经济师中级房地产经济专业知识与实务-34(总分：140.00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.以经济学中的效用理论为理论基础的定价方法是______。
∙ A.成本加成定价法∙ B.竞争价格定价法∙ C.客户感受定价法∙ D.价值效用定价法A.B.C. √D.本题考查需求导向定价法的概念。
需求导向定价法的理论基础是效用理论。
这种方法是以客户的感受作为定价的依据，也称为客户感受定价法。
2.某商品房开发项目采用成本加成法测算得出的价格是5000元/m2。
根据市场调查结果，80%的被调查者可接受的价格范围是6000～6500元/m2，10%的被调查者可接受的价格范围是7000元/m2以上，企业决策者最终将项目的销售价格确定为均价6500元/m2。
该项目采用的主要定价方法是______。
∙ A.目标利润定价法∙ B.需求导向定价法∙ C.竞争导向定价法∙ D.比较定价法A.B. √C.D.本题考查房地产定价的基本方法。
需求导向定价法是以客户的需求强度及其对价格的承受能力作为定价依据，是体现市场营销观念的一种定价方法。
题目中该企业对市场进行调查，并根据消费者的价格承受能力确定了项目价格，所以是需求导向定价法。
3.政府对从事建设工程勘察、设计活动的专业技术人员，实行______。
∙ A.职业资格考试制度∙ B.职业资格审查制度∙ C.职业资格注册管理制度∙ D.职业资格认证制度A.B.C. √D.政府对从事建设工程勘察、设计活动的专业技术人员，实行执业资格注册管理制度。
未经注册的建设工程勘察、设计人员，不得以注册执业人员的名义从事建设工程勘察、设计活动。
4.以下哪项不属于房地产开发项目质量的可用性______。
∙ A.采光∙ B.隔热∙ C.抗震∙ D.空间布置合理A.B.C. √D.C属于可靠性。
C属于可靠性中的安全性的内容。
房地产项目质量可用性包括：平面布置的合理性、空间布置的合理性、建筑物理功能(采光、通风、隔声、隔热)、生产和生活使用功能。
5.竣工结算由______编制，______审查。
∙ A.承包人，主管部门∙ B.承包人，发包人∙ C.建设单位，主管部门∙ D.发包人，监理人A.B. √C.D.竣工结算的概念：房地产开发项目竣工结算是指建设项目完工，并经发包人或有关机构验收合格且点交后，按照施工发承包合同的约定，由承包人在原合同价格基础上编制调整价格并提交发包人审核确认的过程。
竣工结算是表达该项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件。
6.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权______。
∙ A.是否转让由双方议定∙ B.由转让方决定是否转让∙ C.由受让方决定是否转让∙ D.随之转让A.B.C.D. √本题考查土地使用权转让的限制。
土地使用权转让时，其地上建筑物等所有权随之转让，称为房随地走。
7.下列关于国有建设用地使用权出让最高年限描述有误的是______。
∙ A.居住用地60年∙ B.工业用地50年∙ C.教育、科技文化用地50年∙ D.商业、娱乐用地40年A. √B.C.D.本题考查国有建设用地使用权出让的年限。
居住用地应该为70年。
8.下列关于建设用地使用权出租的说法不正确的是______。
∙ A.建设用地使用权出租人可以不办理租赁登记∙ B.建设用地使用权出租必须签订租赁合同∙ C.应该按照出让合同规定的期限和条件进行出租∙ D.出租建设用地使用权的土地应领有国有土地使用证，并经过土地管理部门批准A. √B.C.D.本题考查国有建设土地使用权出租的条件。
A项应为建设用地使用权出租人必须办理租赁登记，否则不得出租。
9.房地产抵押合同自______。
∙ A.自抵押登记之日生效∙ B.自抵押合同签字之日生效∙ C.自公证之日生效∙ D.自土地使用权证书交付之日生效A. √B.C.D.本题考查国有建设用地使用权抵押登记制度。
房地产抵押合同自抵押登记之日生效。
10.下列哪种情况不可以申请农村宅基地使用权______。
∙ A.集体内成员居住拥挤，宅基地面积少于规定限额标准的∙ B.集体组织内成员因结婚等原因，确需建新房分户的∙ C.村民将原有住房出卖再次申请的∙ D.原住宅影响村镇规划需要搬迁的A.B.C. √D.本题考查农村宅基地使用权的取得。
根据规定，农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再次申请宅基地的，不予批准。
11.房地产保险费的计算公式是______。
∙ A.总保险费=保险金额×保险费率×缴费系数∙ B.总保险费=保险金额×保险费率÷缴费系数∙ C.总保险费=保险金额÷保险费率×缴费系数∙ D.总保险费=保险金额÷保险费率÷缴费系数A. √B.C.D.保险费=保险金额×保险费率×缴费系数。
12.某人贷款60万元，贷款期限10年，贷款年利率为6%，若采用按月等额本金还款方式。
则第11个月的还款额为______元。
∙ A.7775∙ B.7750∙ C.7725∙ D.7700A.B. √C.D.套用等额本金还款的月还款额公式即可计算出结果。
at=p÷n+p×(n-t+1)÷n×i =600000÷120+600000×(120-11+1)÷120×0.5% =5000+2750 =7750元。
13.下列财产可以设定抵押权的是______。
∙ A.已依法公告列入拆迁范围的房地产∙ B.权属有争议的房地产∙ C.列入文物保护的建筑物∙ D.经发包方同意抵押的承包荒地的土地使用权A.B.C.D. √下列财产可以抵押：(1)建筑物和其他土地附着物。
(2)建设用地使用权。
(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩、荒地等土地承包经营权。
(4)正在建造的建筑物。
(5)法律法规未禁止抵押的其他房地产。
14.______是指抵押贷款的借款人不能履行协议按期清偿贷款，而出现拖欠贷款的问题。
∙ A.产权风险∙ B.违约风险∙ C.贬值风险∙ D.估价风险A.B. √C.D.房地产抵押贷款的违约风险是指抵押贷款的借款人不能履行协议按期清偿贷款，而出现拖欠贷款的问题。
15.下列关于房地产信托的说法中，正确的是______。
∙ A.房地产信托投资具有较高的流动性∙ B.房地产信托的业务方式既可以是间接融资也可以是直接融资，具有很强的灵活性∙ C.房地产的低收益性，使得房地产信托投资具有很大的风险性∙ D.房地产信托投资的融资方式以物资为主，在融资方式上具有单一性A.B. √C.D.房地产信托具有较高收益性，所以C不对，房地产信托的流动性较差，所以A不对。
选项D房地产信托融资方式既可以是资金，也可以是物资，具有多样性和灵活性，因此不具有单一性。
16.某房屋因第三人的责任发生了火灾，房主向已投保的保险公司索赔，保险公司理赔后，获得向肇事的第三人要求赔偿的权利，这种权利被称为______。
∙ A.不安抗辩权∙ B.代位求偿权∙ C.保险金请求权∙ D.保险金分担权A.B. √C.D.如果被保险人的房屋事故是由第三者造成的，保险人可以先向被保险人赔偿，然后代表被保险人向第三者代位求偿。
17.经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和______两大部分组成。
∙ A.经营成本∙ B.土地取得成本∙ C.开发成本∙ D.开发费用A. √B.C.D.经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和经营成本两大部分组成。
BCD是出售型房地产开发项目的现金流出。
18.房地产开发企业选择销售渠道首先要考虑的原则是______。
∙ A.可控性∙ B.适应性∙ C.经济性∙ D.客观性A.B.C. √D.本题考查房地产销售渠道选择的原则。
经济性是房地产开发企业选择销售渠道首先要考虑的原则。
19.下列房地产定价方法中，属于不以市场竞争情况为主要依据的是______。
∙ A.成本加成定价法∙ B.主动竞争定价法∙ C.随行就市定价法∙ D.比较定价法A. √B.C.D.本题考查房地产定价的方法。
A选项属于成本导向定价法，立足点和出发点是商品房的供给方自身的状况，BCD三种方法的立足点和出发点是商品房的市场状况。
20.房地产低价策略的特点是______。
∙ A.对需求弹性大的房地产项目，容易拓展销路∙ B.为将来尾房销售提供了便利∙ C.可以在消费者心中形成高质高价的印象∙ D.会降低市场的占有率A. √B.C.D.本题考查低价策略的特点。
低价策略即在商品房面市时，将价格定得很低，以低价提高市场占有率。
其优点之一是对需求弹性大的房地产，消费者对其价格比较敏感，因而低价容易拓展销路。
21.一般情况下，运用市场法时要求选择______可比实例。
∙ A.1～3宗∙ B.3～10宗∙ C.10宗以上∙ D.任意A.B. √C.D.本题考查房地产定价低价策略的特点。
ACD是房地产定价高价策略的特点。
22.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方2400元/m2，买卖中涉及到的税费均由买方来负担。
该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%，则该宗房地产的正常成交价格为______元/m2。
∙ A.2243∙ B.2581∙ C.2526∙ D.2286A.B. √C.D.本题考查正常成交价格的计算。
正常成交价格=卖方实际得到的价格÷(1-应由卖方负担的交易税费) 设正常价格为X，则列方程为：X=2400÷(1-7%)解得：X=2581。
23.房地产广告中，______具有传播面广、影响力大、诉求力强等特点。
∙ A.广播广告∙ B.杂志广告∙ C.电视广告∙ D.网络广告A.B.C. √D.本题考查房地产广告媒体的特点。
电视广告具有传播面广、影响力大、诉求力强、表现手段和方式多样等优点。
24.某建筑物的建筑面积为80m2，经过年数为10年，单位建筑面积的重置价格为6000元/m2，经济寿命为30年，残值率为5%。
用直线法计算折旧，则此建筑物的现值为______元。
∙ A.298670∙ B.301590∙ C.328000∙ D.320000A.B.C. √D.本题考查直线法计算折旧额和建筑物现值。
C=6000×80=480000(元) R=5%，N=30，t=10；年折旧额D=C ×(1-R)/N=480000×(1-5%)/30=15200(元)；折旧总额Et=C×(1-R)/N×t=15200×10=152000(元)；建筑物现值=重新构建价格-折旧总额=480000-152000=328000(元)。
