房地产开发总包施工界面划分

兰花苑二期总包施工交付界面划分兰花苑二期总包施工界面如下：（一）地下车库（含人防）1、天棚：a、地下门厅及走道：腻子批平,普通防霉涂料一底两面b、其他房间：腻子批平,普通防霉涂料一底两面2、墙柱面：a、设备用房、地下储藏室、汽车库连通口、自行车库、配电间及通信机房、车库:20厚1：2.5水泥砂浆粉刷,腻子批平,普通防霉涂料一底两面b、地下门厅及走道：20厚1：2。

5水泥砂浆粉刷，腻子批平，普通防霉涂料一底两面c、自行车坡道、汽车坡道：20厚1:2。

5水泥砂浆粉刷，腻子批平，普通防霉涂料一底两面3、外墙面：a、1.5mm厚聚氨酯防水涂料；20厚聚苯乙烯保温板4、地坪：a、汽车库连通口：60-150厚C20细石砼随打随抹b、车库: 70—150厚C20混凝土垫层,50厚C25砼面层内配∅4＠200双向钢筋；c、设备用房：30厚20细石砼随打随抹d、配电房及通信房：50 厚C20细石砼随打随抹e、汽车坡道: 100厚C20砼垫层5、安装：a、电气工程：第一个供电点配电箱后到用户末端(地下室内电缆、桥架施工见附图），配电箱为甲供，总包仅负责安装；b、弱电系统：按施工图完成相关的所有弱电工程（电话、有线电视、移动、智能化等）预埋管敷设、预留洞口等工作,保证管线畅通.c、给水工程：上水公司施工至出水泵房外墙1m，水泵房外墙外1m至用户末端由总包施工；水表甲供，总包负责安装.d、排水工程:排水泵设备采用甲供方式,总包负责安装;（二）住宅为毛胚房验收，毛胚交房,总包施工界面如下：1、天棚：a、阳台、室外门廊、居室、储藏室：腻子批平；b、厨房、卫生间：腻子批平；c、住宅大堂：结构面交付;d、餐厅、客厅及走道：腻子批平。

e、地下室所有房间：腻子批平;2、墙柱面:a、餐厅、客厅及走道、居室、储藏室：20厚1：2。

5水泥砂浆粉刷，腻子批平；b、厨房、卫生间：20厚1：2。

5水泥砂浆粉刷，1。

5厚JS聚合物水泥防水涂料，高度建筑完成面以上厨房卫生间为250,淋浴间部分为1800（与底板JS防水上翻搭接100)；c、住宅大堂：20厚1:2。

总包单位与甲方指定分包单位的工程界面划分一、土建部分：项目总包承包范围与专业承包交叉施工界面划分办法说明：1、本办法作为户内毛坯交付项目总承包范围与其他专业承包交叉施工界面划分；2、各承包范围存在交叉界面时尚应明确各前后工序的质量验收权利和义务，确保后续工序不应前道工序质量问题而受到影响；3、在施工过程中，各专业承包单位预留洞、预留套管及开孔等均由该单位自行负责封补。

第一部分总承包范围外各专业承包工程内容：一、总包施工图范围以内的专业承包工程内容1、铝木复合门窗、铝合金百叶2、铁艺栏杆、成品烟帽3、石材幕墙4、外墙涂料、真石漆工程6、进户门7、车库门、采光窗8、地面铺装工程、露台铺装、一步阳台铺装、阳台铺装、9、防水工程10、保温工程11、雨落水工程12、瓦片13、市政管道第二部分总承包范围与专业承包工程交叉施工界面划分：总包施工单位应完成除以上专业承包工程范围以外的所有建筑、结构、给排水、电气、暖通及基坑围护施工图中的所有工作内容，与专业承包交叉施工部位的施工界面划分详以下文字说明：一、铝合金门窗、铁艺栏杆、铝合金百叶1、总包单位负责按照建筑、结构施工图在室外地坪以上的建筑立面上预留铝合金门窗洞口，专业承包单位完成铝合金门窗安装，如有钢附框由专业承包单位施工，总包单位对洞口内外周边墙面收口进行粉刷；具体的流程如下：主要工作流程：洞口施工（土建）----内墙基准灰饼制作（土建）----基准水平线弹出（土建）----钢副框安装（门窗专业）------内外窗周边墙面粉刷（土建）----副框防水涂层施工（门窗专业）----外墙石材施工（石材专业）----门窗安装施工（门窗专业）----门窗周边防水施工（门窗专业）----门窗周边发泡填充（门窗专业）-----外装饰铝扣板安装施工（门窗专业）-----内外墙装饰硅胶施工（门窗专业）----成品保护2、总包单位负责根据栏杆、百叶施工图预埋阳台、露台栏杆或铝合金百叶的预埋铁件并完成初步粉刷后移交专业承包单位进行施工，待专业承包工程与预埋件的连接施工完毕后再由总包单位完成粉刷修补。

一、总分包单位与装修单位施工界面划分
注：1、以上交接面的完成标准需满足设计要求、相关国家地方规范、物业细部检查质量标准及分户验收标准，从严控制，由建设单位组织监理、总包、物业、接收单位100%验收。

2、以上交界面的完成标准以直接精装验收交付项目为基准编制，按常规要求划分，如项目为毛坯验收、精装交付类型，需对客观差异部分进行调整。

3、各项目实际操作时可结合地方验收规范、项目个性特点来综合考虑。

4、一般情况下，此界面不允许调整，如因项目特殊客观因素，必须对以上表格内容界面需要调整，在招标前请及时与总部工程管理部沟通。

二、精装修单位与甲分包单位界面划分
注：1、以上交接面的完成标准需满足设计要求、相关国家地方规范、物业细部检查质量标准及分户验收标准，从严控制，由建设单位组织监理、总包、物业、接收单位100%验收。

2、以上交界面的完成标准以直接精装验收交付项目为基准编制，按常规要求划分，如项目为毛坯验收、精装交付类型，需对客观差异部分进行调整。

三、土建总包与装修总包交接界面质量验收标准
备注：此质量标准包含但不限于以上条款，如有补充条款或建设方与施工方另有约定，应在满足国家、地方标准的前提下，以最严格条款为准。

二、总承包单位与分包单位的施工界面划分：（一）、基础工程1. 总包单位的工作内容：应积极配合桩基分包单位提前进行砍接桩、桩基检测、基坑监测、降水井及降水设备移交、桩基及基坑支护档案移交等相关工作，并应充分考虑由此引起的一切相关费用和工期影响。

2.基础工程专业分包工程的承包范围：（1）部分土石方工程（具体详第一、3.（1）描述）；（2）桩基工程（包括设计桩基的施工、砍接桩、PHC管桩的灌芯、内业资料的移交、配合桩基检测）；（3）基坑支护工程（包括基坑支护的施工、内业资料的移交、配合基坑监测，具体详第一、3.（2）描述）。

（二）、安装专业分包1.与智能化施工界面：(1)智能化暗埋管道由总包施工，暗埋管道施工至墙、板面对应的接线（过线）盒（箱）及面板，接线（过线）盒（箱）引出的明配管道由智能化施工。

(2)智能化桥架及防火封堵由总包施工，智能化桥架引出的明配管道由智能化施工。

(3)智能化设备强电电源由总包施工，按智能化施工图纸将电源提供至设备，智能化配合接线；智能化机房内强电电源总包负责提供电源箱，电源箱至设备的出线由智能化施工。

(4)智能化机房接地总包负责提供机房内接驳点，机房接地体及接地排由智能化施工；弱电竖井内接地由总包提供接地排，设备接地连接线由智能化施工。

2.与电梯施工界面：(1)总包根据施工图预留与电梯有关的井道、孔洞（厅门外呼、层显、厅门洞、机房留洞、无机房控制柜留洞等），提供井道分隔梁、圈梁、机房吊钩、机房结构支撑、底坑设施混凝土基础，电梯公司配合并根据工程进度提交书面认可文件（不少于一个月一次）。

(2)电梯主机砼基础梁由总包施工，电梯公司提供图纸及配合定位。

(3)电梯设施就位后的孔洞封堵和主机工字梁的混凝土回填由总包负责，电梯公司配合。

(4)有机房电梯电源，总包负责提供机房内电源箱及进线电源，电源箱出线至电梯自带控制柜的布管接线由电梯公司负责；无机房电梯电源，总包负责提供电源至电梯控制柜接线端，电梯公司配合接线。

总包（土建、安装）与精装修工作界面划分一、土建部分（一）户内部分1、地面、天棚：（1）卫生间：土建完成结构砼浇筑，完成养水。

（2）所有电梯前室、户内阳台、过道等地面抹面砂浆均不做（结构砼完成即可），楼梯踏步（含休息平台）花岗岩铺砖、栏杆及扶手由总包完成，与电梯前室标高面关系由电梯间前室标高确定后再定（电梯间前室标高由精装修部提供）；（3）户内水电安装管道预留孔由精装修负责封堵。

2、墙面：（1）户内墙体如为砼、粘土砖，完成砂浆抄平；砂加气或灰加气砌体材质的墙体，面层批灰由精装修单位施工。

如预砼、砖砌体柱等与砂加气（灰加气）等砌体材质墙体交接部位，砼、砖柱部分统一由精装修单位施工。

（2）室内铝合金门窗与墙体连接处完成发泡剂施工，内墙胶不打；室内门洞口侧边砂浆找平由精装修单位施工。

（二）公共部分1、公共通道：总包与精装修单位界面划分以防火门为界：防火门以内为总包施工，防火门以外（前室等，含防火门/两面装修及门套收头等）精装修单位负责。

墙面各类留孔处理：除增压输风口外，其余均由精装修单位施工。

门厅部位楼梯起始踏步与门厅地面的界面：上部无梁，以起始步为界，楼梯踏步以外地面、踢脚等均有精装修施工。

2、单元门厅：单元门以内由精装修单位施工；单元门以外由景观单位施工；单元门施工纳入总包范围（甲方专业分包）。

（三）阳台、露台、屋面及设备平台、空调机位地面处理1、全部阳台地砖（除3#楼外）、屋面地砖均由总包铺贴，材料甲供（全部面砖由精装修部负责采、供；工程部提供面砖数量及供货时间节点）；2、设备平台、空调机位等处的地面总包完成防水施工及面层刚性层施工，表面刷地坪漆（颜色另定）（地坪漆：3#楼精装修单位施工，1#2#楼总包施工）；（四）其他1、户内竖向给、排水管全部明装，管井、烟道全部不包，留待精装修单位处理。

２、室内顶棚结构完成即可，阳台顶棚砂浆找平由总包完成。

二、安装部分（一）户内部分安装部分：（一）户内部分1、电气：（1）总包单位完成阳台灯及开关导管预埋；其余灯、开关及插座均精装修单位完成。

总包界面划分界面划分附件二承包人自行施工工程与专业分包工程施工界面划分1、由承包人完成的分部分项工程具体工作范围界定承包人的施工范围在工程实施过程中，发包人可根据现场实际情况进行适当调整，并按照承包人的中标预算价相应进行费用的调整。

1.1 建筑、装饰工程1.1.1 土方工程包括人工清槽及肥槽回填、房心回填、地库顶部回填土工程（含回填土土源）。

1.1.2 二次结构（含轻质隔墙）砌筑工程属承包人工作范围，由承包人按设计图纸要求完成。

专业分包工程的预埋件属承包人的工作范围，由承包人按图纸设计要求预埋。

1.1.3 钢筋混凝土工程属承包人工作范围，由承包人按设计图纸要求完成，其中混凝土按预拌混凝土计入。

专业分包工程的预埋件属承包人的工作范围，由承包人按图纸设计要求预埋。

1.1.4 屋面及防水工程屋面属承包人工作范围，防水工程包括地下室、屋面、厨卫间防水等，由承包人按设计图纸要求完成。

1.1.5 室内（含地下室等）装修工程所有二次结构砌筑的表面抹灰、墙面及地面粗装修工程、所有管井、强弱电间、设备用房的装修、室内防水按设计图纸要求完成，配置普通灯具，均由承包人按设计图纸要求完成。

具体施工部位按照发包人提供的装修标准或图纸执行。

1.1.6 外墙装修（含外保温等）工程所有外墙面装修均属承包人工作范围，由承包人按图纸要求完成。

1.1.7 公共区域精装修工程公共区域精装修工程属于暂估项目。

1.1.8 门窗工程门窗工程属于暂估项目，门窗后塞口由承包人负责施工,其费用已包含在总包服务费中。

1.1.9 其它零星工程均属承包人工作范围，由承包人按图纸要求完成。

1.1.10 工程水电费工程水电费由承包人统一计取和支付（包括所有专业分包人、供应商等所使用的水电费）。

总承包单位应该为专业分包人提供按分包合同中约定临时用电的接驳点。

1.2 给排水工程1.2.1 包括冷水给水、热水给水、废水（中水源水）、压力排水、污水排水、雨水工程施工安装；生活水箱（包括洁水设备）、泵及生活给水变频装置成套设备安装；消防水箱、水池等用水设备如为发包人分包工程，承包人必须将水管接至水箱、水池等用水设备，此过程中阀门、控制器等均已包括在承包范围之内。

总承包工程与公共部位精装修工程工作界
面划分办法
附件四为总承包工程和精装修（公共部位）工程的工作界面划分。

住宅套内为毛坯工程，但单元门厅和电梯厅由精装修工程分包人施工，其它公共部位由总承包人负责施工。

具体划分如下：
1.公共部位：单元门厅和电梯厅的抹灰工作由总承包人完成，腻子批嵌、涂料和饰面等由精装修工程分包人负责施工。

其它未说明的公共部位由总承包人负责施工，如三表井、地下室、楼梯间和各类机房等。

2.设计为精装修的公共部位地面为结构面移交，其它未说明的公共部位由总承包人负责施工，如三表井、地下室、楼梯间和各类机房等。

做法需要参照建筑设计说明或发包方工程师确认。

3.设计为精装修的公共部位顶棚整体平整度偏差不得大于2mm，阴阳角应满足国家和地区质量验收规范要求。

如果未
达到要求，总承包人需打凿、批平后移交精装修工程分包人进行腻子批嵌和涂料施工。

其它未说明的公共部位由总承包人负责施工。

4.总承包人需为精装修工程分包人提供准确无误的控制轴线和标高基准点，并提供满足现场施工要求的点位。

精装修工程分包人需要服从总承包人的安全管理，并签订安全管理协议书。

总承包人有安全监管义务。

此外，地下室除静电地板外全部由总承包人完成。

如果招标文件中的某些条款与此附件冲突，则以标准要求高的条款为准，解释权归雇主。

总承包人需要提供现场临时水、电的连接点，场内接驳由使用单位自行处理。

总包合同施⼯界⾯划分⼆、⼯程承包范围、分类定义1、承包范围：施⼯图纸范围内除售楼处外的⼟建、安装⼯程（除发包⼈要求分包外）以及图纸会审纪要、施⼯过程中的相关联系单调整等内容。

2、⼯程分类定义：A类⼯程：承包⼈⾃⾏完成或⾃主分包的⼯程，除B类、C类外的图纸内及甲⽅指定的所有⼯程。

B类⼯程：由发包⼈通过招标或直接发包确定，承包⼈进⾏总承包管理并可以收取总包管理配合费的专业⼯程。

（1）桩基⼯程（⼯程桩、围护桩由桩基单位施⼯）（2）铝合⾦门窗⼯程（包括百叶，其中灌浆塞缝由总包负责）（3）栏杆⼯程（护窗栏杆、楼梯栏杆由总包施⼯，栏杆预埋件由总包施⼯。

）（4）幕墙⼯程（预留和预埋由总包施⼯，总包对预留、预埋数量及位置正确性进⾏负责，凿出预埋板，并涂防锈漆）（5）⼤堂、电梯厅精装修⼯程（墙⾯基层粉刷由总包施⼯）（6）消防⼯程（预留和预埋由总包施⼯）（7）智能化⼯程（预留和预埋由总包施⼯）（8）电梯设备及安装（安全防护、井道⼟建、机房爬梯、电梯门的两侧封堵及预留预埋由总包施⼯）（9）单元门、进户门、防⽕门、防⽕卷帘、⼈防门⼯程（进户门门框灌浆材料由总包提供，预留和预埋根据需要由总包施⼯，收⼝由总包施⼯）（10）外墙涂料、⽯材⼯程（粉刷层、保温层由总包施⼯）（11）太阳能⼯程（套管预埋、设备基础由总包施⼯）（12）室外总体（13）钢结构玻璃⾬蓬（砼结构由总包施⼯）（14）交通设施⼯程/车库⽌滑坡道⼯程/地坪漆⼯程（15）泛光照明⼯程（配电箱及电源进线由总包施⼯，其中控制箱不含）C类⼯程：由发包⼈通过招标或直接发包确定，由发包⼈进⾏管理，总承包⼈不能收取总包配合费的⼯程。

（1）景观⼯程（2）电⼒⼯程（开闭所/配电房⼟建、设备基础由总包施⼯，其他总包负责的⼯作详施⼯总承包界⾯划分）（3）燃⽓管道⼯程（套管预埋、及管道安装后的封堵收⼝由总包施⼯）（4）室外给⽔⼯程（室内⽔表及表后由总包施⼯，表前由室外给⽔单位施⼯）（5）有线电视⼯程（预埋管、底盒、电缆引线由总包施⼯）（6）电话及⽹络⼯程（预埋管、底盒、电缆引线由总包施⼯）（7）精装房⼯程（含精装房内的材料采购及甲⽅分包的⼯程）（8）政府部门要求配套的其他⼯程及因发包⼈需要单独分包的⼯程注：所有出室外管道施⼯⾄室外第⼀只市政井，暂按出建筑物外墙1.5⽶计量；承包⼈负责的预埋件位置不对及预埋管堵塞由承包⼈负责整改、设备砼基础由承包⽅施⼯。

附件1住宅项目总包与各专业分包施工界面划分第一部分专业分包工程项目第二部分总包施工内容一、土建结构1．基础工程：包括基坑围护、工程桩等2．土方工程：包括挖土方、回填土方、外运土方等3．主体结构工程：包括砌筑工程、钢筋混凝土工程等4．防水工程：包括地下室底板、顶板以及外墙、屋面防水等，卫生间、厨房间、阳台防水除外5．门窗工程：包括防火门、人防门，但进户门、户内木门除外6．其他零星工程二、土建装饰1．粉刷：包括公共部位的内墙、天棚、地坪一般抹灰等2．外墙饰面：包括外墙一般粉刷、防水保温、面砖、涂料、油漆等3．室内装修：包括地下室、消防楼梯间、设备用房、风井、管井、电梯井道等三、安装施工内容详见第三部分第三部分总包及专业分包交叉施工内容界面划分一、土建、装饰（一）幕墙1．总包单位负责（1）外立面粉刷、防水、保温，按照幕墙施工图预埋幕墙结构及防雷要求的预埋铁件，并对预埋铁件做防锈防腐处理；（2）按照建筑、结构施工图预留门窗洞口，并完成洞口周边封堵、防水、修补及粉刷（3）泛光照明进出线的防水封堵2．分包单位负责（1）钢龙骨、铝合金龙骨、玻璃幕墙、石材幕墙等外装饰内容，并完成与门窗洞口的防火封堵及外侧的打胶收口（二）钢构架1．总包单位负责（1）外立面粉刷、防水、保温及外立面的预埋铁件；2．分包单位负责（1）外立面的钢构架（三）钢雨棚1．总包单位负责（1）钢雨棚的预埋铁件及隐蔽式雨水管2．分包单位负责（1）钢雨棚，并完成与外立面交接处的打胶收口。

（四）铝合金门窗1．总包单位负责（1）按照图纸预留门窗洞口、完成洞口周边的塞缝、防水、修补、收口及粉刷。

2．分包单位负责（1）铝合金门窗制作安装及成品保护（五）进户门、单元门1．总包单位负责（1）预留洞口，并完成洞口周边封堵、防水、修补及粉刷2．分包单位负责（1）进户门、单元门的制作安装及成品保护（六）阳台栏杆分包单位负责阳台栏杆的制作安装及成品保护(七)室内精装修1．总包单位负责（1）户内、大堂（含地下室大堂）、标准层电梯厅的结构层2．分包单位负责（1）户内木门，完成洞口周边的塞缝、修补、收口及粉刷（2）按图纸要求完成卫生间、厨房、阳台的防水层（3）完成户内、大堂（含地下室大堂）、标准层电梯厅的墙面、楼地面、天棚的粉刷及饰面。