第一章房产基础

第一章房地产归纳一、房地产基本含义：是指能满足人们从事生产、生活等活动，能在市场上依法进行交易的房和地的综合体。

拥有排它性。

二、房地产的特点：1、稀缺性（土地不能再生），2、不能搬动性（决定了它是地域性市场，不存在全国性市场，不存在全球性市场，不一样地域是不一样样的；决定了它是产品差异化的市场，不能够实现完好取代，不能够实现竞争）3、价值量大4、房地产使用期长5、拥有相互影响的特点（受通风、环境等）6、房地产受政策调控和限制（政府经过四种权益实现：管制权、收税权、征收权、充公权）。

三、房地产按用途的分类：1、居住所地产，分为住所、集体宿舍。

2、非居住所地产，又分为：A、商业房地产；B、办公房地产（办理公事的商务楼、写字楼、行政办楼）C、餐饮房地产（顾客用餐的酒楼、美食城、餐馆、快餐店等）D、酒店房地产（旅客住宿的旅店、饭店、酒店、酒店式公寓、度假村、酒店、招待所等）E、金融房地产（金融事务用的银行、存储所、信用社、信托、证券、保险企业、财务企业等）F、信息用房地产（信息产业的邮电、电讯部门）G、娱乐房地产（供人消遣的游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫场）H、工业和仓储房地产（厂房、库房）I、农业房地产（农地、农场、林场、牧场、果园）J、特别用途房地产（车站、机场、码头、医院、学校、教堂、寺庙、墓地）K、综合房地产（拥有上述2种用途的房地产）四、房地产按开发程度分类：1、生地：不拥有城市基础设施的土地，如荒地、农用地等2、毛地：拥有必然城市基础设施，但尚末达成房屋迁居补偿部署的土地。

3、熟地：拥有较完满的城市基础设施且土地平展，能直接在其进步行房屋建设的土地（七通一平）4、在建工程5、现房（含土地）五、房地产按可否产生收益分类：1、收益性房地产（能直接产生租借或其他经济收益的房地产）2、非收益性房地产（不能够直接产生经济收益的房地产，如高级个人宒邸、末开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等）如某套公寓目前尚末出租出去而闲置着，没直接产生收益，但仍属于收益性房地产。

第一章房地产基本概论第一节房产与地产一、房地产的概念房地产是房产和地产的总称。

其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。

在经济学上也叫不动产。

二、地产的概念与分类地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。

地产类型：l 居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。

l 工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。

l 仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。

l 交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。

l 市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。

l 商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。

包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。

l 公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。

这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。

l 教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。

l 港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。

l 军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。

l 其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。

三、土地所有权的概念与划分土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。

国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。

集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。

第一章房地产和住宅1.房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益、和区位的复合物。

2.建筑物有广义和狭义两种含义：广义的建筑物也成为建筑，包括房屋和构筑物，是指用建筑材料构筑的空间和实体；狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。

3.构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如烟筒、水塔、室外泳池等。

4.房地产权益是指房地产中无形的，摸不着的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。

5.房地产实物是指房地产中看得见摸得着的部分。

6.房地产区位是指房地产的空间位置。

7.在一个国家的总财富中，房地产通常占比最大，一般占50%-70%，中国约占62%。

8.房地产的主要特征：不可移动；各不相同（独特性、异质性、非同质性、个别性）；寿命长久（住宅不少于50年）；供给有限（独占性、垄断性）；价值较大；用途多样；相互影响；易受限制；难以变现；保值增值。

9.住宅的类型可以从不同角度对其进行分类：存量住宅和增量住宅；现房和期房；毛坯房、简装房和精装房、平房和楼房、低层住宅、多层住宅和高层住宅。

10.住宅的地上建筑高度不大于27米的，为低层或多层住宅；大于27米，不大于100米的，为高层住宅；大于100米的为超高层住宅。

11.建筑高度也称为建筑总高度，通常是指建筑物室外地面至建筑物屋面，檐口或女儿墙顶点建筑物最高点的高度。

12.按层数划分，1~3层为低层住宅；4~9层为多层住宅；10层及以上为高层住宅。

13.反应密度的通常指标是指建筑容积率，简称容积率。

14.容积率是一定用地范围内总建筑面积与该用地面积的比值。

容积率越大意味着密度越高，住宅小区的容积率通常为 2.0~2.5，容积率在1.5下，特别是1.0以下的住宅可认为是低密度住宅。

15.建筑面积是指房屋各层水平平面面积的总和。

16.建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。

17.套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。

第一章：房地产基础知识作为一个优秀的房地产销售人员，有必要对房地产相关的基础知识有个全面的了解。

一、名词解释◎房地产：房产和地产的总称。

是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。

●房地产的特性：位置固定性、地域的差别性、高值耐久性、保值增值性。

◎地块性质：我国是实行地地社会主义公有制的国家，即全民所有制（国有土地）和劳动群众集体所有制（集体土地），一般个人和团体是不拥有土地的所有权。

楼盘建设所使用的土地仅是拥有其土地的使用权，而出让，转让和划拨是我们获得土地使用权的三种方式。

●出让：出让是国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用有权出让金的行为。

通常，我们将土地使用权的出让称为土地的一级市场。

●土地使用权的最高年限：1、居住用地70年；2、工业用地50年；3、教育、科技、文化卫生、体育用地50年；4、商业、旅游、娱乐用地40年；5、综合或其它用地50年。

它的出让金有按土地面积计算的，也有按建筑面积计算的。

●“划拨”划拨即县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使有权无偿交给土地使用者使用的行为。

●五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》。

●二书：《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》。

◎三通一平：水通、电通、煤气通、场地平整。

●七通一平：通上水、通下水、通污水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、场地平整。

●定金：我国法律对“定金”有明确规定。

《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国担保法》均规定：当事人可以约定一方向对方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。

●订金：我国法律对“订金”没有做出规定。

在房地产行业常常也称作“诚意金”，是在正式交纳定金之前，交纳有效期较短的“少量定金”，数额一般较短，只要收取“订金”的一方认可，如交纳“订金”可以退还，所以“订金”不具有惩罚性。

房地产基础知识通过学习讲，是要让大家房地产的概念并对房地产有初步的认识。

了解和掌握有关房地产的法律和政策，熟悉各种交易情况的过程、手续和所交的费用，这是培训的重点，有助于销售中自我法律保护，避免不必要的后顾之忧。

培训内容：第一章房地产基础知识第二章建筑基础知识第三章房地产有关法规第四章常用词语的解释第五章销售技巧第六章有关办理购房程序(略)第七章市场调查(略)第一章房地产基础知识01、房地产是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。

（如：住宅、大厦、学校）02、房地产市场是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。

以上三个级别的市场称为房地产市场。

03、房地产市场细分一级市场即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。

二级市场即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。

三级市场即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。

单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：A、商品房B、非商品房C、集资房D、福利房E、私房从房地产用途来区分可以分为以下几点：写字楼1、标准写字楼2、商住写字楼住宅1、高层住宅（小高层）2、多层住宅商铺1、临街地铺2、裙楼商铺04、什么是房地产产权？指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。

05、房地产权登记有何法律效力？依法登记的房地产权利受法律保护。

房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。

产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。

06、房地产登记发证由哪个部门负责？根据《房地产登记条例》规定，房地产主管部门即市房管局是无锡房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。

房地产基础知识(营销中心)名目第一章房地产权属类术语 (2)第二章房屋的分类术语 (9)第三章房地产价格类术语 (13)第四章建筑面积类术语 (15)第五章建筑结构类术语 (19)第六章建筑规划类术语 (28)第七章建筑物的分类 (34)第八章建筑面积的测算 (46)第九章销售按揭知识 (52)第十章户型知识 (58)整理人：林艺杰修订：洪建阳2008年7月1日第一章房地产权属类术语*⒈房地产也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权益（所有权、治理权、转让权等）。

*⒉房屋的使用权房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。

房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。

房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。

*⒊房屋的所有权⑴房屋的所有权为房屋的占有权、治理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。

拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律承诺范畴内的一切权益。

⑵取得房屋所有权的方式有专门多，现归纳如下：①依法新建的房屋；②添附的房屋，如翻建、扩建、加层等；③通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋；④继承或受遗的房屋。

⑶前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式，即直截了当依照法律的规定取得的所有权；后两种方式称为公民房屋所有权继受取得，即公民通过某种民事法律行为从原所有人那儿取得房屋所有权。

！⒋房屋的他项权益！房屋的他项权益是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权益。

*⒌土地使用权是指土地使用者在法律承诺范畴内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权益。

土地使用权能够依法转让。

开发商要进行房地产开发，第一要必须取得土地使用权。

其猎取土地的方式要紧有以下几种：⑴土地使用权的出让。

土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；⑵土地使用权的转让。

房地产基础知识第一章房地产基本知识1、房地产房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。

2、房地产权房地产权是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。

3、产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。

房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。

房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

现在颁发的《房地产证》是由原《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》合二为一，统一制作成单一的《房地产证》，由一个部门统一颁发。

4、《房地产证》作用《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。

5、房地产一级市场房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。

房地产一级市场是由国家垄断的市场。

6、房地产二级市场房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。

即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。

房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。

7、房地产三级市场房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场。

也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。

房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。

8、商品房房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。

商品房按销售对象可分内销商品房和外销商品房。

内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

房地产策划基础知识超详细版房地产策划基础知识--超详细版房地产策划基础知识第一部分房地产策划基础知识第一章房地产策划师的基本素质和职业生涯第一节奋斗方向第二节策划人员基本素质互动培训第二章房地产基础知识第一节建筑与规划基本知识第二节土地权属登记第三节房屋权属备案第四节房地产开发中的税费第三章房地产经营环境第一节城市经济与房地产经济第二节城市规划与城市运营第三节最新房地产政策与制度的演变和趋势第四节中国房地产市场的趋势与机会第四章房地产开发流程第一节房地产市场调研第二节土地价值发现第三节可行性研究及地块选择第四节目标客户消费心理研究目录第五节房地产项目产品定位第六节房地产项目规划与设计第七节房地产项目的报批管理第八节房地产项目的工程管理第九节房地产项目的预售管理第十节房地产项目销售推展第十一节房地产项目的投融资管理第十二节房地产项目的成本控制第十三节房地产项目风险管理第十四节房地产项目的竣工验收第十五节房地产项目留宿交房第十六节房地产项目物业管理第五章房地产市场调研第一节正确认识房地产调研第二节房地产市场调研的内容第三节房地产市场调研的方法第四节房地产市场调研的流程第六章房地产可行性研究报告第一节可行性研究的概念和促进作用第二节可行性研究的阶段工作第三节可行性研究的内容第四节可行性研究报告的基本建设第二部分房地产策划理论与方法第七章策划学基础第一节策划学和策划力研究第二节策划的原理与方法第三节策划的基本方法第四节房地产策划模式及其流程第五节房地产营销策划组织和控制第八章房地产产品策划第一节房地产产品策划第二节房地产产品策划标准模式第九章房地产营销策划第一节房地产营销与推展第二节房地产广告营销策略第十章策划书写作第一节市场研究与方案构想第二节项目方案策划第三节项目可行性研究第四节项目财务评价第五节项目不确定性分析第十一章房地产营销策划组织与掌控第一节房地产营销计划的制订第二节房地产营销控制的基本程序第三节房地产营销掌控的内容和基本方法第三部分各类产品的营销策划第十二章普通住宅类产品营销推广第十三章别墅项目的推广与营销第十四章townhouse产品的营销推展第十五章商务公寓产品营销推广第十六章酒店式公寓的推展与营销第十七章产权酒店营销推展及经营第十八章商业房地产的推展与销售第十九章写字楼的推展与营销第四部分房地产策划后期附加部分第二十章物业管理与房地产策划第一节项目策划不容小视物业管理第二节物业管理前期介入的必要性及内容设定第三节确认物业管理服务标准第四节设计施工阶段的物业管理工作第五节物业管理人员的召募与组织第六节物业管理方案及制度的制定第七节从住宅标准看物业管理的前期介入第八节把服务营销思想带入物业管理的前期干预第二十一章房地产法律法规知识第一节房地产开发投资与经营法律法规第二节土地管理法律法规第三节交易和市场管理法律法规第四节房地产金融与税费管理法律法规第五节物业管理法律法规第六节地方性房地产法规条例政策第一章策划人职业生涯规划第一节一、奋斗方向设计阶段人生，并不是叫你立刻放弃眼前的工作，因为不少人真的很爱自己现在从事的这份工作，只是无暇把手头的工作与未来的目标联系起来。

商业地产基础知识培训目录第一章房地产基础知识培训 (3)一、房地产的概念 (3)二、商业地产的类型 (5)三、房地产专业名词 (7)四、建筑识图............................................ 错误！未定义书签。

第二章商业地产市场调研.................................... 错误！未定义书签。

第三章目标商业基础知识培训................................ 错误！未定义书签。

一、发展商背景介绍...................................... 错误！未定义书签。

二、项目地理位置及分析.................................. 错误！未定义书签。

三、项目总体规划........................................ 错误！未定义书签。

四、商业部分基本资料.................................... 错误！未定义书签。

五、项目商业部分的定位.................................. 错误！未定义书签。

六、商业部分功能分布.................................... 错误！未定义书签。

第四章商业项目销售的业务流程与销售策略 (19)一、寻找客户 (19)二、现场接待客户 (21)三、谈判 (23)四、客户追踪 (25)五、签约 (26)六、售后服务............................................ 错误！未定义书签。

第五章相关商业合同文本讲解................................ 错误！未定义书签。

第六章销售人员的礼仪和形象................................ 错误！未定义书签。

最全的房地产基础知识一、现房、期房、准现房现房就是已经建好，能够直接入住的房子。

期房就是还未领到房产证的房子又或许是还在建的房子，需要一段时间才华够领证入住。

准现房是介于期房和现房之间，已经封顶离交房时间相对较近的房子。

购置现房风险低，能够实地看房，而有关于期房，价钱略高。

二、容积率容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率，关于开发商来说，容积率决定地价利息在房子中占的比率，关于购房者来说，容积率真接关系到居住的舒坦度，容积率越低，居住舒坦度就越高。

一般状况下高层住所容积率应不超出5，多层住所应不超过3。

三、绿化率绿化率和绿地率是两个不同的观点，绿化率全称“绿化覆盖率”是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比，并无法律和法例依照。

绿地率是指小区用地范围内各种绿地的总和与小区用地的比率,是法律法例中明确规定的权衡楼盘绿化状况的国家标准，绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。

一般小区的绿地率不可以低于30%。

四、得房率得房率是套内建筑面积与销售面积之比，公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称，与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积，即销售面积。

得房率越高越好，得房率高的同时公摊变小，公摊假如太小，生活舒坦度会降低，电梯、楼道等面积会变小。

高层公摊系数一般在～之间，而多层的公摊系数则在～之间。

五、楼间距楼间距是指两相邻楼的外墙面距离，分为前后距和左右距。

楼间距的大小，之间关系到房子的采光、通风、隐私、防噪等，此中采光功效最为显然。

小区楼与楼之间的距离越大，质量就越高，私密性就越好，采光等方面功效更好。

一般状况下，多层(4-6层及以下)与多层建筑间距为6米，多层与高层(12层及以上)为9米，高层与高层之间为13米。

六、赠予面积买房时多半会有一些面积是赠予的，赠予面积一般分两类：一为阁楼、挑高等空间面积;二是天台、飘窗等外置面积。

关于开发商而言，设计这些赠予面积来吸引购房者，而关于购房者来讲，这些赠予面积造价高，要认真核算清楚，在产权证上没有表现的赠予面积有没有被当成销售面积来计算。