工程项目采购方式作业指引

1.目的规定分层采购确定的原则与方法，提高采购工作绩效。

2.适用范围集团及其区域公司用于工程项目的咨询服务、工程施工、设备材料等方面的采购，包含但不限于有关设计、施工监理、招标代理、造价咨询、策划、营销代理、物业管理委托；建筑、安装施工；电梯、空调、石材、门窗、洁具等。

3.术语与定义采购分层：指各项采购业务根据目标导向原则、资源约束原则与动态习惯原则，按集中与分散的两种管控模式而划分的三个分层次采购，包含集中采购、授权采购、分散采购。

集中采购：由集团成本管理中心牵头组织开展采购及其有关工作，并进行统一管理的采购。

授权采购：由招标采购领导小组或者集团领导授权区域公司牵头组织开展采购及其有关工作，但集团成本管理中心配合、协助并审核采购过程中入围单位选择、发标、开标、评标、定标及合约文本等重要环节。

分散采购：由区域公司自行牵头组织开展的采购，采购工作完毕后，报送备案资料，成本管理中心定期或者不定期地进行检查。

4.职责4.1 成本管理中心4.1.1 负责提出工程项目采购分层建议；4.1.2 负责针对采购工作的变化情况提出分层采购变更申请，提交报批；4.2 集团领导/招标采购领导小组4.2.1 负责采购分层的审批；4.2.2 负责分层采购变更申请的审批。

5．工作内容5.1 采购分层及内容5.1.1 集中采购、统一管理内容a)咨询服务类：方案、扩初及施工图设计、精装饰设计、招标代理、造价咨询、施工监理（地域性强的除外）；b)工程施工类：施工总承包、重大专业分包、如机电安装、幕墙工程、精装饰工程等；c)设备材料类：重要设备，如电梯、空调、锅炉；大宗材料，如石材、门窗、涂料、面砖、洁具等；5.1.2 分散采购，备案督查内容a)政府垄断及行政专营项目的采购，如供水、供电、供气、电信工程等；b)小于10万元（含10万元）人民币的工程及小于5万元（含5万元）人民币的设备、材料（集团战略采购的除外）；5.1.3 授权采购、节点操纵内容集中采购与分散采购范围以外的采购。

议标.直接委托采购管理作业指引1、目的规范项目零星采购管理，节约采购成本、提供采购效率。

2、术语和定义：2.1 议价采购：工程采购类造价总额估价在人民币20万元以下的项目一般应采用议价采购方式确定供方。

2.2 直接委托采购：工程采购类造价总额估价在人民币10万元以下的项目一般应采用直接委托采购方式确定供方。

3、职责3.1成本部3.1.1负责编制议价采购标的物的预算；3.1.2 负责《议价直接委托采购项目审批表》的编制； 3.1.3 负责议价采购文件的编制； 3.1.4 负责组织议价采购的谈判； 3.1.5 负责直接委托采购的谈判； 3.1.5 负责议价采购协议的会签、签订。

3.2 项目部3.2.1负责及时的提供方案、有效的施工图纸、图纸会审纪要、材料选型等其它相关资料，并在所提供的图纸资料上作标识（盖章），保证所有用于工程量计算的图纸资料均为现行有效的版本； 3.2.2 负责技术要求的确认； 3.2.3 负责参与商务、技术谈判。

3.3 财务部3.3.1 负责参与直接委托采购的付款。

3.4 主管成本/项目副总3.4.1 负责参与议标采购的商务谈判； 3.4.2 负责议价采购成果的审核； 3.5 总经理3.5.1 审批议价采购、直接委托采购成果。

3.6 集团成本管理部3.6.1 负责审核《议价直接委托采购项目审批表》； 3.6.2负责议价采购、直接委托采购成果的备案。

3.7 主管成本副总裁3.7.1 审批《议价直接委托采购项目审批表》；3.7.2 审批议价采购、直接委托采购成果，批示后成本部按批示意见执行。

4、工作程序4.1议价采购4.1.1 如采取询价采购时，成本部在相关部门配合下负责编写书面询价书，注明对产品（服务）质量要求、报价要求、付款要求、报价截止时间等情况。

由成本部从合格供应商库提供供应商一般不少于6家，组织评标小组对供应商进行审核确定合格供应商一般不少于4家，填写《投标单位审批表》，经集团公司主管成本副总裁、总裁按集团公司授权规定批准后，发出询价书；4.1.2 成本部负责提供统一报价格式给投标单位进行报价，采取密封报价方式；4.1.3 议价采购工作开始前，成本部一般应提前进行市场调查，确定标底（目标成本），作为评定供方的依据；4.1.4 成本部负责组织评标小组对各合格供方的报价进行集中开标，由评标小组分析报价情况，取得一致意见后确定供方。

直接委托管理作业指引1.指引概况2.1直接委托采购的前提条件（1）直接委托适用于因行政、市场、技术垄断或技术特殊要求某些特定行业；（2）沿用前期项目的合作单位可采用直接委托的形式，但需同时满足下列条件：1)同一城市内的不同开发项目或同一开发项目内不同开发期/区的相同招标采购事项；2)本次招标采购的时间与沿用前期项目的中标时间间隔不超过12个月，且前期项目的中标结果是通过招标形式以合理最低价中标法评议确定的；3)本次招标内容与前期合同内容一致的部分，综合单价应与原合同综合单价一致，且一致部分的总价应占合同总金额的80%以上，内容不一致的部分，采购价格应以不超过前期合同价格水平以及市场合理价格水平为原则；4)前期招标项目的招标范围、技术要求、付款方式及其他重要商务条款适用于此次直接委托项目；5)前期项目合作单位履约评价应合格。

（3）直接委托项目的范围已明确；（4）具备施工图纸及技术要求；（5）直接委托项目的投标候选人符合国家规定的资质等级；（6）直接委托项目的投标候选人已做出了实质性的工作，包括前期优化方案、办理报审手续并提供相应成果文件或说明，后期能确保开发项目进度且能够顺利通过相关部门的验收。

2.2直接委托审核原则（1）合同文本可以采用当地现行的《建设工程施工示范合同文本》或行业标准文本；（2）工程量计算规则、项目划分及计量单位说明等，以当地现行《预算定额》或《工程量清单计价规范》为依据；（3）对于工程取费，原则上应采用竞争费率且费率上限不得超过当地现行《费用定额》内所规定的费率；（4）应结合当地市场价格确定合同价格，主要材料设备价格原则上不应超过直接委托时当地造价管理部门颁布的当期《工程造价信息》中材料设备价格；（5）特定费用应符合当地政府部门和行业有关规定；（6）直接委托项目合同总价不得超过该项目目标成本。

2.3直接委托流程（1）工程类直接委托，由工程部门发起直接委托申请，写明直接委托理由、供应商来源等，经项目总确认后，将《直接委托申请单》转发项目成本合约部；（2）成本合约部收到审批单后，进行商务谈判，确定价格后（出具工程造价审核定案单、价格清单及工程价格对标表），由成本合约部编制《直接委托请示报告》，按《某某集团权责手册》要求，发起直委及合同审批。

精品文档精心整理1.目的通过对合同履行情况的检查，强化对合同履约管理的规范性，维护公司利益和信誉，减少风险。

2.适用范围集团及区域公司工程项目采购合同的履约检查。

3.术语和定义3.1工程项目采购合同：指项目工程实施过程中，签订的咨询服务、工程施工、设备材料等方面的合同，包括但不限于设计、施工监理、造价咨询、策划、营销代理、物业管理委托；建筑、安装施工；电梯、空调、石材、洁具等方面的采购合同。

4.职责4.1 成本管理中心4.1.1 负责组织工程项目采购合同履行情况检查。

4.1.2 负责汇总编制《工程项目采购合同履约检查情况通报》。

4.1.3 负责组织相关部门对检查中发现问题的整改情况的跟踪和评定。

4.2 相关业务部门：4.2.1 参加并协助工程项目采购合同履行情况检查。

4.2.2 负责拟写与本部门职责相关的合同履行检查情况通报。

4.2.3负责对检查中发现问题的整改情况进行跟踪和评定。

4.3 区域公司/合同履行部门4.3.1 配合工程项目采购合同履行情况检查。

4.3.2 负责组织对检查中发现的问题实施整改。

4.3.3 负责及时反馈检查中发现问题实施整改的状况。

5.工作要求5.1检查内容5.1.1合同双方对合同主要条款的履行情况；5.1.2合同履行过程中存在的问题。

5.2检查方式5.2.1合同履行情况检查分履约中期检查及结束检查两种方式进行。

5.2.2中期检查5.2.2.1 中期检查分主动访谈和甲乙双方合同执行人员实时反馈两种方式；5.2.2.2成本管理中心应牵头组织对供方进行访谈，访谈内容包括在合同履约过程中存在的问题以及供方对我方的建议；5.2.2.3访谈结束后，成本管理中心填写《工程项目采购合同履约情况记录表》，并对履约过程中存在的问题进行分析，对区域公司履约情况进行评定；5.2.2.4成本管理中心结合评定结果、供方建议以及对供方的履约评估结果等汇总、编制《工程项目采购合同履约检查情况通报》。

5.2.2.5对甲乙双方合同执行人员反馈的情况，成本管理中心应进行相应的调查，提出整改建议并形成《整改通知单》，由区域公司或合同供方进行整改，相关业务管理部门进行跟踪和评定。

零星采购管理作业指引1.目的1.1提高公司招标采购工作效率，降低项目运作的风险，维护公司合法权益。

2.适用范围2.1适用于某某集团有限公司及各分、子公司所开发、委托、合作或委托经营管理项目的小额工程施工、材料设备部品的零星采购。

3.术语和定义3.1询价：根据项目采购需求，向符合相应资格条件的供方发出询价文件让其报价，对各供方的报价进行比较，并确定最终成交供方的采购方式。

4.指引说明4.1零星采购的必要条件1)采购预估金额或成本目标在5万元（含）以内的招标采购项目可采用询价方式进行；2)零星采购项目在已批准的招标采购工作计划范围内；3)零星采购项目应符合已批准的项目合约规划要求；4)具备符合采购需求的施工图纸和技术规范；5)施工工艺及技术要求采用行业内普遍采用的工艺技术，无特殊复杂工艺要求；6)零星采购金额不得突破该项目目标成本。

4.2入围单位的要求1)根据询价单位回复的书面资审文件判断其是否满足本项目的资审要求，原则上可以不进行实地考察，如根据书面资审文件无法判断询价单位是否满足资审要求，则需要对其进行实地考察；2)最终零星采购入围单位数量不得少于2家；3)入围单位的确定由成本合约部签字确认，报成本招标中心批准。

4.3询价文件编制要求询价文件内容应包括技术要求、商务要求、报价格式、图纸等。

4.4询价程序1)成本合约部负责评议技术及商务回复文件；2)零星采购回复次数原则上不应超过3次；3)以技术评审通过，商务合理最低价为确定原则；4)零星采购定标审批时需对询价金额、计价方式、付款要求、与目标成本对比情况等做出详细说明；5)零星采购定标需成本合约部、工程运营部、项目总经理审核后，报成本招标中心审批。

4.5询价过程资料存档下列询价资料应在零星采购完成后存档保留：1)询价文件；2)询价答疑文件（如有）；3)中标单位询价回复文件；4)开标记录；5)中标单位澄清疑问卷及澄清回复文件（如有）；6)询价定标审批资料。

房地产工程及材料设备采购作业指引(总22页)-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除【最新资料，WORD文档，可编辑】工程及材料设备采购作业指引1.流程要素1.1 流程目标：1.1.1. 按时按量完成采购，确保项目开发计划达成；1.1.2. 通过战略采购，用合适的成本保证采购质量，提升工程品质；1.1.3. 建立标准化部品库，提高效率，保证品质。

1.2 流程主要责任部门: 采购管理部2.适用范围:2.1. 本公司用于工程的材料、设备、以及监理、施工服务的采购管理工作。

3.术语与定义3.1. A级总包战略合作：区域范围内战略合作。

3.2. B级总包战略合作：城市范围内战略合作。

3.3. C级总包战略合作：项目范围内战略合作。

4.职责权限4.1. 资源管理委员会：采购决策4.2. 采购管理部4.2.1 负责编制项目采购策划书；4.2.2. 负责编制《月度采购计划》；4.2.3. 负责经办招标采购及合同签署；4.2.4. 负责经办垄断工程的议标采购及合同签署；4.2.5. 负责审核《技术标评审报告》。

4.2.6. 负责建立《部品库》。

4.3. 成本管理部4.3.1. 负责编制经济标书报价要求、工程量清单。

4.3.2. 负责编制标底参考造价。

4.3.3. 负责评审招标文件。

4.3.4. 负责评审经济标。

4.4. 设计管理部：4.4.1. 负责提供工程采购用图纸。

4.4.2. 负责确认设备采购样板及投标样板的建筑性能、效果。

4.5. 项目管理部：4.5.1. 负责组织编制、更新项目开发作业计划，其中包括项目采购矩阵表；4.5.2. 负责编制本项目《月度采购计划》；4.5.3. 负责编制《工程采购技术要求及质量要求表》；4.5.4. 负责经办单笔金额小于等于十万元的工程采购；4.5.5. 负责经办计划外紧急采购的议标采购及合同签署；4.5.6. 负责招标图纸的发放及回收；4.5.7. 负责评审技术标；4.5.8. 负责合同履行。

建设项目采购方式选择作业指引背景介绍建设项目采购方式是指，建设单位依照法律、法规和国家有关规定，根据工程的性质、规模、进度、投资等因素，选择一种合理的采购方式，进行工程材料、设备、劳务和工程总承包等的采购活动。

因此，通过合理选择采购方式，可以实现建设项目的高质量、高效率和高效益。

本指引旨在帮助建设单位进行采购方式选择。

采购方式分类按照《招标投标法实施条例》的规定，建设工程采购方式可以分为招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购等四种方式。

具体分类说明如下：1.招标方式：是指在指定地点、指定时间公开发布招标公告，邀请有能力和资质的投标人提交符合要求的投标文件，并根据法律、法规和招标文件的规定对其进行评审，最终确定中标人的过程。

2.邀请招标方式：是指在符合法律、法规和招标文件规定的条件下，邀请有能力和资质的投标人参加投标。

3.竞争性谈判方式：是指在原则上没有确定性能与技术要求，即使使用“规格”、“拟定”等不明确性语言描述需求的情况下，对招标文件中认定的某些招标人具有应用经验、技术能力和专业才能的要求的标的物的采购方式。

4.单一来源采购：根据有关规定，采购人有充足的证据证明，只有某一个供应商可以提供标的物的情况下，采购人有权单一来源采购。

采购方式选择的相关因素选择建设项目采购方式需要考虑的因素有很多，销售市场、采购资金、时间计划、施工条件、设计条件、采购标准、技术难度、监理要求、运输和保险等都是影响采购方式选择的重要因素。

这些因素既互相独立，也相互影响，因此在选择采购方式时需要综合考虑各个因素。

一般来说，建设单位应在以下几个方面综合考虑，进行采购方式的选择。

工程性质工程性质是选择采购方式的基本依据。

不同工程性质适合的采购方式也不同。

例如，规模较大的工程、技术含量较高的工程、重要的公共工程、国际招标等都需要采用招标方式。

采购资金采购资金是选择采购方式的关键因素之一，采购方式不仅依赖于采购资金的多少，还与资金来源和采购资金的使用期限有关。

项目工程合约规划作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录1.流程概况2.工作程序2.1.项目合约级别划分2.1.1.根据公司开发项目成本构成情况，合约管理部对项目开发建设过程中所需合约进行分级（见项目合约分级表）；2.1.2.项目合约实行分级管理原则，三级合同是该类项目合约细分的最小单元；2.1.3.土地合同、设计合同、勘察测绘合同、广告宣传合同、财务合同原则上按照分级根据项目实际需要进行签订和管理。

其他工程类合同则需在分级的基础上进行合约规划，给予拆分或合并后列出实际细分，符合项目开发实际需求。

2.2.工程合约规划准备2.2.1.合约管理部收集项目规划资料，内容包括：2.2.1.1.项目地址及周边环境情况；2.2.1.2.项目整体建设规模指标；2.2.1.3.项目建筑形态及布置图；2.2.1.4.项目档次定位信息；2.2.1.5.公司对项目开发的特殊要求等。

2.2.2.调查了解项目所在地建筑市场行情及政府部门相关要求，内容包括：2.2.2.1.项目当地建筑工程造价指标；2.2.2.2.项目当地建筑队伍及主要外地建筑队伍基本情况；2.2.2.3.项目当地建筑法规信息；2.2.2.4.项目当地主要建筑材料及地材供应情况；2.2.2.5.项目地块周边市政配套情况；2.2.2.6.项目当地政府部门相关要求；2.2.2.7.公司对项目开发的造价指标等。

2.2.3.以上资料由合约管理部合约管理专员整理填写“项目合约规划基本信息表”（见附表项目合约规划基本信息表）2.3.工程合约规划报告编制2.3.1.项目规划方案内部评审通过后15日内，合约管理部合约管理专员编制完成项目工程合约规划报告（见项目工程合约规划模板）；2.3.2.合约规划报告内容应包括：2.3.2.1.项目整体概况；2.3.2.2.项目分期标段划分；2.3.2.3.项目分期标段总/分包工程范围；2.3.2.4.项目分期标段总/分包工程材料设备供应方式2.3.2.5.项目工程合约结算方式等。

零星采购作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录1、指引概况2、工作程序2.1零星材料报价审批表会签1)根据施工图纸和现场进度情况，要求施工单位最少提前一个月上报《零星材料采购计划》（根据材料、设备采购加工周期调整上报时间），项目公司工程技术部审核无误后，上报给开发建设事业部成本采购部。

2)施工单位根据《零星材料采购计划》，提报《工程材料报价审批表》，项目公司工程技术部对上报的工程量、相关资料进行初步审核，确认相关资料属实、工程量误差不超过5%后，在《工程材料报价审批表》中签字同意后转交开发建设事业部成本采购部。

3)开发建设事业部成本采购部接到《工程材料报价审批表》后形成公司内部使用的《工程材料报价审批表》；（一式两份）。

4)开发建设事业部成本采购部根据《工程材料报价审批表》所列内容，选择不少于三家供应商询价，尤其要对所采购材料的源头进行价格摸底，在审核单上签署部门对价格调整的意见。

5)项目公司成本部负责组对物资的调整价格进行审核，提出价格调整审核意见报送项目公司负责人。

6)项目公司负责人结合开发建设事业部成本采购部审核意见进行审批。

7)开发建设事业部成本采购部负责将项目公司负责人审核通过的《工程材料报价审批表》办理相关采购工作。

2.2材料封样存档要求（如需封样）1)《工程材料报价审批表》内部审批原件，项目公司成本部，开发建设事业部成本采购部各存一份；加盖公章的《工程材料报价审批表》，项目公司工程技术部，施工单位，监理单位，项目公司成本部，开发建设事业部成本采购部各存一份。

2)项目公司工程技术部负责对需要封样的材料进行封存，会同施工单位、监理单位、供货单位四方，组织现场检验进场材料验收。

3)项目公司工程技术部负责做好材料（设备）进场验收记录，杜绝进场材料与采购材料不一致的情况出现。

3、引用流程无4、支持文件4.1XLH-CG-ZY001-BD001零星材料采购计划4.2XLH-CG-ZY001-BD002工程材料报价审批表(项目名称)工程材料报价审批表施工单位：审批日期：序号材料名称规格/技术参数单位数量厂家（品牌）厂家联系人厂家联系方式报价(元）批价(元)备注123456789101112131415项目公司工程技术部：成本采购部意见：项目公司负责人审批：。

议标、直接采购作业指引一、前言在商业活动和项目管理中，议标和直接采购是常见的采购方式。

为了规范和指导议标、直接采购的操作流程，提高采购效率和质量，保障采购活动的公平、公正、合法，特制定本作业指引。

二、适用范围本作业指引适用于公司所有需要进行议标和直接采购的项目和业务。

三、议标作业指引（一）议标定义议标是指采购人直接邀请一家或几家供应商就采购事宜进行谈判的采购方式。

（二）议标适用条件1、因技术复杂或者性质特殊，不能确定详细规格或者具体要求的。

2、采用招标所需时间不能满足用户紧急需要的。

3、不能事先计算出价格总额的。

（三）议标流程1、需求提出由需求部门提出议标申请，详细说明采购需求、预算、预计采购时间等信息，并提交相关领导审批。

2、组建议标小组由采购部门牵头，组织相关部门的专业人员组成议标小组。

议标小组成员应包括采购人员、技术人员、财务人员等。

3、邀请供应商根据采购需求，采购部门筛选并邀请合适的供应商参加议标。

邀请供应商的数量应不少于三家，以保证充分竞争。

4、发放议标文件向受邀供应商发放议标文件，包括采购需求、技术规格、合同条款等。

5、供应商响应供应商在规定时间内提交响应文件，包括报价、技术方案、服务承诺等。

6、议标谈判议标小组与供应商进行谈判，就采购需求、价格、服务等方面进行沟通和协商。

谈判过程中，议标小组应做好记录。

7、确定中标供应商议标小组根据谈判结果，综合评估供应商的响应文件、报价、技术方案、服务承诺等，确定中标供应商。

8、签订合同采购部门与中标供应商签订合同，明确双方的权利和义务。

（四）议标注意事项1、议标过程应严格保密，防止供应商之间串通报价。

2、议标小组应保持中立和公正，不得偏袒任何一方供应商。

3、谈判过程中，议标小组应坚守公司的利益底线，确保采购的性价比。

四、直接采购作业指引（一）直接采购定义直接采购是指采购人直接向一家供应商采购货物、工程或服务的采购方式。

（二）直接采购适用条件1、只能从唯一供应商处采购的。

物业供方及采购管理作业指引物业供方及采购管理作业指引物业供方和采购管理是物业管理中的两个重要方面。

在物业管理中，供应商提供各种物业服务和产品，而采购管理则负责筛选供应商，并对供应商进行监管。

为了保证物业管理的顺利进行，需要制定一套科学的物业供方和采购管理作业指引。

本文将介绍如何制定一套科学的作业指引，以及作业指引的内容。

一、制定作业指引的步骤1、确定指引的范围和目的。

在制定作业指引之前，需要先明确指引所涉及的范围和目的。

作业指引的范围包括：物业供方管理和采购管理的具体内容、适用范围和管理要求等。

目的是明确物业管理的整体需求，确保管理的效率和质量。

2、明确作业指引的流程和步骤。

作业指引要明确物业供方和采购管理的流程和步骤，包括：供方申请、审核、资质评估和签订合同等流程。

以及采购流程、供应商选择、合同签订、质量保证等步骤。

这些流程和步骤是作业指引的核心内容，也是保证管理质量的基本保障。

3、建立作业指引的标准和规范。

在作业指引中，需要建立一套标准和规范，明确标准和规范的要求。

具体来说，包括：供方要求、采购规范、合同约定、质量标准等。

这些标准和规范是对供方和采购方的要求，也是保证物业工作质量的前提。

4、确定作业指引的实施方式和管理要求。

作业指引不仅是一份规章制度，还需要考虑如何实现指引的有效实施和监控。

在实施方面，需要考虑如何落实作业指引的具体措施、如何实现供方和采购方的有效配合、如何做好日常管理等。

在监控方面，需要建立有效的监控机制，及时发现问题并纠正。

二、物业供方作业指引的内容1、供方的准入标准和要求。

在供方申请入驻时，要对供方进行资质审核，包括：公司注册资料、企业资质、安全管理、质量控制等要求。

同时，还需要对供方的经营能力、财务状况、服务水平等方面进行评估。

2、供方的管理和监督。

在供方入驻后，要建立完善的供方管理和监督体系。

要建立供方考核标准，通过定期考核、监督检查等方式实施；监督供方的服务质量，及时发现和解决问题。