第十四章 建筑物区分所有权

建筑物区分所有权解析【原创实用版】目录1.建筑物区分所有权的概念和特点2.建筑物区分所有权的种类3.建筑物区分所有权的法律规定4.建筑物区分所有权的实际应用5.建筑物区分所有权的未来发展趋势正文一、建筑物区分所有权的概念和特点建筑物区分所有权是指在建筑物内，各个业主对其所拥有的住宅、商业用房等享有独立的所有权，同时对建筑物的共有部分享有共有权的一种权利状态。

建筑物区分所有权具有独立性、排他性和不可分割性等特点。

二、建筑物区分所有权的种类建筑物区分所有权主要分为三种：独栋别墅区分所有权、公寓区分所有权和商业建筑区分所有权。

独栋别墅区分所有权是指业主对别墅及其附属设施享有独立的所有权；公寓区分所有权是指业主对公寓及其附属设施享有独立的所有权；商业建筑区分所有权是指业主对商业建筑及其附属设施享有独立的所有权。

三、建筑物区分所有权的法律规定我国《物权法》对建筑物区分所有权进行了明确规定，包括业主对建筑物内的住宅、商业用房等享有独立的所有权，同时对建筑物的共有部分享有共有权。

《物权法》还明确规定了建筑物区分所有权的取得、转让和消灭等法律程序。

四、建筑物区分所有权的实际应用建筑物区分所有权在现实生活中的应用十分广泛，如业主对自己拥有的房产进行买卖、出租、抵押等，都需要遵循建筑物区分所有权的原则。

同时，建筑物区分所有权也是物业管理的基础，物业管理公司要根据业主的区分所有权来提供服务。

五、建筑物区分所有权的未来发展趋势随着我国城市化进程的加快，建筑物区分所有权的法律制度也将不断完善。

未来，建筑物区分所有权的法律制度将更加注重保护业主的权益，如优化物业管理、规范业主大会等，以适应社会发展的需要。

总之，建筑物区分所有权作为一种重要的物权形式，在我国法律体系中占有重要地位。

1.简述建筑物区分所有权的概念和特征？
答：建筑物区分所有权是指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为各个所有人独自使用的部分和由多个所有人共同使用的共同部分时，每一所有人享有的对其专有部分的专有权、对共有部分的共有权以及各个所有之间基于其共同关系而产生的成员权的结合。

其特征是：(1)具有集合性(复合性)。

集合性是指建筑物所有权不是对某栋建筑物的单独所有权，而是专有权、共有权和成员权三种权利形态的结合。

(2)具有整体性和不可分性。

建筑物区分所有权中的三种权利是一个整体，权利人不能对其进行分割行使，不得分别进行转让、抵押、继承和抛弃，在转让、继承、抵押时应将三者一起转让、继承、抵押。

(3)其权利主体具有身份上的多样性，权利义务也体现出内容上的复杂性。

建筑物区分所有权人既是专有部分的专有权人，也是共用部分的共有权人，还是成员权主体。

(4)专有权的主导性。

在构成建筑物区分所有权的三要素中，专有权具有主导性。

一、建筑物所有权的概念建筑物所有权是指对建筑物的支配和控制权。

建筑物包括房屋、商业综合体、公共设施等，是人类生活和活动的重要场所，对于城市和社会的发展具有重要意义。

建筑物所有权是建筑物权利的核心内容，包括对建筑物的使用权、收益权和处分权等。

二、建筑物所有权的内容1. 使用权建筑物所有权者拥有对建筑物的使用权，可以根据自己的需要进行使用和支配。

使用权包括对建筑物的使用、分配和转让等权利，是建筑物所有权的基本内容。

2. 收益权建筑物所有权者享有对建筑物所产生的收益的支配权。

这些收益可以是租金、销售收入、物业管理费等，建筑物所有权者有权支配这些收益并获得相应的利益。

3. 处分权建筑物所有权者有权处分建筑物，包括出售、转让、抵押等。

处分权是建筑物所有权者根据自己的意愿对建筑物进行处置和转移的权利，是建筑物所有权的重要内容之一。

三、建筑物所有权的法律保护建筑物所有权是国家法律赋予建筑物所有者的权利，享有法律保护。

我国《物权法》和《建筑法》对建筑物所有权的产生、变动、转移、保护等方面做出了明确规定，保障建筑物所有权者的合法权益。

1. 权利证明建筑物所有权者可以通过权属证明文件来证明自己对建筑物的所有权。

权属证明文件是建筑物所有权者合法拥有建筑物的重要证明，具有法律效力。

2. 保护措施法律对建筑物所有权者的权益给予了严格的保护，禁止任何单位和个人侵犯建筑物所有权者的合法权益。

一旦发现侵权行为，建筑物所有权者可以依法向法院起诉，维护自己的合法权益。

3. 不动产登记建筑物所有权者可以通过不动产登记来确保自己的建筑物所有权的安全。

不动产登记是对建筑物所有权进行确认和登记，是建筑物所有权者权益的重要保障。

四、建筑物所有权的界限建筑物所有权并非绝对的权利，受到一定的限制和界限。

建筑物所有权者在行使建筑物所有权时，需要遵守相关法律法规，尊重社会公共利益和他人合法权益。

1. 土地使用权建筑物所有权者在享有建筑物所有权的往往需要与土地使用权相关联。

建筑物区分所有权的概念和内容
建筑物区分所有权：是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。

其内容包括：
1.对专有部分的所有权：业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等
专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。

2.对建筑区划内的共有部分享有共有权：每个业主在法律对所有权未作特殊规
定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。

3.对共有部分享有共同管理的权利：即有权对共用部位与公共设备设施的使用、
收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。

建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权，通说认为是指由区分所有权人对建筑物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构成的统一体。

二、建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权具有如下几个特征：（一）复合性建筑物区分所有权是由专有权（对专有部分享有的所有权）、共有权（对建筑区划内的共有部分享有的共有权）以及成员权（对共有部分共同管理的权利）等三个要素构成的特别所有权；而一般不动产所有权的构成则是单一的，是权利主体对某一不动产享有排他性的占有、使用、收益和处分的权利。

（二）专有权的主导性在构成建筑物区分所有权的三个要素中，专有权居于主导地位，是共有权及成员权的前提与基础。

（三）一体处分性（四）权利主体身份的多重性三、建筑物区分所有权的类型（一）纵向分割式区分所有权纵向分割式区分所有权，也称纵切式区分所有权，指的是对二栋建筑物进行纵向分割，并分别由两个或两个以上的人所有，如连体别墅。

此种建筑物区分所有权的共有部分较少，因此其法律关系也较为简单。

（二）横向分割式区分所有权横向分割式区分所有权，也称横切式区分所有权，是指对一栋建筑物作横向分割，使各层分别属于不同区分所有权人所有。

于此情形，各区分所有权人之间的共用部分，除共同的墙壁外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊和基地等。

（三）混合式区分所有权混合式区分所有权，是指对一栋建筑物进行上下横切、左右纵割，分套所有。

四、建筑物区分所有权人的专有权专有权，又称专有所有权，是指在区分建筑物的专有部分上成立的所有权。

（一）专有部分专有部分必须具有独立性。

关于专有部分的范围，民法学界存在四种学说：壁心说、最后粉刷表层说、空间说和折衷说（壁心和最后粉刷表层说）。

（二）专有权行使的限制区分所有建筑物的专有部分具有独立性，专有权人有权对其专有部分进行自由使用、收益及处分，无须征得他人同意，这种专有权在效力上与一般的单独所有权并无本质区别。

建筑物区分所有权解析
摘要：
一、建筑物区分所有权的概念
二、建筑物区分所有权的特点
三、建筑物区分所有权的类型
四、建筑物区分所有权的权益分配
五、建筑物区分所有权的纠纷处理
正文：
建筑物区分所有权是物权法中的一个重要概念，涉及到建筑物中各个部分的权属问题。

在我国《物权法》中，对此进行了详细的规定。

首先，我们需要了解什么是建筑物区分所有权。

简单来说，它指的是一个建筑物中，各个部分的所有权归属问题。

比如，一栋楼中有许多个单元，每个单元的所有权就属于各自的区分所有权。

其次，我们要了解建筑物区分所有权的特点。

它具有整体性和相对独立性的特点。

整体性是指建筑物区分所有权是建筑物的有机组成部分，不能脱离建筑物而存在。

相对独立性是指各个区分所有权人可以对自己的部分享有独立的使用和收益权。

在建筑物区分所有权中，根据权利的性质和范围，可以分为专有权和共有权。

专有权是指区分所有权人对属于自己的部分享有独立的使用、收益和处分的权利。

共有权则是指区分所有权人对共有部分享有使用的权利。

对于建筑物区分所有权的权益分配，我国《物权法》规定，专有权部分的
权利人享有对该部分的使用、收益和处分权，共有权部分的权利人享有对共有部分的共同使用、收益和处分权。

然而，在实际生活中，由于各种原因，可能会出现建筑物区分所有权的纠纷。

对于这些纠纷，我国《物权法》也规定了相应的处理方式，旨在保护各权利人的合法权益。

建筑物的区分所有权，为近代各国物权法上一项重要的不动产权利。

在我国，由于资金和实际需要的限制，绝大多数居民不可能也没有必要购买整栋建筑物，而是在一栋建筑物内购买一个或数个独立单元的房产，因此，建筑物的区分所有普遍存在。

本文就建筑物区分所有权制度作一些简单的分析。

一、建筑物区分所有权的概念建筑物的区分所有权，是指由若干独立单元构成的建筑物为不同主体（即人们通常所说的业主）所有而形成的复合权利，它包括三方面的权利：其一，每一独立单元的所有人就该独立单元享有的单独的所有权（亦称为专有部分的所有权）；其二，对于该建筑物及其附属物的共有部分，除当事人另有约定外，由业主按其专有部分占整个建筑物的比例享有不可分割的共有所有权；其三，业主的成员权。

值得注意的是，建筑物的区分所有权虽然是复合性权利，但该权利是以业主对建筑物中的独立单元享有的单独的所有权为基础的权利，其他两项权利是从属于该专有所有权的。

因此，区分所有权人取得专有所有权，自然就应取得共有所有权和成员权。

区分所有权人转让其专有部分时，共有所有权和成员权被认为一并转让。

总之，这三项权能不可分割，如果作为继承或处分的标的，应将三者视为一体。

二、专有所有权（一）专有所有权的客体作为专有所有权的客体应符合两个标准：一是构造上的独立性；二是使用上的独立性。

<br> &nbsp;&nbsp;&nbsp; 构造上具有独立性，又称为物理上具有独立性，是指在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，专有人可以排他地独占地予以使用的建筑物部分。

对此，我国还未立法明确规定。

日本判例认为区分所有权的客体必须四壁有确定的遮闭性，一栋建筑物内部若无墙壁间隔不能成为区分所有权的客体。

至于间隔，无论是木材、转块、涂板等都可以，但屏风、桌椅等不行，因为它们不具有固定性、确定性。

所以，未以墙壁间隔的零售市场、摊位等，不得成为区分所有权的客体。

建筑物区分所有权解析
建筑物的所有权可以通过以下几种方式进行区分和解析：
1. 个人所有权：建筑物的所有权归个人或家庭所有。

这种所有权形式最常见的是住宅房屋，所有者可以自由使用、出租或出售房产。

2. 公司所有权：建筑物的所有权归公司所有。

这种形式的所有权常见于商业办公楼、工厂或仓库等商业用途的建筑物，公司可以利用建筑物进行经营活动。

3. 政府所有权：建筑物的所有权归政府所有。

这种形式的所有权常见于政府办公楼、学校、医院等公共设施，政府拥有和管理这些建筑物，为公众提供相应的服务。

4. 共有所有权：建筑物的所有权由多个人或实体共同拥有。

这种形式的所有权常见于公寓楼、商业综合体等共用建筑物，各个业主或股东共同享有建筑物的使用权和收益。

5. 租赁所有权：建筑物的所有权仍归原所有者所有，但通过租赁合同将建筑物的使用权转让给租赁人。

在租赁期内，租赁人可以使用建筑物，并支付租金。

对于建筑物的所有权解析，可以通过法律文件（如房产证、租赁合同等）、土地登记簿、财产权登记处等方式进行确认和核实。

同时，不同国家和地区对建筑物所有权的法律规定也会有所差异，需要根据当地法律法规进行解析。

（法律知识）业主的建筑物区分所有权1．概念所谓建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。

2．内容（1）专有部分的单独所有权专有部分是在一栋建筑物内区分出的独立的住宅或者经营性用房等单元。

该单元须具备构造上的独立性与使用上的独立性。

《物权法》第76 条第一款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定。

①业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。

但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

②总人数，按照前项的统计总和计算。

业主对其专有部分享有单独所有权，即对该部分具有占有、使用、收益和处分的排他性的支配权，性质上与一般的所有权并无不同。

但此项专有部分与建筑物上其他专有部分有密切的关系，彼此休戚相关，具有共同的利益。

因此，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

例如，就专有部分的改良、使用，足以影响区分所有建筑物的安全时，不得自行为之。

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

这里需要注意的是：①业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失；②将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持；③业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”。

建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法做出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

简述建筑物区分所有权的概念和特征所有权是所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

在这一属性中，财产的所有权可以简称为所有权，因此，我们也将房屋的所有权视为一种财产权利，通过研究房屋所有权来探索我国房屋所有权发展的轨迹。

一、建筑物区分所有权的概念：1、房屋的共同部位即基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等;共用部位包括屋面、墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

2、其他不属于业主所有的建筑物及附属设施，如围墙、道路、水面、停车场等。

二、建筑物区分所有权的内容：2、其他公有房屋即直管公房和单位自管房，它们都是政府投资兴建的房屋，是国有企事业单位投资形成的房屋。

按照规定，它们不能转让和出租，只能在本单位或者本系统内部进行买卖，但是当这些房屋上市交易后，就转变成了“商品房”，这就改变了这些房屋的使用性质，已经变为“私有”财产，拥有房屋的所有权。

国家实行所有权与经营权相分离的原则，即经营权在一定程度上可以继承，所有权必须转移。

3、特殊类型的房屋即其他所有人不享有共同部位或全部所有权的房屋，它包括：(1)经营性房屋，如酒店、宾馆等，由所有权人出租，并从中获得收益; (2)军队、机关等特殊机构(如监狱、军事设施)所有的房屋; (3)宗教寺庙、寺院所有的房屋; (4)国家举办的各类社会公益事业(如学校、医院)、福利设施(如幼儿园、养老院、老人公寓); (5)法律、法规规定的其他房屋。

三、房屋所有权的保护：我国《城市房地产管理法》规定，房地产开发商在未征得国家所有权管理部门同意，又未取得合法手续前擅自转让房地产的，由土地管理部门没收其非法所得，并对双方分别处以转让房地产总额百分之二十以下罚款。

此外，还规定房地产开发商违反有关规定将工程发包给不具备相应资质条件的勘察、设计、施工单位的，该勘察、设计、施工单位无权取得该项目的勘察、设计、施工权利，而且要承担连带赔偿责任。

在处罚房地产开发商时，也不仅限于上述几种情况，而是把房地产开发商的违法行为作为开发商转让土地使用权或房屋预售权的一个前提条件，将两者视为房地产开发商转让房屋所有权的先决条件。

建筑物区分所有权理论基础（一）概念界定建筑物区分所有权是指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。

如住宅小区中，业主拥有自己独立的私人居住空间，又对楼梯管道等公共部位和公共设施拥有所有权，同时又有对整个小区管理拥有管理权如业主大会、业主委员会。

（二）主要内容分析建筑物区分所有权根据建筑设计的使用功能以及面积的分摊不同可以分为以下三种情况：1、专有所有权专有所有权，指区分所有人对专有部分予以自由使用、收益以及处分的权利。

专有所有权是建筑物区分所有权结构中的单独所有权要素。

专有所有权的标的物是建筑物的独立空间，而不是特定有体物。

(1)专有部分范围界定专有部分范围的界定与区分所有权人的权利义务密切相关，对此问题的探讨显得十分重要。

建筑的专有部分是通过确定共用墙壁的管理、使用、维护等义务来确定的。

我国现行法规定建筑物的分隔墙壁为共有财产，以按份共有确定各自义务。

这种按份共有确定共有墙壁等境界部分维护、维修义务的规则，既是现行法律的规定，又有利于后期管理。

在使用、装修等情形下，共用墙壁应界定为共有财产，依据具体使用情况确定使用限度，原则上以虚拟中线为分界线。

外部关系上，尤其是与第三人买卖、登记、保险或税金等的法律关系中，为了量化各区分所有人的面积分摊、价金分配等关系，可以采纳虚拟中心线分界的办法，但这种分界线仅仅具有技术处理的意义。

此种情形下，相邻区分所有权人对境界部分面积分摊、价金分配等关系中的分界线应达到壁、柱、地板以及天花板等境界部分厚度的中心线。

这样就形成了楼房业主的私用空间也就是建筑区分所有权中的专有部分。

(2) 专有权的特点专有权作为建筑物区分所有权的核心，区分所有人对专有部分享有的权利与一般所有人相同，具有专有性、绝对性、排他性，即区分所有人对专有部分享有占有、使用、收益、处分等权利。

简述建筑物区分所有权的概念
建筑物区分所有权是指某个人或者组织拥有建筑物的某一部分或者全部所有权,但该部分所有权的归属并不能确定,需要经过相关程序进行确认。

建筑物区分所有权是一种比较特殊的所有权形式,其特征在于,虽然所有权人拥有整个建筑物的所有权,但是其对于建筑物的某一部分,如建筑物的某一房间、建筑物的某一区域等,拥有不同的所有权。

建筑物区分所有权的取得方式有两种:一种是通过共有权人协商一致,达成所有权确认协议,确认某个人或者组织拥有建筑物某一部分的所有权;另一种是通过法律规定,经过相关程序获得所有权确认。

在建筑物区分所有权中,所有权人的权限和义务比较灵活。

所有权人可以通过自己的行为对建筑物进行装修、改造、租赁等行为,但同时也需要遵守法律规定和建筑物区分所有权人之间的确认协议。

建筑物区分所有权在当代社会中越来越受欢迎,其优势在于,可以帮助个人和企业更好地管理和利用自己的资产。

通过建筑物区分所有权,个人和企业可以拥有建筑物的不同部分,并可以根据自己的需要进行装修、改造和租赁等行为,同时也可以避免建筑物的共有权人之间的纷争。

在建筑物区分所有权的实践中,需要注意以下几点:
1. 所有权人的确认需要符合法律规定和协商一致的原则,以避免不必要的纷争;
2. 所有权人需要遵守建筑物区分所有权人之间的确认协议,不得侵犯其他所有权人的权益;
3. 所有权人需要进行合法的装修、改造和租赁等行为,以避免损害建筑物的
共有权人的权益。

建筑物区分所有权是一种比较特殊的所有权形式,其优势在于可以帮助个人和企业更好地管理和利用自己的资产。

但是,在取得所有权的过程中,需要注意合法性和合理性,并遵守法律规定和确认协议,以避免不必要的纷争。

一.建筑物区分所有权的称谓建筑物区分所有权为近现代诸多国家物权法上的一项不动产所有权形态,然而,建筑物区分所有权X畴在各国立法中是存在多样的表述:法国现行立法称其为住宅分层所有权(法国1938年法律那么称为区分各阶层不动产之共有)德国和奥地利称为住宅所有权,瑞士称为楼层所有权,荷兰称为公寓权,萄萄牙及我国澳门地区称为分层所有权或分层建筑物所有权,日本及我国XX地区那么称为建筑物区分所有权,英国称为公寓所有权,美国法的称谓更是多样化,国内各州甚至还采用诸多不同的称谓:有的称为公寓所有权或单位所有权,有的那么称为楼层所有权等等.虽然存在各异的表述,但鉴于它们在实质内容上却是一样的,即均是对以建筑物的某一特定局部为客体而成立的不动产所有权形态的抽象概括,另外我国2007年公布的物权法采用了业主的建筑物区分所有权的称谓.二.建筑物区分所有权的定义关于建筑物区分所有一权的定义,涉及到建筑物区分所有权制度的根本框架问题,应从建筑物区分所有权制度根本框架的明确入手,建筑物区分所有权制度的根本框架问题,也即建筑物区分所有权包含哪些要素哪些内容问题。

对此,各国立法及理论界有不同看法,其中比拟有代表性的观点主要有一元论说,二元论说和三元论说.一元论说又有专有权说与共有权说之分,专有权说认为,建筑物区分所有权就是区分所有权人对其专有局部享有的权利-专有所有权,比方我国XX学者史尚宽先生认为: 数人区分一建筑物而各有其一部者谓之区分所有，其区分之各局部为独立之权利客体,于此局部成立单独所有权.X得宽先生认为:在专有局部上成立之所有权,即为区分所有权.专有权说最早为法国学者在解释法国民法典646条时所提出为日本及我国XX地区立法所采纳,日本建筑物区分所有权法第一条规定: 一栋建筑物从构造上区分为数个局部,各局部独立供住居,店铺，事务所，仓库或其他方式方式使用时,各局部可以依本法之规定,各自成为所有权之标的,第二条第(一) 项规定: 本法所称区分所有权,谓以前条规的建筑物的一局部,第四条第(二)款规定的共用局部除外为标的的所有权,我国XX地区土地登记规那么17条规定:区分所有建筑物,区分所有权人得就其区分所有局部之权利,单独申请登记这些立法均是采取专有所有权说的适例,共有权说那么以集团性共同性为立论根底,将建筑物整体视为全体区分所有权人的共有,此说最早为法国学者普鲁东与拉贝在解释法国民法典第664条的规定时作为上述专有权说的反对说提出认为建筑物区分所有权只是指区分所有权人对建筑物的持分共有权依据这一学说,建筑不动产全部都是集体所有权的标的(即全部属于共有局部)因为,每一个共同所有人仅仅有其区分份额的享益与处分的专属权利(排他胜权利),而如果从建筑不动产共同所有权排除任何分割及其具有专门的组织这样两点来看共同所有权不是别的,它只不过是一种普通法之例外的共有该说并未为法国大多数学者所承受,事实上,法国民法典第664 条也并未采纳该说,但该说在日本得到了重要开展,瑞士于1963年2月修改其民法典时,追加规定了区分所有权(分层建筑物所有权),该说也因而得到认可瑞士法规定,区分所有建筑物上的共有财产的X围扩及于土地住宅与附属空间,区分所有建筑物关系中仅有共有关系可言,是故民法所谓区分所有权,即指分层建筑物所有权,二元论说认为,建筑物区分所有权,是指数人区分所有一建筑物时,各所有人对其单独占有使用的局部享有专有所有权,并对全体所有人共同使用或数个所有人之间共同使用的局部享有共有所有权的一种复合物权.二元论说为法国1938年有关区分各层不动产共有之法律及法国1965年制定的现行分层住宅所有权法所肯定,另外我国XX地区民法典79条也依此说进展了相应的制度规X，三元论说认为区分所有权是由专有局部的专有权共有局部的共有权以及成员权构成的三位一体的复合物权.该学说为德国学者贝尔曼所倡导,并获得了德国现行德国住宅所有权法的采纳,根据德国住宅所有权法的规定区分所有权由所有权局部持分共有所有权局部及成员权三局部构成关于上述学说的合理性问题,学者认为一元论说中的专有权说将建筑物区分所有权解释为专有权,首先不利于维护各区分所有者的权利,其次那么易混淆其与一般所有权的界限,区分所有建筑物包括专有局部与共有局部,如果区分所有权人仅享有专有局部的专有所有权,而无权使用共有局部,无权参与建筑物的管理维护修缮，重建等对其有利害关系的活动,势必对其权利造成重大不利;最后如果区分所有权仅为专有权,为区分所有权人独立自由地对专有局部予以占有使用收益及处分的权利,那么其与一般意义上的所有权也将没有区别,无作特殊法律调整的必要,而一元论说中的共有权说将建筑物区分所有权解为共有持分权,并不能反映权利人独立支配专有局部的事实,与建筑物区分所有权制度将专有局部作为独立交易使用客体,通过法律制度满足社会群众在共有(或租赁等)的土地上拥有独立的房屋物权的制度初衷是相违背的(这一初衷是建筑物区分所有权制度开展的内在动因,)因此,一元论说并不符合建筑物区分所有权制度的实际并不可取，至于二元论说及三元论说的合理性问题,在学说上存在着较大的争议相比之下,三元论说己成为主流学说主X三元论说的学者认为: 二元论说的缺乏是忽略了成员权为区分所有权的一项权能，建筑物区分所有权必须由两人以上对一建筑物进展区分所有方能成立,建筑物区分所有权设立后,区分所有权人相互间便形成了关系密切的共同关系,这种共同关系的存在,使各区分所有权人在行使专有权利时,既不得阻碍他人对其专有局部的使用,也不得违反全体区分所有权人的共同利益,共同关系的维持成员间权利义务关系的明确对建筑物的合理使用,对建筑物区分所有权制度的顺畅运作等均是极其重要的,假设共同关系的维持或运转存在障碍,那么专有权与共有权便可能受到损害,其制度功能便可能无法发挥,由此可见,专有所有权共有所有权和成员权的总称即建筑物区分所有权,大局部学者赞同这种看法认为,三元论说较妥当地反映了建筑物区分所有权制度实践的现状,并能反映建筑物区分所有权的制度特殊性成员权问题及由此引发的物业管理问题已成为各国建筑物区分所有权法的重要组成局部,成员权制度应属于建筑物区分所有权制度的重要内容另一方面,根据我国物权法第七十条的规定:业主对建筑物内的住宅经营性用房等专有局部享有所有权,对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权利,我国物权法也是采取了三元论说的该条中所称的共同管理的权利也即是所谓的成员权,综上所述有的学者认为,建筑物区分所有权的定义应是:业主对建筑物内的专有局部享有专有所有权,对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权利的不动产物权.三．建筑物区分所有权制度的沿革与理论根底〔一〕建筑物区分所有权制度的沿革域外有关国家(地区)建筑物区分所有权制度的沿革根据学者研究,在公元前2000年前的古巴比伦埃及希腊法中建筑物区分所有权制度即已经开场出现,而19世纪初,其开场在一些国家的民事立法中得到确立,经过两次世界大战之后,其更是获得了长足的开展,并成为各国民事立法中的一项重要物权制度。