下载文档原格式
xx县农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证有关问题的处理办法为明晰集体土地产权关系，切实维护集体土地权利人的合法权益，促进和规范农村产权制度改革工作，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《土地登记办法》、国土资源部、财政部、农业部《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》以及国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》等法律、法规和省、市、县人民政府相关政策法规文件规定，结合我县实际，现就我县农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证有关问题提出如下处理办法。
一、关于农村宅基地和集体建设用地界线范围的界定宅基地是农村村民取得合法手续用以建造住宅的土地。
农村宅基地界线范围是指村民实际建造房屋垂直投影占地现状范围。
集体建设用地界线范围是指实际建设用地范围。
— 1 —本次确权仅限已建成建筑物的农村宅基地和集体建设用地。
二、关于宅基地使用权面积的规定农村村民人均住房用地面积控制在35㎡以内，每户住宅用地面积占用耕地的不超过130平方米。
使用荒山、荒地不超过210平方米，使用其他土地不超过180平方米。
对原旧住宅进行翻建的，每户可以增加不超过30㎡的用地面积。
三、关于“一户多宅”问题的处理严格执行“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的法律规定。
对已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋使用农村宅基地的，可按相关政策规定确权登记，需在《集体土地使用证》记事栏注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。
对已有两处宅基地的农村村民，其子女符合单独立户条件的，可依据相关规定将其中一处确权到其子女名下。
四、关于对村民“户”的认定对农村户的认定，原则上以公安部门户籍登记为准。
但具有以下情形的，可以独立作为特殊“户”。
（一）已婚，并已分家生活，且已在本村集体经济组织内建造住宅的；（二）分家单独居住，年龄已到法定结婚年龄及以上的未婚（按我国现行的公民婚姻状况分类）人员，已在本村集体经济组织内建造住宅的；（三）未成年人依法继承宅基地使用权的。
成都市国土资源局关于印发《集体土地所有权和集体建设用地使用权确权登记有关问题实施意见》(试行)的通知文章属性•【制定机关】成都市国土资源局•【公布日期】2008.03.02•【字号】成国土资发[2008]127号•【施行日期】2008.03.02•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文成都市国土资源局关于印发《集体土地所有权和集体建设用地使用权确权登记有关问题实施意见》(试行)的通知各区（市）县国土资源局（分局）：为了统筹城乡经济社会发展，推进成都市试验区建设，深化农村土地和房屋产权制度改革，优化土地资源配置，加强集体建设用地使用权流转管理，维护土地所有者和土地使用者的合法权益，经市农村产权制度改革联席会议审查同意，现将《集体土地所有权和集体建设用地使用权确权登记有关问题实施意见》（试行）印发你们，请遵照执行。
附件：《集体土地所有权和集体建设用地使用权确权登记有关问题实施意见》（试行）二〇〇八年三月二日集体土地所有权和集体建设用地使用权确权登记有关问题实施意见（试行）为了统筹城乡经济社会发展，明晰集体土地产权关系，维护集体土地权利人的合法权益，促进和规范农村产权制度改革工作，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规和相关文件，结合我市实际，在《成都市国土资源局关于印发＜成都市集体土地所有权确权、登记暂行规定＞（试行）的通知》（成国土资发〔2007〕525号）、《成都市国土资源局关于印发＜成都市集体建设用地使用权确权、登记暂行规定＞（试行）的通知》（成国土资发〔2007〕526号）基础上，现就集体土地所有权和集体建设用地使用权确权登记有关问题提出以下实施意见。
一、总体要求确定集体土地所有权和集体建设用地使用权涉及面广、工作量大，要按照勘测定界、权属清理、审查确认、现场公示、登记发证的基本步骤，分区域、按计划进行。
二、关于集体土地所有权（一）确权依据原国家土地管理局《关于印发＜确定土地所有权和使用权的若干规定＞的通知》（1995国土【籍】字第26号）是确定农民集体土地所有权的依据，各区（市）县要严格遵照执行。
国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知国办发〔2007〕71号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：近年来，党中央、国务院连续下发严格土地管理、加强土地调控的政策文件，有力地促进了各地区、各部门贯彻落实科学发展观，坚决执行宏观调控政策。
但是，一些地方仍存在违反农村集体建设用地管理的法律和政策规定，将农用地转为建设用地，非法批准建设用地等问题，并且有蔓延上升之势。
为严格执行有关农村集体建设用地法律和政策，坚决遏制并依法纠正乱占农用地进行非农业建设，经国务院同意，现就有关问题通知如下：一、严格执行土地用途管制制度土地利用涉及全民族的根本利益，必须服从国家的统一管理。
我国人多地少，为保证经济社会可持续发展，必须实行最严格的土地管理制度。
土地用途管制制度是最严格土地管理制度的核心。
但是，一些地方在土地利用中没有严格执行土地用途管制制度，未经依法批准，擅自将农用地转为建设用地。
《中华人民共和国土地管理法》规定：“国家实行土地用途管制制度”，“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”。
违反土地利用总体规划和不依法经过批准改变土地用途都是违法行为。
任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。
地方各级人民政府既要加强土地征收或征用管理，更要重点加强土地用途管制。
二、严格规范使用农民集体所有土地进行建设当前一些地方在使用农民集体所有土地进行建设的过程中，擅自扩大农民集体所有土地的使用范围，违法提供建设用地的问题比较严重。
《中华人民共和国土地管理法》规定，乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设可以使用农民集体所有土地。
对这三类用地的范围，法律和政策都有准确界定，必须严格执行。
按照《中华人民共和国乡镇企业法》规定，乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇（包括所辖村）举办的承担支援农业义务的企业。
成都市国土资源局关于印发《集体建设用地交易规则》（试行）和《集体建设用地使用权初次流转交易流程》（试行）的通知 填报时间： 2008-11-14 责任单位：市国土局文号：成国土资发〔2008〕569号签发单位：成都市国土资源局签发时间：2008-11-05生效时间：各区（市）县国土资源局（分局）：为了统筹城乡经济社会发展，推进成都市试验区建设，规范集体建设用地使用权交易行为，维护交易秩序，促进集体建设用地使用权流转，保障流转各方的合法权益，经审查同意，现将《集体建设用地交易规则》（试行）和《集体建设用地使用权初次流转交易流程》（草案）印发你们，请遵照执行。
附件：1、《集体建设用地交易规则》（试行）2、《集体建设用地使用权初次流转交易流程》（试行）二〇〇八年十一月五日集体建设用地使用权交易规则（试行）第一章总则第一条为规范集体建设用地使用权交易行为，维护交易秩序，保护流转各方的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》等相关法律法规规章及规范性文件的规定，制定本规则。
第二条本规则所称集体建设用地使用权交易包括集体建设用地使用权的初次流转和再次流转。
第三条集体建设用地使用权交易应当遵循依法、自愿、有偿、公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第四条有下列情形之一的集体建设用地不得流转：（一）违法占用的集体建设用地的；（二）土地权属有争议的；（三）司法机关依法裁定查封的；（四）初次流转后，土地使用者未按流转合同约定履行合同而再次流转的；（五）以其他形式限制土地权利的。
第五条集体建设用地流转价格不得低于政府公布的该区域集体建设用地使用权流转最低保护价，且不得用于商品住宅开发。
第六条本规则适用于在有形土地市场上进行的集体建设用地使用权交易。
在集体建设用地使用权交易市场从事集体建设用地使用权交易活动的各方当事人，应遵守本规则。
第二章交易方式第七条集体建设用地使用权初次流转应当采取挂牌方式。
农村集体建设用地存在的问题与解决办法农村集体建设用地存在的问题与解决办法农村集体建设用地管理存在的问题影响农村经济发展和社会稳定。
****在农村改革座谈会上指出, 要“加大推进新形势下农村改革力度, 促进农业基础稳固农民安居乐业”。
在推进农村集体建设用地改革中, 要切实做到关口前移, 程序规范, 制度统一, 把“苗头性”“焦点性”的问题解决在基层, 解决在萌芽状态。
一、三类农村集体建设用地基本情况农村集体建设用地从使用性上分为村民宅基地、公益事业公共设施用地和经营性用地三类。
由于这三类用地管理制度和管理程序不同, 管理力度也不同, 在基层出现的问题也不尽相同, 其中公益事业公共设施用地引发的问题较少, 宅基地次之, 经营性用地问题较多。
农村公益事业公共设施用地情况。
公益事业设施用地主要包括道路、学校、公园、敬老院等公益性设施的用地。
虽然公益事业设施用地存在着用地不规范、管理有漏洞等问题, 但由于其受益面广, 未成为目前农村用地的主要矛盾。
村民宅基地用地情况。
近年来, 宅基地用地增量多、增速快, 但缺口仍较大, 这显然不符合发展趋势, 与城镇化更是背道而驰。
比如, 广东省揭阳市宅基地缺口600多公顷, 广东省政府每年下达该市农村新增集体建设用地专项指标大约40公顷。
经营性用地情况。
农村集体经营性建设用地主要包括农村集体经济组织使用乡 (镇) 土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地。
据了解, 集体企业用地真正由农村集体经济组织经营或与其他单位、个人联营的不多, 大多是落入个人手中或改变用途, 挪为他用, 这是目前存在于农村基层的隐性危机, 是产生矛盾、存在不稳定的主要因素。
二、农村集体建设用地存在的问题及原因违法用地现象严重。
农村集体建设用地管理使用情况不容乐观, 特别是在乡镇, 主要表现在: 一是有的乡村公益事业公共设施用地手续不完备甚至没有申请农转用;二是部分乡村私分宅基地, 个别村镇干部甚至纵容、包庇亲戚或家属违法占地建房;三是部分乡镇村民宅基地超标, “一户多宅”;四是部分乡镇存在以宅基地之名行商业开发之实的现象;五是有些地方片面强调“以地生财”, 大办工业区、开发区, 造成建设用地无序扩张;六是部分乡村经营性土地被私租、私转、私卖或“长租代卖”;七是一些土地使用者擅自改变土地用途, 甚至少批多用。
广东省集体建设用地使用权流转管理办法农村集体土地使用权流转现状与趋势(2011-08-17 20:30:03)转载▼标签：杂谈分类：农村土地【农村集体土地转让】农村集体土地使用权流转现状与趋势农村集体土地流转是中国独特土地产权制度下的特殊产物，是农村土地所有权、经营权、使用权统分结合的实现形式。
现行农村土地使用权的流转是在坚持家庭承包经营制度的前提下，由承包方将其拥有的土地使用权，按照依法、自愿、有偿的原则，通过转包、转让、互换、入股等形式，流转给发包方或其他单位及个人。
土地流转后的开发利用也必须依法进行，不能改变土地的所有权性质，防止借土地流转之名非法改变耕地的农业用途。
因此农村建设用地的流转是农村集体土地使用权流转的难点和热点，是当前亟待解决的问题之一。
随着农业产业化经营兴起和农村劳动力转移，农村集体土地使用权流转速度明显加快，规模不断扩大。
如何引导、完善、规范农村集体土地使用权的合理流转，尤其是农村建设用地能否流转，怎样流转，即规范农村建设用地合法流转，以实现农村集体土地合理、持续利用。
2004年10月国务院28号文《关于深化改革严格土地管理的决定》指出：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。
这一原则性规定对地方来说，还缺乏可操作性法律规范。
2005年7 月《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》以“政府令”形式发布，使该省农村集体土地直接入市有地方法规依据。
在现行征地制度法律框架下，打破了“非经政府征地，任何农地不得合法转为非农用途”的传统，出现了征地制度与农地直接入市制并存的新时期。
一、农村集体土地使用权流转的政策演变从1950年开始至今，我国农村先后经历了四次较大规模的土地产权制度变革，或者说农村集体土地使用权的流转政策经历了四个时期。
第一时期：50年代初期1950年6月颁布实施的《土地改革法》，其中第30条规定，农民对拥有的土地“有权自由经营、买卖和出租”，赋予了农民对土地自由流转的权利，但这个时期比较短。
土地管理法律制度土地管理法律制度是指国家对土地管理的规范化必要制度，是保障国家土地资源安全、推进农业生产和城市化建设、维护公民合法权益的重要保障。
本文将围绕土地管理法律制度的相关问题，从以下三个方面进行阐述。
一、土地管理法律体系我国的土地管理法律体系是由宪法、土地法、国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市房地产管理法、农村土地承包法等构成。
其中，宪法是最高法律文书，规定了土地属于国家、集体和农民的祖产，保障公民和组织的土地所有权、使用权和收益权，以及国家根据法律规定对占用土地进行补偿的规定。
土地法明确了土地使用权的性质、取得方式和范围、使用期限、转让制度等基本制度。
针对城市房地产管理，通过城市房地产开发、出租、销售、交易等环节的规范，对城市房地产市场实行严格的监管。
农村土地承包法则对农村土地的流转、经营权的转让和退出、农村集体土地分配等进行了规范。
二、土地管理法律实践我国的土地管理法律实践主要包括国有土地使用权出让和转让、土地征收和补偿、土地承包经营、农村土地三权分置等方面。
近年来，随着国家加快城市化进程和农业现代化建设，土地管理法律实践也面临了新的情况。
国有土地使用权出让和转让是我国土地管理的重要组成部分，通过竞拍、挂牌等方式，将集体建设用地、工业用地、商服用地、住宅用地等出让给开发商。
此外，在土地征收和补偿过程中，国家加强对土地流转的监管，确保土地被公平补偿和合理利用。
土地承包经营方面，农村集体土地承包经营权的出让和流转占据了重要地位。
其中，农村土地三权分置，即将土地的所有权、经营权和流转权分离，成为当前的社会热点问题。
在实践中，改革土地承包制度，维护农民合法权益，促进农业生产的持续发展是一项长期的任务。
三、土地管理法律现状当前我国土地管理法律存在着一些问题，如土地管理法律体系不完善、法律执行力量不足、缺乏科学的土地管理规划等。
此外，城市化进程增加了土地资源过度流转的压力，土地承包制度改革在实践中也遇到了困难。
关于集体建设用地使用权基本制度的梳理崔欣（中国社会科学院研究生院）摘要：随着我国土地物权的进一步明晰，深入研究和系统梳理集体建设用地使用权制度，使其与我国经济、社会、文化的发展相适应，无疑具有重要的意义。
本文拟就当前有关集体建设用地制度的法律规定进行一次系统的梳理，为物权法的进一步完善提供借鉴和参考。
Abstract:Along with our country land real right further defined,the deep research and the system comb the collective construction land right of use system,causes it with our country economy,social,the cultural development to adapt,without doubt has the vital significance.This article carries on as to the current related collective construction land system's legal rule a subsystem combing,provides for the reality of laws further consummation uses for reference and refers.关键词：物权集体建设用地基本制度Key word:Real right collective construction land basic system作者简介：崔欣，男，1972年7月生，汉族，安徽怀远人，中国社会科学院研究生院2008级博士研究生，民商法专业，物权法方向。
【中图分类号】D92【文献识别码】A【文章编号】1004-7069（2011）-01-0025-02一、集体建设用地使用权的特征及分类集体建设用地使用权是指集体建设用地使用权人为建造建筑物、构筑物及其附属设施而对农民集体所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。
从广义的角度来说，集体建设用地使用权应当包括宅基地使用权。
因为《物权法》已经将宅基地使用权作为一类单独的物权予以规范，本文研究的范围不包括宅基地使用权。
从集体建设用地使用权的权利属性上看，它属于用益物权。
所谓用益物权，是指权利人对他人所有的不动产或者动产，享有占有、使用和收益的权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权。
①（一）集体建设用地使用权的特征所谓集体建设用地使用权的特征，是指集体建设用地使用权所具有的独有属性。
集体建设用地使用权是一种非常重要和典型的民事权利和财产权利，从这个角度出发，可以将集体建设用地使用权的特征归纳如下：1、集体建设用地使用权是存在于集体所有的土地之上的物权。
集体建设用地使用权的客体是特定的物，即集体所有的土地。
集体建设用地使用权是对集体所有的土地设定的权利。
2、建设用地使用权的权利人取得权利的目的在于从事建筑物、构筑物及其附属设施的建设或者修造。
这里的建筑物、构筑物及其他附属设施，是指在土地上下建筑的房屋及其他设施，比如桥梁、沟渠、铜像、纪念碑、地窑等。
3、集体建设用地使用权是依据《土地管理法》规定的权利设立制度确定的。
这与国有建设用地使用权的确立依据是《物权法》有很大不同。
集体建设用地使用权人取得权利是遵循有偿原则还是无偿原则，法律没有明确规定，但从实际情况看，即存在有偿取得的情况，也存在无偿取得的情况。
（二）集体建设用地使用权的分类依据我国《土地管理法》的规定，集体建设用地使用权按照其用途的不同，大致可以分为四类，分别是：1、住宅类集体建设用地使用权。
所谓住宅类集体建设用地使用权，是指将集体建设用地用于建造住宅，供人居住的一种集体建设用地使用权。
此处的住宅建设用地使用权与《物权法》上规定的住宅建设用地使用权不一样，亦非《物权法》规定的宅基地使用权。
《物权法》中规定的住宅建设用地使用权，其建设用地的性质为国有土地而非集体土地。
《物权法》中规定的宅基地使用权，其权利主体必须为集体成员，而不能是非集体成员。
住宅类建设用地使用权的法律依据是国家土地管理局1995年发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》。
该规定第48条明确：非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。
房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。
2、乡镇企业类集体建设用地使用权。
所谓乡镇企业类集体建设用地使用权，是指将集体建设用地用于开办乡镇企业的一种集体建设用地使用权。
3、乡（镇）村公共设施类集体建设用地使用权。
所谓乡镇村公共设施类集体建设用地使用权，是指将集体建设用地用于乡镇村公共设施建设的一种集体建设用地使用权。
4、乡（镇）村公益事业类建设用地使用权。
所谓乡镇村公益事业类集体建设用地使用权，是指将集体建设用地用于乡镇村公益事业建设的一种集体建设用地使用权。
二、集体建设用地使用权的基本构成（一）集体建设用地使用权的取得及其主体集体建设用地使用权的取得方式包括直接从集体土地所有权人处取得和间接从集体土地所有权人处取得。
从我国的相关法律规定看，直接从集体土地所有权人处取得集体建设用地使用权的主体有限，但间接取得集体建设用地使用权的主体则表现出多样性。
依据我国法律规定，可以直接从集体土地所有权人处取得集体建设用地使用权的主体包括四种：一是乡镇企业。
②二是农村集体经济组织使用集体建设用地兴办的企业。
三是农村集体经济组织以集体建设用地使用权入股举办的企业。
③四是乡（镇）村公益事业单位。
（二）集体建设用地使用权的效力所谓集体建设用地使用权的效力，指集体建设用地使用权人对标的物的支配力。
对集体建设用地使用权效力的界定，应当遵循物权的效力的一般原则。
④研究集体建设用地使用权的效力，主要是研究当集体建设用地使用权的标的物存在其他若干个权利时，比如：其他物权、债权、其他权利等，这些权利和集体建设用地使用权对标的物的支配次序。
通常来说，集体建设用地使用权优先于集法制经纬政治2011年1月刊改革与开放体建设用地所有权。
当集体建设用地使用权随同地上建筑物抵押时，设定在先的抵押权优先于设定在后的抵押权。
（三）集体建设用地使用权的客体集体建设用地使用权所指向的客体，通常又被称为集体建设用地使用权的标的物，它是具有特定形体、或者具有特定形式的物。
依据我国法律规定，集体建设用地使用权的客体就是除宅基地之外的，用于建设用途的其他集体所有土地。
三、集体建设用地使用权的设定所谓集体建设用地使用权的设定，是指集体建设用地使用权的成立、生效。
我国法律关于集体建设用地使用权的设定并未有明确、清晰的法律规定，从目前的实践情况看，集体建设用地使用权的设定主要包括两种情况：（一）在未设定土地用益物权的集体土地上设定的集体建设用地使用权在未设定土地用益物权的集体土地上设定的集体建设用地使用权，其规则相对比较简单。
集体建设用地使用权的设定以集体土地所有权为基础，集体土地所有权的运行机制直接影响着集体建设用地使用权。
按照物权法的法理，在集体土地上设定建设用地使用权是对集体土地进行处分的行为，这需要由全体共有人共同决定。
在集体建设用地使用权设定前必须由全体共有人形成一个设定集体建设用地使用权的意思。
在此基础上再由集体土地所有权的代行主体通过招、拍、挂或者公开协商的方式与用地方一起，设定建设用地使用权。
按照物权法的基本法理与《物权法》总则的相关规定，集体土地上的建设用地使用权最终应当在登记时设立。
考虑到我国对于集体建设用地使用权的登记制度尚未完全建立起来，对于历史上已经按照乡规民约和习惯法设立的集体建设用地使用权，在其与国家公法有关规划、建设的规定不相违时，不应当完全否定其权利的合法、有效，可以在考虑承认其合法存在的同时，建立不经过登记，不能处分的规则。
我国现行的集体建设用地使用权没有时间的限制，即集体建设用地使用权的存续期限是无限长，因此，在规划、设计集体建设用地使用权制度时，可以考虑参考国有建设用地使用权的期限制度，为集体建设用地使用权设定合理的期间，并赋予当事人一定的选择权。
集体建设用地使用权的设立会带来相关的土地收益，这些土地收益的使用与分配应当由集体全体成员决定，代行主体必须依照集体全体成员的决议使用、管理与分配建设用地使用权设定收益。
（二）在存在宅基地使用权或者土地承包经营权的土地上设定的集体建设用地使用权根据《物权法》的基本法理，土地承包经营权、宅基地使用权和集体建设用地使用权是三个互相排除的用益物权，即三种权利只能有一种设定于同一个集体土地所有权上，三种权利不可能同时存在于一个集体土地所有权上。
从土地的用途上来说，土地承包经营权的农用地性质的用途，也对宅基地使用权和集体建设用地使用权的设立形成了天然的排斥。
因此，在通常情况下，集体建设用地使用权的设定自然就意味着土地承包经营权和宅基地使用权的消灭。
从我国的现实情况看，在《农村土地承包法》实施和贯彻后，绝大部分的农村土地上基本上已经存在了宅基地使用权或者土地承包经营权。
由于农村地区的荒地已经相当稀少，如果要新设立集体建设用地使用权，其中必不可少的一点，是在集体建设用地使用权设定的同时，消灭原已存在土地承包经营权或者宅基地使用权。
集体建设用地使用权与宅基地使用权、土地承包经营权的这种相互排斥的性质，决定了在已经存在宅基地使用权与土地承包经营权的土地上设定集体建设用地使用权，比在未设定用益物权的集体土地上设定集体建设用地使用权更加复杂。
此种集体建设用地使用权的设立，不仅涉及到土地的用途管制与城乡规划法的限制，也涉及到农村不同土地物权的冲突与协调。
从我国的现实情况看，在存在宅基地使用权、土地承包经营权的集体土地上设立集体建设用地使用权时，往往由集体土地所有权的代行主体、土地承包经营权人（宅基地使用权人）、集体建设用地的需用人三方进行谈判，在妥善解决对农民的土地承包经营权（宅基地使用权）的补偿问题，消灭农民的土地承包经营权与宅基地使用权之后，再在其上设立集体建设用地使用权。
从法理上说，在这种集体建设用地使用权的设立过程中，由于宅基地使用权和土地承包经营权是有绝对性的土地物权，任何人都不能够在未给农民满意的补偿的情况下，消灭他们的土地物权。
只有农民在获得合理的补偿后自愿放弃上述土地物权，才符合民法的基本原理。
在此种集体建设用地使用权的设定过程中，对农民的补偿很多情况下都参考了政府征地的补偿标准。
由于我国实行的是政府垄断土地一级市场的做法，大多数建设用地的设立都是通过政府征地、拆迁的方式实现的，建设用地的性质也是国有建设用地使用权。
