财税实务土地增值税清算：利息扣除需合规

房地产开发成本—开发间接费用—利息费用”的利息支出在土地增值税中的规定《国关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220）第三条第（四）项规定：“土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

”《土地增值税见证业务规则》(国税发[2007]132号)第三十五条第八款规定：“在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

在计算加计扣除项目基数时，要审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

”基于以上两个税收政策文件规定，房地产企业计入开发成本的借款费用或利息支出，在进行土地增值税清算时，需要剔除，应调整至财务费用中计算扣除。

《会计准则——利息费用》中关于借款费用资本化的原则不适用于土地增值税清算，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，土地增值税清算时应调整至财务费用中计算扣除。

土地增值税中利息支出处理原则与会计核算、企业所得税处理有很大区别。

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号），企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

账务方面，会计科目设置一般将项目开发资本化利息计入“开发成本-开发间接费用”核算。

而在土地增值税清算计算房地产开发费用时，应先调减开发成本中的资本化利息，而后与财务费用中的利息支出加总，再适用国税函[2010]220文件规定的计算方法进行税务处理。

根据以上税收政策文件的规定，房地产企业在计算土地增值税时扣除的利息费用与其他开发费用的扣除结合起来分析，具体分以下两种情况处理：第一种税务处理：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的情况下，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按照（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%计算扣除。

土地增值税清算规程
土地增值税清算规程是指土地增值税的收取，缴纳，限制和核定等规程。

具体包括：
（1）对土地出让或者划拨的增值税收取：根据税法规定，应拍卖、
无偿使用和按价出让土地产生的收益，应收取增值税，按经济实质判断，
确定应税事项的税率，计算税款的金额，实施税务管理。

（2）土地增值税的缴纳及核定：土地增值税应由纳税人按期交纳，
缴纳土地增值税时需出具税务登记证、实收凭证和其他有关证明材料，税
务机关根据税务登记证及相关有关凭证，计算增值税额，缴纳土地增值税。

（3）土地增值税限制抵免：土地增值税可以在税务机关认可的范围内，抵免缴纳的土地增值税，土地增值税可以抵免本次纳税义务的税款，
本次抵免的税款最高不超过本次应纳税款额。

土地增值税清算利息费用的扣除政策与筹划思路土地增值税暂行条例实施细则第七条规定，开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

根据现行财务会计制度的规定，这三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。

而土地增值税暂行条例实施细则第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不能按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。

国税函[2010]220号文(以下简称220号文)第三条规定：“(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，在按照‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的5%以内计算扣除。

(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

”相关话题——国税函[2010]220号文件学习体会：合理与不合理并存针对上述规定，我们认为开发企业应注意的政策要点有：第一，文件中规定税前扣除的金融机构利息费用不能超过商业银行同类同期贷款利率，那么，何为“同类同期贷款利率”呢?“同类同期贷款利率”是否是基准利率呢?早在原国税函[2003]1114号文(注：当时是针对企业所得税税前扣除的)中即已指出：“按照中国人民银行规定，金融机构贷款利率包括基准利率和浮动利率，因此，金融机构同类同期贷款利率包括中国人民银行规定的基准利率和浮动利率。

”从2004年10月29日起，中国人民银行决定进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间，金融机构(不含城乡信用社)的贷款利率原则上不再设定上限，所以，“同类同期贷款利率”并非等于基准利率。

房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧土地增值税是我国重要的税收制度之一，对于房地产企业来说，土地增值税清算不仅仅包括土地增值税本身的计算，还要涉及到利息和费用方面的处理。

本文将针对房地产企业在土地增值税清算中面临的利息费用问题，提出四种处理技巧。

技巧一：利息和土地增值税分别入账在土地增值税清算过程中，利息和土地增值税应该分别计入企业的账户。

房地产企业在购买土地时需要支付土地款项，该款项需要从企业自有资金中支付或借贷，如果是借贷，公司需要支付对应的利息，此时公司应该将土地购买款项和利息分别计入公司账户。

在进行土地增值税清算时，公司只需要计算土地增值税，而不考虑利息。

我国土地增值税计算方式为：应纳税额 = (当地土地最新评估价格 - 购买土地的价格) × 70% × 税率；因此利息不在税费计算范围之内。

这种处理方法既能保证企业的资金核算准确，又符合我国土地增值税的计算规定。

技巧二：利息作为土地购置成本另一种处理方法是将土地购买所需的利息计入土地购置成本中，然后在土地增值税清算过程中进行抵扣。

这种处理方式的好处是可以减少企业的应纳土地增值税额，从而降低税收负担。

具体做法是在计算应纳税额时，将土地购买价格和利息一起计入，并且在计算后的应纳土地增值税中扣减掉利息的部分。

如下公式所示：应纳税额 = (当地土地最新评估价格 - 购买土地的价格 - 支付的利息) × 70% ×税率需要注意的是，企业在进行土地购买后计算利息支出时，应该按照实际借款计算利息，而不是假设的利息支出。

技巧三：将利息作为销售成本房地产企业在销售房产的过程中，如果需要用到借贷资金，那么企业需要支付对应的利息。

对于这部分利息，企业可以将其作为销售成本进行核算。

在土地增值税清算时，这部分利息可以单独列出，以便将其扣除。

具体的操作方法是，在销售房产的收入中扣除对应的利息支出，这部分利息支出应该作为销售成本进行核算。

争议与解决：土地增值税利息扣除
《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第七条规定，对于财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额（以下简称土地成本）和房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利
息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地成本和房地产开发成本金额之和的的10%以内计算扣除
 在实际工作中，许多地方在计算土地增值税应纳税额时，对于利息支出如何扣除，理解不一。

笔者就此谈谈几点个人看法。

 一、关于利息扣除的范围
 企业会计准则规定，企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本。

《国家税务总局关
于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函【2010】220号，以下简称220号文）明确指出，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

也就是说，在土地增值税中不存在借款利息资本化的问题，只存在借款利息费用化的问题，因为一旦税法允许在计算土地增值税时将。

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【税会实务】利息支出扣除有技巧
在计算土地增值税时，对利息支出的扣除，税法采取了比较宽松的处理方法：根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，利息支出分两种情况确定扣除：
1.凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。

超过货款期限的利息和加罚的利息均不允许扣除。

在这种情况下：
房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）X扣除比例（5％以下）+允许扣除的利息费用
2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并人房地产开发费用中一并计算扣除。

在这种情况下：
房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额十房地产开发成本金额）X扣除比例（10％以下）
以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府规定。

由此，纳税人可以根据上述公式进行筹划：将实际发生的利息支出代人公式（1），然后与公式（2）计算的结果进行对比，如果前者大于后者，则应正确分摊利息并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则故意不按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或者干脆不提供金融机构的贷款证明。

这样做的结果是，在已耗费用一定的情况下，可以多获得扣除。

[例]某房地产开发公司开发一批商业用房，共支付土地价款500万元，。

土地增值税利息扣除的原则在当今的税收制度中，土地增值税是一个重要的组成部分。

对于许多企业和个人来说，了解并正确应用土地增值税利息扣除的原则是非常重要的。

本文将详细介绍土地增值税利息扣除的原则及其在实践中的应用。

一、定义和背景土地增值税是对土地及其地上建筑物进行征收的税种。

它的主要目的是为了调节土地市场，防止土地投机，以及为政府提供财政收入。

在计算土地增值税时，利息扣除是一个重要的环节。

它允许企业在计算土地增值税时，将一部分利息支出从应税收入中扣除。

二、土地增值税利息扣除的原则1、相关性原则：只有与土地增值税相关的利息支出才能被扣除。

这意味着，只有那些直接由于土地和地上建筑物的交易产生的利息才能被扣除。

2、合理性原则：利息扣除应当合理。

这意味着，企业不能随意扣除任何金额的利息。

税务部门会审查利息支出的合理性和合法性，并可能对不合理的部分进行调整。

3、同期资料准备原则：企业必须准备充分的同期资料，以证明其利息支出的合法性和合理性。

这些资料可能包括合同、发票、会计记录等。

4、征管原则：在执行过程中，税务部门将按照法律法规的规定进行征管，并对违反规定的行为进行处罚。

三、实践中的应用在实践中，利息扣除的具体操作会因地区和具体情况而异。

一般来说，企业需要向税务部门提交相关的财务报告和同期资料，以证明其利息支出的合法性和合理性。

税务部门会审查这些资料，并根据相关法规决定是否允许扣除。

四、总结土地增值税利息扣除的原则是税收制度中的重要组成部分。

了解并正确应用这些原则对于企业和个人来说是非常重要的。

通过遵守这些原则，企业和个人可以合法地减少他们的税收负担，同时为政府的财政收入做出贡献。

然而，不遵守这些原则可能会导致税务问题和其他法律后果。

因此，我们强烈建议企业和个人在处理土地增值税利息扣除问题时，要咨询专业的税务顾问或律师。

土地增值税清算附表是国家税务总局为规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，结合实际情况制定的一份表格。

土增税清算：怎样筹划才合规土增税清算：如何合规筹划土地增值税清算是指核算和缴纳土地增值税的过程。

根据我国土地增值税法规定，土地增值税是指出售土地后，卖方因土地升值而取得的利润所需缴纳的一种税款。

对于房地产企业来说，合规筹划土地增值税清算是非常重要的，以确保企业正常运营并遵守法律法规。

在本文中，我们将讨论如何合规筹划土地增值税清算。

首先，企业应该了解土地增值税清算的基本规则和流程。

根据我国土地增值税法，纳税主体是土地使用权的受让人，即买方。

土地增值税计算的基本公式是：土地增值税=（成交价-原值-税负调整）×土地增值税税率。

其中，成交价是指购买土地的价格，原值是指卖方购买土地时支付的价格，税负调整是指政府根据地区土地增值情况进行的调整，土地增值税税率为10%。

企业应该了解这些基本概念和计算方法，以便进行合规筹划。

其次，企业应该遵守土地增值税纳税申报和缴纳的时间规定。

根据土地增值税法规定，土地使用权的受让人在完成土地使用权登记后30日内，应当向税务机关申报土地增值税并缴纳税款。

企业应该保持准确的纳税记录，及时申报和缴纳土地增值税，以避免因延迟或漏报而导致的罚款和法律风险。

第三，企业可以通过合规筹划来降低土地增值税负担。

合规筹划可以通过合理安排土地交易结构，合理计算土地增值税的方式来实现。

例如，企业可以通过分期支付或转让股权等方式来推迟或减少土地交易的实际发生，从而降低土地增值税负担。

另外，企业还可以利用土地增值税法规定的减免政策，如免税期限、减免税额等，来减少税务成本。

最后，企业还应该加强土地增值税合规风险管理。

土地增值税清算涉及大量的资金和税务事项，一旦出现纳税申报错误或其他违规行为，将会面临严重的法律风险和经济损失。

因此，企业应建立健全的税务制度和内部控制机制，制定详细的操作流程和责任分工，确保土地增值税清算的合规性和准确性。

综上所述，合规筹划土地增值税清算对于房地产企业来说至关重要。

企业应该了解土地增值税清算的基本规则和流程，遵守申报和缴纳的时间规定，通过合规筹划降低税负，并加强合规风险管理。