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20101014_福州福晟钱隆广场项目_福州写字楼市场概述

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福州市及地级市(区县)市场商圈调研分析报告

福州市及地级市(区县)市场商圈调研分析报告
三级 混合区 衰退 否
次级 商业体 新生 否
三级
居民社 区
衰退
否
次级 商业体 成熟 否
次级
居民社 区
成熟
否
次级 商业体 成熟 是
次级 商业体 成熟 是
次级 混合区 成熟 是
核心 商业街 成熟
是
次级 商业街 成熟 是 次级 商业体 成熟 是
一、二级 是 市场核心
商圈
是 是 是 新商圈
否
否
否
否
拆迁
否
是 是
是
一、二级 是 市场核心
商圈
是 是
福州市及地级市二级市场
市
区/县
行政区 市场级 划别
商圈简称
主路段/位置
辅路段/位置
福州市
晋安区
省会
二级
晋安区前屿沃尔玛 福马路（沃尔玛至鼓山永辉段）、鼓山永辉
商圈
超市
福州市 福州市 福州市 福州市 福州市 福州市
市调福州市及地级市景
福州市及地级市市场商圈层级划分
核心商圈：吸纳全市场，辐射性最强最具影响力的顶级步行街及商业区；辐射全市场范围内商业投 入成本最高的商业区，商业战略高地，品牌形象推广的重要阵地。例如：福州市仓山万达商圈，核 心商圈68个。 次级商圈：市场内可辐射市场内大部分消费者的商业区，在特定区域中具有商业影响力；（如高校 区、工业厂矿街区等）；辐射4-5个社区及以上的商业区，可影响消费者加强品牌意识并能拉动销量 增长；例如：福州市金山大道商圈，次级商圈96个。 三级商圈：新生和正在发展中有潜力的商业区（如学校、社区型商业街等）；可辐射1-2个居民区及 以上的商业街，消费人群覆盖相对较窄。例如：福州市农林大学校区商圈，三级商圈15个。

时代广场项目简介

时代广场项目简介
销售热线：4355555
传真号码：4224988
目录
1
项目产品信息
2
项目内外配套
3
项目区域发展
4
项目未来优势
1
项目产品信息
项目坐标：西广场东侧，时代广场一楼
福隆时代广场地处伊通镇中心版块，坐拥伊通镇唯一市政广场西广场，北
靠中华路，南临人民路，东靠光明街，距离城区最繁华地段仅需3分钟车程， 交通便利。
项目规划要求
土地性质：住宅加商业 土地使用年限：70年 土地面积：38,378.00m² 建筑面积：83,134.10m² 总建筑密度=30% 容积率≤1.97 绿地率≥45% 机动车泊位：322辆
规划亮点之一：1.97的容积率
容积率是指一个小区的总建筑 面积与用地面积的比率。对于住 户来说，容积率直接影响到居住 的舒适度。容积率越小人们居住 越舒适。
2
项目内外配套
项目周边配套
道路街口配套
商业配套： 万嘉时代商城、鑫源购物广场距离 项目均在步行 10 分钟内
市政配套： 与西广场为邻
教育配套： 伊通一中、满族中学在本案附近
项目内置配套设计
⑴ 功能布局
小区在南侧人民大道靠近西广场段设置主入口，同时在人民大道中段和北 侧市政道路中段设置车行出入口。主入口两侧，入口建筑组合成了一个大气的 景观入口，通过延伸进小区的景观，大片的种植绿化，使其成为整个社区的灵 魂和重要的节点。
【福隆·时代广场】项目简介
2013年10月
公司简介
开发商：福隆地产
拥有从事房地产经营、建筑工程管理、企业管理、营销、策划等高级 人员30多人。公司（前身）曾经在我国许多省市成功开发过许多楼盘，开 发足迹遍及福建、安徽六安、河南鹤壁、贵州兴义、江苏、湖北等地，成 功开发的楼盘项目“安微公园1号，河南地王广场、贵州莱蒙帝景”等项目， 均成为当地经典楼盘。公司树立“诚信、敬业、创新”的企业精神,坚持 “诚实守信,履约践诺”的宗旨为客户服务,以“追求高品质,满意最大化”的 企业理念，在房地产领域向更高的目标不懈进取,以创造出更多高品质的产 品奉献给社会。在发展过程中福隆地产承担起“承上启下”城市运营商的 重要社会角色。所谓“承上启下”即上“承”政府战略意图和宏观构想， 下“启”市场运营，通过市场行为来启动城市化建设，运用大平台来整合 资源，伊通西广场将成为公司新一个里程碑项目。

最新中国所有200米以上高楼大集合(共862栋)(2015年4月版本)

最新中国所有200米以上高楼大集合(共862栋)(2015年4月版本)

中国200加大集合。

（2015年4月最新版）苏州中南中心，137层729米（檐口高度598米总高度为729米），在建武汉绿地中心，125层636米，在建3层顶摸安装完毕深圳平安国际金融中心，118层555.5、？、？米，封顶上海中心大厦，125层580、632、632米，建成天津高银117大厦，117层597米，核心筒第110次顶升完成105层约519.95米+顶模内层广州周大福中心，111层532米（23、40、56、67、79、92层为避难层），建成天津周大福金融中心（滨海靠近泰达msd），97层530米，在建超快顶摸安装完毕北京（中国尊）中信大厦，108层528米，在建超快顶摸安装完毕大连绿地中心，108层518米（514.6米？），在建台北101大厦天线楼，101层449.2、？、509米，建成上海环球金融中心，101层492、492、492米，建成香港环球贸易广场，108层474、484、484米，建成天津富力广东大厦，93层480米主体439米，在建快顶摸安装完毕成都绿地中心，468米，在建重庆嘉陵帆影国际经贸中心，103层468米，在建约5层武汉天地A1（A228层156米A334层186米），69层375、450米，在建约5层长沙九龙仓，主楼95层452米副楼315米层高很高层6层，在建约30层苏州九龙仓，92层450米底部层高很高层2层到斜叉层15层，第41次顶升在建39层快南京绿地广场紫峰大厦，89层316.6、389、450米，建成南宁华润中心，445米，在建深圳京基金融中心，100层427.33、441.8、441.8米，建成广州国际金融中心，103层440.75米（441.75米为早期数据），建成武汉中心，88层438米核心筒410.7米包含斜叉是47层63层,预计4.16日封顶（对应首尔）东莞国贸中心（位于289旁边副楼260米+195米+100米2栋），428米，在建基坑上海金茂大厦，88层420.53米，建成香港国际金融中心二期，88层412米，建成贵阳花果园改造双子塔1, 67层335、？、406米斜叉下共7层到层高很高层22、37层52层,在建约59层贵阳花果园改造双子塔2, 67层335、？、406米，在建深圳华润总部，66层392.5米（400、270、172、150米），在建约10层广州中信广场，80层296.88、321.9、391.1米，建成深圳深业科之谷主楼，79层388.35米，在建基坑深圳地王大厦，69层298.09、324.8、383.95米（主体324.8米），建成大连裕景中心1号楼，80层383.45米，建成南宁龙光世纪大厦，81层383米到层高很高层5层（加高到400米？），在建约30层深圳中心，77层380米，在建1层快高雄85大楼，85层341、347.5、378米，建成香港中环广场，78层299、309、373.9米，建成大连国贸中心，86层369.6米包含斜叉层是7层和23层和39层55层，在建约70层香港中国银行大厦，70层288.34、315.4、367.40米，建成广州广晟国际大厦，60层264.7、312、360米，建成苏州绿地中心，77层358米，在建基坑深圳赛格广场，72层291.6、291.6、355.8米，建成沈阳恒隆市府广场西塔，350.6米68层到斜叉层为60层核心筒高309.2？308.95米，封顶深圳汉京金融中心，350米61层，在建基坑长沙世茂广场，67层347米副楼32层150米，在建香港中环中心，73层275、292、346米，建成镇江苏宁广场东塔，77层341.35米，在建约26层厦门国际中心，81层339.88米，在建约层。

2011福州某房地产项目前期定位策划方案

2011福州某房地产项目前期定位策划方案

房地产项目前期调研定位策划案目录第一节福州市房地产发展形势及政策分析 (1)一、福州与代表市宏观经济比较 (1)二、2011年福州房地产市场运行基本情况 (1)三、2011年我国房地产业发展的政策导向 (3)四、2011年房地产发展趋势展望 (4)第二节区域结构调查与城市发展规划调查 (5)一、地理位置及概况 (5)二、公共设施状况 (6)三、交通道路体系状况 (6)四、区域性质与景观 (6)五、规划状况 (6)五、现场实际情况（图片） (7)第三节区域个案调查 (7)第四节项目SWOT分析 (10)第五节客户分析 (11)第六节项目定位 (15)一、项目定位之基准 (15)二、项目市场定位原则 (16)三、市场定位（开发档次） (16)四、价格定位 (18)五、客户细分 (18)六、客户定位 (19)七、建筑规划设计建议 (21)九、户型设计建议 (23)第一节福州市房地产发展形势及政策分析过去一年楼市是伴随着一系列的房产新政走过来的。

调控!调控!再调!2010年对于中国楼市而言，注定是一个值得关注的年份。

这一年是不折不扣的政策年、调控年。

2010年，国家出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。

然而政策很给力，调控需努力，用来形容2010年的楼市调控再贴切不过。

3月还是一片“艳阳天”的楼市，在4月暴风骤雨般的调控政策中应声而下。

经历了年中几个月的低迷盘整期，在传统的“金九银十”，楼市再次“凯歌高奏”，9月的重拳调控随之而来，楼市再次进入胶着状态，直至年尾量价齐升。

2011年，国家为了恢复房地产市场，对政策有一定的放松。

但也发出了新国八条、提高住房贷款利率、提高人民币储备金等一些新的政策。

这些调控措施的出台，受到社会各界普遍关注，在不同程度上对我市房地产市场产生了影响。

虽然福州楼市处于调控盘整期，一些消费者出现了持币观望的心理，楼市销售量有所回落。

最终山顶·福都时代广场项目介绍

最终山顶·福都时代广场项目介绍

新风格
新动态
给你不一样的体验
河南保税 物流中心
Bonded logistics center in Henan
山顶·福都时代广场
Bonded Logistics Center 保税物流中心--河南保税物流中心的主要功能与优势。（“境内关外”模式，
对内陆地区的重要意义，长年困扰外向型企业的通关与保税平台 瓶劲问题得以解决）
山顶·福都时代广场
Bonded Logistics Center 保税物流中心--三、河南保税物流中心主要政府优惠政策（海关、税务、财政、外汇及贸易便利等 国家特殊政策，同时省市区各级政府亦给予了专门的扶持政策，保障国家政策的更 好落地，入驻中心的企业将获得极大的扶持，迅速运用平台功能获得发展机遇，用 好用足与用活国家政策。） 四、中心运营与管理体制（政府主导企业化运营体制，在机制、管理与服务创新上 的优势，更好地贴近企业，更能调动与整合各项社会（比如物流资源、金融资源 等），更适应于市场经济环境和可持续发展能力。管委会、监管部门、平台公司、 入驻企业等层面，摸索与创新一种良好的运营管理机制，在实践中体现强大的活 力）。
山顶·福都时代广场
Bonded Logistics Center 保税物流中心--保税物流中心运营初期第一，综合业绩居全国第六。
中心二期项目（包括经开区海关、国检大楼即口岸作业区及特色物流交易区、 综合配套服务区）将于2012年9月份正式开工，预计总投资额15亿元，主要满足封 关运营区需配套的现代服务业产业集群，主要以现代办公写字楼、信息处理中心、 商品展示交易中心及生活配套设施等业态为主。二期项目全部建成后预计将实现200 亿元人民币的商品交易额。
福都购物广场是郑州市重点建设项目，于2011年11月18日实现正式开业运营，是 一家集超市、百货、大卖场、特色餐饮娱乐为一体的大型综合商业项目。从建设初期， 即确立了专注服务与品质、国际化和专业化的经营理念，通过引入国际先进的管理模 式及专业的规划、管理团队，致力于改善区域商业形象，打造航海福都商圈的愿景追 求。

福晟集团——中产阶级住房领跑者

福晟集团——中产阶级住房领跑者
驻 福 州 ，今 天 。 “ 晟 产 品 ，钱 隆 生 刻 装 着 “ 晟 人 民 ” ！时 刻 记 得 要全 心 会 ， 为广 东 、福 建两 省 合 作 搭 建桥 梁 ， 福 福
活 ” 已 经 深 入 海 西 ，福 晟 楼 盘 从 最 初 全 意 为 “ 晟人 民 ”的 利 益 服 务 ！福 晟 为两 省 社 会 与经 济 发 展 贡 献 力量 ，也 为 福 的 “ 隆 世 家 ” 发 展 至 今 日 涵 盖 十 几 以业 主 之 忧 为忧 ， 以业 主 之 乐 为 乐 ，想 驻 闽粤 企 的发 展培 育肥 沃 的土壤 ，让 钱 个 项 目 的 “ 隆 系 列 ” 。 越 来 越 多 的 业 主 所想 ，予 业 主 所 需 ，向社 会 、 向业 钱 人 住 进 了 福 晟 的 房 子 ， 开 始 了 “ 隆 主展 示 负责 任 、有 担 当 、 志存 高 远 的 品 钱 生 活 ” ， 成 为 了 支 持 福 晟 事 业 发 展 的 牌企 业 形 象 。 中坚 力 量 ，更 成 为 福 晟 实 现 未 来 十 年 战 略 目标 的 重要 支撑 点 。 ２ ｌ年 ，对 海 西 而言 ，是 雄 伟壮 阔 ＯＯ
从 ２ ０ 年 至 今 。 福 晟 集 团 秉 承 ｏ４
到 营造 和 谐 的 小 区 氛 围 ，福 晟 依 靠 一个 司 银 隆 担 保 。 完 善 了 福 晟 在 房 地 产 、 又一 个 项 目的 品 质 承诺 ，不 断 充 实 、 丰 建 筑 、 金融 服务 的 战 略性 产 业 布 局 。
域 繁 荣 的 高 度 ，从 而 展 现 出 一 种 超 然 州 、长 沙 、成都 、漳 州等 区域公 司均 境 界 ，一 种 “ 家 ” 胸 怀 。 回 顾 福 晟 提 前 超 额 完 成 销 售 任 务 。 大 集 团 的开 发 历 程 ， 我 们 不 难 触 摸 到 一

福州宝龙城市广场平面图

福州宝龙城市广场平面图

福州宝龙城市广场
项目介绍
福州宝龙城市广场包括一个总建筑面积为141,740平方米的大型多业态综合性商业地产项目，总建筑面积15,169平方米的夜总会和迪斯科、总建筑面积33,274平方米的酒店式公寓套房，以及总建筑面积25,170平方米的停车位。

综合性商业地产项目主要包括一家大型百货公司、一家超市、一个室内游乐中心、一家电影院、一个美食广场以及零售店。

该综合性商业地产项目的主要租户包括家乐福、福建新华都百货及国美电器。

宝龙地产于2004年11月开始开发该项目，于2006年11月至2008年分阶段竣工。

地点：位于福州市台江区，亦临近福州江滨旅游区
项目面积：占地逾7万平方米，总建筑面积逾21.5万平方米
商业设施：总建筑面积约14.2万平方米
住宅：总建筑面积逾3.3万平方米
项目商业定位
福州宝龙城市广场导入海派艺术理念，其大气前卫的“天鹅”主体造型、美轮美奂的异国风情街、格调高雅的园林式室内装修装饰、动静相宜的儿童游乐区和绿化休闲区等公共设施，成为了榕城的地标性建筑景观。

以精心设计的步行街为主轴线，把大卖场、主题店及商业节点、公共休闲设施串成商业亮点，组成黄金流线，最大限度争取店铺的沿街面，更把楼层块面无边无际地延伸，引导人流多次消费，使购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店式公寓每一个章节都释放出都市迷人的节奏感，构建了一个“在购物中休闲，在休闲中购物”的新商业乐园。

此外，福州宝龙城市广场还结合庞大的景观设置和夜景工程，打造了一个福州乃至华南地区真正的“不夜城”。

时代广场项目简介

时代广场项目简介
• （4）固体废气物：主要是住户生活垃圾，靠近每栋楼住户入口大堂附近设密 封收集桶由专人收集交小区垃圾收集站后转市政有关部门统一清理处理，不会对 周围环境造成影响。
•3
•项目区域发展
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时代广场项目简介
•项目区域发展
伊通县位于吉林省长春市南部，总区域面积 2523 平方千米，全县总人口 48 万人，伊通 镇总人口 12 万人。 2008 年伊通县实现地区生产总值 74.54 亿元， 固定资产投资 28.2 亿元，全县城镇居民人均 可支配收入和农民人均纯收入达到 9785 元和 4500 元。 伊通县位于吉林省中部，紧邻省会长春。为长 春未来发展的的重点区域。因此伊通被定位为 长春卫星城。
•空气玩转流畅，阳光和 煦流连。
•客厅与餐厅融会贯通， 拓延活动空间。
•餐厅紧邻厨房，径直细 味生活甜美。
•框剪结构任意分割。
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时代广场项目简介
户型介绍 •G户型——建筑面积约109m²（三房二厅）
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•卧室私属法式阳台把居 住变成风景
•通透的户型设计把阳光 和风引入居室。 •室内功能分区明确，干 湿，动静分区。 •室内交通面积少，更多 考虑实用性。
•（8）无障碍设计
• 1.电梯门厅设有残疾人坡道，坡度1： 20，出入口内外留有1.8×1.8米的轮椅回 转面积。 • 2. 商业楼梯两侧在0.9米高度另设 一扶手，且所有供残疾人通行的走道两 侧加设0.9米扶手。电梯厅面积大于 1.5×1.5米，电梯门开启后净宽大于0.8 米，电梯轿厢面积大于1.4×1.0米，选用 无障碍电梯。 • 3.小区绿化和道路均进行无障碍设 计。
• 第三级小区内部步行道路，住户进入私密的住 宅空间，园林掩映，洋溢休闲的生活气息，走进在 生态的大森林内，令人忘却城市的焦虑，尽情投入 大自然的怀抱。

写字楼城市的骄子——海峡金融街：福州大都市新型商务平台

写字楼城市的骄子——海峡金融街：福州大都市新型商务平台

福州大都市新型商务平台
海 峡金融 街 ，位 于福 州市 闽江 北岸 鳌峰片 区 ，用地 总面积 约 ６ １ ３ 公顷，合９ ２ ５ ５ 亩。作为福州城市规划 “ 东扩”的第～站 ，福州市 优化产业空间布局的重大战略举措 ，以及台江 区 “ 中心突破、两翼齐 飞”战略中的 “ 东翼”重要经济增长点，海峡金融街可谓 占据了天时
母 福建百联房地产有限公司策划部
海峡金融街板块将是未来福州最具潜力的板块 ，北江滨Ｃ Ｄ Ｂ 板块的规划 ，包括江滨大道商业街的规 划，使得海峡金融街的地段优势凸显，正应验了那句老话： “ 地段，地段 ，还是地段 ｊ”除了地段优势 ， 海峡金融街的建设也是福州市政府实施东扩南进 的重要步骤 ，随着海西建设的大力发展 ，未来金融街板块
熟 ，未来它还承载着 “ 东扩南进 ”的大福州的梦想。该区域将形成城市新Ｃ Ｄ，而 申发大厦傲踞 区域核 Ｂ 心地段 ，投资发展前景无限。
在海峡金融街，申发大厦是第一个开盘的写字楼，它更加具有优势 ，所以销售上不成问题。我们考虑
的问题是 ，如何把楼盘做得更加精致、更加到位，让它的性价比更高。然后真正地让将来我们的客户达到
潜 力无 比强 劲 ，而位 于海 峡金 融街 的 世纪 百联 项 目是百 联地 产 为海 西领 袖型 企业 建设 的 总部 与 基地 ，也 是 百联 实业 产业 升 级化 后 ，３ 年发 展历 程 的又一 个里 程碑 。 ０ 我 们致 力于 把 它打造 成 为福 州最 有特 色 的精 品项 目，因此 ，在 产品 的研 发和 投入 上 ，我们 可 以说是 不
囵 福建升龙地产营销部经理陈勇
海峡金融街未来将是新兴的城市 Ｃ Ｄ，现 已有８ Ｂ 家银行总部入驻 ，使得海峡金融街将成为福州市未来 发展 的金融中心。同时 ，有万达城市广场４ 万平方米的配套 ，十分便利。海峡金融街与东部新城隔江对 ０
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298 227 175 553 387 488 580 676 405
福州
福州商务区写字楼单车位服务的面积在 200—600m2之间，深圳福田商务区单 车位服务的面积在100---200m2之间， 福州商务区写字楼停车位过于紧张。
中庚青年广场
绿景NEO 新世界中心
110
471 300 509 480 400
国际大厦
中福广场
本报告是严格保密的。
办公物业 特征九
福州商务区写字楼停车位严重不足，停车压力大 是福州写字楼办公人员的重大难题
项目 停车位数(个) 单车位服务 面积(m2/个)
环球广场 信和广场 东煌大厦 置地广场 国贸广场 中银大厦 新天地大厦 中福广场 力宝天马广场
255 171 205 104 148 86 65 60 76
项目 单梯服务楼层 数（层/梯） 6.3 5 5 6 8 4.6 9.3 9.3 5.5 电梯品牌
环球广场
信和广场 东煌大厦 置地广场 国贸广场 中银大厦 新天地大厦
东煌大厦
OTIS
日立 OTIS OTIS OTIS OTIS TOSHIBA KONE DOVER
福州
中福广场 世界金龙大厦
福州写字楼电梯以国产二线品牌为主， 单梯服务楼层数均超过5层，客梯严重 超荷运行，深圳高档写字楼单梯服务楼 层数基本在5层以下。
2.6
2.5
诺德中心
1.8
办公物业 特征五
福州写字楼办公单位层高处于深圳中低端水准， 整体空间不够阔绰
项目 办公单位净高(m)
环球广场 信和广场 东煌大厦 置地广场 国贸广场
2.4 2.5 2.5 2.2 2.4
福州
中银大厦
新都会大厦 力宝天马广场 中庚青年广场
2.6
2.5 2.5 2.8
信和广场
本报告是严格保密的。
深圳
荣超中心 卓越时代广场 诺德中心
办公物业 特征八
写字楼洗手间品质普遍较为低档，缺乏有效物业 管理，影响项目整体档次
洗手间特征：
环球广场 置地广场
1. 地板材质易残留污垢，难 以清理； 2. 洁具普遍较为低档； 3. 缺乏物业管理，洗手间难 闻气味重； 4. 整体形象单调，无个性。
谨呈：福州福晟集团
福州写字楼市场概述
2013-1-21
本报告是严格保密的。
办公物业 特征一
福州高档写字楼外立面多为石材＋幕墙结合设 计，较为敦厚，缺乏现代感及个性化
力保天马广场
华城国际
环球广场
东煌大厦
本报告是严格保密的。
置地广场
平安大厦
中福广场
办公物业 特征二
高档写字楼的大堂入口普遍昭示性不强，档次品 质不够高档大气，体现不出浓厚商务感
福州写字楼办公单位净高集中于2.3－ 2.5米左右，部分新建项目（中庚）局 部达到2.8米；深圳高档写字楼办公单 位净高集中于2.7－3米左右。
宜发大厦
新世界中心 卓越世纪中心
2.3
2.8 3 2.9 2.7 2.8
深圳
荣超中心 卓越时代广场 诺德中心
本报告是严格保密的。
办公物业 特征六
电梯数量严重缺乏，候梯时间过长，电梯品质较 差，无国际一线品牌
中央空调 中央空调 中央空调 中央空调 中央空调 中央空调 中央空调
福州
中福广场
世界金龙大厦 宜发大厦 绿景NEO 卓越世纪中心
中央空调
中央空调 中央空调 VRV VAV VRV VAV VAV
目前市场所有项目均采用传统风机盘管 中央空调，无VRV或VAV等先进空调系 统； 空调收费以面积公摊形式为主，做不到 单户计量。
铭牌+水景，一贯的 港式风格。
专属停车大堂，体 现尊贵人性化。
本报告是严格保密的。
大堂
大堂尺度阔绰，采用暖色石材内装，富有商务感， 大堂内物管水平较高，港式风格气息浓厚
前台水牌搭配设置， 以便物业管理服务。
拥有正式的物业管理 人员进行管理服务，体 现项目高品质物管水平 及项目档次。 大堂尺度达到福州写字 楼较高水平，大堂面积 170m2，挑高处净高9.5m。
本报告是严格保密的。
项目 大堂面积 （m2) 147 170 90 112 210 105 154 48 216 大堂净高 （m) 7.6 9.5 3.3 8 3 3 4.5 3 8
环球广场
信和广场 东煌大厦
东煌大厦 置地广场
置地广场
福州
国贸广场 中银大厦 新都会大厦 中福广场 平安大厦
国贸广场
新都会花园广场
三山大厦
安联大厦 卓越世纪中心
310
76 241 108 172 172
深圳
荣超中心 卓越时代广场 诺德中心
本报告是严格保密的。
写字楼特例研究
本报告是严格保密的。
信和广场
福州高端写字楼产品代表，富有浓厚港式风格， 较好的品质与物管服务是高租金水平的重要原因
物业地址
五四路商务区
总建筑面积
标准层面积 层数 租金 出租率 管理费 停车位数量 1295㎡ 30层 160元/㎡*月 98% 16元/㎡*月 171个
84. 5
3.2
福州高档写字楼主流大堂面积区间为100— 220m2，与深圳水平相差甚大； 写字楼大堂净高不超过10m，高度空间较为 压抑，深圳高档写字楼净高基本在10m以上。
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766 650 800 1200 1200
16.5 15.5
12
深圳
诺德中心 卓越时代广场 新世界中心
20
设置石材质电梯扶 手，体现出人性化。 电梯间内采用暗槽式灯光设 计，呼应候梯厅设计理念； 内部材料使用石材加木板， 品质较高档。
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办公空间
办公空间开敞通透，自然采光效果好，大柱距设 计实用率高
净 高 2.5 m 采用通透玻璃幕 墙，充分利用自 然采光，使得办 公空间开敞明亮。
电梯材质选用拉丝 防指纹钢材，便于物 业清理，体现高端品 质。
楼层到达指示灯采 用凸出设计，以便乘 梯人员看到，而且灯 光显示采用渐变效果。 电梯面板有条纹磨 砂设计，丰富电梯画 面内容。
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电梯内装
电梯间内装风格与项目整体风格相呼应，内部灯 光、材质均体现出港式风格
电梯间顶部使用木质 材料搭配白色灯光，高 雅美观。
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洗手间
洗手间现代美观，品质较高档，设计具有个性化
洗手间门设计富有 个性化，体现项目细 节追求； 洗手间内使用较有 品质的高档材质； 洁具档次较福州一 般项目高档。
蹲位门
本报告是严格保密的。Fra bibliotek 停车场停车场采用大空间设计，设置立体车库舒解项目 停车压力
停车场整体空间宽敞，层 高4m，柱距5.7m。 设置立体车库，舒解项目 停车压力； 柱边设置防撞条，体现项 目细节关怀。
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办公物业 总结
1.福州高档写字楼外立面缺乏现代感及个性化，大堂入口设置昭示 性不强，档次品质不够高档大气，体现不出纯正商务感； 2.写字楼内部空间不够阔绰，大堂高宽尺度普遍偏小，缺乏高档商 务感； 3.硬件配置远不符合甲级写字楼标准，比如电梯数量严重不足，空 调配置较为初级，洗手间档次较低； 4.商务区内停车位严重不足，地上停车较为混杂，影响项目形象； 5.只有极少部分写字楼打破福州传统品质，如信和广场，与福州其 他写字楼形成鲜明对比，以至于达到较高租金水平。
中庚青年广场
福州
中庚青年广场 三山大厦 绿景NEO 卓越世纪中心
福州写字楼公共走道主流净宽1.5— 1.8m，与深圳水平基本持平； 福州写字楼净高主流在2.3m左右， 高度空间较为压抑，深圳写字楼净高 基本在2.5m上。
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2.1 1.6 1.8 1.6
3.6 2.5
2.6
深圳
荣超中心 卓越时代广场
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候梯厅
候梯厅设计富有人性化，灯光设置与材质搭配营 造亲和商务氛围
候梯厅内选用柔和系暖色 灯光并采用暗槽式设计， 避免直射眼睛，体现出亲 和商务氛围与人性化关怀。
楼层显示与单位导 示设计美观富有人性 化，使用材质效果与 墙面融为一体。
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电梯
电梯设计富有特色，选用材料高档有品质，细节 处体现出项目产品的高追求
宜发大厦
绿景NEO 卓越世纪中心
8.25
富士达
进口迅达 进口三菱 进口三菱 进口三菱 进口富士达
3.7 3.8 3.06 3.25 2.9
深圳
荣超经贸中心 卓越时代广场 诺德中心
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办公物业 特征七
写字楼内空调配置较为初级，无现代化办公理念 及节能环保意识
项目 空调类型
环球广场 信和广场 东煌大厦 置地广场 国贸广场 中银大厦 新天地大厦 传统风机盘 管中央空调
采用大尺度柱距设 计，使得办公空间遮 挡较少，空间开阔， 实用率高。
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幕墙
项目幕墙采用颜色反差设计，并设置灯光系统， 打造项目个性化亮点，区别于区域内其他项目
幕墙装饰条设置灯 光系统，美化大厦夜 晚景观，增加项目亮 点。
小局部的白色幕墙与整体幕墙颜色产生反差 效果，使得大厦的外立面富有个性化； 多数量，小面积的开启窗设计，与白色幕墙 相对应，使得大厦外立面和谐美观。
11.7
办公物业 特征四
福州写字楼公共走道净高普遍较低，高度空间较 为压抑
项目 公共走道 净宽(m) 1.8 2 1.8 1.85 1.65 1.3 1.6 1.5 2 1.7 公共走道 净高(m) 2.45 2.3 2.3 2.1 2.25 2.8 2.2 2.2 2.4 2.2