专业基础课-民法学建筑物区分所有权、相邻关系、用益物权、担保物权(二)一、简答题(总题数：8，分数：24.00)1.简述相邻关系的概念和特征。
__________________________________________________________________________________________ 相邻关系，是指相互毗邻的不动产的所有人或使用人因对不动产行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。
相邻关系具有如下特征：(1)相邻关系总是发生在两个以上权利主体之间。
权利主体既可以是自然人、个体工商户、农村承包经营户、个人合伙，也可以是法人；可以是不动产所有人，也可以是不动产的使用人。
(2)相邻关系的内容是相邻人间的权利、义务。
相邻一方有为了维护其合法权益而行使方便的权利，他方负有提供这种便利的义务。
相邻一方的权利受到法律保护，但他不得滥用权利。
(3)相邻关系是在不动产毗邻或相近的特定条件下对财产的使用而发生的。
它不仅涉及占有、使用土地、房屋、建筑物、通行道路等不动产本身相邻关系，还包括截水、排水、通风、采光、眺望、蒸汽、烟尘、臭气、噪声、垃圾等所发生的不利影响或有害侵扰。
2.简述用益物权的概念和特征。
__________________________________________________________________________________________ 用益物权是指权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
用益物权具有如下特征：(1)用益物权属于他物权、限制物权。
用益物权是在他人所有的财产上设立的权利，即对他人的财产享有占有、使用和收益的权利。
因此，用益物权为“他物权”；相对于所有权而言，用益物权是不全面的、受一定限制的物权。
由此，用益物权属于“定限物权”。
(2)用益物权以占有为前提，以使用、收益为内容。
用益物权只具有所有权的一部分权能，其权利人享有的是占有、使用和收益权，但不享有处分权。
(3)用益物权的客体包括动产和不动产，但主要是不动产。
3.简述地役权的概念和特征。
__________________________________________________________________________________________ 地役权是指不动产的权利人如所有权人或使用权人，为自己使用不动产的便利或提高自己不动产的效益而利用他人不动产的权利。
地役权具有如下法律特征：(1)地役权的主体包括不动产的所有权人和使用权人。
(2)地役权的内容是利用他人不动产，并对他人的权利加以限制。
(3)地役权的客体为主要为他人的不动产。
(4)地役权设立的目的是利用他人的不动产来提高自己不动产的效益。
(5)地役权是否有偿及存续期间依当事人约定。
(6)地役权具有从属性。
地役权的从属性意味着地役权不得脱离需役地的所有权或使用权一同转移。
4.简述留置权的含义及成立要件。
__________________________________________________________________________________________ 留置权，是指已合法占有债务人动产的债权人，于债务人不履行债务时，得留置该动产并以其价款优先受偿的权利。
其成立要件是：(1)债权人已合法占有属于债务人所有的动产。
合法占有动产是留置权成立的基础条件，占有丧失，留置权消灭。
(2)债权人对该动产的占有与其债权的发生有牵连关系，但企业之间的留置除外。
(3)债务已届清偿期而债务人仍未履行债务。
债务到了履行期限，留置权才成立。
(4)符合法律规定和当事人约定且不违背公序良俗。
法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。
5.简述担保物权的概念和特征。
__________________________________________________________________________________________ 担保物权是指以确保债务清偿为目的，而在债务人或者第三人的特定物或者权利上设立的定限物杈。
担保物权具有如下特征：(1)优先受偿性。
担保物权人可以就担保物的价值优先于债务人的普通债权人而受偿。
(2)从属性。
担保物权是为担保债权受偿而设定的，从属于所担保的债权。
(3)不可分性。
债权人在全部债权受清偿前，可就担保物的全部行使其权利。
(4)物上代位性。
担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。
6.简述抵押权和质权的区别。
__________________________________________________________________________________________ (1)成立与生效要件不同。
抵押权成立无须抵押人将抵押物交付债权人占有即能成立，而质权的成立与生效则以移转质物之占有于债权人为必要。
概言之，将质物移转于债权人占有，既是质权的成立要件，也为质权的生效要件。
(2)标的物不同。
抵押权的标的物为不动产、不动产用益物权与动产，而质权的标的物则为除不动产和不动产用益物权以外的其他财产或权利。
(3)担保作用不同。
抵押权由其本质所决定，系以优先受偿效力为其担保作用，而质权除以优先受偿效力为其担保作用外，还具有留置效力。
(4)实现方式不同。
抵押权人于债务人不履行债务而实现其抵押权时，一般须申请法院拍卖抵押物，以清偿自己的债务，而于质权，质权人于债权已届清偿期而未获清偿时，可径依市价变卖质物、订立契约取得质物所有权，或以其他方式处分质物。
7.简述抵押权人的权利。
__________________________________________________________________________________________(1)抵押权保全权。
抵押权保全权包括防止抵押财产价值减少的请求权，抵押财产价值减少的恢复请求权。
(2)抵押权处分权。
抵押权人有权将抵押权转让或者用做债权的担保，抛弃抵押权或者抵押权的清偿顺位。
抵押权人还可以与抵押人协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利的影响。
(3)优先受偿权。
抵押权人于抵押权实现时，有权以抵押财产的价值优先受偿。
优先受偿权是抵押权人最主要的权利。
8.简述最高额抵押权的概念和特征。
__________________________________________________________________________________________ 最高额抵押权是指在预定的最高债权额限度内，为担保一定期间连续发生的债权的清偿而设定的抵押权。
最高额抵押权具有以下特征：(1)最高额抵押权适用范围具有限定性。
设定抵押时，抵押人与抵押权人协议约定抵押财产担保的最高债权限额，无论将来实际发生的债权如何变动，抵押权人只能在最高债权额范围内对抵押财产享有优先受偿权。
(2)最高额抵押权是为将来发生的债权提供担保。
最高额抵押权设定时，不以主债权的存在为前提，是典型的担保将来债权的抵押权。
(3)最高额抵押权所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定，故所担保的债权具有不确定性。
(4)最高额抵押权是对一定期间内连续发生的债权作担保。
一定期间就是指抵押权担保的期间，且在该期间内所担保的债权是连续发生的。
(5)最高额抵押权具有非从属性。
普通抵押权具有从属性特征，即抵押权随主债权的转让而转让，随主债权的消灭而消灭。
二、辨析题(总题数：2，分数：4.00)9.有人认为：“抵押物灭失的，抵押权消灭。
”请运用担保物权理论对该说法加以辨析。
__________________________________________________________________________________________(1)该说法不完全正确。
(2)正确的一面：抵押权是以抵押物作为客体的担保物权，抵押物灭失的，抵押权即行消灭。
(3)不正确的一面：抵押权是价值权，抵押物虽然灭失但其有代位物时，由于价值仍然存在，抵押权并不能消灭，而是存在于代位物上，这是由抵押权的物上代位性决定的。
10.有人认为：“抵押物价值减损的，抵押人应当恢复抵押物的价值或另行提供抵押物作为债权的担保。
”请运用担保物权理论对该说法加以辨析。
__________________________________________________________________________________________(1)该说法是不正确的。
(2)抵押物价值减损是因抵押人的行为所致，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少价值相应的担保。
如果抵押物价值的减损并非是抵押人的行为所致，抵押人没有恢复抵押物价值的义务。
(3)抵押物价值减损是因抵押人的行为所致，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值或者提供与减少价值相应的担保，但基于抵押权的不可分性，抵押权人无权要求抵押人另行提供担保。
三、案例分析题(总题数：5，分数：45.00)某年夏天，某市开发商经该市计划委员会、城市规划管理局等部门批准，开发居民高层公寓楼，先后有400多客户与该开发商签订购房合同，并在依约定交纳全部购房款、取得相关产权证的前提下，住进该公寓楼。
后开发商将该楼顶部出租给个体户陈某，每年租金1万元，陈某利用楼顶空间栽种花卉。
由于花卉浇灌用水向楼顶渗透，引起马某等居民不满。
因与开发商协商不成，马某等联名按购房合同中的仲裁条款申请仲裁，要求开发商终止与陈某的合同，停止侵害并赔偿损失。
问：(1).本案中，楼顶部分所有权归谁?为什么?（分数：2.50）__________________________________________________________________________________________ 楼顶的所有权应属于区分所有权人共有，开发商不享有对该楼顶的所有权。
因为业主对建筑物专有部分以外的共用部分，享有权利，承担义务，而屋顶属于共用部分，因此属于区分所有人共有。
(2).马某等是否有权要求开发商停止侵害并赔偿损失?（分数：2.50）__________________________________________________________________________________________ 马某等有权要求开发商停止侵害并赔偿损失。
由于开发商对楼顶并不享有所有权，因此无权出租房屋，租赁合同无效，另外，区分所有人对侵害自己合法权益的行为，有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
