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2016年房地产估价师<房地产估价案例与分析>真题及答案（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【答案】1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
参见《房地产估价理论与方法》教材P324-325。
2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
（2）后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。
（3）测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
参见《房地产估价理论与方法》教材P324。
（二）甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。
房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。
黑龙江房地产估价师《案例与分析》：旅馆房地产的估价特点考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、王某已有一套住房，2006年又接受赠与一套价值为100万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5万元。
2012年7月1日，王某将该住房以125万元转让，应缴纳个人所得税万元。
A：B：4C：24D：25E：执行层的组织协调2、一般而言，认知价值定价法所定价格__价值定价法所定价格。
A．高于B．低于C．等于D．低于等于3、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0。
则该可比实例在2005年9月末的价格为__元/m2。
A．2938B．2982C．3329D．33794、在进行市场调查时，第一个原则是要采用__的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。
A．科学B．客观C．准确D．全面5、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限为__年。
A．40B．50C．70D．806、编制会计报表项目对应关系清楚、项目完整、数字准确，这体现了衡量会计信息质量一般原则中的原则。
A：明晰性C：客观性D：一贯性E：执行层的组织协调7、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10％，则该宗房地产的收益价格接近于。
A：147万元B：148万元C：149万元D：150万元E：工业用地的监测点评估价格8、关于可保危险的叙述错误的是__。
A．具备一定条件的危险，成为可保危险B．可保危险的发生与否，发生时间，地点造成危害的程度都必须具有偶然性C．可保危险对于保险技术和保险经营，具有承担的可能性和必要性D．对于有些特定危险，因其一定会发生，因此不能作为可保危险9、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的利益，则对该单位来说，这宗房地产与__万元的资金等价。
黑龙江2016年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价的法律规定考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由__裁决。
A．上级房屋拆迁管理部门B．人民法院C．县级以上人民政府D．同级人民政府2、产生房地产价格泡沫的主要诱因是。
A：土地稀缺B：城市化进程快C：竞争充分性D：交易复杂性E：借款合同3、建筑实物因素中的采光和__对住宅和办公楼来说，比较重要。
A．保温B．通风C．日照D．隔热4、某宗土地的面积为1000 ㎡，其上建筑物的建筑面积为5 000 ㎡，建筑物的基底面积为700 ㎡，建筑物层数为8层，则该宗土地的容积率为．【2003年考题】A：8．0B：5．6C：5．0D：0．7E：工业用地的监测点评估价格5、房地产抵押登记属于__登记。
A．占有权B．使用权C．他项权D．收益权6、估价报告有效期应从起计．【2003年考题】A：估价时点B：估价作业期C：出具估价报告之日D：签订估价委托合同之日E：工业用地的监测点评估价格7、在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括__。
A．融通资金职能B．防灾防损职能C．分配职能D．分散风险职能8、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。
A：房地产行政主管部门B：房屋拆迁管理部门C：城市规划行政主管部门D：房屋登记机构E：执行层的组织协调9、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。
之后，有关方面对其估价结果有异议。
现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为__。
A．2006年5月30日B．现在C．重新估价的作业日期D．要求重新估价的委托方指定的日期10、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。
黑龙江2016年下半年房地产估价师《相关知识》：房地产拍卖及特征试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类，即便利品、选购品和特殊品。
A．购买习惯B．购买心理C．购买动机D．购买行为2、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是年。
A：15B：25C：35D：55E：执行层的组织协调3、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。
要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。
A．项目策划B．项目方案的设计C．可行性研究D．成本收益分析4、已知某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按照__作为计息周期的。
A．年B．半年C．季度D．月5、我国城市规划法律体系的核心是__。
A．《城市规划编制法》B．《土地管理法》C．《城市规划法》D．《城市房地产法》6、房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得__A．建设工程规划许可证B．施工许可证C．预售许可证D．房屋所有权证7、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有__。
A．自然寿命≥经济寿命B．自然寿命≤经济寿命C．自然寿命=经济寿命D．无关8、建筑物净收益=×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。
A：建筑物重置价B：建筑物现值C：土地价格D：房地产价格E：工业用地的监测点评估价格9、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。
(2009年试题)A：房地产行政主管部门B：房屋拆迁管理部门C：城市规划行政主管部门D：房屋登记机构E：房地产估价机构必须加盖公章10、根据《房产测量规范》(GB／T17986．1—2000)，不计算房屋建筑面积的是。
黑龙江2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价报告内部审核表内容构成考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分,60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原诉迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给.A:转让人B：受让人C：转让人和受让人D：第三人E：房地产估价机构必须加盖公章2、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于.A:房地产开发投资B:房地产置业投资C:房地产间接投资D：投资于房地产投资信托基金E:借款合同3、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1 000元／㎡,成新率为70％，房地产年净收益为140元／㎡，土地资本化率为6%.建筑物资本化率为8％，则该房地产的价格为元／㎡。
A：1 700B：2 000C：2 100D:2 400E：工业用地的监测点评估价格4、房地产评估员的考试、认证工作由负责.A：国务院建设行政主管部门和人事主管部门B：国务院建设行政主管部门和房地产行政主管部门C:省、自治区建设行政主管部门和直辖市人事主管部门D：省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门E：执行层的组织协调5、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。
A．周期风险B．比较风险C．资本价值风险D．时间风险6、某建筑物已建成10年,预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为．【2003年考题】A：75％B：79%C：81%D：84%E：工业用地的监测点评估价格7、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于（）.A．3790元/m2B．4238元/m2C．4658元/m2D．4663元/m28、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元／㎡和4800元／㎡，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于元／㎡。
2016年黑龙江房地产估价师《制度与政策》：房地产司法拍卖的需要考试试卷本卷共分为2 大题50 小题，作答时间为180 分钟，总分100 分，60 分及格。
一、单项选择题（共25 题，每题2 分，每题的备选项中，只有1 个事最符合题意）1、在房地产产品的生产过程中，一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等工作。
A．建筑师B．工程师C．造价工程师D．估价师及物业代理E．借款合同2、某城市小区内最近无房地产买卖资料，该小区内有一套建筑面积78㎡的住宅一套，但若租赁同样住宅需支付每月700 元净租金，每个季度初支付一次，折现率为8％，剩余使用年限为46 年，则该住宅价值。
A．64．33 万元B．66．25 万元C．77．19 万元D．79．50 万元E．工业用地的监测点评估价格3、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是。
A．征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府B．征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续C．基本农田由国务院审批D．基本农田以外的耕地未超过35 公顷的由国务院审批4、股份有限公司用以表现公司股份的形式是。
A．股份B．股票C．股份制D．股单E．执行层的组织协调5、某宗房地产是于3 年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。
预计该宗房地产在正常情况下未来4 年的净收益分别为：31 万元、29 万元、30.5 万元、29.5 刀元，报酬率为8％。
用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为万元。
A．358.85B．360.49C．362.93D．365.29E．工业用地的监测点评估价格6、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。
A．类似房地产的客观B．类似房地产的实际C．类似房地产的最高D．类似房地产的最低7、某宗房地产的收益期限为40 年，通过预测未来3 年的年净收益分别为15 万元、18 万元、23 万元，以后稳定在每年25 万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。
黑龙江房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务的主要特点考试试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某住宅用地出让年限50年,建设期2年.建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10年后转让给王某，王某取得该住宅用地使用权年限为年.A：38B：40C：58D：60E：执行层的组织协调2、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的__。
A．相互影响性B．适应性C．不一致性D．保值性与增值性3、《物业服务企业资质管理办法》规定，设区的市的人民政府房地产主管部门负责级物业服务企业资质证书的颁发和管理.A：暂定级B：一C：二D:三E：执行层的组织协调4、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50％，则2004年该物业的价值的标准差为10％:物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50％，为800万元的可能性为50％，则2004年该物业的标准差为20%。
由以上资料，__投资风险更大。
A．物业甲B．物业乙C．一样大D．无法判断5、房地产估价师续期注册的有效期为__年。
A．一B．二C．三D．四6、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。
A．质量控制B．进度控制D．成本控制7、下列有关房地产开发项目可行性研究步骤的内容，表述不正确的是__。
A．接受委托，即在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究B．调查研究，即主要从市场调查和资源调查两方面进行。
市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等,以便确定项目的经济规模和项目构成C．在市场和资源调查完成后可进行财务评价和国民经济评价，对调查分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上,对方案进行详细财务评价和国民经济评价D．编制可行性研究报告，经过先前的分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见．措施和建议，供决策者作为决策依据8、下列关于需求规律的表述中，正确的是__.A．一般来说,在其他条件不变的情况下,某商品的需求量与该商品价格之间呈正方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少B．一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而减少,随商品本身价格的下降而增加C．需求规律在理论上可用价格效应和收入效应的综合作用——替代效应来解释D．“吉芬商品”和“炫耀效应"都是满足需求规律的9、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会__。
2016年黑龙江房地产估价师《案例与分析》: 房屋征收估价的相关规定考试题本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。
一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）1、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数, 决定基准收益率大小的因素主要是__。
A．行业平均收益率B．资金成本C．项目风险D. 资金成本和项目风险2、下列关于现行经济适用住房政策, 表述错误的是__。
A．其销售基准价格及浮动幅度, 由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门, 依据经济适用住房价格管理的有关规定, 在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布B．集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分C．市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定D. 经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分3、某公司购买一宗房地产, 土地使用期限为40年, 不可续期, 至今已使用了8年．该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元, 以后每年净收益增长2％, 从第8年开始, 净收益保持稳定, 该宗房地产的报酬率为7％, 则该宗房地产的现时收益价格为．【2007年考题】A：85．45万元B：87．16万元C：88．50万元D：88．90万元E: 工业用地的监测点评估价格4、房地产开发项目可行性研究的初步可行性研究阶段, 所需费用约占总投资的0.25%～1.5%, 投资预算的精度可达±__%。
A．5B．10C．15D．205、__经民政部批准成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业组织。
A. 1994年7月5B. 1993年7月5日C. 1994年8月15日D. 1993年6月1日6、估价人员通过市场调查获知, 某地区2003～2006年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元／㎡, 4887元／㎡, 5037元／㎡, 5192元／㎡。
房地产估价师考试《案例与分析》测试题2016房地产估价师考试《案例与分析》测试题2016年房地产估价师考试时间已确定为2016年10月15、16日，为了帮助大家能顺利备考房地产估价师考试，下面店铺为大家带来2016房地产估价师考试《案例与分析》测试题，供大家参考学习，预祝考生备考成功!一、问答题(共5题)(一)××商务楼估价报告一、委托方：××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。
二、估价方：××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级三、估价对象1.××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。
××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。
××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2。
总用地面积2560m2。
自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
估价对象其他内容描述(略)。
四、估价目的：评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。
五、估价时间：2003年4月1日六、价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、问答题(总题数：3，分数：30.00)1.某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。
10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。
拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。
为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。
请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。
2．抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。
3．由于短期(快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。
4．房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。
5．如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
2.某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。
根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。
现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．对该地区房地产价格有普遍影响的资料。
2．有关估价对象的实物、权益、区位等资料。
3．了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。
4．如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。
5．改变用途所需投入的改建费用等资料。
6．需要补交的土地使用权出让金的标准等。
3.商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。
2016年黑龙江房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的特点考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，其自有资金的投入额为100万元，其余资金为金融机构提供的固定利率为10%的抵押贷款。
若该店铺每年出租经营的净租金收益为30万元，则权益投资收益率为__。
A．8%B．10%C．12%D．14%2、某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。
假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为__元人民币/㎡。
(1平方英尺=0.0929 ㎡)A．17484B．19020C．19754D．205393、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是。
(2008年试题)A：贴现债券B：附息债券C：抵押债券D：浮动利率债券E：执行层的组织协调4、已知两税一费的税、费率分别为营业税5％、城市维护建设税7％、教育费附加3％，若销售收入为1 000万元，则应缴纳两税一费的总额为万元。
A：55．0B：85．6C：150．0D：123．6E：借款合同5、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在__年内延续弥补。
A．2B．3C．4D．56、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。
A．土地面积B．地质条件C．土地位置D．土地形状7、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。
A：6％B：7％C：7．2％D：8％E：工业用地的监测点评估价格8、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。
A．出租的房地产B．自用的房地产C．餐饮的房地产D．营业的房地产9、房地产图的测绘顺序为__。
A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图B．先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图10、政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供__。
A．商品住房B．限价商品住房C．经济适用住房D．廉租住房11、房屋的成本租金不含__。
A．折旧费B．维修费C．保险费D．税金12、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是__。
A．拍卖实践B．拍卖过程C．拍卖实务D．拍卖行为13、的作用主要是促进商品流通，引导居民消费。
A：商业信用B：银行信用C：消费信用D：民间信用E：执行层的组织协调14、下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是。
A：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构B：受托估价机构可以转让受托的估价业务C：估价报告应当由专职注册房地产估价师签字D：估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避E：房地产估价机构必须加盖公章15、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是__。
A．12.35%B．12.55%C．12.68%D．12.93%16、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元／k ㎡。
假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60％和40％。
银行贷款年利息为8％，该土地的投资利息为元／㎡。
A：55.20B：103.22C：109.63D：114.82E：工业用地的监测点评估价格17、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0。
则该可比实例在2005年9月末的价格为__元/m2。
A．2938B．2982C．3329D．337918、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起__个月内向人民法院起诉。
A．1B．2C．3D．619、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为__。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去20、《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属__所有。
A．国家B．所在的村民小组C．农民个人D．农民集体21、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。
A．目标定价法B．成本加成定价法C．随行就市定价法D．价值定价法22、估价上的折旧注重的是__。
A．原始取得价值的减价修正B．原始取得价格的摊销与回收C．重置价格的摊销与回收D．价值的减价修正23、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。
A．销售收入B．转让收入C．租金收入D．利息收入24、根据，债券可分短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。
A：发行主体的不同B：偿还期限的长短C：利息的不同支付方式D：发行方式E：执行层的组织协调25、保险合同的客体为__。
A．保险人B．保险利益C．保险金额D．被保险人二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、潜在购买者一般具有的特点（）。
A．对该产品具有的潜在兴趣B．足够的收入C．交易的途径D．销售人员的意愿E．对未来的预期2、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在以上的，应进行土地增值税的清算。
A：60％B：70％C：85％D：90％E：执行层的组织协调3、下列关于拍卖佣金的表述中，错误的有。
A：拍卖人收取佣金是一种法定行为B：对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，扣卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价6％的佣金C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金D：公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金E：收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定4、下列工程中，不需要实行监理的是__。
A．大中型企业投资建设的工程B．利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程C．成片开发建设的住宅小区工程D．大中型公用事业工程5、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的__。
A．权责发生制原则B．收负实现制原则C．配比原则D．划分收益性支出与资本性支出原则6、__是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。
A．投资机会选择与决策分析B．前期工作C．建设阶段D．租售阶段7、在建工程抵押贷款，是以开发商与施工单位签订的依法生效的设定抵押权，按其在建工程已完工部分分次发放贷款。
A：房屋建筑物B：土地使用权C：在建工程D：房屋期权E：借款合同8、下列关于减价拍卖的说法中，正确的是__。
A．减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”B．是一种价格下行的拍卖，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交C．根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种D．遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立E．减价拍卖皆为买方报价拍卖9、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。
A．目标定价法B．价值定价法C．挑战定价法D．成本加成定价法10、出具不实估价报告的估价机构与人员，应对其__。
A．给以行政处分B．作出停业或开除处理C．予以处罚D．要求公开致歉E．记入其信用档案11、价值工程中，提高价值的方法包括等。
A：功能提高，费用不变B：功能不变，费用降低C：功能提高，费用下降D：功能提高小于费用提高E：功能下降小于费用下降12、行政裁决的主要制度有__。
A．行政调解制度B．拆迁听证制度C．集体决策制度D．行政复议制度E．行政公开制度13、拆迁补偿安置协议的主要内容包括__。
A．安置标准B．补偿方式C．补偿金额D．安置用房面积E．拆迁方式14、一般性货币政策工具主要包括。
A：法定存款准备金率B：再贴现利率C：公开市场业务D：优惠利率E：证券保证金比率15、房地产中介服务收费分为三类。
A：房地产咨询收费B：房地产估价收费C：房地产经纪收费D：房屋买卖收费E：房屋交易收费16、下列用地，法定出让年限为50年的有。
A：居住用地B：工业用地C：体育用地D：娱乐用地E：旅游用地17、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入__。
A．管理费B．销售费用C．其他费用D．前期费用18、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。
以下程序排列正确的是__。
①规划设计与方案报批；②投资机会找寻：③可行性研究；④获取土地使用权证；⑤投资机会筛选；⑥施工建设与竣工验收；⑦市场营销和物业管理；⑧签署合作协议A．②⑤④③①⑥⑧⑦B．②⑤③④①⑧⑥⑦C．②④⑤③①⑧⑥⑦D．②③⑤④①⑧⑥⑦19、房地产市场的功能有。
A：配置存量房地产资源和利益B：指导供给以适应需求的变化C：指导政府制订科学的住房供给计划D：引导需求适应供给条件的变化E：配置存量房地产资源利益变化20、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括__。
A．注册资本应在2000万元以上B．注册资本应在5000万元以上C．从事房地产开发经营的时间不少于5年D．近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万m2E．上一年房屋建筑施工面积不少于15万m221、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
其中，属于经济折旧的有__。
A．功能落后B．功能缺乏C．环境污染D．交通拥挤E．正常使用的磨损22、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括。
A：销售收入B：补贴收入C：出租收入D：经营收入E：营业外收入23、下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。
A．税前现金流=有效毛收入一经营费用B．税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息C．税后现金流=税前现金流一所得税D．税后现金流=税前现金流一准备金一所得税24、下列导致土地闲置的情形中，不征收土地闲置费的有。
