淄博市地方税务局关于土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告

河南省地方税务局关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告为了加强土地增值税预征和核定征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)和《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2023]53号)等法律法规、文件的规定，结合我省实际，现将土地增值税预征率、核定征收率调整如下：一、土地增值税预征率房地产开发企业转让房地产项目，对价格在20000元/平方米(含)以上的单套房屋，预征率为6%。

二、土地增值税核定征收率(一)房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在20000元/平方米(含)至30000元/平方米的，核定征收率为12%。

(二)房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在30000元/平方米(含)以上的，核定征收率为15%。

(三)有下列行为之一的，核定征收率调整为15%。

1.擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法精确计算的。

2.拒不供应纳税资料或不按税务机关要求供应纳税资料的。

3.申报的计税价格明显偏低，又无正值理由的。

4.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的。

三、政策连接问题房地产开发企业转让房地产项目，价格在20000元/平方米以下的单套房屋，预征率仍按《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》(豫地税发[2023]28号)的规定执行。

房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在20000元/平方米以下的，核定征收率仍按《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》(河南省地方税务局公告2023年第10号)的规定执行。

四、执行时间本公告自2023年10月1日起执行。

《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》(河南省地方税务局公告2023年第10号)第一条(三)的内容同时废止。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税现印发给你们，请遵照执行。

税务总局○九年五月十二日增值税清算管理规程第一章总则条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制称《规程》）。

条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产值税税款的行为。

条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理同步。

条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关。

条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章清算受理条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

关于国务院第三次督查有关工作落实情况的自查报告关于国务院第三次督查有关工作落实情况的自查报告市政府办：根据《xxx市人民政府办公室关于认真做好国务院第三次大督查准备工作的通知》（x政办明电〔20xx〕100号）要求，我局高度重视，局主要负责人主持召开专题会议研究，明确部门职责，强化协调配合，扎实开展自查,现将自查情况报告如下：一、政策措施落实情况今年以来，在省局和市委、市政府的正确领导下，全市地税系统深刻认识、主动适应地税工作新常态，深入落实善治、法治、共治的治税理念，积极应对上年收入增长高基数、营改增扩围等困难形势，坚持依法征收，1-8月份，全市地税部门入库税费收入72.2亿元，同比下降2.8%；其中：税收收入47.4亿元，下降10.9%，剔除营改增因素，实际增长2.9%；非税收入3.4亿元，增长11.4%；社保费收入21.4亿元，增长19.0%。

（一）促进外贸创新发展工作开展情况充分发挥税收职能作用，积极贯彻落实国家一带一路发展战备的重大决策部署，全力支持和服务走出去企业，主动融入一带一路建设，促进外贸创新发展。

1、加强业务宣传培训。

组织开展对外投资税收政策学习，多途径了解走出去企业和外贸企业在政策咨询辅导、优惠政策落实、涉税争议处理等相关情况，找准企业涉税需求，增强学习的针对性，帮助企业解决实际问题。

2、强化部门协作配合。

积极主动与商务部门联系，及时获取走出去企业和外贸企业相关涉税信息。

加强与国税部门协调配合，全面落实国地税合作规范，深化国地税合作，逐户核实企业信息，健全完善走出去企业和外贸企业税源管理档案。

3、积极开展调研服务。

结合便民办税春风行动，加强对走出去企业和外贸企业调研服务，积极主动了解走出去企业和外贸企业投资经营状况，搭建信息共享平台，为企业间搭起沟通桥梁，提高对外投资经营水平。

（二）化解房地产库存政策措施落实情况认真贯彻落实《xxx省人民政府关于去库存促进房地产市场健康稳定发展的实施意见》（x政〔20xx〕56号），积极兑现房地产去库存税收优惠政策，切实减轻纳税人负担，促进我市房地产市场健康稳定发展。

房地产开发企业土地增值税的申报缴纳根据房地产开发企业销售进度以及相关的土地增值税申报缴纳的不同规定，本部分从三方面叙述房地产开发企业土地增值税申报缴纳：预征、清算、清算后尾盘销售。

需要注意的是，本部分特别提出房地产开发企业，首先要搞清楚什么是房地产开发企业，这是许多政策界定的前提。

《城市房地产管理法》第29条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。

《城市房地产管理法》第29条和30条还规定了房地产开发企业设立的一些条件。

一、预征（一）为什么要预征《土地增值税暂行条例实施细则》第16条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

”也就是说，由于房地产开发存在周期，时间较长，成本扣除难以及时确定的因素，但为了保证税款及时入库，因此采取了预征政策。

需要注意的是，这里采取的是“可以”提法，也就是说也可以不进行预征。

是否预征以及如何预征，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税字[1995]48号）文件进一步明确：“对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后,多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。

”从以上两个文件可以看出，土地增值税是否进行预征，全国各地并未统一。

直至2010年，为了遏制房价过快上涨，国税发[2010]53号文件的出台，全国各地才统一执行预征政策。

国税发[2010]53号《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》文件规定，为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，要科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作。

国税总局通知规范土地增值税清算问题各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省(自治区)国家税务局：为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

三、房地产开发费用的扣除问题(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

(三)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。

(四)土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

一、我市土地增值税管理现状(一)各级领导重视，税收逐年大幅增长随着经济的不断发展，房地产开发行业越发火暴，作为调节房地产过度投机行为的土地增值税的征收管理越来越引起各级领导的高度重视。

我局深刻理解土地增值税征收管理的意义，严格执行土地增值税的税收政策，认真落实《国家税务总局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》精神和省局土地增值税管理办法，强化对土地增值税的征管工作，完善土地增值税的管理办法和操作规程，查找管理中的薄弱环节与漏洞，深入挖掘增收的潜力，不断提高征管质量和精细化管理水平。

因此，我市土地增值税收入逐年大幅度增长：2005年入库484万元，比2004年增长320.87%，2006年入库3020万元，比2005年增长523.97%，2007年入库9490万元，同比增长214.2%，是1994—2004年11年945万元的10倍。

(二)严格落实执行政策，预征工作基本到位目前我市土地增值税的预征率为市区(包括开发区、管理区和县级市)住房1%，县0.5%，别墅、商用房2%.2007年房地产开发企业销售不动产945700万元，土地增值税税负为1.003%.1.从全市看，22个有土地增值税的单位，超过全市平均进度有14个，增长幅度居前五位的分别是：开平2362.5%，南堡1044.12%，迁安375.45%，海港364.29%，丰南335%.2.税额增长最大的前五位分别是：迁安1239万元，丰润672万元，路北568万元，开平567万元，丰南536万元，合计3582万元，占全市总增长额6470万元的55.36%.3.税收收入占前五位的分别是迁安1569万元，路北1088万元，丰润977万元，遵化949万元，丰南696万元，合计5279万元，占全市9490万元的55.63%.(三)落实总局要求，清算工作初见成效按照国家局和省局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》要求，我局各级领导对此项工作高度重视，积极组织落实并取得初步成效。

土地增值税相关政策文件一、土地增值税预征率（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率为1.5％。

（四）商用房预征率为2.5％。

（五）车库预征率为1.5%、2.5%二、土地增值税核定征收率根据国税发〔2010〕53号文件规定，对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率，核定征收率不低于5%。

三、以房地产进行投资或联营的征免税问题(财税[2006]21号)对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

四、土地增值税清算相关政策1、土地增值税的清算单位（国税发[2006]187号）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

（国税发[2006]187号）3、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

（国税发[2006]187号）4、关于售楼部、样板房的装修费用列支问题第一种情况，售楼部、样板房在项目范围内，并对外出售，产生销售收入。

在这种情况下，视同销售装修房，销售收入计入清算收入，装修费用计入扣除费用。

第二种情况，售楼部、样板房不在项目范围内，或售楼部、样板房未对外销售产生收入，这里应将装修费用列入销售费用。

5、关于精装房成本项目的扣除第一种情况，销售收入中含有装修款项。

在销售收入已隐含装修款项情况下，重点分析装修款项内容。

在实际工作中，部分精装房装修款项里含有家用电器类支出。

土地增值税预征率2018-12-27公告2018年第23号国家税务总局青岛市税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告2018-12-27为进一步规范我市土地增值税预征和核定征收工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局的有关规定，结合我市实际,现将有关问题公告如下：一、关于房地产开发项目土地增值税的预征(一)纳税人开发建设并销售房地产，土地增值税预征率如下：1.对于普通住宅，每平方米销售价格在20000元(含增值税)以下的，预征率为2%；每平方米销售价格在20000元(含增值税)以上的，预征率为2.5%。

2.对于非普通住宅，每平方米销售价格在20000元(含增值税)以下的，预征率为2.5%；每平方米销售价格在20000元(含增值税)以上的，预征率为3.5%。

3.对于其他类型房地产，除单独销售车库、车位、阁楼、储藏室等附属设施预征率为2%外，其余房地产预征率为3.5%。

房地产类型的划分标准，按照房地产管理部门认定的标准执行。

(二)关于匡算土地增值税预征率纳税人开发建设的房地产项目，平均销售价格明显高于本区域同类商品房销售价格，主管税务机关可在该项目取得商品房预(销)售许可后，通知纳税人提交土地成本、建安成本和销售价格等相关资料，分房地产类型匡算土地增值税税负率。

匡算的土地增值税税负率明显超过本条第(一)项规定的预征率的，税务机关可参照匡算的税负率确定预征率，并制作《税务事项通知书》告知纳税人。

纳税人取得前款所称的《税务事项通知书》后，被匡算项目不再执行本条第(一)项规定的预征率，并于取得《税务事项通知书》后的次月起，按照《税务事项通知书》确定的预征率预缴土地增值税。

二、关于土地增值税的核定征收(一)房地产开发项目和存量房的土地增值税核定征收按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条、《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号文件印发)第三十四条的规定执行。

土地增值税政策及征收操作指引根据总局及省局的文件规定，市局近日对土地增值税预征率及核定征收率进行了调整，现将有关操作明确如下。

一、对房地产企业征收土地增值税1、按月预征自2010年8月19日（所属期）起，房地产开发企业转让普通住宅、其他类型不动产、土地取得的收入应分类型预征土地增值税，其中普通住宅预征率为2%，其他类型房产3%，土地5%。

其中土地转让部分已委托国土局土地交易中心代征。

对应大集中程序的操作：在“核定管理——登记应缴纳税种”模块，新添加两条名称为“转让房地产土增税预征(五类)”（对应房地产企业转让普通住宅）和“转让房地产土增税预征(六类)”（对应房地产企业转让其他类型房产）的核定记录。

对所属期为8月的土地增值税预征，应在维持原有预征核定记录的基础上增加新的核定记录，从所属期9月开始，应终止原有的土地增值税预征的核定记录。

2、对房地产开发项目进行清算房地产企业清算项目以分局受理纳税人提交清算资料的时间为界限，执行总局的发文时间5月25日。

即分局于5月25日前受理纳税人清算资料，经审核符合核定征收条件的项目，可仍按旧的核定征收率3%执行；5月25日后受理的清算项目如果于8月19日(含当日)后核定清算入库应按新的核定征收率执行。

纳税人清算时应按照国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔2009〕91号）文中第十二条的规定提交清算资料，资料中包括“土地增值税清算表”，即《土地增值税纳税申报表》，表中左下角“主管税务机关收到日期”为清算申请的分局受理时间。

①、据实清算大集中程序的操作：在“核定管理——登记应缴纳税种”模块，添加一条名称为“土地增值税”，品目代码为“0000”的核定记录。

进入土地增值税清缴申报模块，选择类型为“房地产开发”，输入企业的纳税人编码和相对应的资料，进行清算缴税。

对已预征土地增值税并尚未抵缴的企业，可在清缴申报模块的“已缴土地增值税税额”栏目内填入可抵缴的税额，抵缴土地增值税。

《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》的解读一、土地增值税清算土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

解读：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

”此处所称“国家有关部门”一般是指发改委（发改局、经发局）。

如果发改委（发改局、经发局）项目批文中未明确分期，一般是以整体项目为单位进行土地增值税清算。

如果发改委（发改局、经发局）项目批文中明确了分期，则应当以分期项目为单位进行土地增值税清算。

有些项目（或者分期项目）开发周期较长（一般是指从项目立项起满5年），纳税人自行分期进行开发，如果以发改委（发改局、经发局）项目批准的整体项目（或者分期项目）为单位清算，时间跨度太长，加大清算难度，造成土地增值税难以计算，也不利于土地增值税及时入库。

因此，对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可结合该项目建设工程规划许可证将自行分期项目确定为清算单位。

二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

同一开发项目中包含的多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。

解读：《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。