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房屋拆迁补偿案例分析合理评估市场价值随着城市发展和土地利用的需求，房屋拆迁成为一种常见的现象。
在拆迁过程中，科学合理地评估房屋的市场价值对于拆迁补偿的公平与正义至关重要。
本文将通过分析房屋拆迁补偿案例，探讨如何合理评估市场价值。
一、案例背景在某城市的市区内，一座老旧小区因为城市发展需要进行拆迁。
这个小区的房屋大多数为居民自住，有少数房产投资者。
在拆迁之前，政府需要对房屋进行评估，以确定合理的拆迁补偿标准。
二、拆迁补偿的基本原则在房屋拆迁补偿过程中，应遵循以下基本原则：1. 公平原则：对于同一区域内的房屋，应依据客观标准进行评估，确保每个拆迁户都能够获得公平的补偿；2. 合理原则：评估房屋市场价值时，应结合当地的房地产市场情况，合理确定价格；3. 补偿原则：除了房屋的市场价值，还应包括其他方面的补偿，如搬迁费用、过渡期租金等。
三、房屋市场价值评估方法房屋市场价值的评估可以采用多种方法，常见的包括：1. 直接比较法：通过对同区域内类似房屋的成交价格进行比较，确定被拆迁房屋的市场价值。
这种方法考虑了附近房屋的实际交易情况，具有较高的准确性。
2. 收益法：根据房屋所能产生的收益来评估其市场价值。
这种方法主要适用于商业用房，可以考虑到租金等收入因素。
3. 折旧法：根据房屋的使用年限和物理状况，结合市场上对于老旧房屋的评估情况，对房屋进行折旧评估，进而确定其市场价值。
四、案例分析针对某城市的老旧小区拆迁案例，可以综合运用以上评估方法进行合理评估市场价值。
首先，可以采用直接比较法，对附近类似房屋的交易价格进行调研和比较。
通过对不同户型、面积以及地理位置等因素进行综合考量，确定被拆迁房屋的市场价值范围。
其次，考虑到该小区部分房产是作为投资用途，可采用收益法进行评估。
根据租金收益和相应的现值计算，确定投资房屋的市场价值。
另外，在该案例中，小区内的房屋多为老旧房屋，需要考虑其折旧情况。
通过评估房屋的使用年限、物理状况以及市场上对老旧房屋的市场价值评估，来确定其市场价值。
房屋拆迁评估实施方案一、背景介绍。
房屋拆迁评估是指对需要拆迁的房屋进行评估，确定其价值和补偿标准的过程。
在城市更新、基础设施建设等过程中，房屋拆迁评估是至关重要的一环。
因此，制定科学合理的实施方案对于保障拆迁户的合法权益、维护社会稳定具有重要意义。
二、评估范围。
1. 拆迁房屋的类型，包括住宅、商业用房、公共设施等。
2. 评估的内容，房屋的建筑结构、使用年限、装修情况、周边环境等因素。
3. 评估的标准，根据当地政府相关规定和市场价格进行评估。
三、评估流程。
1. 信息收集，收集拆迁房屋的相关资料，包括房屋所有权证、土地证、房屋结构、面积、周边环境等信息。
2. 实地勘察，派遣专业评估师对拆迁房屋进行实地勘察，了解房屋的实际情况。
3. 数据分析，对收集到的信息进行综合分析，确定房屋的评估价值。
4. 编制评估报告，将评估结果整理成评估报告，报告内容应真实客观，数据准确可靠。
四、评估标准。
1. 市场价值，根据当地市场行情和政府规定的标准，确定房屋的市场价值。
2. 补偿标准，根据评估结果，确定拆迁户的补偿标准，包括货币补偿、安置房等。
3. 公平公正，评估过程应当公平公正，保障拆迁户的合法权益，避免出现偏颇和不公平现象。
五、风险控制。
1. 专业人员，评估工作应由具备相关资质和经验的专业评估师进行，避免出现评估不准确的情况。
2. 数据可靠，评估过程中所采集的数据应真实可靠，避免因数据错误导致评估结果失真。
3. 法律风险，评估过程需严格遵守相关法律法规，避免因违法行为而引发的法律纠纷。
六、实施方案。
1. 评估机构，确定专业评估机构进行房屋拆迁评估工作。
2. 评估标准，严格按照当地政府规定的评估标准进行评估。
3. 评估报告，编制真实客观的评估报告，报告内容应当详尽清晰，数据准确可靠。
4. 监督检查，加强对评估工作的监督检查，确保评估过程的公平公正。
七、总结。
房屋拆迁评估实施方案的制定，对于保障拆迁户的合法权益、维护社会稳定具有重要意义。
实例讲解-武汉市房屋拆迁补偿方案细则作者: 日期:房屋拆迁补偿方案-实例为确保工程项目征用、 收回土地和房屋拆迁工作的顺利进行，妥善安置、补偿被拆迁单位和个人，根据《中华人民共和国土地管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定， 结合我市实际情况，制定本方案。
房屋拆迁补偿方案引用标准:[2004]74 号）;七. 《武汉市国土资源管理局关于印发 ＜武汉市征用集体土地房屋拆迁补偿历史遗留问题处理意见＞的通知》（武土资耕[2004]317号）;八. [2005]75 九. 十.他有关设施补偿标准的通知》（武价房字[2005]11号）。
十一.《关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿标准的通知》 十二.《武汉市城市规划管理局关于印发 ＜武汉市城市房屋拆迁安置补偿资金监控管理规定 ＞的通知》十三.《武汉市房屋重置价格标准》 十四.《武汉市房屋分类分等标准》 十五.《武汉市房屋成新率评定标准》（二）被拆迁房屋整体状况介绍:被拆迁房屋位于硚口区汉丹铁路以北 500米处，邻近长风大道，东面古田二路，西面古田一路，北面三环线，南面江发路.周边环境：周围的主要建筑及单位有长丰乡政府，华美超级娱乐渡假村，长丰机械厂，四. 五. 《中华人民共和国土地管理法》 《武汉市城市规划管理办法》《武汉市征用集体所有土地补偿安置办法》《武汉市征用集体所有房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第149号） （市人民政府令第148号）；《市物价局、市国土资源管理局关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿 价标准的通知》（武价房字[2004]73 号）;《市物价局、市房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知》六.（武价房字《关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临时安置费等标准的通知》 号）；《关于房屋拆迁货币补偿增加房屋拆迁补助费的通知》（武规拆字[2003]14号）;《市物价局、市国土资源管理局关于印发征用土地中青、鱼苗及地上附着物和其（武价房字华泰汽车修配厂，长丰通讯设备厂，市三印万达分场，市煤气管道变电站等。
案例一案例背景：某某区二级旧里私有住房。
委估对象系未出租自住房屋；式样：旧式楼房；部位：二层统间；朝向：东；建筑面积50平方米。
水、电、管道煤气齐全，无卫生。
进行房屋拆迁补偿估价。
1、单位基准价格的确定:按照居住房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型及功能的完整性等因素，在同一房屋类别内确定典型房屋，对该二层旧里住宅进行评估。
取卧室朝南、底层前间户型为样本，运用市场比较法评估，确定单位建筑面积基准价格（按产权计）为3700元／平方米。
2、确定朝向、层次、其他因素的修正系数和评估单价:卧室朝东，朝向修正系数为－2％;评估对象位于2层，层次修正系数为＋4％;经现场查勘考虑采光、通风等条件较好，确定其他因素修正系数为＋1％，评估单价＝基准单价×（1＋朝向修正系数）×（1＋层次修正系数）×（1＋其他因素修正系数）＝3700×（1－2％）×（1＋4％）×（1＋1％）＝3809元／平方米3、补偿单价的确定：根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》及有关规定，该区域的最低补偿单价为4009元／平方米，价格补贴系数为20％。
该户属未出租的私有自住房屋，因其评估单价低于最低补偿单价，故按最低补偿单价计算。
对产权所有人补偿单价的计算公式为：补偿单价＝最低补偿单价×100％＋价格补贴×20％＝4009×100％＋4009×20％＝4811元／平方米4、拆迁补偿总额：拆迁补偿总额＝补偿单价×建筑面积＝4811×50．00＝24．06（万元）案例二案例背景：某某区普通假三层新式里弄，委估对象为公有住房租赁户；部位：二层前楼；朝向南；居住面积25平方米。
厨房、小卫生均为三户合用。
进行房屋拆迁补偿估价。
1、单位基准价格的确定：按照居住房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型及功能的完整性等因素，在同一房屋类别内确定典型房屋，对该假三层新里住宅进行评估。
一、房屋拆迁补偿方式（一）货币补偿货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。
以下介绍三种法定评估依据：1、市场评估价。
市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2、商品房交易均价。
商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
3、重置价。
重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。
（二）产权置换产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。
价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。
面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
产权置换分为两种形式：1、异地安置。
异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。
2、回迁安置。
回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。
（三）结合型补偿顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。
由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。
当地政府会公布补偿标准，原则上按公布标准进行补偿，特别提示：如果认为补偿标准过低，千万不要签订任何补偿协议，目前比较有效的方式是通过启动行政复议或行政诉讼等法律途径争取提高补偿标准。
一、房屋拆迁评估标准是什么1、评估的时点被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
2、被征收房屋的价值被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
3、评估的方法注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
4、需要参考的因素被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋的价值因素。
房屋拆迁评估价格二、房屋拆迁评估价格1、拆迁评估比准价格的确定（1）评估比准价格由房地产评估机构按下述二个价格从高确定：（2）核发拆迁许可证之月与被拆迁房屋同类地段的商品住宅平均价格；（3）根据交易价从高原则，从类似房地产中选取3个以上可比实例，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定的价格。
2、非住宅用房拆迁评估有关系数及规定（1）关于调整非住宅用房拆迁评估系数有关问题的通知》拆迁工业厂房、仓储用房采用成本法评估的土地评估价公式中，期日修正系数从1.05调整为1.18。
（2）采用成本法评估非住宅房屋时，土地评估价也可采用市场比较法的方法求取。
3、装修补偿标准房屋装修的评估，可以按《关于调整城市房屋拆迁补偿安置有关费用的通知》规定的装修费用标准，在上浮20%的范围内，由评估机构评估确定。
三、房屋拆迁评估注意事项有哪些1、补偿标准低。
土地管偿标准授权由省、自治区、直辖市具体规定。
楼房拆除残值评估方案楼房拆除残值评估方案一、背景介绍随着城市建设的快速发展，很多老旧楼房需要进行拆除，以给予新的发展空间。
然而，在拆除之后，楼房的残值如何评估，直接关系到相关部门和个人的利益。
因此，制定一套科学有效的楼房拆除残值评估方案，则具有重要的理论和实践意义。
二、方案设计1.目标确定：本方案的目标是科学、公正地评估楼房拆除后的残值，为相关部门在拆除后进行土地使用和补偿提供参考依据。
2.评估方法：采用多指标综合评估法。
根据楼房的建筑结构、材料品质、使用年限等因素，从折旧价值、交易市场价值、再利用潜力等多个维度进行综合评估。
3.评估指标：(1)折旧价值：根据楼房的建筑结构和材料品质等因素，评估楼房在使用过程中的折旧情况，计算出楼房拆除时的折旧价值。
(2)交易市场价值：通过市场调研和专业机构评估，确定楼房在拆除后可能获得的交易市场价值。
(3)再利用潜力：评估楼房是否具有再利用的潜力，包括是否适合改造、拆分、重新规划等，从而确定楼房的再利用价值。
4.评估流程：(1)收集数据：收集楼房的建筑结构、材料品质、使用年限等相关数据。
(2)计算折旧价值：根据收集的数据，运用折旧方法计算出楼房拆除时的折旧价值。
(3)市场调研：通过市场调研和专业机构评估，确定楼房在拆除后可能获得的交易市场价值。
(4)再利用潜力评估：综合考虑楼房的建筑结构、位置、规划要求等因素，评估楼房的再利用潜力，并确定再利用的价值。
(5)综合评估：根据以上三个指标的评估结果，进行综合评估，得出楼房拆除后的残值。
5.方案实施：(1)建立评估小组：成立由相关专家、评估师和有关部门代表组成的评估小组，负责制定具体实施方案，并对楼房进行评估。
(2)评估过程：评估小组根据评估流程，进行详细的数据收集、计算和市场调研工作，最终得出楼房拆除后的残值。
(3)结果公示：将评估结果进行公示，并接受相关各方的监督和评议，确保评估结果的公正、公平。
三、总结本方案通过采用多指标综合评估法，从折旧价值、交易市场价值和再利用潜力等多个角度评估楼房拆除后的残值，以期提供科学、公正的评估依据。
拆迁评估明细拆迁评估明细是指在拆迁过程中，对被拆迁人的房屋、土地等资产进行评估，以确定拆迁补偿款的详细明细。
下面是一个拆迁评估明细的例子，仅供参考。
1. 房屋评估明细：- 房屋结构：砖混结构，2层，建筑面积100平方米。
- 房屋状况：房屋内部装修较为简单，整体状态良好。
- 房屋年限：房屋建设于20年前，保持良好的房屋状况并进行了日常维护。
- 房屋价值评估：根据当地的房地产市场行情，经过评估师的调查，房屋评估价值为100万元。
- 房屋补偿款：按照当地政府的规定，房屋补偿款为房屋评估价值的70%，即70万元。
2. 土地评估明细：- 土地面积：600平方米。
- 土地用途：住宅用地。
- 土地性质：国有土地。
- 土地评估价值：根据当地土地市场行情和土地用途，经过评估师的调查，土地评估价值为200万元。
- 土地补偿款：按照当地政府的规定，土地补偿款为土地评估价值的40%，即80万元。
3. 房屋附属设施评估明细：- 附属设施包括：围墙、门窗、水电设施等。
- 附属设施评估价值：根据附属设施的使用年限和维修状况，经过评估师的调查，附属设施评估价值为10万元。
- 附属设施补偿款：按照当地政府的规定，附属设施补偿款为附属设施评估价值的50%，即5万元。
通过以上评估明细，可以得出最终的拆迁补偿款如下：房屋补偿款：70万元土地补偿款：80万元附属设施补偿款：5万元总补偿款：155万元需要注意的是，以上评估明细仅为示例，实际的拆迁评估明细可能会根据不同地区、政策和市场行情有所不同。
拆迁评估明细的编制应当遵循当地政府的相关规定，并由专业评估师进行实地调查和评估，确保评估结果准确、公正、合理。
拆迁评估案例第一部分致委托估价方函受某公司的委托，我公司对某工程的房屋拆迁补偿价格进行评估。
此次拆迁拆除房屋的建筑面积为6519.98 平方米（此建筑面积是产权审查表汇总后所得的建筑面积），即估价对象房地产的建筑面积为6519.98 平方米。
估价时点 2007 年 10 月 1 日。
此次评估的评估目的是为某公司拆除房屋拆迁许可证标明的拆迁范围内的房屋提供价值依据。
我公司估价人员本着公平、公正、客观的原则，在对估价对象房地产进行现场实地勘察、广泛搜集有关资料的基础上，客观、全面分析估价对象房地产的现状条件，并严格按照北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局联合颁布的《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》及关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知（京国土房管拆[2003]808 号）的规定对估价对象房地产进行了评估。
最终确定估价对象房地产在2007 年3 月1 日的拆迁补偿价值。
拆迁补偿价格： 61,786,323 元大写金额：陆仟壹佰柒拾捌万陆仟叁佰贰拾叁元整房地产评估公司2007年 10 月 20 日第二部分估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系。
3、我们是依据北京市国土资源和房屋管理局与北京市物价局联合颁布的《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》及关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知（京国土房管拆[2003]808号）的规定进行测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。
4、本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但它是以有关资料的真实可靠为基础，并受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察。
参加本次估价的人员估价负责人：估价人员：第三部分某工程拆迁评估技术报告一、委托方与受托方委托方：某公司受托方：房地产评估公司二、估价对象房屋拆迁许可证标明的拆迁范围内所有持有合法产权证明的房屋三、评估目的为委托方拆除拆迁范围内的房屋提供价值依据四、估价时点2007年10月1日五、评估依据与评估原则（一）估价依据：本次估价的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、国家建设部、北京市人民政府以及北京市国土资源和房屋管理局有关部门颁布的有关法律法规和政策文件，委托方提供的有关资料，估价人员实地勘察所获取的资料。
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房屋拆迁补偿估价操作实务（供参考）目录第一部分有关解释和技术细则一、拆迁补偿估价的价格、内涵二、作业流程1、拆迁补偿估价项目作业流程2、现场踏勘工作注意事项三、估价方法及操作要点（一）估价方法的选择（二）基准价格修正法（三）市场比较法应注意的事项（四）收益法及操作中注意事项（五）成本法及操作四、估价结果平衡第二部分估价成果内容及格式一、估价汇总报告内容及格式二、估价技术报告内容及要求三、分户报告（附分户估价报告格式表）四、成果资料存档第一部分有关解释和技术细则一、拆迁补偿估价的价格定义、内涵1、拆迁补偿估价价格的定义根据《上海市城市房屋拆迁补偿估价技术规范》（试行）中关于房地产价格的定义，拆迁补偿估价的价格应是不考虑抵押、租赁等他项权利影响的公开市场价格。
2、拆迁补偿评估价格的内涵及相应的操作由于土地使用权性质的不同，在具体操作中需分别处理。
①居住房屋除花园住宅以外的居住房屋，凡是有产证的一律视同产权房，无产证的需与委托方协商并在报告中加以说明。
②非居住房屋出让土地使用权上的房地产，应根据土地剩余使用年限和建筑物尚可使用年限，评估其有效使用期限内的房地产市场价格。
对于划拨土地上的房地产，评估价格中不包含土地使用权出让金。
二、作业流程1、拆迁补偿估价项目作业流程（见下图）2、现场踏勘的注意事项（1）现场踏勘应根据房地产性质和房屋类别，提前制作统一的现场勘察表，并按照勘察表列举的勘察内容要求进行现场勘察工作。
勘察表应注明踏勘时间、踏勘人。
房屋结构、用途、建造年代、使用面积、建筑面积、产权可以从房屋所有权证或房地产权证获得。
其中房屋结够般分为钢混、混合、砖混、砖木立柱、砖木单墙、木结构、竹木、竹结构等。
（2）现场勘察应拍摄可以反映基地整体现状的照片，并分类选择有代表性的房屋进行拍照；（3）如果无产权证的，应在现场勘察时记录房屋平面图、标示尺寸，用于评估工作参考。
三、估价方法及操作要点（一）估价方法的选择房屋类别条件适用方法居住房屋集中、连片、同类型房屋基准价格修正法整栋花园住宅、新式里弄及其它不适用基准价格修正法的房屋市场比较法、成本法非居住房屋有成交案例市场比较法无成交案例，有出租案例收益还原法无成交案例，无出租案例，如机关、学校、医院、工厂成本法在建工程成本法、假设开发法（二）、基准价格修正法1、基准价格修正法的适用范围基准价格修正法适用同一基地中集中连片大批量同类型居住房屋以拆迁补偿为目的的价格评估。
对整幢花园住宅、新式里弄住宅的拆迁补偿评估不宜采用基准价格修正法，应单独进行。
2、基准价格修正法的具体操作步骤（1）现场踏勘，搜集房地产用途、面积、产权等相关资料，填写踏勘表；（2）划分房屋类别；（3）按房屋类别选择典型房屋；（4）调查搜集典型房屋的可比交易实例；（5）计算确定各类别典型房屋的价格作为类别基准价格；（6）进行各类别基准价格平衡，确定各类别基准价格；（7）进行估价对象与代表性房屋的比较分析，确定修正因素和修正系数，评估估价对象的价格；（8）进行估价结果审核、平衡，制作《估价结果一览表》（表格形式和内容见估价结果报告书内容及试行规范格式）。
（9）编制估价汇总报告和技术报告；（10）制作分户估价报告（见分户报告试行格式）；（11）整理资料存档。
3、划分房屋类别的具体要求和操作要点按照房屋的结构、式样、功能相同，建造年份、房地产价格水平相近等来划分房屋类别。
在具体操作时，可以在《上海市房屋建筑类型分类表》（沪房[90]规字发第518号）分类的基础上，结合可能收集到的交易实例进行划分，类别和实例应有对应关系。
据经验，类别可以细分，也可粗分。
一般地说，类别划分越细，估价精度越高，但对类别划分工作和实例的要求越高。
房屋类别划分可参考《居住房屋分类参考表》：居住房屋分类参考表房屋类别总体结构式样特征分类标准及特征说明公寓1-1 钢骨高层一般为50年代建造，主体结构为钢骨，8层以上（含8层），有分层住宅形态，有独立室号和专门出入，有正规的客厅、阳台，一套或多套卫生设备，装修精致，有电梯设备。
公寓1-2 钢混高层或多层一般为40年代建造，建筑结构为钢筋混凝土框架的高层或多层住宅，有分层住宅形态，有独立室号和专门出入，有正规的客厅、阳台，有正规卫生设备，装修精良，有电梯设备。
公寓1-3 混合一梯两户一般为40年代建造，混合结构，7层（含7层）以下，有分层住宅形态，有独立室号和专门出入，有正规的客厅、阳台，有正规卫生设备和电梯，公共部位装修较好。
公寓1-4 混合一梯多户一般为40年代建造，主体混合结构，7层（含7层）以下，有分层住宅形态，整体呈连接式，有客厅和卫生设备，无电梯，装修普通。
花园住宅2-1 部分钢砼容积率<0.6 一般为20-40年代建造，建筑主体为钢砼结构，并且保养较好，客厅、餐厅等功能、布局合理，有两套以上卫生设备的独立或联接式住宅。
花园较大，建筑容积率<0.6的为2-1类；花园较小, 0.6的为2-2类。
≥建筑容积率花园住宅0.6 ≥2-2 部分钢砼容积率花园住宅2-3 混合容积率<0.6 一般为20-40年代建造，建筑主体为混合结构，有正规的客厅、餐厅等，有两套以上卫生设备的独立或联接式住宅。
花园较大，建筑容积率<0.6的为2-3类；花园较小, 0.6的为2-4类。
≥建筑容积率花园住宅0.6 ≥2-4 混合容积率花园住宅2-5 砖木容积率<0.6 一般为20-40年代建造，建筑主体为砖木结构，客厅、餐厅等功能较好，主体单层高3米以上，有两套以上卫生设备的独立或联接式住宅。
花园较大，建筑容积率<0.6的为2-5类；花园较小, 0.6的为2-6类。
≥建筑容积率花园住宅0.6 ≥2-6 砖木容积率新工房3-1 钢混高层一般为50－60年代建造，8层以上（含8层）钢混结构，装修普通，有独用厨房、卫生设施和阳台，各有室号和专门出入，有电梯设备。
新工房3-2 钢混高层8层以上（含8层）钢混结构，装修较好，公共部位墙面、地面贴砖，有独立成套厨房、卫生和阳台，各有室号和专门出入，有电梯和大门等设备。
90年代以后建造的为3-2类，70～80年代建造的为3-3类。
新工房3-3 钢混高层新工房3-4 混合多层独立成套 7层（含7层）以下混合结构，有独用成套大卫生设备，各有室号及专门出入。
90年代以后建造现浇结构的为3-4类，70～80年代建造的为3-5类。
新工房3-5 混合多层独立成套新工房3-6 混合多层独立成套一般为50～60年代建造，以4～5层的混合结构为主，有全套独用卫生设备，有阳台且各有室号及专门出入。
新工房3-7 混合多层不成套一般为50年代建造，7层（含7层）以下混合结构，合用厨房和卫生设备、或单项独用、改全独用，一般无阳台和正规厅。
新工房3-8 砖木多层不成套一般为50年代建造，7层（含7层）以下砖木结构，合用厨房、卫生等设施。
新工房3-9 砖混不成套一般为50年代建造，7层（含7层）以下砖、木混合或小梁薄板结构，合用倒便器或无卫生设备。
新式里弄4-1 混合新颖三层一般为20-40年代建造，新颖三层联结式混合结构，装修较好，有三件套大卫生设备，有小花园、阳台等设施。
新式里弄4-2 砖混普通三层(含假三层) 一般为20-40年代建造，普通三层（含假三层）联结式砖混结构，有卫生、厨房设备，无独立花园、阳台设施。
新式里弄4-3 砖木普通二层(含假二层) 一般为20-40年代建造，普通二层（含假二层）联结式砖木结构，有卫生、厨房设备，无独立花园、阳台设施。
旧式里弄5-1 砖木1等新式石库门一般为40年代建造，新式石库门，联接式砖木1等结构住宅，有卫生设备，无花园、阳台设施。
旧式里弄5-2 砖木2等普通石库门或广式一般为30-40年代建造，普通石库门或广式，联接式砖木2等结构住宅，无卫生设备。
旧式里弄5-3 砖木(立柱单墙) 旧式楼房一般为30-40年代建造，联接式立柱单墙结构，式样陈旧的楼房，无卫生设备。
旧式里弄5-4 砖木平房一般为30-40年代建造，联接式砖木结构，单层平房，无卫生设备。
旧式里弄5-5 砖木(立柱单墙) 矮楼房一般为30-40年代建造，联接式砖木结构，层高低矮的楼房，无卫生设备。
简屋6-1 木结构或砖墙瓦顶建造标准低的简陋房屋或临时房屋，瓦屋面、砖墙身、木屋架三项条件中至少有一项比较简陋不正规，无卫生设备。
自建房屋7-1 砖混多层一般为市区70年代以后的自建房屋，多为砖混结构。
其中2层（含2层）以上多层楼房为7-1类，单层平房为7-2类，一般无卫生设备。
自建房屋7-2 砖混平房4、选择典型房屋典型房屋是各类别房屋中建筑结构、功能、式样具有代表性的房屋。
选择典型房屋时应注意以下事项：（1）典型房屋应分类选择；（2）典型房屋要求在建筑结构、式样和功能等方面具有代表性，如位置、采光、视野、房屋保养、基本无装修或一般装修的房屋；（3）公寓、新里住宅、新工房和合用的花园住宅一般以正房为主、根据正房或主卧室朝向并结合交易实例选择典型房屋；（4）典型房屋的具体条件应清楚、准确。
5、基准价格的评定评估基准价格的技术要求与《房地产估价规范》和沪房地资市[2002]66号文规定中关于市场比较法的有关要求相同。
一般应考虑的修正因素主要包括：交易日期、交易情况、区域因素、个别因素。
区域因素包括：座落、交通便捷程度、环境优劣状况、商服繁华程度、公建配套设施状况等；个别因素包括：位置、朝向、层次、设备、公共部位装修等。
对于交易实例与典型房屋或者典型房屋估价对象房屋在结构、房型、设备、的修正可参考下表确定：居住房屋拆迁补偿估价结构、式样、房型、设备修正系数参考表修正因素类别标准房屋修正因子修正幅度备注建筑结构砖木类砖木1等砖混 2％砖木1等 0％砖木2等 -2％简易结构 -8％混合类混合预制混合预制 0%混合现浇 5%钢混、钢骨类普通钢混普通钢混 0%钢骨 3%式样公寓、合用的花园住宅联接式一梯两户联接式一梯多户 -2%独立式一梯多户 -1%联接式一梯两户 0%独立式一梯两户 2％新式里弄单开间单开间 0% 指整幢建筑式样双开间 5%旧式里弄普通石库门新式石库门 2%普通石库门 0%广式 -2%房型两室一厅三室两厅 1.5％无厅修正-2%;假层、亭子间、底层车库、辐房的修正系数指相对于两室一厅正房单价的修正系数。
三室一厅 1％两室两厅 1％两室一厅 0%一室一厅 -1%假层、亭子间 -5%底层车库 -10%辅房 -10%煤卫设备煤卫2户全合用煤卫全独用 8% 一套以上卫生每增加一套修正0.5%改建全独用 5%煤卫单项独用 3%煤卫2户全合用 0%煤卫3户（含3户）以上全合用 -1%倒便器 -5%无卫生 -6%基准价格评定中的其他具体要求如下：（1）应对基地内和临近区域内的成交实例做全面调查，一般应调查本拆迁基地一年内全部成交案例，并经分析剔除后，每一种类型的房屋应选择4或4个以上的正常案例作为可比实例进行评估。
