江苏自考试卷 28898房地产开发与经营16.01

房地产开发与经营第一章：1、识记：房地产经营的概念、特点、分类：（1）概念：经营是市场经济的一个重要范畴，是商品生产者以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，为实现企业的目标，使企业的生产技术经济活动与企业的外部环境达成动态均衡的一系列有组织的活动。

（2）特点：①交易形式的多样化；②交易对象的位置固定性；③经营对象的限制性；④售后用途的约束性；⑤产权关系的复杂性；⑥供求调整缓慢性。

（3）分类：①地产经营；②房产经营；③服务经营；④房地产综合开发经营。

2、理解：房地产开发的程序。

可分为以下六个阶段：①投资决策分析阶段；②依法取得土地使用权阶段；③可行性研究阶段；④前期准备阶段；⑤实施阶段；⑥销售阶段。

第二章：1、识记：房地产开发与经营决策的程序。

六个基本步骤：①发现问题；②确定目标；③拟定方案；④分析评价；⑤选择方案；⑥实施追踪方案。

2、理解：房地产开发与经营决策的类型。

三种类型：①确定型决策；②风险型决策；③不确定型决策。

第三章：1、识记：房地产企业的概念和性质；房地产企业组织的一般原则①概念：房地产企业是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押，以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的经济组织。

②性质：分为一般属性与特殊属性；一般属性有4点：①经营目的；②与政府的关系；③与员工的关系；④与其他房地产企业的关系；特殊属性有5点：①知识密集型企业；②资金密集型企业；③业务运作具备商业企业的特点；④业务内容体现服务行业的特点；⑤经营方式具有租赁企业的特点。

③一般原则具有9点：①目标同一性原则；②分工协作原则；③统一指挥原则；④权责一致原则；⑤机构精简原则；⑥有效管理幅度原则；⑦授权原则；⑧均衡性原则；⑨弹性原则。

2、理解：房地产企业经营决策的概念、特点和影响因素。

全国自考房地产开发与经营（试题及答案）一、单项选择题（本大题共20 小题，每小题 2 分，共 40 分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并在答题卡上将相应代码涂黑。

错涂、多涂或未涂均无分。

1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营是 A 13A、房屋销售 B 、房屋建造 C 、土地经营 D 、物业管理2、物业管理属于房地产经营中的A 、地产经营B 、房产经营D 16C 、房地产综合开发经营D、服务经营3、下列选项中属于风险型决策的是 C 23A 、大中取小法 B、小中取大法C、净现值期望值法4、我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度，划分为几个级别 B 41A 、 4 B、 5 C 、 6 D.7 D、最小最大后悔值法我国房地产开发企业资质等级可5、房地产企业经营目标制定和房地产组织共有的原则是 D 49 54A、分工协作原则 B 、授权原则 C、可量化性原则 D、弹性原则6、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，居住用地使用权的最高出让年限为 D 90A 、 40 年B 、 50 年C 、 60 年D、 70 年7、土地使用权出让一级市场不在实行的方式是 A 91A 、协议B 、招标C 、挂牌D 、拍卖8、根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，由国务院批准的是征用基本农田以外的耕地超过 B 99A、 25 公顷B、 35 公顷 C 、 45 公顷 D 、 55 公顷9、下列选项中属于土地使用权出让方式的是A、出售 B 、交换 C 、拍卖C 91D 、赠予10、下列选项中属于房地产市场调查作用的是 A 119A、有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划B、是项目立项、用地审批的条件C、是编制规划设计方案的依据D、是项目投资决策的基本依据11、下列选项中属于邮寄调查法优点的是A、被调查者，回答率高B 128B、可以扩大调查区域，增加调查样本数目C、调查区域、范围不受限制D 、节省调查时间和经费12、下列报表中属于基本报表的是 C 137A、成本费用估算表 B 、贷款还本付息表C、现金流量表 D 、营业成本表13、某房地产企业长期借款200 万元，年利率10. 8% ，借款期限3 年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用不计，这笔长期借款的资金成本率是7.24% 162 例题 7-1A、 7. 24% B 、7.24% C 、7.24% D 、 7.24%14、住宅建筑净密度等于 B172 A、住宅建筑面积／居住用地面积B、住宅建筑基地总面积／住宅用地面积C、住宅总面积／住宅用地面积D 、总建筑面积／总用地面积15、房地产开友招标人采取邀请招标的方式进行招标，潜在投标人不得少于A 183A、 3 B 、4 C 、5D 、 616、进度计划的执行主体是D 202A、开发商 B 、监理单位C 、设计单位D、施工企业17、开发商进行反索赔时，下列说法错误的是 D 233A、由于承包商的原因造成工期延误的，开发商可要求支付延期竣工违约金B、如工程存在缺陷，承包商在保修期满前未完成应负责的修补工程，开发商可据此向承包商索赔C、开发商合理终止合同或承包商不正当放弃合同的索赔的D、发生不可抗力事件造成的工程损失向承包商进行索赔18、发布房地产信息最主要的载体是A、电视 B 、杂志D 259C 、广播D、报纸19、下列说法错误的是B 269房地产开发与经营试卷第1 页（共4 页）A、电视是发展速度最快的广告媒体，但在房地产领域的应用尚不普遍 259B、展销会这种公共关系促销方式目前在各大城市引起了重视C、房地产销售促进中有专门针对消费者的一些活动261D、房地产人员推销的特点在于推销的针对性、完整性和情感性，在房地产产品的销售中优势明显26220、小区景观悦目，服务设施完备，建筑质量好，房地产价格就高。

28898房地产开发与经营09年10月江苏自考真题一、单选（1×15=15分）
20.施工，施工单位出现了损失，就有权向开发商提起索赔（ ）
三、名词解释（3×5=15分）
21．不确定型决策中的乐观主义准则
22、房地产开发于经营环境分析
23、安置补助费
24、资产负债率
25、容积率
四、简答题（6×5=30分）
26.简述房地产开发与经营决策的原则及决策类型
27、简述房地产开发企业的主要人员构成
28、简述土地竞标团队的主要工作
29、简述房地产市场调研的内容
30、卫生么要对参加施工投标的承包企业进行资格预审？
32.采用因素分析法对第31题中分项工程材料成本进行分析
35.试测算34题中房地产公司开发该项目所能承受的地价和楼面地价。

28898房地产开发与经营第一章绪论（三）考核知识点和考核要求1、领会：房地产开发、房地产经营的含义及其相互关系。

2、掌握：房地产经营的基本环节。

3、重点掌握：房地产开发的基本程序。

第二章房地产开发与经营基本理论（三）考核知识点和考核要求1、领会：房地产开发与经营理念。

2、掌握：房地产开发与经营策略。

3、熟练掌握：房地产开发与经营决策依据及其决策准则。

第三章房地产企业（三）考核知识点和考核要求1、领会：房地产企业及其组织、目标、决策及计划的有关概念和内容。

2、掌握：房地产企业的分类方法、组织设计的一般原则。

3、熟练掌握：房地产企业几种组织形式的应用范围、计划编制及计划调整方法。

第四章房地产开发与经营环境分析（三）考核知识点和考核要求1、领会：房地产开发与经营环境分析的含义及特点。

2、掌握：房地产开发与经营风险分析的内容、运用适当的方法对一定的房地产项目进行环境分析。

3、熟练掌握：房地产开发与经营环境分析的内容，房地产开发与经营机会选择的内容，并会结合环境分析的结果对一定的房地产项目进行机会选择。

第五章监理规划与监理实施细则（三）考核知识点和考核要求1、领会：土地使用权出让、转让和划拨，以及土地征用和房屋拆迁的有关概念。

2、掌握：土地使用权出让、转让和划拨的含义及方式，这三种方式的基本程序。

3、熟练掌握：土地使用权包含的内容、土地征用的安置补偿、房屋拆迁的安置补偿及地价测算方法等有关内容。

第六章房地产开发项目可行性研究1、领会：可行性研究的含义。

2、掌握：房地产开发项目可行性研究的内容、房地产市场调研的内容及方法。

3、熟练掌握：财务评价主要经济指标的计算方法及财务评价基本报表的编制，房地产项目不确定性分析。

第七章房地产开发项目的准备（三）考核知识点和考核要求1、领会：房地产开发项目报建的含义和建设工程规划许可证的作用，房地产项目招标投标的概念及方式。

2、掌握：房地产开发项目资金的构成、特点、目的和筹资原则；房地产开发项目规划设计方案评价的特点和评价指标体系。

房地产开发与经营模拟试题一、单选题1．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。

其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ B ）。

A.1000万元B.2000万元Ｃ.3000万元Ｄ.4000万元2．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ D ）A 房屋出租B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（ D ）。

A 40年B 60年C 50年D 70年4．房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（ B ）A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率5．（ A ）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

A．土地使用权的出让 B.土地使用权的转让C.土地使用权划拨Ｄ.土地使用权赠与6．对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ B ）A 额定需求预测法 B 有效需求预测法C线性回归需求预测法 D假定需求预测法7．已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么存货周转天数为（ B ）A 8.07B 44.61 Ｃ20 Ｄ308．按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（ C ）。

A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等9．下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（ C ）A 房屋出租B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让10．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（ A ）。

《房地产开发与经营》试题及答案一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分,共30分）在每列出的四个被选选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在小题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

1. 不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（ A ）。

A.下降B.上升C.不变D.不能确定2. 某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（ D ）。

A.位置固定性B.不一致性C.适应性D.相互影响性3. 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（ D ）。

A.10年B.15年C.20年D.30年4. 1988年我国宪法修正案中规定，“土地使用权可以依照法律的规定（A ）”A.转让B.出租C.买卖D.拍卖5. 房地产开发项目成本管理的重点是（C）。

A.策划阶段投资控制B.销售阶段投资控制C.设计阶段投资控制D.施工阶段投资控制6. 根据合同法，房地产建设工程项目承包合同订立过程的两个环节（ D ）。

A. 签字与公证B.谈判与协商C.承诺与签字D.要约与承诺7. 物业管理公司与业主管理委员会在法律上的关系是（A）。

A.平等关系B.从属关系C.上下级关系D.不平等关系8. 盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（A）。

A．安全程度B．盈利程度C．资金平衡程度D．资产平衡程度9. 用来寻找影响工程质量主要因素的一种有效工具为（D）。

A. SPC图法B. 因果分析图法C. 直方图法D. 排列图法10. 房地产开发项目管理的三大目标投资、质量、进度目标的关系是（B）A. 对立关系B. 对立与统一的关系C. 统一关系D.互不影响关系11房地产经纪人因从事房地产中介活动而获得的报酬是( B )。

A.咨询费B.佣金C.好处费D.评估收费12. 房地产直接融资的特征有（C）。

A. 间接性B.集中性C.分散性D.可逆性13. 横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（B）。

房地产开发与经营复习题选择题：（含多选）1.从决策的含义可看出,构成决策问题要具备一下基本条件：①有明确的目标；②有两个以上可供选择比较的方案；③有评价方案优劣的标准；④有真实地反应客观实际的信息。

2.一个好的决策目标应满足以下四点要求：①针对性；②明确性；③层次性；④可行性。

3.地产经营公司与地产开发公司在概念和本质上完全不同：地产经营公司是政府委托,在土地的一级市场上从事经营活动的经济实体；地产开发公司则是在土地二级市场上从事经济活动的实体。

4.地产开发企业资质等级可划分为五个级别：即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级。

5.房地产开发企业资质等级划分规定：6.房地产企业组织结构形式：①职能型组织结构；②项目型组织结构；③矩阵型组织结构；④混合型组织结构。

商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。

8.获取房地产开发建设用地只有：招标、拍卖和挂牌三种方式。

9.低价测算的常用方法：假设开发法。

10.其他费用估算：保险费属于其他费。

11.静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量）12.财务内部收益率公式：13.安全性按风险程度大小分为：A,B,C,D4级：A级表示风险很小；B级表示风险较小；C级表示风险较大；D级表示风险极大。

房地产开发企业应该尽可能选择风险程度为A级的筹资方案，因为他的安全性较大。

14.筹资方案的经济性按综合筹资成本费用率标准划分为，共分为：A,B,C,D4级：A级表示筹资成本最低；B级表示筹资成本较低；C级表示筹资成本较高；D级表示筹资成本很高。

房地产开发企业尽可能选择筹资成本为A级的筹资方案。

15.编制投资计划必须对开发企业建设总投资进行分解。

投资的分解方法有：按照投资构成、按照子项目、按照时间三种。

16.房地产开发企业制定投资计划表时,要注意项目分解和工程成本分解的统一。

17.房地产开发项目进度管理的主要内容：①编制开发项目实施阶段总进度规划；②编制开发项目建设总进度计划、年度计划；③核准施工进度计划；④编制其他配套进度计划；⑤督促监理工程师；⑥检查与纠偏进度计划。

全国自考房地产开发与经营（最新5学期试题及答案）一、单项选择题（本大题共20小题，每小题2分，共40分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并在答题卡上将相应代码涂黑。

错涂、多涂或未涂均无分。

1.常见的不确定型决策方法不包括A.大中取大法B.小中取大法C.最小最大后悔值法D.最大可能法2. 被称为规划目标结构的是D.矩阵型组织结构3. 房地产企业经营决策的特点不包括A.目标性B.固定性C.灵活性D.可行性4. 我国房地产幵发经营投资类型不包括A. 土地投资B商业设施C.农业设施D.写字楼5. 以下不属于金融风险的是A.交易风险B.折算风险C.利率风险D.经济风险6. 土地使用权出让的基本原则不包括A.平等B.自愿C .有偿D.无偿7. 以下不属于房地产市场调查询问法的是A.观察法B.小组座谈法C.深度访谈法D.面谈调杳法8. —个完整的索赔报告不包括下列哪个部分A.前言部分B.根据部分C.计算部分D.证据部分9. 财务评价的静态指标不包括A.投资冋收期B.流动比率C.速动比率D.财务净现值10. 风险程度A级表示A.风险很小11. 勘察招标一般选用A.单价合同12. 适用于出租经营的房地产开发项西的投资分析是B.投资利润率13. 常用的网络图不包括A.单代号网络B.双代号网络C.时标网络D.横道图法14. 支付工程款的方式不包括A.按月支付B.分段支付C.按年支付D竣工后一次支付15. 合理的索赔应予以批准，不合理的索赔应予以驳回，体现的原则是B.公平合理原则1．常见的风险型决策方法包括P23A．最大可能法2．我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别P41C．5个3．职权与职责必须对等是指P48C．权责一致原则4．包括15个方面的经营环境因素的分析方法被称为P77C．多因素加权分析法5．居住用地的使用权出让年限为P91A．70年6．不可预见费估算费率为P136 B．5%7．房地产税费中“两税一费”不包括P136A．营业税B．城市维护建设税C．企业所得税D．教育费附加8．财务评价的动态指标不包括（C）P146A．财务净现值B．财务净现值率C．投资回收期D．财务内部收益率9．安全性按风险程度大小分为P158 B．4级级10．评标小组的成员人数至少为P186B．5人11．通过成本因素的分解，找到投资控制关键因素的方法是P207B．因素分析法12．按索赔事件的影响分类不包括P220A．工期拖延索赔B．工程变更索赔C．工程终止索赔D．工期索赔13．索赔事件发生多少天内，承包商可向监理工程师发出索赔意向通知书P221C．28 14．取得房地产开发用地所必需的费用、税金是指P240B．土地取得成本15．下面不属于国民经济指标的是（C）P275A．项目开发总产值B．项目开发净产值C．劳动就业指标D．项目利税总额1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营是13A、房屋销售2、物业管理属于房地产经营中的 16 D、服务经营3、下列选项中属于风险型决策的是23C、净现值期望值法4、我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度，我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别 41B、55、房地产企业经营目标制定和房地产组织共有的原则是D 49 54D、弹性原则6、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，居住用地使用权的最高出让年限为D 90D、70年7、土地使用权出让一级市场不在实行的方式是A 91 A、协议 B、招标 C、挂牌D、拍卖8、根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，由国务院批准的是征用基本农田以外的耕地超过B 99B、35公顷9、下列选项中属于土地使用权出让方式的是 C 91拍卖10、下列选项中属于房地产市场调查作用的是119有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划11、下列选项中属于邮寄调查法优点的是128B、可以扩大调查区域，增加调查样本数目12、下列报表中属于基本报表的是C 137、现金流量表13、某房地产企业长期借款200万元，年利率10. 8%，借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用不计，这笔长期借款的资金成本率是7.24% 162 例题7-114、住宅建筑净密度等于 172住宅建筑基地总面积／住宅用地面积15、房地产开友招标人采取邀请招标的方式进行招标，潜在投标人不得少于A 18A、316、进度计划的执行主体是 D 202D、施工企业17、开发商进行反索赔时，下列说法错误的是 D 233 D、发生不可抗力事件造成的工程损失向承包商进行索赔18、发布房地产信息最主要的载体是 D 259 D、报纸19、下列说法错误的是 269B、展销会这种公共关系促销方式目前在各大城市引起了重视20、小区景观悦目，服务设施完备，建筑质量好，房地产价格就高。

江苏省自学考试工程管理房地产开发与经营第一章绪论1、房地产开发的基本程序：1、投资决策阶段：开发设想的形成；环境分析与机会选择。

2、依法取得土地使用权阶段。

3、可行性研究阶段；4、前期准备阶段：资金的筹措；项目招投标；规划设计；报建工作。

5、项目实施阶段。

6、销售阶段。

2、房地产经营的基本环节指的是什么？每个环节所包含的经营内容是什么？根据房地产经济活动的过程，房地产经营可分为房地产产品形成环节的经营、房地产产品流通环节的经营和销售环节的经营三种。

1，产品形成过程的经营，从立项、选址开始、，历经环境分析与机会选择、可行性研究、依法取得土地使用权、前期准备、建设施工一直到竣工验收为止，从时间序列上看，与房地产开发的程序是相同的，这一过程房地产经营的主要内容有地产经营和房产的改造。

2、房地产等流通的经营，流通过程的房地产经营，主要是指房产交易，包括房屋销售、房屋租赁，以及诸如房地产抵押、房产典当、房地产置换等其他形式的经营。

流通过程的房地产经营是房地产经营的主要内容。

3、消费过程的经营，房地产产品在流通过程中作为一种消费商品形成之后，便进入了房地产的消费领域，此期间经营的主要是指物业管理。

第二章房地产开发与经营的基本理论1、简述房地产开发与经营决策的原则与决策类型：决策原则有：遵守政策法规原则、经济效益原则、定性分析与定量分析相结合原则。

类型：确定型决策、风险型决策、和不确定型决策。

2、不确定型决策有哪几种方法？常见的不确定型决策方法主要有以下几种：1、大中取大法，又称乐观主义准则。

对客观情况总是抱有乐观的态度，首先找出每种方案在各种状态下的最大收益值，再从中找出最大收益值，其对应的方案则为最佳方案。

2、小中取大法，又称悲观主义准则，是坏中求好，即先从每个方案中选出一个最小的损益（最坏的结果），然后从中选择一个相对最大者《坏中求好》，其所对应的方案就是较好方案，一般来说这种方法常为保守稳健的投资决策者所采用，因为它可以保证在各种情况下收益不低于此值。

28898房地产开发与经营第一章经营与房地产经营1，房地产经营学的研究对象是房地产经济活动全过程的经营问题。

2，研究目的：a研究房地产经营的基本经济活动及其运作规律，以便从整体上把握房地产经济运作的过程，指导企业从事房地产经营活动。

b研究基本的房地产经营预测和决策技术、营销技术，帮助企业掌握现代经营原理与方法；掌握科学的决策程序和决策方法；提高企业在市场经济中的适应力和竞争力。

c 研究房地产经营计划管理、财务管理、人力资源管理等一整套现代企业经营管理手段和方法。

以提高企业管理效率和管理水平。

d 研究房地产企业经营分析的原则和方法，探索提高企业综合经济效益及项目经营效益的途径。

3,研究内容一是关于经营与房地产经营的基本概念、基本原理、基本运作规律的内容。

二是关于房地产市场分析、预测与决策技术的研究。

三是关于房地产企业及房地产企业主要经营管理职能的研究。

四是关于房地产营销理论与方法的研究。

五是关于房地产企业经营分析的理论与方法。

4.经营管理的职能：战略职能、决策职能、开发职能、财务职能和公关职能。

5.财务职能的核心是资金的运用和管理。

6.任务：广开资金渠道，多方筹措资金；加强资金管理、降低成本开支。

提高资金利用效益；增加企业积累，扩大企业实力。

7内容：1.资金筹措职能2.资金管理职能3.资金运用职能4.经济核算与经营分析职能。

8思想：一、面向市场的经营思想二、竞争致胜的经营思想三、注重信息的经营思想四、致力人才开发的经营思想五、注重计划管理的经营思想六、以经营效益为核心的经营思想9.经营目标是指企业在一定时期风，从事生产经营活动要达到的成果，是经营思想的具体体现，也是企业一切经营活动的依据和归属。

10.企业的经营目标体系分为目标功能、目标层次和目标时序｛p9｝11.按目标功能分类：1.市场性目标2.发展性目标3.生产性目标4.服务性目标5.成本性目标6.财务性目标7.效率性目标8.效益性目标12.按目标层次分类：1.战略决策层目标2.中间部门职能层目标3.车间班组执行层目标13.按目标时序分类：1.远期目标，10年以上。

房地产开发与经营综合复习一、单项选择题1．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（）A．房屋出租B．房地产抵押C．土地使用权转让D．土地使用权出让2．根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，下列各类土地的最高出让年限，不是50年的是（）A．教育用地B．旅游用地C．工业用地D．综合用地3．房地产开发按开发的规模不同，可以分为（）A．初次开发和再次开发B．外延式开发和内涵式开发C．单项开发、综合开发D．地产开发、房产开发4．房地产市场可分为一级、二级、三级市场，是按（）细分。

A．交易形式B．用途C．目标市场D．内部结构5．下列不属于房地产价格特征的是（）A．位置对价格起决定作用B．完全按成本定价C．趋升性D．垄断性6．公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）A．土地费用B．前期贯穿费C．房屋开发费D．管理费用7．是指对于为了取得供租赁用的房地产所要支付的资本额，计算其所能期待获取的纯收益，此纯收益占资本额的比率称为（）A．毛利率B．纯收益率C．投资收益率D．期待利润率8．《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》颁布并将于2007年11月1日实施，这体现了房地产的（）A．适应性B．位置固定性C．相互影响性D．政策影响性9．房地产项目某个建设的周期可以分为三个时期，依次是（）A．投资前期、生产期和投资期B．投资前期、投资期和生产期C．建设期、投资前期和投资期D．投资前期、建设期和生产期10．根据人们对状态变量变化规律的掌握程度，决策可分为确定型、风险型和（）A．不确定型B．定量型C．已知型D．不稳定型11．项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间称为（）A．投资回收期B．内部收益回收期C．净收益回收期D．外部收益回收期12．下列属于房产管理部门核发的是（）A．销售许可证B．规划设计条件通知书C．建设用地规划许可证D．建设工程规划许可证13．物业代理佣金的收取标准要根据代理方式来确定，联合代理一般要较独家代理支付较多的代理金，可以为独家代理的（）A．1.5倍B．2倍C．2.5倍D．3倍14．（）型广告一般出现在开盘前期和初期，目的在于提高楼盘的知名度和潜在客户的认知感，一般采用简介形式并配以效果图成形A．告知型B．说服型C．提示型D．促销型15．在销售市场中，当房地产销售范围小、销售价成本价相差大、企业有自己的营销队伍、经验丰富及财力雄厚时，可以来取的方式是（）A．直销B．间接销售C．短渠道D．长渠道16．在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（）分析的目的。

房地产开发与经营试卷1标准答案一、单项选择题（每小题只有一个正确答案，每题1分，共20分。

）1—5 CBBAB 6—10 DACCB 11—15 DBBDD 16—20 CCACB评分标准：每小题1分，答错或多选均为0分。

二、多项选择题（每小题2分，共20分）（在每小题的备选答案中选出二至五个正确答案，多选、少选、错选该小题无分)1、CD2、ABC3、AC4、ABDE5、ABCD6、ABCDE7、ADE8、ACD9、BDE 10、ABC评分标准：在每小题的备选答案中选出二至五个正确答案，全部选对得2分，多选、少选、错选该小题均为0分.三、简答题(本大题共5小题，每小题8分，共40分)1、答：房地产市场的特性有：（1）房地产市场供给特点：短期缺乏弹性、具有非同质性、供给主体间竞争不充分、不广泛。

（2）房地产市场需求特点：具有广泛性、多样性且购置成本大，需要融资。

（3）市场交易特点：交易时间长、费用高、需要专业人士的服务。

（4）市场价格特点：位置决定价格、价格总体呈向上波动趋势、价格易受交易主体个别因素的影响。

评分标准：答对一条得2分，全对的8分。

2、答：房地产开发主要有四个程序：（1）投资机会选择与决策分析阶段：包括投资机会分析、项目建议书、可行性研究、项目立项等主要环节。

（2）前期准备阶段：包括获得土地使用权、确定规划设计方案并获得“两证一书”、项目招投标、开工申请与审批、拆迁、平整场地等、（3）建设阶段：包括施工的质量、成本、工期控制，合同管理、安全管理、竣工验收等。

（4）租售阶段：包括项目投产、租售、后评价等环节。

评分标准：答对一条得2分，全对的8分。

3、答：目的：为市场提供适销对路、有较高性能价格比的产品。

（2分）原则：以威力啊潜在使用者的功能需求特征为导向，站在使用者的立场上精打细算，体现以人为本和对人的关怀。

（3分）方法：一是明确目标使用者群体；而是把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支配能力；三是针对目标使用者群体进行设计。

建东职业技术学院《房地产开发与经营》（课程代码：28898）试卷（A）试卷适用范围：14工程管理；使用时间：2016-2017学年第Ⅱ学期；考核形式：考试 ;使用班级：14工程管理（本科）; 考核方式：开卷 ; 考试时间：100分钟班级：姓名：学号：得分：一、名词解释（每题3分，共30分）1、房地产开发2、房地产开发与经营环境分析3、房地产专营企业4、最小最大后悔值法5、挂牌出让6、土地使用权行政划拨7、青苗补偿费8、房屋产权调换9、可行性研究含义10、财务评价二、单项选择题（每题2分，共10分。

每题备选答案中只有一个最符合题意。

）1、在房地产开发建设阶段，开发商和施工方之间会产生一些纠纷，纠纷的解决需以合同文件为依据，并按一定的优先解释顺序，下列关于合同文件的优先顺序排列正确的是（）。

A、中标通知书、合同协议书、工程量清、单标准规范及有关技术文件B、合同协议书、中标通知书、标准规范及有关技术文件、工程量清单C、中标通知书、合同协议书、标准规范及有关技术文件、工程量清单D、合同协议书、工程量清单、标准规范及有关技术文件、中标通知书2）年。

A、4.29B、4.76C、5.29D、5.763、为提醒顾客使用某产品的广告是（）广告。

A、信息性B、说服性C、提醒性D、引导性4、某购房者购买一套120M2的住宅，假设年贷款利率为12%，该购房者要求每月按时向银行等额还款，则该笔贷款的实际利率是（）。

A、12.49%B、12.55%C、12%D、12.68%5、某客户购买的住宅出现质量问题后，则应由（）负责承担责任。

A、施工单位B、材料供应商C、监理单位D、开发商三、判断改错题（每题2分，共10分。

判断正误，用“√”表示正确，用“×”表示错误。

）1、我国从2001年11月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》规定，在拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行新建、扩建、改建活动。

（）2、在BOT融资模式中，全部资金由外国投资者或国内投资者通过融资、贷款解决。

2022年10月江苏省高等教育自学考试房地产开发与经营(课程代码28898)注意事项:1.本试卷分为两部分,第一部分为选择题,弟二部分为非选撣题。

2.应考者必须按试题顾序在箸题卡(纸]指定位置上作普,箐在试卷上无效。

3.涂写部分、画图部分必须使用2B铅笔,书写部分必须使用黑色字迹签字笔。

第一部分选择题一、单项选择题:本大题共15小题,每小题1分,共15分。

在每小题列出的备选项中只有一项是最符合题目要求的,请将其选出。

.1.决定房地产开发地域性的是房地产A.开发的全面系统性B.开发的广泛联系性C.开发的风险性D.产品的不可移动性2.有权处分抵押物,并优先获偿的是房地产抵押活动中的A.抵押人B.抵押权人C.他项权人D.银行.3.总体而言,我国房地产开发企业资质等级可划分为A.三个级别B.四个级则C.五个级别D.六个级别4.企业经营计划必须严格执行体现了房地产企业經营计划的A.综合性特点B.战略性特点C,灵活性特点D.权威性特点5.不同土地使用者之间在空间上的联系以及为维持空间联系所必须发生的空间移动成本的大小反映了区域的A.自然环境特点B.经济地位C.社会地位D.交通便捷程度6.两国发生政治冲突,-国向另-国在其国境内的企业征收特别税或使用费等,该行为属于A.政府于预B.政府制裁C.财富剩夺D.经济风险7.根据《中华人民共和国土地管理法)规定,征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前A.3年平均年产值的4-6倍B.5年平均年产值的4-6倍C.3年平均年产值的6-10倍D, 5年早均年产值的6-10倍8.房地产价格调查属于A.专题性市场调查B.综合性市场调查C.探测性市场调查D.因果性市场调查9.用每间客房的综合投资乘以客房数来估算-座渭店总投资的方法是A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似医算法10.反映债权人发放贷款安全程度的指标是A借數偿还期B.资产负儀率.C.流动比率D.速动比率11.給所有投标人同等的信息量体现了房地产开发項目招投标中的A.公开原则B.公平原则C,公正原则D.诚实信用原则12.可以通过参数计算找出计划中的关键工作和关键线路的进度计划编制方法是A.表格法B.横道图法C.网络图法D.曲线法13.因承包商的原因造成施工进度滞后属于A费用常赔的内容B.工期索赔的内容C.其他索赔的内容D.不可索赔的内容14.根据开发建设的正常支出和应获得的利润来制定产品价格的理论依据是A.生产费用价值论B. 预期原理C.替化原理D.供求理论15.饮用水中的总大肠菌群指标属于A微生物学指标B.一般化学指标C,毒理学指标D.放射性指标第二部分非选择题二、判断改错题:本大题共5小题，每小题2分,共10分。

房地产开发经营与管理-16(总分100, 做题时间90分钟)一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1.房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于( )。

•A．成本导向定价法•B．购买者导向定价法•C．竞争导向定价法•D．市场导向定价法SSS_SIMPLE_SINA B C D分值: 1答案:A2.下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是( )。

•A．城市或区域产业结构与布局•B．人口数量与结构•C．土地资源状况•D．信息技术的发展和应用SSS_SIMPLE_SINA B C D分值: 1答案:D“城市或区域产业结构与布局”属于经济环境因素，“人口数量与结构”属于社会环境因素，“土地资源状况”属于资源环境因素，“信息技术的发展和应用”属于技术环境因素。

3.某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资( )的特性。

•A．区位选择异常重要•B．变现性差•C．需要适时的更新改造投资•D．存在效益外溢和转移SSS_SIMPLE_SINA B C D分值: 1答案:D4.下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。

•A．变现风险•B．比较风险•C．资本价值风险•D．时间风险SSS_SIMPLE_SINA B C D分值: 1答案:A5.某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少( )元。

•A．544.10•B．709.99•C．6300.00•D．709.38SSS_SIMPLE_SINA B C D分值: 1答案:B将第6年年初的7万元看做P，在余下的10年中每月等额还款数就是从第6年开始的抵押贷款月还款额减少值。

运用公式可得：注意：公式中的n是15而不是14，因为第6年年初等于第5年年末。

2012年10月房的产开发与经营自考重点（江苏自考) 一。

名词解释 1。

房屋置换：是指房屋使用人之间根据各自需要，按照有关法规,以房屋互换为主，货币补偿为辅的一种以房换房的交易行为。

P14 2. 确定型决策:一种在自然状态的发生非常明确的情况下进行的决策,决策者需知需要解决的问题，环境条件，未来结果,在决策过程中只要比较各种备选方案的可执行结果,就能作出精确估计的决策.P21 3。

风险性决策：也称为随机决策，即决策方案未来的自然状态不能预先确定,可能存在若干状态。

常用决策树法。

P21 4。

不确定型决策:决策者对未来可能发生的情况虽有所了解,但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策.P22 5. 消费结构:社会人群对不同商品的消费支出占其总收入的比例或比重。

P35 6。

产业结构：国民经济中各产业部门及产业部门内部不同层次之间质的结合与量的比例情况。

P35 7。

安置补助费:指为了安置以土的为主要生产资料并取得生活来源的农业人口生活,国家所给予的生活补助。

P35 8. 新菜的开发建设基金：征用城市郊区商品菜的时支付的费用。

P35 9。

房屋产权调换：拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为.P100 10. 货币补偿:拆迁人将被拆迁房屋按照房的产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆迁房屋的所有者，货币补偿的金额按照房屋的区位,用途,建筑面积等因素以房的产评估及格确定。

P100 11. 假设开发法：是指求取评估的块未来开发完成后的价格,减去未来的正常开发成本,税费和利润后，所得剩余为评估的块价格的方法.P103 12.房的产开发资金成本：指投资者在房的产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价，由资金筹措成本和资金使用成本组成.P155 13. 房的产开发企业的边际成本：指企业在新增加一个单位的资本而需要负担的成本。

江苏 2023年房地产开发经营与管理历年真题汇编（共92题）1、关于个人住房抵押贷款风险的说法，错误的是( )。

（单选题）A. 贷款客户众多会带来操作风险B. 不良率很低，不存在信用风险C. 房地产市场变化会带来变现风险D. 贷后管理工作薄弱会带来管理风险试题答案：B2、以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务的房地产投资信托基金( REITs)类型是( )。

（单选题）A. 权益型REITsB. 抵押型REITsC. 多重合伙REITsD. 伞形合伙REITs试题答案：A3、在房地产投资项目可行性研究报告的摘要中，一般不需要表述的内容是( )。

（单选题）A. 项目所处地区的市场情况B. 项目本身的情况C. 评价指标的计算过程D. 可行性研究的结论试题答案：C4、房地产投资信托基金的特征不包括( )。

（多选题）A. 现金回报较低B. 市场价值稳定C. 投资物业类型少且风险大D. 流动性好E. 抵御通货膨胀的能力较强试题答案：A,C5、下列房地产投资项目财务报表中，属于基本报表的是( )。

（单选题）A. 项目总投资估算表B. 投资计划与资金筹措表C. 借款还本付息估算表D. 财务计划现金流量表试题答案：D6、某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50元／人，看有多少业主参加；再将包月费用降为30元／人，看有多少业主参加。

这种调查方法是( )。

（单选题）A. 观察法B. 访问法C. 问卷法D. 实验法试题答案：D7、某市2013年住房可支付性指数( HAI)为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力( )。

（单选题）A. 正好能够承受中位数房价B. 只能承受比中位数房价更低的房价C. 只能承受比中位数房价更高的房价D. 可以承受平均水平的房价试题答案：B8、房地产投资信托基金( REITs)的市场风险是指( )。

（单选题）A. REITs公司经营能力不同所导致的收益差别B. REITs证券价格在交易场所的变化给投资者带来的风险C. 市场利率变化给REITs的实际收益带来的损失D. REITs规模大小不同所导致的市场认可度差别试题答案：B9、在房地产投资项目可行性研究报告的摘要中，一般不需要表述的内容是( )。