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房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
《房地产估价理论与方法》公式总结第三章房地产价格和价值1.潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量2.最高买价≧成交价≧最低卖价3.抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款再次抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款。
4.房地价格=土地价格+建筑物价格5.楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率6.期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿第六章市场法及其应用1.可比实例数量3≦可比实例数量≦102..5≦可比实例规模≦23.1公顷=10000平米=15亩1亩=666.67平米1平方英尺=0.09290304平米1坪=3.30579平米平米下的价格=公顷下的价格/10000平米下的价格=亩下的价格/666.67平米下的价格=平方英尺下的价格/0.09290304平米下的价格=坪下的价格/3.305794.交易情况修正（百分率法）的一般公式：可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格交易情况修正系数：1/（1±S%）或100/（100±S）5.交易情况修正（差额法）的一般公式：可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常市场价格6.正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额正常成交价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）正常成交价格=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）7.市场状况调整（百分率法）的一般公式：可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格市场状况调整系数：1±T% 或（100±T）/1008.市场状况调整的价格指数法⑴定基价格指数公式：可比实例在其成交日期的价格×估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数=可比实例在估价时点的价格⑵环比价格指数公式：可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点的价格9.市场状况调整的价格变动率法⑴逐期递增或递减：可比实例在其成交日期的价格×（1±价格变动率）＾期数=可比实例在估价时点的价格⑵期内平均上升或下降：可比实例在其成交日期的价格×（1±价格变动率×期数）=可比实例在估价时点的价格10.房地产状况调整（百分率法）的一般公式：可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象房地产状况下的价格房地产状况调整系数：1/（1±R%）或 100/（100±R）11.房地产状况调整（差额法）的一般公式：可比实例在自身状况下的价格±房地产状况调整金额=可比实例在估价对象房地产状况下的价格12.直接比较进行房地产状况调整的表达式：可比实例在自身状况下的价格×100/（）=可比实例在估价对象房地产状况下的价格上式括号内应填写的数字，为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分13.间接比较进行房地产状况调整的表达式：可比实例在自身状况下的价格×100/（）×（）/100=可比实例在估价对象房地产状况下的价格标准化修正房地产状况调整上式位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地产状况相对于标准房地产状况的得分，位于分子的括号内应填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分。
授课提纲1.房地产估价师的职业前景2.课程考试情况介绍该课程在本考试中的地位、难度、学员学习时的思路方向；历年考试规律分析。
3.本课程知识体系或内容框架及各章学习方法本书内容，侧重点，如何学习，每章学习注意事项；从容易理解的角度，介绍本课程的知识体系或内容框架，指出各章侧重点，并说明预习各章时的方法、注意事项。
过去4年（14～17年）考试真题的高频考点分布统计4.本课程学习安排预习2019年的网络课程，介绍预习期间学习进度、掌握程度要求。
1.房地产估价师的职业前景430万亿房地产总市值，6万房地产估价师，人均服务于70亿的房地产价值。
人在、资产在、价值在、交易在，房地产估价服务在现实生活中无处不在。
房地产从增量时代进入存量时代，传统评估业务之外，更增添了很多全新的服务于资产运营业务的评估业务。
2.课程考试情况介绍（1）考试性质：国家设定的执业资格考试。
执业资格是政府对某些责任较大、社会通用性强、关系公共利益的专业技术工作实行的准入控制，是专业技术人员依法独立开业或独立从事某种专业技术工作学识、技术和能力的必备标准。
主管机构：人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部考试主管：房地产估价师和经纪人学会获得的证书（两个阶段、两个证书）●房地产估价师执业资格证书（考试合格后获得）●房地产估价师注册证书（在某家房地产估价机构注册后）自1995年首次举办房地产估价师执业资格考试以来，房地产估价师已经整整走过了24年的发展和考试历程，考试大纲、考试命题都有了较大发展，特别是近几年，考试题型逐步规范，考试难度逐步加大，考试求新求异意识增强。
房地产估价师考试难度总体偏难，而且难度具有继续提升的趋势。
总体来看，和国内其他的专业资格考试相比而言，房地产估价师考试的通过率整体处于偏低水平。
每年全科合格人数保持在2300+人左右水平。
2007-2017年估价师考试通过情况汇总表低通过率，体现了房地产估价师执业资格的含金量。
房地产估价理论与方法第一章房地产估价概述第一节对房地产估价的差不多认识一、房地产估价的含义1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价差不多成为一种职业和行业。
2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。
3、专业估价的核心内容是依照特定目的、对特定房地产地特定时刻的特定价值进行分析、测算和判定并提供专业意见。
房地产估价师依照估价目的，遵守估价原那么，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判定并提供专业意见的活动确实是房地产估价。
其中，分析是测算的基础、测确实是判定的基础。
4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。
房地产估价师还能够进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评判报告等房地产咨询顾问服务。
二、房地产估价的本质1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。
2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情形的阻碍。
房地产价值是由众多市场参与者的价值判定而非个别人的价值判定而形成的。
估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判定。
3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。
后者的法律责任大于前者。
4、房地产估价会有误差但应将误差操纵在合理的范畴内。
估价师应当对其估价结果的有限性有清晰的认识，采纳多个假设来处理现有的知识水平和范畴以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的阻碍明确地告知托付人，因此对估价师评判其结果准确与否不是看其估价结果而是评判其估价的过程是否符合规范的要求。
5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。
正确的房地产价值分析、测算与判定必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践体会。
xx年房地产估价师《理论与方法》真题及答案1、在房地产价格中，市场价格是( )。
A.稳定均衡价格B.不稳定均衡价格C.长期均衡价格D.短期均衡价格【正确答案】：D【答案解析】：市场价格是短期均衡价格。
参见教材P95。
【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进展考核】2、市场法的理论依据是房地产价格形成的( )。
A.预期原理B.市场有效原理C.替代原理D.生产费用价值论【正确答案】：C【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
参见教材P173。
【该题针对“市场法概述”知识点进展考核】3、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承当，假设买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会( )。
A.上升B.下降C.不变D.无法确定【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P191。
正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承当的应由卖方承当的税费【该题针对“交易情况修正”知识点进展考核】4、房地产权利的种类中，属于债权的是( )。
A.地役权B.土地使用权C.抵押权D.租赁权【正确答案】：D【答案解析】：租赁权属于债权。
参见教材P52。
【该题针对“房地产的含义”知识点进展考核】5、为评估某房地产xx年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为xx年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。
自xx年1月1日起至xx年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，那么就上述情况对该可比实例成交价格进展处理后的单价为( )元/㎡。
A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.8【正确答案】：C【答案解析】：交易日期为xx年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P194。
房地产估价师《理论与方法》考试大纲房地产估价师《理论与方法》考试大纲导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。
下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》考试大纲。
希望对大家有所帮助。
第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别(二)专业房地产估价的概念(三)估价与评估的异同(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格(二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内(五)房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性(一)专业估价存在的基本前提(二)房地产需要专业估价(三)房地产估价在估价行业中占主体第二节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要第三节房地产估价的要素一、估价当事人(一)估价委托人(二)房地产估价机构(三)注册房地产估价师二、估价目的三、估价时点四、估价对象五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况一、以法律的形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可四、成立了房地产估价行业组织五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、深化和拓展了房地产估价业务九、形成了公平竞争的房地产估价市场十、积极开展了国际交流合作考试要求1.熟悉房地产估价的含义;2.掌握房地产估价的特点;3.熟悉房产估价的必要性;4.掌握房地产抵押的需要;5.掌握房地产征收征用的需要;6.熟悉房地产税收的需要;7.了解房地产保险的需要;8.熟悉房地产保险的需要;9.掌握国有建设用地使用权出让的需要;10.熟悉房地产分割的需要;11.掌握房地产损害赔偿的需要;12.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要;13.熟悉企业有关经济行为的需要;14.了解房地产行政管理的需要;15.了解其他方面的需要;16.熟悉估价当事人;17.掌握估价目的;18.熟悉估价时点;19.掌握估价对象;20.掌握价值类型;21.熟悉估价依据;22.熟悉估价假设;23.熟悉估价原则;24.熟悉估价程序;25.熟悉估价方法;26.熟悉估价结果;27.掌握房地产估价师的职业道德;28.熟悉中国房地产估价行业发展概况。
房地产估价理论与方法知识点整理笔记房地产估价理论与方法知识点整理笔记房地产估价是房地产交易中非常重要的一环，它涉及到人们的财富和利益，必须具备精确性和权威性，因此需要一定的理论和方法支持。
接下来，我将对房地产估价的理论和方法进行整理和笔记，以供初学者参考。
一、影响房地产估价的因素房地产估价是一个庞大而复杂的系统工程，其中影响房地产估价的因素非常多，包括但不限于以下几个方面。
1. 地理环境因素。
地理位置、气候条件、交通状况、周边设施等因素都会对房地产估价产生影响。
2. 市场供需因素。
当前的供需关系、市场价格、房地产市场的热度和市场预期都会影响房地产估价。
3. 科技因素。
现代科技的发展，如智能化、绿色化、安全化等因素，也会影响房地产估价。
4. 法律政策因素。
国家法律政策的变化，如热点城市的限购政策等，也会直接影响房地产市场的供需关系和价格水平。
二、房地产估价的常用方法1. 成本法。
成本法是根据建筑物的原始成本和存在时间确定其价值的方法。
主要是通过建筑材料和施工成本等来计算其价值。
2. 市场比较法。
市场比较法是指通过市场的交易信息，推断出相似商品的价格和其他经济数据，进行比较，以确定物业的估价。
其中，市场交易的日期、网站、价格、大小等因素都是重要的考虑因素。
3. 收益法。
收益法是指基于物业的收益产生能力考虑其投资所需要的时间价值而确定的预测现现值法。
主要依据净现值、贴现率和持续经营等因素进行计算和分析。
三、注意事项1. 在房地产估价工作中，要认真收集、分析、评估各种调查资料，充分掌握评估对象的基本情况和相关信息。
2. 应采用科学统计方法和现代价值理论，并且结合经济作用、实例原则、财务原则和法律原则等进行综合研究和分析。
3. 在进行房地产估价过程中，需要注意遵守国家相关法律政策和规定，不得进行不合法的估价活动。
总结：房地产估价是一个需要专业知识和经验的复杂过程，需要结合理论和方法进行科学的分析和研究。
可见，准确地进行房地产估价要我们综合考虑很多因素，并且需要遵循一些指引，不可忽视也不能独断。
房地产估价理论与方法随着时代的进步，房地产业已成为社会重要组成部分。
然而，对于房地产的估价理论和方法，很多人仍然并不了解。
本文将就房地产估价理论和方法作一个较为详细的介绍，以其为社会和个人带来的影响及其意义等方面进行论述。
一、什么是房地产估价理论房地产估价理论是指房地产估价的学说、原则和规律。
房地产估价是指对房地产进行评估，确定其价格和价值的过程。
在房地产交易、资产评估、抵押贷款、税收评估、维修保养等方面都会用到房地产估价。
二、房地产估价方法房地产估价方法主要包括市场比较法、收益法和成本法。
下面将分别介绍三种方法及其应用。
市场比较法：市场比较法是房地产估价中最为常用和准确的方法。
简单来说，市场比较法就是通过比较房屋的卖出价、附近同类型房屋的成交价以及房屋的整体情况等因素来得出该房屋估价范围。
这种方法的优点是直接可靠，但是需要有大量的市场和经验数据来支撑。
收益法：收益法是一种适用于商业用房、租赁房屋等的估价方法。
简单来说，收益法就是根据物业的租金收益和预期维护所需用费等，计算出物业可以带来的收益后，再考虑进行投资的效益并决定其价值。
这种方法的优点是考虑到了未来的收益情况，但要考虑的因素较多，且预测未来收益的准确度是一个很大的挑战。
成本法：成本法主要适用于新建或有明确的建设年限的物业估价。
简单来说，成本法就是将物业的重建成本以及相关附加费、经营成本等全部计算再加和，得出一个大致费用预估，再减去已使用的时间和物业的损耗和折旧等因素来计算其现在的价值。
成本法的优点是体现了物业的建筑成本以及其他费用成本，缺点在于需要考虑建筑房龄和损耗的估计。
三、房地产估价的意义房地产估价在今天的社会中有很重要的作用，其中，有以下意义。
首先，房地产估价能够评估房地产的价值，帮助买卖双方确定房屋价格，避免透支消费和低迷市场。
其次，房地产估价能够为金融监管机构提供一个准确的物品价值依据，有利于银行在对房屋提供贷款时做出科学和合理的决策。
房地产估价师《理论与方法》训练题：多项选择题房地产估价师《理论与方法》训练题：多项选择题多项选择题1、形成房地产有效需求必须具备的条件有〔〕。
A.消费者有购置房地产的意愿B.城市经济高速开展C.人口急剧增长D.消费者可以承受并支付得起房地产价格E.房地产供应大于房地产需求【正确答案】：AD【答案解析】：有效需求＝意愿＋支付才能。
参见教材P82。
2、本钱法中的“开发利润”是指〔〕。
A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税后利润E.开发商所能获得的税前利润【正确答案】：CE【答案解析】：开发利润是该类房地产开发工程在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所获得的平均利润。
开发利润是所得税前的利润。
参见教材P282。
3、房地产租赁包括〔〕。
A.房屋租赁B.土地租赁C.土地使用权租赁D.动产租赁E.土地所有权租赁【正确答案】：ABC【答案解析】：参见教材P19。
房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁、土地使用权租赁。
4、估价中的最高最正确利用详细包括〔〕等。
A.最正确用处B.最正确位置C.最正确规模D.最正确环境E.最正确集约度【正确答案】：ACE【答案解析】：最高最正确利用包括最正确的用处、最正确的规模、最正确的集约度和最正确的档次。
参见教材P165。
5、收益法中确定报酬率的根本方法不包括〔〕。
A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法【正确答案】：CE【答案解析】：收益乘数是求取收益法中计算估价对象价值的方法。
参见教材P248～251。
6、以下关于房地产估价原那么的表述中，错误的选项是〔〕。
A.独立、客观、公正原那么属于普适性原那么B.合法原那么属于一般性原那么C.最高最正确使用原那么属于技术性原那么D.慎重原那么属于一般性原那么E.估价时点原那么是特殊【正确答案】：DE7、决定房地产供应量的因素有〔〕。
房地产估价师《理论与方法》重要知识点2016年房地产估价师《理论与方法》重要知识点房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。
下面应届毕业生分享房地产估价师《理论与方法》考试科目知识点给大家参考!第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别对“估价”通俗而简单的理解，就是估计商品、资产、财产等的价格或价值，是任何人都可以做的，不论他估计得对或错，也不论人们是否相信其估计结果。
例如，你看上了某幢房屋或某块土地，想知道它值多少钱，或者判断卖方的要价是否合理，或者自己出价多少合适，你可以自己估计，也可以咨询亲友的意见。
这种意义上的估价，不妨称为非专业估价。
然而，要想获得客观合理、令人信服的估价结果，就需要专业估价。
(二)专业房地产估价的概念专业房地产估价的核心内容，是接受他人委托，为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。
为了保障这种分析、测算和判断的客观合理，不仅要求从事这种活动的单位和个人是房地产估价机构和房地产估价师，而且要求遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法去分析、测算和判断。
因此，如果给专业房地产估价下个完整的定义，那么它是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
(三)估价与评估的异同房地产估价也称为房地产价格评估、房地产价值评估、房地产估值，时常还称为房地产评估。
一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不作区分，能够交换使用。
但是，科学、严谨地说，“估价”、“评估”两者的含义不完全相同。
(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义国外以及中国香港和台湾地区对房地产估价的称谓及定义不尽相同。
房地产估价理论与方法房地产估价是指根据房屋的各种特征（包括但不限于房屋位置、建筑面积、建筑年代、装修情况等）以及市场供需情况等因素，运用一定的理论和方法，对其进行计算出来的评估价值。
在房地产市场中，估价是一个非常重要的环节，它直接关系到房屋的交易和投资价值，甚至会影响整个市场的运行。
本文将从房地产估价的理论和方法两个方面进行介绍。
一、房地产估价的理论1.机会成本法：机会成本法是估价理论的一种。
机会成本法指的是评估对象的价值应该等于其最佳的替代者价值减去其减值的数额。
在经济学中，将用于某项投资的资金称作机会成本。
因此，机会成本法以估价对象的替代者作为基准，根据替代者的价值来判断估价对象的价值。
2.比较法：比较法是房地产估价中最为常用的方法之一。
该方法是通过对比同区域内的约同地产物品出售的价格，区分其与目标房地产的差异并加以计价。
它还可以通过收集场地的交易资说明书、申请单等资料来研究该空地的交易、租赁和管理费情况，进行详细的分析和比较。
3.收益法：针对于商业、企业和筹资、建设以及管理用途的房地产物品，在估价时，也可以采用收益法进行规律的探索和研究。
收益法也被称作直接资本化法，估价者可通过计算物品使用的每年收益，并将其除以市场顶级资本收率，即可得出物品的价值。
二、房地产估价的方法1.市场比较法：市场比较法是房地产估价的比较常见的方法。
该方法是以同一或相近的单位面积、房型、层高等特征的房屋为基准，通过比较其已经成交的价格，以此推算出目标房屋的估价范围。
2.收益法：收益法是在商业房地产、企业和公共设施等房产的估价中，经常采用的一种方法。
该方法主要是通过计算该物品使用的收益来推算它的价值。
3.直接比较法：直接比较法是指将与目标物品相似的其他物品价值进行比较，以此得知目标物品的价值。
这种方法较为直观简单，因此，在一些小面积物品估价中，也经常会使用该方法。
总而言之，房地产估价理论和方法随着时代的发展不断演进。
在进行估价时，需要根据不同的物品类型及市场情况选取合适的理论和方法，使估价更加准确、可靠，从而更好地满足市场需求。
2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题2.00 分) 房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。
A. 该种房地产的价格水平B. 消费者的预期C. 该种房地产的开发成本D. 该种房地产的开发技术水平E. 房地产开发商对未来的预期2.(单项选择题)(每题1.00 分)某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新购建成本为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建成本为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。
A. 4870B. 5020C. 5340D. 55203.(多项选择题)(每题2.00 分) 下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。
A. 房屋实际用途B. 土地开发程度C. 房屋建筑结构D. 房屋出租情况E. 房屋维护状况及完损程度4.(多项选择题)(每题1.00 分)下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。
A. 房地产抵押估价B. 房屋征收评估C. 房地产司法拍卖估价D. 房地产转让估价E. 房地产投资信托基金估价5.(单项选择题)(每题1.00 分)运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。
A. 估算后续开发经营期B. 估算后续开发的各项支出、收入C. 估算后续开发各项支出、收入在何时发生D. 估算投资利息和开发利润6.(单项选择题)(每题1.00 分)在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（）。
A. 名义价格B. 实际价格C. 市场价格D. 成交价格7.(多项选择题)(每题1.00 分)根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。
房地产估价理论与方法概述引言房地产估价是指对房地产的价值进行评估和估算的过程。
它是房地产交易、融资、投资以及税收评估的基础。
房地产估价理论和方法的准确性和科学性对于保障房地产市场的健康发展至关重要。
本文将概述房地产估价的理论基础和常用方法。
房地产估价理论房地产估价理论包括以下几个重要概念：1. 价值房地产的价值是指其在市场上被人们普遍认可的价格。
价值的形成是受到市场供求关系、周边环境、物业状况等多个因素的影响。
价值的估算是房地产估价的核心问题。
2. 成本房地产的成本是指购买或建造该房地产的实际花费。
成本是房地产估价的一个重要依据，但并不等同于房地产的价值，因为价值还要考虑市场因素。
3. 收益房地产的收益是指房地产所能带来的经济效益。
通过分析房地产的租金收入、销售收入等可以评估房地产的收益情况。
收益也是估价的一个重要参考因素。
4. 供求关系房地产市场的供求关系直接影响房地产的价值。
供求关系的变动会导致房地产价格的波动，进而影响房地产估价的准确性。
因此，理解和分析房地产市场的供求关系是房地产估价的重要内容。
房地产估价方法房地产估价方法根据估价目的、估价对象和数据可获得程度的不同，可以分为几种常用方法：1. 成本法成本法是通过估算重建或重新建造一个与所估价的房地产相同的物业所需的成本来确定其价值。
该方法适用于新建房产或可供开发的土地。
成本法的估价结果会受到建筑材料、人工成本、地价等多个因素的影响。
2. 市场比较法市场比较法是通过比较相似物业的市场交易价格来确定估价物业的价值。
该方法适用于估价物业与市场上已有交易物业具有较高的相似性。
市场比较法需要确定合适的比较物业，并进行相应的调整来准确反映估价物业的价值。
3. 收益法收益法是通过估算房地产所能产生的经济效益来确定其价值。
该方法适用于出租房产或投资物业。
收益法需要对租金、利润、折现率等进行估算和调整，以得出最终的估价结果。
4. 统计回归法统计回归法是通过建立经验模型，通过房地产的特征变量和市场价格之间的关系来进行估价。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、[试题]出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。
( )【答案】错【解析】前半部分是对的，后半部分正确的应当是“其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额”。
2、[试题]从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，故不必做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。
( )【答案】×【解析】本题考查的是合法原则。
从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。
参见教材P156。
3、[试题]开征房产税对房地产市场产生的影响包括( )。
A.抑制房地产投机B.减少房地产净收益，导致房地产价格下降C.增加房地产持有成本D.卖方市场下，房产税可以向买方转嫁。
E,开征房产税，导致房地产价格上升【答案】ABC【解析】本题考查的是制度政策因素。
保有税是无法转嫁的;开征保有环节税，会增加持有成本，抑制投资和投机，导致房地产价格下降。
参见教材P139。
4、[试题]运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用( )的收益估计值。
A.较高B.较低C.平均D.居中【答案】B【解析】本题考查的是谨慎原则。
谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。
参见教材P171。
5、[试题]可以设置抵押的房地产是( )。
A.城镇国有土地所有权B.教学楼C.依法被查封的商品房D.共有产权的商铺【答案】D【解析】本题考查的是合法原则。
选项D只要共有产权人同意，就可以设置抵押。
参见教材P159。
6、[试题]房地产所有权有单独所有、共有和( )三种。
房地产估价理论与方法-78(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(总题数：35，分数：35.00)1.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。
目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。
∙A．536∙B．549∙C．557∙D．816（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：2.某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。
该房地产的价格为( )万元。
∙A．695.83∙B．681.25∙C．715.83∙D．718.75（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：3.通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。
∙A．土地面积∙B．地质条件∙C．土地位置∙D．土地形状．（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：4.在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于( )。
∙A．社会因素∙B．环境因素∙C．人口因素∙D．行政因素（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：5.针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类( )。
∙A．主观合理价值和公开市场价值∙B．主观合理价值和非公开市场价值∙C．主观合理价值和客观合理价值∙D．公开市场价值和非公开市场价值（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：6.已知某城市容积率修正系数表，见下表。
容积率修正系数表正后可比实例的价格为( )元/m2。
∙A．1177∙B．675∙C．688．2∙D．1200（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：提示：容积率修正后可比实例的价格=900×1.2/1.6=675元/m27.用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。
当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。
寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：①基础数据是否准确；②测算过程是否有错误；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查( )。
∙A．①②③④⑤⑥∙B．①②④③⑤⑥∙C．②①③④⑤⑥∙D．②①④③⑤⑥（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：8.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为( )。
∙A．1.05∙B．0.98∙C．0.95∙D．1.03（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：提示：个别因素修正系数＝[*]＝0.959.净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为( )。
（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：提示：D选项为净收益每年不变，收益年限无有限年时的报酬资本化公式。
10.某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。
那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )m2。
∙A．40∙B．45∙C．48∙D．50（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：11.收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。
∙A．预期收益大小∙B．预期收益能力∙C．预期价格高低∙D．预期价格涨落（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：12.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
∙A．43.2%∙B．50%∙C．56.8%∙D．70%（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：13.某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。
某类房地产1998～2004年价格 (单位：元/m2)∙A．3300∙B．3157∙C．3357∙D．3156（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：14.某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。
某类房地产1998～2004年价格(单位：元/m2)∙A．3700∙B．3785∙C．3737∙D．3156（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：15.( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
∙A．房地产的权益和区位∙B．房地产的权益∙C．房地产的实物和权益∙D．房地产的区位（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：16.某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。
根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为 ( )万元。
∙A．1200∙B．1150∙C．1100∙D．1050（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：17.假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为( )。
∙A．-1.33∙B．-0.66∙C．0.66∙D．1.53（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：18.某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。
拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。
则该地块总价为( )万元。
∙A．102∙B．52∙C．54∙D．103（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：提示：地块总价=2500×400+(150-50)×200=102万元19.甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。
∙A．甲土地∙B．乙土地∙C．丙土地∙D．甲、乙、丙三宗土地任选其一（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：提示：依据楼面地价＝土地单价/容积率楼面地价甲=946/5.2=182元/m2楼面地价乙=860/5=172元/m2楼面地价丙=800/4.5=178元/m220.当居民收入的增加是( )的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。
∙A．低收入者∙B．中等收入者∙C．高收入者∙D．可支配收入（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：21.假设开发法是以( )原理为理论依据的。
∙A．收益递增原理∙B．均衡原∙C．预期原∙D．未来趋势原理（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：22.下列会导致房地产的价格偏高的情况是( )。
∙A．政府协议出让土地∙B．购买相邻房地产∙C．卖方不了解行情∙D．设立抵押的房地产（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：23.在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指( )。
∙A．使用价值∙B．交换价值∙C．理论价值∙D．评估价值（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：24.某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。
∙A．62500∙B．62000∙C．61000∙D．61500（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：提示：该宗房地产相对于空地的减价额＝(300-50)×250=62500元25.( )，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。
∙A．2003年1月1日∙B．2004年1月1日∙C．2004年12月1日∙D．2003年12月1日（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：26.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有10层，且建筑基底总面积为 600m2，建筑用地面积为1000m2，则建筑容积率为( )。
∙A．60∙B．6∙C．10∙D．60%（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：提示：建筑容积率＝建筑总面积/建筑用地面积，建筑总面积＝建筑基底面积×建筑层数，因此容积率=10×600/1000=627.房地产估价的基本原则和最高行为准则为( )。
∙A．最高最佳使用原则∙B．合法原则∙C．估价时点原则∙D．独立客观公正原则（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：28.某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为( )年。
∙A．38∙B．42∙C．58∙D．60（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：提示：依题意，应为40-2=38年29.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( )。
∙A．新开发房地产项目∙B．用于出售用途的房地产项目∙C．具有投资开发或再开发潜力的房地产∙D．用于投资或再开发的房地产（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：30.某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元：乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。
那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为( )m2。
∙A．700∙B．600∙C．500∙D．200（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：31.已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为( )万元。
∙A．112.5∙B．155.6∙C．144.6∙D．132.4（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：32.运用平均增减量法进行估价的条件是( )。
∙A．房地产价格时间序列逐期升高或下降∙B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性∙C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等∙D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：33.评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。
如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月 16日的房价实际为( )万元。
