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房屋拆迁评估实施方案一、背景介绍。
房屋拆迁评估是指对需要拆迁的房屋进行评估，确定其价值和补偿标准的过程。
在城市更新、基础设施建设等过程中，房屋拆迁评估是至关重要的一环。
因此，制定科学合理的实施方案对于保障拆迁户的合法权益、维护社会稳定具有重要意义。
二、评估范围。
1. 拆迁房屋的类型，包括住宅、商业用房、公共设施等。
2. 评估的内容，房屋的建筑结构、使用年限、装修情况、周边环境等因素。
3. 评估的标准，根据当地政府相关规定和市场价格进行评估。
三、评估流程。
1. 信息收集，收集拆迁房屋的相关资料，包括房屋所有权证、土地证、房屋结构、面积、周边环境等信息。
2. 实地勘察，派遣专业评估师对拆迁房屋进行实地勘察，了解房屋的实际情况。
3. 数据分析，对收集到的信息进行综合分析，确定房屋的评估价值。
4. 编制评估报告，将评估结果整理成评估报告，报告内容应真实客观，数据准确可靠。
四、评估标准。
1. 市场价值，根据当地市场行情和政府规定的标准，确定房屋的市场价值。
2. 补偿标准，根据评估结果，确定拆迁户的补偿标准，包括货币补偿、安置房等。
3. 公平公正，评估过程应当公平公正，保障拆迁户的合法权益，避免出现偏颇和不公平现象。
五、风险控制。
1. 专业人员，评估工作应由具备相关资质和经验的专业评估师进行，避免出现评估不准确的情况。
2. 数据可靠，评估过程中所采集的数据应真实可靠，避免因数据错误导致评估结果失真。
3. 法律风险，评估过程需严格遵守相关法律法规，避免因违法行为而引发的法律纠纷。
六、实施方案。
1. 评估机构，确定专业评估机构进行房屋拆迁评估工作。
2. 评估标准，严格按照当地政府规定的评估标准进行评估。
3. 评估报告，编制真实客观的评估报告，报告内容应当详尽清晰，数据准确可靠。
4. 监督检查，加强对评估工作的监督检查，确保评估过程的公平公正。
七、总结。
房屋拆迁评估实施方案的制定，对于保障拆迁户的合法权益、维护社会稳定具有重要意义。
农村房屋拆迁价格表是什么样的一、2024农村集体土地房屋征收补偿标准为多少钱一平米一、农村集体土地房屋征收补偿标准为多少钱一亩1、草房每平方米补偿1900元；2、砖瓦房每平方米补偿2400元；3、捣制或预制砖砼结构房屋每平方米补偿2800元；4、楼房二层以上的每平方米补偿3300元；5、地上、地下附着物使用等价补偿标准；6、异地安置补助费，包括宅地、配套设施、租房费等，每户2万元。
二、房屋拆迁包括哪些法定的赔偿项目有哪些作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
三、房屋拆迁的流程是怎样的1、颁发拆迁许可证取得房屋拆迁许可证表明取得了房屋拆迁的资格，是实施房屋拆迁的前提和基础。
取得房屋拆迁许可证的单(1)、申请房屋拆迁许可证单位和个人(有例外)需要拆迁房屋的，须持国家规定的批准的文件、拆迁计划和拆迁方案，向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出房屋拆迁许可申请。
(2)、审批和核发拆迁许可证市、县人民政府房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，对符合条件的，核发房屋拆迁许可证。
拆迁人应当按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限，实施房屋拆迁。
(3)、拆迁许可证的续期拆迁人需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期申请。
经过审查符合条件的，可延长拆迁许可证的拆迁期限，较大延长期限为半年。
延期后，房屋拆迁管理部门应进行延期公告。
2、发布拆迁公告房屋拆迁管理部门在核发房屋拆迁许可证时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
咸阳市拆迁补偿标准房屋拆迁，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
拆迁由于涉及到补偿问题，因此时常发生金钱纠葛，以下一些拆迁补偿标准仅供参考，避免动迁纠纷的发生。
一、房屋拆迁补偿计算标准1、房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)2、房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格二、房屋拆迁安置费计算标准(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费注：1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。
(三)农村房屋拆迁补偿标准1、被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。
它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;2、被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。
房屋拆迁各补偿费种类及计算拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。
一般有：(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。
拆迁补偿明细案例拆迁补偿是指政府对于拆迁房屋所提供给拆迁户的经济补偿措施，主要包括房屋补偿、搬迁补助、过渡性安置费等。
下面是一个拆迁补偿明细的案例，详细介绍了各项补偿的具体内容。
市政府计划对老旧小区进行改造与升级，拆迁了一批老旧房屋。
为了保证拆迁户的合法权益，政府制订了一套合理的拆迁补偿方案。
一、房屋补偿根据市政府的规定，对于每一套被拆迁的房屋，政府将按照市场价值进行补偿。
在这个案例中，该房屋面积为100平方米，市场价值为每平方米1万元，房屋补偿总额为10万元。
二、搬迁补助为了帮助拆迁户顺利搬迁，市政府还提供了搬迁补助。
每个家庭将获得5000元的搬迁补助。
三、过渡性安置费对于没有自己购房或者无法立即安置的拆迁户，市政府将提供过渡性安置费，用于租房过渡期的住房支出。
补偿标准为每平方米5元/月，过渡期为24个月。
在这个案例中，该户家庭共三口人，需要租房80平方米，过渡性安置费为80平方米*5元/月*24个月=9600元。
四、临时搬迁费用补偿为了帮助拆迁户解决临时搬迁时的费用，市政府还将提供临时搬迁费用补偿。
根据调查统计，平均每个家庭的搬家费用约为2000元。
在这个案例中，该户家庭将获得2000元的临时搬迁费用补偿。
五、生活困难补助六、文化石和树木补偿由于拆迁导致的文化石和树木损失，政府将按照实际损失进行补偿。
在这个案例中，共有10块文化石和5棵树木，根据估价，文化石补偿为每块500元，树木补偿为每棵1000元，总计为(10块文化石*500元/块)+(5棵树木*1000元/棵)=8500元。
七、其他补偿政府还将给予拆迁户一定的其他补偿，包括过渡期内的物业费用、过渡期内的水电费用等。
在这个案例中，根据调查统计，平均每个拆迁户的其他补偿费用约为5000元。
上述案例是一个具体的拆迁补偿明细，表明了政府补偿的各个方面以及具体数额。
不同地区和案例的补偿标准可能会有所差异，但以上案例能够提供一个参考，帮助读者更好地了解拆迁补偿的具体内容。
楼房拆除残值评估方案楼房拆除残值评估方案一、背景介绍随着城市建设的快速发展，很多老旧楼房需要进行拆除，以给予新的发展空间。
然而，在拆除之后，楼房的残值如何评估，直接关系到相关部门和个人的利益。
因此，制定一套科学有效的楼房拆除残值评估方案，则具有重要的理论和实践意义。
二、方案设计1.目标确定：本方案的目标是科学、公正地评估楼房拆除后的残值，为相关部门在拆除后进行土地使用和补偿提供参考依据。
2.评估方法：采用多指标综合评估法。
根据楼房的建筑结构、材料品质、使用年限等因素，从折旧价值、交易市场价值、再利用潜力等多个维度进行综合评估。
3.评估指标：(1)折旧价值：根据楼房的建筑结构和材料品质等因素，评估楼房在使用过程中的折旧情况，计算出楼房拆除时的折旧价值。
(2)交易市场价值：通过市场调研和专业机构评估，确定楼房在拆除后可能获得的交易市场价值。
(3)再利用潜力：评估楼房是否具有再利用的潜力，包括是否适合改造、拆分、重新规划等，从而确定楼房的再利用价值。
4.评估流程：(1)收集数据：收集楼房的建筑结构、材料品质、使用年限等相关数据。
(2)计算折旧价值：根据收集的数据，运用折旧方法计算出楼房拆除时的折旧价值。
(3)市场调研：通过市场调研和专业机构评估，确定楼房在拆除后可能获得的交易市场价值。
(4)再利用潜力评估：综合考虑楼房的建筑结构、位置、规划要求等因素，评估楼房的再利用潜力，并确定再利用的价值。
(5)综合评估：根据以上三个指标的评估结果，进行综合评估，得出楼房拆除后的残值。
5.方案实施：(1)建立评估小组：成立由相关专家、评估师和有关部门代表组成的评估小组，负责制定具体实施方案，并对楼房进行评估。
(2)评估过程：评估小组根据评估流程，进行详细的数据收集、计算和市场调研工作，最终得出楼房拆除后的残值。
(3)结果公示：将评估结果进行公示，并接受相关各方的监督和评议，确保评估结果的公正、公平。
三、总结本方案通过采用多指标综合评估法，从折旧价值、交易市场价值和再利用潜力等多个角度评估楼房拆除后的残值，以期提供科学、公正的评估依据。
中华全国律师协会律师承办拆迁法律业务操作指引律发通〔2007〕36号（2007年7月26日）附件二：中华全国律师协会律师承办拆迁法律业务操作指引（六届全国律协七次常务理事会审议通过）目录第一章总则第二章房屋拆迁前期准备中的律师实务第一节一般规定第二节律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作第三节律师代理被拆迁人、房屋承租人在房屋拆迁前期准备阶段的工作第三章房屋拆迁评估中的律师实务第一节一般规定第二节拆迁估价机构的确定第三节拆迁估价过程中律师法律业务的工作内容第四章城市房屋拆迁补偿与安置中的律师实务第一节一般规定第二节拆迁补偿安置协议第三节被拆迁房屋面积的确定第四节被拆迁房屋安置标准第五节特殊对象的补偿与安置第六节货币补偿款的分配第五章房屋拆迁行政裁决过程中的律师实务第一节一般规定第二节裁决申请与受理阶段第三节裁决审理阶段第四节行政强制执行阶段第六章农村房屋拆迁中的律师实务第一节一般规定第二节集体土地的征收征用及补偿第三节农村房屋拆迁补偿安置第四节农村房屋拆迁评估第七章行政复议与诉讼的律师实务第一节一般规定第二节拆迁行政复议第三节拆迁诉讼第四节律师在拆迁诉讼中的举证第八章附则第一章总则1. 制订目的为提高律师承办房屋拆迁业务的服务水平，指导律师办理与房屋拆迁相关的诉讼和非诉讼业务，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、规章和最高人民法院相关司法解释，结合拆迁业务操作流程和经验，制定本指引。
本指引供律师在办理拆迁法律服务业务中参考和借鉴，并非强制性规定。
2. 概念界定2.1 城市房屋拆迁，是指经依法许可，拆迁人对城市规划区内国有土地上的房屋所有者或使用者给予补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。
2.2 农村房屋拆迁，是指经依法许可，拆迁人对城市规划区外农民集体所有土地上的房屋所有者或使用者给予补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。
房屋征收评估四大估价方法统一在房屋征收过程中，评估房屋价值是非常重要的一项工作。
房屋征收评估可以采用多种估价方法，但四大估价方法是比较常用的。
一、比较市场法比较市场法是指通过对市场上类似房屋的售价情况进行比较，确定房屋的估价方法。
这种估价方法最为常见，因为它直接依据市场的供需关系，反映房屋的实际价值。
通过比较市场法，评估师会考虑与目标房屋相似的房屋的成交记录，以确定目标房屋的大致价值。
然而，这种方式存在的问题是，数据可能不够准确，比较对象可能与被估价的房屋相差太大。
二、收益法收益法是一种基于房屋预期租金来确定房屋价值的方法。
评估师会考虑房屋的同时产生租金和资本收益的潜力，以及未来租金的变化和资产价值的增长趋势。
通过收益法，评估师可以预测未来租金和房屋价格的变化趋势，据此估价。
但这种方法需要考虑的因素很多，如空置期、租户流失等因素，所以需要评估师有较高的经验和专业知识。
三、成本法成本法是指评估师会考虑房屋建造的成本，并根据房屋的年限和建造质量等因素，计算出旧建筑的折旧值，推算出目标房屋的估价。
这种估价方法不仅考虑了房屋的实际价值，还考虑了对建筑物的折旧损失，可以在一定程度上反映房屋的实际价值。
但这种方法存在的问题是无法考虑房地产市场的供需关系和法律政策等因素，估价结果可能存在偏差。
四、收益多元回归分析法多元回归分析法是一种基于收益和市场法的估价方法。
评估师会对市场和收益进行多元回归分析，从而确定目标房屋的大致价值。
通过收益多元回归分析法，评估师可考虑到多个因素，如收益、租户的收入、房地产投资回报率等因素。
通过回归分析，评估师可以确定这些变量对房价的影响，并预测目标房屋的实际价值。
四种估价方法各有优缺点，所以在进行房屋征收评估时，评估师应该根据实际情况选择合适的方法，并结合多种方法进行估价。
只有综合考虑多种因素，才能确定一个合理的房屋价值。
拆迁评估明细拆迁评估明细是指在拆迁过程中，对被拆迁人的房屋、土地等资产进行评估，以确定拆迁补偿款的详细明细。
下面是一个拆迁评估明细的例子，仅供参考。
1. 房屋评估明细：- 房屋结构：砖混结构，2层，建筑面积100平方米。
- 房屋状况：房屋内部装修较为简单，整体状态良好。
- 房屋年限：房屋建设于20年前，保持良好的房屋状况并进行了日常维护。
- 房屋价值评估：根据当地的房地产市场行情，经过评估师的调查，房屋评估价值为100万元。
- 房屋补偿款：按照当地政府的规定，房屋补偿款为房屋评估价值的70%，即70万元。
2. 土地评估明细：- 土地面积：600平方米。
- 土地用途：住宅用地。
- 土地性质：国有土地。
- 土地评估价值：根据当地土地市场行情和土地用途，经过评估师的调查，土地评估价值为200万元。
- 土地补偿款：按照当地政府的规定，土地补偿款为土地评估价值的40%，即80万元。
3. 房屋附属设施评估明细：- 附属设施包括：围墙、门窗、水电设施等。
- 附属设施评估价值：根据附属设施的使用年限和维修状况，经过评估师的调查，附属设施评估价值为10万元。
- 附属设施补偿款：按照当地政府的规定，附属设施补偿款为附属设施评估价值的50%，即5万元。
通过以上评估明细，可以得出最终的拆迁补偿款如下：房屋补偿款：70万元土地补偿款：80万元附属设施补偿款：5万元总补偿款：155万元需要注意的是，以上评估明细仅为示例，实际的拆迁评估明细可能会根据不同地区、政策和市场行情有所不同。
拆迁评估明细的编制应当遵循当地政府的相关规定，并由专业评估师进行实地调查和评估，确保评估结果准确、公正、合理。
北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案一、根据《房地产估价规范》的有关规定，结合本市实际情况，现就在本市行政区域内国有土地上住宅房屋拆迁的市场评估，提出本技术方案。
二、拆迁评估的计算公式为：拆迁评估价款＝{[（标准房地产价格－标准重置价）×K+拆迁房屋重置成新价]×朝向修正系数×楼层修正系数×其它因素修正系数}×拆迁房屋建筑面积+拆迁房屋设备、装修及附属物价格三、标准房地产价格是指在拆迁区域内与被拆迁房屋物业类型相似的标准样本房屋平均价格。
（一）标准样本房屋，是指在被拆迁房屋所在区域的环境状况下，模拟新建普通住宅商品房。
一般应满足以下条件：1、钢混或砖混结构；2、毛坯房或普通装修（四白落地、水泥地面、带门窗等）；3、项目容积率大于1。
若拆迁区域环境状况特殊，也可根据区域环境状况确定标准样本房屋。
（二）标准房地产价格应采用市场比较法评估确定，不具备采用市场比较法条件的，可采用其它评估方法。
1、一般情况下，在同一拆迁区域内可评估一个标准房地产价格，如果拆迁区域呈狭长带状分布，可将其划分为不同区段，分别评估各区段的标准房地产价格。
2、市场比较法计算公式为：标准房地产价格＝可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正×其它因素修正3、可比实例，一般应在与拆迁范围具有相同特征的临近区域内符合要求的交易案例中搜集和选取，可比实例原则上不少于三个。
前述范围内可比实例不足时，可将选取范围扩展为与拆迁区域具有替代关系、价格会相互影响的相似区域。
4、可比实例的成交价格应符合下列要求：①成交价格一般为正常交易情况下的房屋价格；②成交价格应选取楼盘或项目的平均价格；条件不具备时，可选取个案价格，但须修正为楼层、朝向、成新等因素均处于一般状况下的价格。
5、市场比较法中交易情况、交易日期、区域因素、个别因素、其它因素等各项因素的修正，均采用百分率法。
遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>房屋拆迁补偿方式以及补偿计算核心内容：房屋拆迁补偿方式有三种：一是货币补偿；二是产权置换；三是结合型补偿。
房屋拆迁补偿计算分两种：一是房屋拆迁补偿计算标准；二是房屋拆迁安置费计算标准。
接下来就由赢了网小编为您详细介绍房屋拆迁补偿方式以及补偿计算。
一、房屋拆迁补偿方式（一）货币补偿货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。
以下介绍三种法定评估依据：市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。
（二）产权置换产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。
价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。
面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
产权置换分为两种形式：异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。
回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。
附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡，所以拆迁安置。
房屋拆迁补偿估价操作实务（供参考）目录第一部分有关解释和技术细则一、拆迁补偿估价的价格、内涵二、作业流程1、拆迁补偿估价项目作业流程2、现场踏勘工作注意事项三、估价方法及操作要点（一）估价方法的选择（二）基准价格修正法（三）市场比较法应注意的事项（四）收益法及操作中注意事项（五）成本法及操作四、估价结果平衡第二部分估价成果内容及格式一、估价汇总报告内容及格式二、估价技术报告内容及要求三、分户报告（附分户估价报告格式表）四、成果资料存档第一部分有关解释和技术细则一、拆迁补偿估价的价格定义、内涵1、拆迁补偿估价价格的定义根据《上海市城市房屋拆迁补偿估价技术规范》（试行）中关于房地产价格的定义，拆迁补偿估价的价格应是不考虑抵押、租赁等他项权利影响的公开市场价格。
2、拆迁补偿评估价格的内涵及相应的操作由于土地使用权性质的不同，在具体操作中需分别处理。
①居住房屋除花园住宅以外的居住房屋，凡是有产证的一律视同产权房，无产证的需与委托方协商并在报告中加以说明。
②非居住房屋出让土地使用权上的房地产，应根据土地剩余使用年限和建筑物尚可使用年限，评估其有效使用期限内的房地产市场价格。
对于划拨土地上的房地产，评估价格中不包含土地使用权出让金。
二、作业流程1、拆迁补偿估价项目作业流程（见下图）2、现场踏勘的注意事项（1）现场踏勘应根据房地产性质和房屋类别，提前制作统一的现场勘察表，并按照勘察表列举的勘察内容要求进行现场勘察工作。
勘察表应注明踏勘时间、踏勘人。
房屋结构、用途、建造年代、使用面积、建筑面积、产权可以从房屋所有权证或房地产权证获得。
其中房屋结够般分为钢混、混合、砖混、砖木立柱、砖木单墙、木结构、竹木、竹结构等。
（2）现场勘察应拍摄可以反映基地整体现状的照片，并分类选择有代表性的房屋进行拍照；（3）如果无产权证的，应在现场勘察时记录房屋平面图、标示尺寸，用于评估工作参考。
三、估价方法及操作要点（一）估价方法的选择房屋类别条件适用方法居住房屋集中、连片、同类型房屋基准价格修正法整栋花园住宅、新式里弄及其它不适用基准价格修正法的房屋市场比较法、成本法非居住房屋有成交案例市场比较法无成交案例，有出租案例收益还原法无成交案例，无出租案例，如机关、学校、医院、工厂成本法在建工程成本法、假设开发法（二）、基准价格修正法1、基准价格修正法的适用范围基准价格修正法适用同一基地中集中连片大批量同类型居住房屋以拆迁补偿为目的的价格评估。
对整幢花园住宅、新式里弄住宅的拆迁补偿评估不宜采用基准价格修正法，应单独进行。
2、基准价格修正法的具体操作步骤（1）现场踏勘，搜集房地产用途、面积、产权等相关资料，填写踏勘表；（2）划分房屋类别；（3）按房屋类别选择典型房屋；（4）调查搜集典型房屋的可比交易实例；（5）计算确定各类别典型房屋的价格作为类别基准价格；（6）进行各类别基准价格平衡，确定各类别基准价格；（7）进行估价对象与代表性房屋的比较分析，确定修正因素和修正系数，评估估价对象的价格；（8）进行估价结果审核、平衡，制作《估价结果一览表》（表格形式和内容见估价结果报告书内容及试行规范格式）。
（9）编制估价汇总报告和技术报告；（10）制作分户估价报告（见分户报告试行格式）；（11）整理资料存档。
3、划分房屋类别的具体要求和操作要点按照房屋的结构、式样、功能相同，建造年份、房地产价格水平相近等来划分房屋类别。
在具体操作时，可以在《上海市房屋建筑类型分类表》（沪房[90]规字发第518号）分类的基础上，结合可能收集到的交易实例进行划分，类别和实例应有对应关系。
据经验，类别可以细分，也可粗分。
一般地说，类别划分越细，估价精度越高，但对类别划分工作和实例的要求越高。
房屋类别划分可参考《居住房屋分类参考表》：居住房屋分类参考表房屋类别总体结构式样特征分类标准及特征说明公寓1-1 钢骨高层一般为50年代建造，主体结构为钢骨，8层以上（含8层），有分层住宅形态，有独立室号和专门出入，有正规的客厅、阳台，一套或多套卫生设备，装修精致，有电梯设备。
公寓1-2 钢混高层或多层一般为40年代建造，建筑结构为钢筋混凝土框架的高层或多层住宅，有分层住宅形态，有独立室号和专门出入，有正规的客厅、阳台，有正规卫生设备，装修精良，有电梯设备。
公寓1-3 混合一梯两户一般为40年代建造，混合结构，7层（含7层）以下，有分层住宅形态，有独立室号和专门出入，有正规的客厅、阳台，有正规卫生设备和电梯，公共部位装修较好。
公寓1-4 混合一梯多户一般为40年代建造，主体混合结构，7层（含7层）以下，有分层住宅形态，整体呈连接式，有客厅和卫生设备，无电梯，装修普通。
花园住宅2-1 部分钢砼容积率<0.6 一般为20-40年代建造，建筑主体为钢砼结构，并且保养较好，客厅、餐厅等功能、布局合理，有两套以上卫生设备的独立或联接式住宅。
花园较大，建筑容积率<0.6的为2-1类；花园较小, 0.6的为2-2类。
≥建筑容积率花园住宅0.6 ≥2-2 部分钢砼容积率花园住宅2-3 混合容积率<0.6 一般为20-40年代建造，建筑主体为混合结构，有正规的客厅、餐厅等，有两套以上卫生设备的独立或联接式住宅。
花园较大，建筑容积率<0.6的为2-3类；花园较小, 0.6的为2-4类。
≥建筑容积率花园住宅0.6 ≥2-4 混合容积率花园住宅2-5 砖木容积率<0.6 一般为20-40年代建造，建筑主体为砖木结构，客厅、餐厅等功能较好，主体单层高3米以上，有两套以上卫生设备的独立或联接式住宅。
花园较大，建筑容积率<0.6的为2-5类；花园较小, 0.6的为2-6类。
≥建筑容积率花园住宅0.6 ≥2-6 砖木容积率新工房3-1 钢混高层一般为50－60年代建造，8层以上（含8层）钢混结构，装修普通，有独用厨房、卫生设施和阳台，各有室号和专门出入，有电梯设备。
新工房3-2 钢混高层8层以上（含8层）钢混结构，装修较好，公共部位墙面、地面贴砖，有独立成套厨房、卫生和阳台，各有室号和专门出入，有电梯和大门等设备。
90年代以后建造的为3-2类，70～80年代建造的为3-3类。
新工房3-3 钢混高层新工房3-4 混合多层独立成套 7层（含7层）以下混合结构，有独用成套大卫生设备，各有室号及专门出入。
90年代以后建造现浇结构的为3-4类，70～80年代建造的为3-5类。
新工房3-5 混合多层独立成套新工房3-6 混合多层独立成套一般为50～60年代建造，以4～5层的混合结构为主，有全套独用卫生设备，有阳台且各有室号及专门出入。
新工房3-7 混合多层不成套一般为50年代建造，7层（含7层）以下混合结构，合用厨房和卫生设备、或单项独用、改全独用，一般无阳台和正规厅。
新工房3-8 砖木多层不成套一般为50年代建造，7层（含7层）以下砖木结构，合用厨房、卫生等设施。
新工房3-9 砖混不成套一般为50年代建造，7层（含7层）以下砖、木混合或小梁薄板结构，合用倒便器或无卫生设备。
新式里弄4-1 混合新颖三层一般为20-40年代建造，新颖三层联结式混合结构，装修较好，有三件套大卫生设备，有小花园、阳台等设施。
新式里弄4-2 砖混普通三层(含假三层) 一般为20-40年代建造，普通三层（含假三层）联结式砖混结构，有卫生、厨房设备，无独立花园、阳台设施。
新式里弄4-3 砖木普通二层(含假二层) 一般为20-40年代建造，普通二层（含假二层）联结式砖木结构，有卫生、厨房设备，无独立花园、阳台设施。
旧式里弄5-1 砖木1等新式石库门一般为40年代建造，新式石库门，联接式砖木1等结构住宅，有卫生设备，无花园、阳台设施。
旧式里弄5-2 砖木2等普通石库门或广式一般为30-40年代建造，普通石库门或广式，联接式砖木2等结构住宅，无卫生设备。
旧式里弄5-3 砖木(立柱单墙) 旧式楼房一般为30-40年代建造，联接式立柱单墙结构，式样陈旧的楼房，无卫生设备。
旧式里弄5-4 砖木平房一般为30-40年代建造，联接式砖木结构，单层平房，无卫生设备。
旧式里弄5-5 砖木(立柱单墙) 矮楼房一般为30-40年代建造，联接式砖木结构，层高低矮的楼房，无卫生设备。
简屋6-1 木结构或砖墙瓦顶建造标准低的简陋房屋或临时房屋，瓦屋面、砖墙身、木屋架三项条件中至少有一项比较简陋不正规，无卫生设备。
自建房屋7-1 砖混多层一般为市区70年代以后的自建房屋，多为砖混结构。
其中2层（含2层）以上多层楼房为7-1类，单层平房为7-2类，一般无卫生设备。
自建房屋7-2 砖混平房4、选择典型房屋典型房屋是各类别房屋中建筑结构、功能、式样具有代表性的房屋。
选择典型房屋时应注意以下事项：（1）典型房屋应分类选择；（2）典型房屋要求在建筑结构、式样和功能等方面具有代表性，如位置、采光、视野、房屋保养、基本无装修或一般装修的房屋；（3）公寓、新里住宅、新工房和合用的花园住宅一般以正房为主、根据正房或主卧室朝向并结合交易实例选择典型房屋；（4）典型房屋的具体条件应清楚、准确。
5、基准价格的评定评估基准价格的技术要求与《房地产估价规范》和沪房地资市[2002]66号文规定中关于市场比较法的有关要求相同。
一般应考虑的修正因素主要包括：交易日期、交易情况、区域因素、个别因素。
区域因素包括：座落、交通便捷程度、环境优劣状况、商服繁华程度、公建配套设施状况等；个别因素包括：位置、朝向、层次、设备、公共部位装修等。
对于交易实例与典型房屋或者典型房屋估价对象房屋在结构、房型、设备、的修正可参考下表确定：居住房屋拆迁补偿估价结构、式样、房型、设备修正系数参考表修正因素类别标准房屋修正因子修正幅度备注建筑结构砖木类砖木1等砖混 2％砖木1等 0％砖木2等 -2％简易结构 -8％混合类混合预制混合预制 0%混合现浇 5%钢混、钢骨类普通钢混普通钢混 0%钢骨 3%式样公寓、合用的花园住宅联接式一梯两户联接式一梯多户 -2%独立式一梯多户 -1%联接式一梯两户 0%独立式一梯两户 2％新式里弄单开间单开间 0% 指整幢建筑式样双开间 5%旧式里弄普通石库门新式石库门 2%普通石库门 0%广式 -2%房型两室一厅三室两厅 1.5％无厅修正-2%;假层、亭子间、底层车库、辐房的修正系数指相对于两室一厅正房单价的修正系数。
三室一厅 1％两室两厅 1％两室一厅 0%一室一厅 -1%假层、亭子间 -5%底层车库 -10%辅房 -10%煤卫设备煤卫2户全合用煤卫全独用 8% 一套以上卫生每增加一套修正0.5%改建全独用 5%煤卫单项独用 3%煤卫2户全合用 0%煤卫3户（含3户）以上全合用 -1%倒便器 -5%无卫生 -6%基准价格评定中的其他具体要求如下：（1）应对基地内和临近区域内的成交实例做全面调查，一般应调查本拆迁基地一年内全部成交案例，并经分析剔除后，每一种类型的房屋应选择4或4个以上的正常案例作为可比实例进行评估。
