万科为什么要走住宅产业化道路[1]

住宅产业化简介住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，住宅产业化以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。

住宅产业化本来只是强调住宅领域的产业化，但不应局限于住宅建设领域的产业化，而应是包括住宅在内的，也包含其它一切用途物业的产业化。

故原词Housing Industrialization “住宅产业化”，似乎不尽准确，有收窄其涵义之嫌。

事实上“住宅产业化”中的“住宅”，应理解为一切建筑产品。

实现住宅产业化的基本条件是：①采用工业化的建造方式②住宅用构件和部品大多实现了标准化、系列化。

何为住宅产业化对于住宅产业化的概念，建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲是这样介绍的：住宅产业化是1968年日本人提出来的。

“上世纪90年代初，我们开始和日本有关机构合作。

我曾问他们的专家，到底什么叫住宅产业化？你能不能用最简练的语言来描述一下？他就讲，很简单，三句话：第一，资金和技术的高度集中；第二，大规模生产；第三，社会化供应。

”关于产业化，联合国很多人下过定义，但XX卫德住工科技[1]认为日本人讲得最简明。

他认为，住宅产业化首先是一种住宅建造方式的变革，就是由现在半手工半机械比较落后的建造方式，转变成一种工业化生产方式。

一家澳大利亚的公司到建设部访问时说，澳大利亚的住宅产业化是被逼出来的。

因为他们国家的建筑工会很厉害，建筑工人的工资水平非常高，所以他们要想降低成本，提高竞争力，就一定要走产业化道路，将建筑工地的工序分解。

凡是在施工现场能分解出来的部件，就拿到工厂的生产线上去做。

这样能大大减轻劳动强度，缩短工期，保证质量。

而日本的合作方工厂则完全在生产线上生产住宅，每一条生产线八个小时可以生产10到11栋住宅，48分钟一栋！运到现场一天就可以组装完成。

目前他们的市场占有率达5%。

显然，住宅产业化——用工业化方式生产住宅，可以减轻劳动强度，降低生产成本，提高劳动效率，保证建筑质量。

浅析住宅产业化一、引言1999年，长沙高新技术开发区。

某建筑工地上，看不见脚手架，也没有泥瓦匠。

几名工人正把在工厂里生产好的房子运至现场装配。

两个月后，这栋有着42套标准户型、7层高的楼房竣工，它是我国第一栋工业化住宅建筑。

事后，此建筑的开发商远大住宅工业有限公司董事长张剑曾遗憾地表示，此项目成本太高，很难推广，象征与实验意义远大于实用意义。

时间转眼到了2008年，地产市场一片混沌时，却没有人怀疑万科的龙头地位。

人们相信住宅产业化将成为万科新的盈利增长点，而它也很合时机地宣布计划5年之内完成所有项目的产业化，到2009年，精装修房的比例将达到100%。

似乎就在一刹那间，多年雷声大雨点小的住宅产业化一跃从趋势成为开发商的必然之选。

在业内人士看来，以万科为代表的地产商与以北新建材为代表的建材商正前赴后继于产业化之路上，但这一路走得并不平坦。

尽管提出10年有余，住宅产业化在中国依然处于试验阶段，其推进也处于尴尬的节点之上，与国外的差距依然明显，一切还只是在路上。

二、住宅产业化的含义什么是住宅产业现代化？1999年，建设部《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》中明确指出：住宅产业现代化，即是应用现代化的高新技术改造传统的住宅产业，实行工业化设计，工业化生产，商品化运作，住宅的各个部品、部件通用化、标准化、系列化和集成化、智能化及数字住宅的要求，形成部品、部件配套协作的住宅产业链。

其包含四个方面的涵义：（1）住宅建筑的标准化；（2）住宅建筑的工业化；（3）住宅生产、经营的一体化；（4）住宅协作服务的社会化。

也就是说，住宅产业化就是像造汽车、造家电一样在流水线上生产出标准、节能、有利于生产、使用和回收的住宅产品。

三、实施住宅产业化的意义：（1）首先，住宅产业化将会实现社会资源节约，这主要体现在能源、水源和材料节约方面。

以材料为例，工业化集中生产的方式，降低了建筑主材的消耗；装配化施工的方式，降低了建筑辅材的损耗。

万科企业股份有限公司房地产事业部基本战略分析万科的基本竞争战略分析：集中化经营战略——先做减法，后做加法a.从多元化经营，到经营房地产1984年组建公司，其主营业是搞摄像机、录像机、投影仪、复印机等贸易1988年主营业务改变从贸易转向了房地产，城市花园的品牌由此诞生。

b.从房地产多品种，到经营住宅1991年1月29日万科A股在深圳证券交易所挂牌交易，公司于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，将住宅作为房地产的主导开发方向，在全国的13个城市开展业务，从而改变了过去的摊子平铺、主业务部突出的局面。

1994年，在房地产的经营品种上，万科提出以城市中档居民为主，从而改变过去的公寓、别墅、商场、写字楼什么都干的做法。

c.在房地产投资的地域上，有十三个城市到上海天津，北京深圳少数城市发展1995年底，万科提出回师深圳，由全国的13个城市转为重点经营京津沪特别是深圳四个城市。

d.在股权投资上，万科从1994年开始转让部分股权公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，全面完成了专业化调整战略，成为单一业务的房地产集团。

万科专业化经营的目标是：以房地产为主，以住宅为核心，盘活存量集中资源，建立竞争优势在2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资会实力，至2004年9月，万科19.9亿元可转换公司债券公开发行。

万科至此开始专注于大众住宅的开发阶段。

从2004年至今的主要特点是专业化、产业化、区域化、联盟化。

2005年3月，万科与浙江南都集团签署协议，万科以80%的股权控制南都房产，完成了国内地产业有史以来最的并购案，此次并购使万科成功的进入了浙江和江苏市场，制定了珠三角、长三角、环渤海三大核心齐头并进的“3+X”区域发展战略布局。

万科地产集中化战略的原因—万科集中化战略选择的外因：(1)国家宏观调控，经营环境恶化。

万科宏观环境分析·政治法律元素·经济环境·社会文化环境·科学技术环境1.政治与法律环境近些年来，由于房地产市场投资规模过大，房价上涨过快，需求偏大，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。

如专项整治房地产市场秩序治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉价房，经济适用房制度等措施。

2.经济环境随着房地产行业的超速发展，国外游资不断涌入，各大城市的房价持续攀升，整个经济呈现过热态势。

国家限制外商投资及热线涌入，银行存款准备金率连续上升，对房地产市场的资金来源起到明显抑制，同时加强商业性房地产信贷管理耶一定程度上抑制了房地产的需求。

3.社会文化环境我国的经济发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费点。

我国已经由温饱迈入小康社会，房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地产产业相应禁入攻速增长阶段。

4.科学技术环境我国房地长框架已确立，房地产数字化创新将进一步推进，信息技术将改造传统的房地产业，推动长夜的现代化进程，以环保，节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。

万科微观环境分析、·消费者调查·合作者调查·竞争者调查·企业自身活动调查1.消费者调查随着人们生活水准的调高，对于住宅刚性要求大量出现，更将房地产作为投资增值的手段，形成房屋需求，使得在房产买卖中，客户议价能力相对较弱。

但近年来，消费者对于住房多方面均有所提高。

此外，眼看不断高涨的房价，消费者的持币观望情绪加重，又一定程度上提高消费者对于购买的议价能力。

2.合作者调查对于房地产开发我也来说，其主要供应商有★土地供应商★建材供应商★开发类供应商3.竞争者环境分析♦房地产市场存在着多个巨头（中海地产·恒大地产·绿城地产·保利地产）♦行业增长成程度迅速♦高额固定成本♦高的退出成本潜在竞争者分析♦海外竞争加强♦产品差异化♦资本要求♦政府政策替代品分析♦二手房市场活跃♦租房意识的兴起♦消费观念的转变4.企业自身年活动调查企业战略思想♦集中化战略♦横向一体化，纵向一体化战略♦差异化战略♦产品发展战略企业组织结构万科根据整个项目的生命周期才设立组织结构。

万科住宅开发战略的调整万科住宅开发战略的调整万科⼀直以来都是房地产开发的龙头⽼⼤，多年来⼀直占据全国销售额第⼀的位置，虽然这⼏年降到了第⼆第三，但仍然是⾏业中的标杆。

万科在新掌门⼈郁亮的带领下，近⼏年动作频频，向海尔学习，向⼩⽶学习，积极拥抱互联⽹，内部⼤⼒推⾏合伙⼈制度，⽽尤为引⼈关注的是，万科从⼀个不涉及商业的住宅开发企业，转向全⾯发展商业及其他各类⽣活服务配套产业。

万科的做法，引起了⾏业内众多企业的关注，也纷纷向万科学习取经。

过去做住宅时，⾏业就有“学习万科好榜样”的提法，今天，万科仍然是⾏业的先锋，依然可以套⽤这句话。

⼀、对房地产新时代的正确认识万科对党的⼗九⼤提出中国已经进⼊新时代，有着⼗分准确和深刻的认识，认为房地产⾏业也进⼊到了⼀个全新的时代。

房地产新时代有三个特点，⼀是以⼈民为中⼼，⼆是从⾼速增长向⾼质量增长转变，三是社会主要⽭盾转变，核⼼就是⼈民对美好⽣活的需求。

新时代房地产业⾏业有两个深刻变化，⼀是⼈均住宅⾯积已经达到了发达国家⽔平，除了少数热点城市、⼈⼝净流⼊较⼤的城市外，全⾯短缺时代已经结束，缺的不是房⼦，缺的是配套、服务；⼆是房地产企业不能⽚⾯追求规模，要更加关注服务多少客户、服务多少内容和服务的满意度。

因此，万科决策层提出要⼤胆拥抱新时代，告别旧思维。

万科将紧紧抓住当前的重⼤政策导向和政府的决策部署，紧跟新时代的步伐，并将其作为⼀个重⼤战略机遇来对待。

万科认为没有成功的企业，只有时代的企业。

要成为基业长青的百年⽼店，企业不能只想着赚钱，⽽是要正确认识和勇于承担时代赋予的使命，充分结合并不断强化⾃⾝的能⼒优势，做正确的事、重要的事，做⼒所能及的事。

万科在上⼀个时代取得的成功，也正是因为万科抓住了城市化带来的时代机遇，聚焦于普通家庭⾃住住房这样⼀个主航道，才得以从本世纪初⼆⼗多亿房屋销售起步，⼗年突破千亿，⼗五年进⼊世界五百强。

过去五年，万科从单⼀的住宅开发商向服务商转变，取得了重⼤突破，今年再次升级，提出了新的发展战略定位。

万科住宅产业化的技术研究一、万科住宅产业化的依托——住宅产业化研究基地万科集团从事房地产开发20余年来，在建筑技术和客户认知方面具有深厚的积淀，新的千年来到之前，基于企业规模发展孺要和强烈的社会贵任感，万科集团积极投身于住宅产业化的探索和发展，并在战略上决策，将住宅产业化的推广作为集团未来发展的主要源动力。

从1999年到2007年，在万科集团有这么一个部门，她一直承担着万科集团住宅产业化发展的核心技术研究开发的历史性使命，她就是万科集团建筑研究中心。

1999年12月，万科集团建筑研究中心(简称建筑研究中心)正式成立。

其间，曾经更名为规划设计部、创新研究部，现在依托建筑研究中心成立了万科住宅产业化研究基地，2006年7月12日，建筑研究中心所属万科住宅产业化研究基地(简称基地)取得政府批复及用地规划条件。

2007年2月8日，国家建设部批准同意万科为“国家住宅产业化基地”。

2007年4月20日，PC构件实验室开工，并于当年9月份完工进入试运营阶段。

2007年9月29日，PC构件实验室成功试制出第一件PC构件。

2007年11月15日，世界最高的、最先进的住宅实验塔开工，计划2009年下半年投入运营。

由于历史和技术原因，在国内尚未有机构对住宅产业化技术进行系统的研究开发和应用，万科研究开发的住宅产业化技术填补了国内技术空白，处于国内领先地位。

同时，万科研发掌握的住宅产业化各项关键和重要子技术，也分别处于国内领先和国内先进的地位。

根据万科集团整体战略规划，万科将在集团内大规模推广应用住宅产业化技术，在未来3-5年内占据国内绝大部分工业化生产住宅市场份额。

依托基地万科正在进行如下技术的研发和推广应用工作。

二、万科住宅实验塔及住宅设备系统检测技术1、技术开发背景目前在英国、德国、日本等国家和地区均建立了管道系统模拟实验装置，其中以日本的实验装置规模最大、测试设备配置最完善。

日本主要的两个住宅实验塔为独立法人都市再生机构的108m高的实验塔，另一个为积水化学57m高的实验塔。

住宅工业化住宅工业化首先是一种住宅生产方式的变革，其核心是要实现由传统半手工半机械化生产方式转变成一种现代住宅工业化生产方式。

住宅产业化应在住宅工业化生产的前提下，通过推行住宅标准化生产的整体性部品、采用符合工业化建造的集成性技术来实现住宅工业化生产，解决传统生产方式的住宅质量缺陷和性能不佳等弊端，提高住宅品质为中心的综合效益，进而减少能耗保护环境。

实现住宅工业化的生产方式及其技术，必将对中国住宅建设发展与变革产生根本性的影响。

二战之后，西方发达国家以住宅生产方式的转型为主要目标，将工业化与建筑设计、技术开发、部品生产和施工建造相结合，成功地实现了住宅建设工业化生产的变革。

自20世纪50年代建国初期，我国住宅工业化创立以来，伴随着解决居住问题的不同思路，我国住宅工业化历经了漫长而曲折的发展道路。

20世纪末至21世纪初的十年期间，由于我国住宅产业化方针政策的推动和住宅技术发展的需求，住宅科技进步加速发展，我国住宅工业化生产研究实践又进入了一个新的发展时期。

政府对住宅产业化的新技术、新产品、新材料的推广应用取得了明显成效，一些企业针对在住宅工业化道路上遭遇的技术问题也进行着许多尝试，住宅工业化的建设实践大幅度地推动了住宅工业化集成技术发展，促进了新时期住宅工业化的科技进步与发展。

比较而言，由于认知水平、社会经济、产业政策和技术部品体系等软硬两方面诸多因素的制约，使得我国住宅工业化历经数十年发展，并未取得长足的进步，我国住宅工业化仍处于生产方式的转型阶段。

虽然目前我国住宅工业化发展初步呈现了企业向大规模住宅工业化生产集团的整合方向发展、住宅开发向工业化生产的集成化方向发展的趋势。

但是，企业大规模住宅工业化生产集团整合仅仅停留在以万科为代表的房地产开发企业的“产业整合型模式”和以远大为代表的建材生产企业的“技术集成型模式”的探索时期，房地产企业工业化住宅建设实践项目数量极少，工业化集成技术的采用也都处于研发试验阶段。

万科的住宅产业化之路
丁长峰
【期刊名称】《《城市开发》》
【年(卷),期】2009(000)011
【摘要】在我国，目前所面临的现状是：盖的房子容居率越来越高，一般2倍以上的房子在18层以上。

在这种情况下，万科也曾经探讨过当年做整个轻钢结构，但轻钢结构的体制在目前情况下，高密度高层问题的解决可能还要继续研究，所以对于万科所要走的道路实际上是做的PC住宅，用PC的方法作为解决之道。

今天我把万科住宅产业化方面的战略和我们所做的实践与大家共同进行交流。

【总页数】2页(P20-21)
【作者】丁长峰
【作者单位】万科企业股份有限公司
【正文语种】中文
【相关文献】
1.让历史告诉未来——万科住宅产业化之路 [J],
2.北京万科住宅产业化之路 [J], 晓雯
3.万科住宅产业化的依托——记万科集团建筑研究中心 [J], 王可
4.万科“标准化”走住宅产业化之路 [J], 楚先锋
5.住宅产业化发展分析——从日本住宅产业化结构分析我国住宅产业发展之路 [J], 谢怡
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