼗多亿房屋销售起步，⼗年突破千亿，⼗五年进⼊世界五百强。

过去五年，万科从单⼀的住宅开发商向服务商转变，取得了重⼤突破，今年再次升级，提出了新的发展战略定位。

６％ ０ 以上。 住宅产业化对于实现节能减 排、 实现绿色施工管理 、 改善人居环境 以及促进产业结构调整具有重要意义 ，
是 住 宅建 设发 展 的必 然趋 势 。
我国 的住 宅产业化 发 展 起 步 于上世
Hale Waihona Puke 住宅开发， 其一线公司遍及全 国３ 余城 ０ 市。 ０８ 万科集团实现销售５７ ２ ０ 年， ５ 万平
３ 日， 京进入初春 ， 月４ 北 刺骨的冷 风 稍有褪 去， 但寒意未减 。 在位于北京 西四环外的北京万科 中粮假曰风景项目 Ｂ＼４ 热热闹闹地迎来 — ３Ｂ 楼， 一批参观考
察 团。中国房 地产 研 究 会 人 居环 境 委 员 会、 ‘ 会 客厅 ” 办 的 “ 注 集成 住 １ 人居 主 关
和效率提升， 并利用规模形成 的先发优
势， 最终确立万科在房地产行业的可持
续性 竞 争 优势 。
产业化。 经过十年 的产业化发展之路 ， 万科面临了怎样的问题和障碍？未来万
产业化研发和试点工作。 万科董事长王
石 表 示 ， ２ １年 万 科 将 完 全 实 现 住 宅 到 ０４
在住宅产业化的进程中， 万科通过
开 表示 ， Ｕ０４ 万科 将 全 面实 现住 宅 ￣ ２１ 年
纪 ７年 代 ， 问既 经 历 了快 速 发 展 的黄 ０ 其 金 时代 ， 也遭 逢 了整 体 停滞 和 缓 步 不 前
的痛彻。 万科是国内较早提出并推动实 施住宅产业化 的房地产企业， 已经在深
圳 、 海 、天 津和 沈 阳 等地 开 展 了住 宅 上
家。 万科由小做大、由区域做 到全国、 由 默默无闻做 到今天行业企业的前列 。 那 么， 万科这么多年坚持住 宅产 业化 ， 给

以下几点 问题 ：
一
意 的减 排效 果 。 三是 外墙外 保 温技 术方 面问题 。 一 些外 保温 项 目争 夺 中存 在低价 竞争 、 材
可 以 大 量 减 少人 工 成 本 ， 成 规 模 以 形
料 作假 ， 上外 墙 外保 温 生 产、 究 、 加 研 施 工行业存在 应用技术 理论 研究 薄弱、 工程 经验 缺 乏、 实验和 验 证方 法不统 一
化 的 良好 时 机 ； 而住 宅产业化 水平 的提 高 ， 将直 接提 升 住 宅的质 量和 品质 ， 也
进 而 实现 住 宅产业 现代 化 。因此 ， 们 我
不意 味着在 建 筑设 计、 造 中盲 目追 求 建 采 用高档 材 料 、 惜重 金 进行 堆砌 。 不 低
筑是采用抗震构造， 配以建筑节能保温
生 产。
将举 办２ １中国房地产与住宅产业 交流会、 （１ ） 国家住宅产业化基地 五周年庆典及推荐报告会， 还有一 系列中外技 术交流研 讨会 、 组织开发企业与部 品生产企业 进行 洽谈等活动 ２ １ 中国房地产与住宅产业 交流会上， ０１ 主办方将 邀请有关领导和知名专家学者， 围绕十：五规划下， 我国房 地产与住宅产业现 代化 的相 关问
轻钢龙骨、 塑钢门窗等材料集成的低能
耗、 排放、 低 高物 理 性 能 、 住 空 间释 居 放负离子 的绿色 环保 型 房屋。 其作 法 是 把 建材 预 制 构件 在 工厂 预 先 做 好 ， 后 到施 工现 场组 装 完 成 然
会更好 ！ 圜
作者单位 卓 达集 团
编辑 陈 丽
的现代化建筑模式 ， 被称为 “ 预制化生
产 ” 装 配 式施 工 ” 这 种建 筑 模 式的 、“ 。

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保护 基层 板缝
架空 地 板 示意 图
地 板铺 设
在现 场用石 膏粘 结剂粘 结在 内墙上 。 Ｔ 内墙 、 在 型
卫生 问、 顶、 节点作 技 术处 理 后 ， 用下来 完 墙 地 使 全 正常， 结露产 生。 无 卫 生间 同层 排水体 系 ： 统 卫 生 间的 存水 弯 传
量、 节能 环保和 引领行业 的目的。
Ｐ预 制技 术 ： Ｃ 传统 施 工作 业是 沿 用几千年 的
秦砖 汉瓦 、“ 把砌 刀走 天下 ” 的落后 生产 方 式 ， 它质量差、 期长、 费多、 工 浪 污染大、 命短 、 寿 扰民 重、 能弱 ， 节 与世界 先进 施 工工艺 差距 十分 巨大 。 Ｐ 板 是 把常规 混 凝土 、 窗、 Ｃ 砖、 外墙 装饰 等 改在 工
填 充 隔 音棉
Ｉ 企业 ・ 万科Ｉ
ｌ ＯＭＰ Ｙ Ｖ ＮＫ Ｃ ＡＮ ＊ Ａ Ｅ
ＡＣ Ｌ 轻质 防水 隔墙体 系 ： 轻质 Ａ Ｃ Ｌ 板具 有 刚度 大、 水、 防 隔音 、 火、 防 体积 小 、 工快等 优 点 ， 施 是 卫 生 间等 隔墙 的优 选材 料 ， 日本 大 量采 用工业 是
在 下一户人家 ， 带来 噪音、 产权不 明晰、 防火不佳 、 维 修不便 等 ， 采用川路 同层 排水体 系 ， 有哚 音 而 具
减 １ ３ 可以在 自家维修 管道 等优 点。 ］ ， ｑ１ 架 空地 板 隔音 干作 业 木地 板体 系 ： 地板 在 该
毛地 坪上 即可施 工 ， 具有 施 工快 、 作 业、 音、 干 隔
２１年３ ０ ０ 月通 过３ 性 能终 审 ， ０ ９ Ａ ２ ０ 年评 为上 海 市
所） 开工时 间为２ ０年 １月， 工备 案时 间为２０ ０７ ０ 竣 ０８

住宅产业化1.概念及流程1.1 概念解释住宅产业化是住宅产业现代化的简称，是住宅工业化、标准化、通用化的具体体现，是以科技进步为依托，以成型的住宅建筑体系和与之相配套的住宅部品为基础，以科学的组织和现代化的管理为手段，通过将住宅生产全过程的开发、设计、施工、部品生产、服务和管理等环节联接为一个完成的产业系统，从而实现住宅的生产、供给、销售和服务一体化的生产组织形式。

住宅产业化的概念包含了几方面的意义：（1）住宅设计标准化，形成系列化、标准化的住宅设计方案，减少单个住宅设计的随意性，住宅设计标准化是住宅生产工业化的基础。

没有设计的标准化，就不可能生产标准化的构配件和部品，也就不可能形成工业化的住宅生产。

（2）住宅建设工业化：包括住宅构配件和部品生产工厂化，施工过程机械化，组织管理科学化。

要求大量的或全部构配件、部品甚至房间乃至整套住宅，都是在工厂里预制生产的，再用机械化的操作方法组装起来，这一点就象儿童搭积木一样。

部件都是成品，只要按标准组装搭配就可以了。

住宅建筑工业化是住宅产业化的核心。

（3）住宅产供销一体化：即将住宅建设的投资、设计、构配件生产、施工建造、销售及售后服务等形成有机整体，使有关企业、部门联合协作，成为一体。

这种一体化不是将房地产开发企业、设计、施工等单位简单组合，而是必然产生具备工厂化大量生产优质住宅构配件和部品能力的企业住宅产业集团，它的诞生是住宅产业化形成的标志。

1.2 特点住宅产业化的核心是建筑设计标准化、部品生产工厂化、现场施工装配化和土建装修一体化。

推进住宅产业化可以提高住宅工程质量、实现节能减排、提高施工效率、缩短项目周期以及促进产业结构调整，是住宅建设发展的必然趋势。

住宅质量整体上升。

由于实行住宅产业化后，会将过去在施工现场制造的构建在工厂完成，有效的克服了因现场工人水平参差不齐造成的施工误差，从厂房生产出来的产品加工精度和品质都会有很大的提高。

由于实现了工厂标准化作业，建筑构建的精度偏差可以达到以毫米计。