房地产公司管控流程之ZY004项目设计文件管理指引(北顶)

1.目标：1.1使本公司各阶段的设计成果更加适应市场需要，提高设计质量，降低工程造价，保证工程顺利开展。

1.2除此外，也为公司各部门及物管公司提供一个进行设计成果评审的框架性提纲，各部门及物管公司也可在此之外提出评审意见2.适用范围：2.1本指引由品质管理部负责组织编制，适用于公司开发项目产品定位确定以后，各阶段设计成果的评价和审核，包括概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计，也适用于景观设计、弱电系统设计、营销目的的室内设计等重要单项专业设计。

评审的依据为公司已批准的《产品定位建议书》及各阶段各单项设计的《设计任务书》，评审目的在于通过各部门及物管公司从各自职责角度，对设计成果进行全过程全方位的审视，以最大限度确保产品设计符合市场、成本、工程、物管、客服等方面的要求。

2.2本指引适用公司除工程技术部以外各部门及物管公司对各阶段设计成果的评价和审核。

工程技术部意见应于设计过程中与设计单位的充分交流，并最终进入设计成果。

工程技术部应在设计评审会上做书面或幻灯片形式的设计成果解释说明，其中应包含工程技术部的评审意见内容。

3.术语和定义：4.工作程序：4.1工程技术部负责组织设计评审会。

4.2设计评审会后，各部门及物管公司应填写《设计成果评审表》，于会议规定时间内提交工程技术部。

5.各部门及物管公司设计成果评审内容提纲：5.1销售中心（北顶项目部）（营销）：5.1.1评价设计成果的核心内容是否符合《产品定位建议书》的要求，建设标准（功能配置档次、用材档次）是否恰当，并对以下内容提出评审意见：-产品组合-户型面积、比例等经济指标-户型平面设计、住宅公共部分平面设计-商业等配套公建、室外公共设施的分布及功能配置-建筑立面色彩、造型风格及用材，景观、室内设计风格及用材5.1.2评价设计成果的重点内容是否与营销方案有重大冲突，并对以下内容提出评审意见：-营销分期与工程分期-销售示范区设立方式（售楼处、样板间、看房通道等）5.1.3评价设计成果中的创新设计是否对目标客户具有价值，对销售有何影响。

1.
1.目标：
施工组织设计是施工单位对工程项目实施的总规划，也是施工准备阶段最重要的工作之一。

通过施工组织设计、施工方案，了解施工单位的施工组织，场地布置，进度控制，施工方式、方法，质量安全措施等，以利于工程技术部门对工程的控制与管理。

2.适用范围：
适用于泰福恒公司所有建安项目或单位工程，土石方、管网、挡墙、道路、景观、装修、绿化等单项或单个工程。

3.术语和定义：
4.部门职责：
工程技术部：负责组织和督促施工组织设计及技术文件审查。

5.作业内容：
5.1 施工组织设计（方案）编制及审查
本流程一至六执行过程应注意：
a)施工单位应按审定的施工组织设计文件组织施工。

如需对其内容做较大变更，应在实施前将变更内容
书面报送项目监理机构重新审定，审定程序如前流程二至流程四所述；
b)工程技术主管副总应对规模大、结构复杂或属新结构、特种结构的工程，要求项目监理机构总工程师
组织专项审查，其审查意见由总工程师签发。

在此过程中，应会同品质管理部技术负责人、开发配套部技术负责人、工程技术部经理提出专业意见或与监理机构联合组织有关专家会审。

5.2技术文件审查
在工程活动中，大量工程技术文件（除收方与签证另行规定外），按照合同及国家相关规范规定，必须经监理、业主批准或认可。

经过批准或认可的文件，在合同范围内，可以成为计价与结算凭据。

审查、审批程序流程如下：
6.权限与标准
7.主要文档：
8.主要表单：
施工组织设计（方案）报审表。

1.目标：
通过明确年度计划制定过程的步骤与责任，规范年度计划制定过程，确保年度计划目标的实现。

2.适用范围：
适用于北京顶秀公司年度计划制定的管理。

3.术语和定义：
年度计划指区域公司年度发展计划。

4.部门职责和涉及岗位：
4.1开发配套部：负责以下内容
●组织区域公司年度计划编制启动会
●编制区域公司年度计划
●协调各个部门编制年度计划，拟订公司年度计划，发布正式的公司年度计划
●负责监督各个部门计划的执行
●组织相关部门调整计划
4.2投资运营部：负责以下内容
●编制《项目关键节点计划》；
●召开半年计划报告评审会；
4.3各个部门：指区域公司所有部门，负责编制本部门年度计划，执行正式的部门年度计划；
4.4领导层：负责审核公司年度计划，决定是否调整计划，并审核调整后的计划。

6.权限与标准：
7.主要文档：
8.主要表单：
8.1计划调整申请表
8.2年度计划监控半年汇总表。

1.目标：
通过规范营销推广活动效果评估的内容，提高营销推广活动的针对性和有效性。

2.适用范围：
适用于北顶置业公司房地产项目营销推广活动效果评估管理。

3.术语和定义：
4.部门职责：
销售中心(北顶项目部)：负责对营销推广活动效果进行评估。

5.主要内容：
5.1营销推广活动结束后，销售中心(北顶项目部)负责人员应进行及时的活动总结，在一周之内完成《营
销推广活动效果评估表》，报销售中心(北顶项目部)主管领导审批备案；
5.2营销推广活动效果评估主要包括以下内容：
5.2.1在营销活动开展之前，根据营销推广活动计划，确定推广项目名称、主题活动名称、负责人员等；
5.2.2在营销活动开展之前，根据推广活动目标，确定活动的目的和重点；
5.2.3在营销活动开展之前，制定活动费用预算，在活动结束后，要与实际发生费用进行对比分析；5.2.4活动结束后，通过分析项目营销活动中的广告发布过程，分析广告投放的效果，以下列指标进行
分析，如广告有效篇幅、预算广告费与实际发生广告费对比分析；
5.2.5活动结束后，对活动受众进行分析，估计每次广告宣传接触的人数、活动期间广告宣传总接触人
数、每人每次所产生的成本以及受众对广告的选择性等；
5.2.6活动结束后，总结本次活动的亮点内容，要列举3－5条，其中需要特别统计活动期间产生的销
售收入情况；
5.2.7活动结束后，检讨本次活动的不足，要列举3－5条意见，作为以后改进的目标；
5.2.8总结整个推广活动的经验教训，提出改进建议，作为下一次推广活动的参考。

6.权责与标准
7.主要文档：
8.主要表单：
营销推广活动效果评估表。

1.目标：
通过明确季度、月度计划制定过程的步骤与责任，规范月度计划制定过程,确保季度、月度计划目标的实现。

2.适用范围：
适用于天顶季度、月度计划制定的管理。

3.术语和定义：
4.部门职责：
4.1开发配套部：负责以下内容
●编制本部门季度\月度计划；
●发布正式的公司季度、月度计划，上报总部投资运营部；
●执行本部门季度\月度计划；
●汇总各个部门《部门季度\月度工作计划和评估表》，上报总部投资运营部；
4.2投资运营部：
●定期收取区域公司制定的公司季度\月度计划和季度\月度计划执行情况；
4.3各个部门：指公司所有部门，负责编制本部门季度\月度计划，执行部门季度\月度计划，总结部门季
度\月度工作；
4.4公司领导：指公司各个部门主管领导、公司总经理、公司董事长、总部领导，负责批准本部门季度\
月度计划，监督并评估部门季度\月度计划的执行情况。

5.工作程序：
6.权限与标准1：
7.主要表单：
部门月度工作计划和评估表部门季度工作计划和评估表月度工作计划执行情况评估表季度工作计划执行情况评估表。

1.目标：规范景观设计阶段工作的操作程序，加强对景观设计各环节的监控，达到确保设计质量、进度，控制成本的目的。

2.适用范围：适用于北顶置业公司景观设计各阶段的工作管理。

3.术语和定义：景观设计：对建筑外部环境所进行绿化、铺装、小品、照明、户外部品的摆设等的设计。

4.部门职责：4.1工程技术部：●准备设计各阶段相应的建筑资料及图纸，在景观设计前期阶段收集环境资源和景观设计设想；●负责组织《景观设计任务书》的编制及评审；●负责组织景观设计单位的选择；●负责与设计单位进行沟通，监控设计进度及质量；●负责组织公司相关部门和公司领导对景观设计成果进行评审；●负责组织景观施工图纸会审；●负责组织景观施工单位的招投标；●负责提供景观方案设计图纸，供销售中心（北顶项目部）营销参考使用；●提供景观方案设计图纸和景观实施方案图纸给造价合约部，供造价合约部做成本测算。

4.2造价合约部：●负责对景观概念设计成果、方案设计成果、扩初设计成果、施工图设计成果进行成本测算；4.3销售中心（北顶项目部）、开发配套部、品质管理部：●参与《景观概念设计任务书》的编制及评审，从部门角度提供意见和建议；●参与景观设计单位的选择，待景观设计单位确定后告知品质管理部；●参与景观概念设计成果的综合评审，从部门角度提供意见和建议；●参与景观方案设计成果的综合评审；●参与景观施工图图纸会审（销售中心（北顶项目部）不参与，其他三个部门参与）4.4公司领导●会审和审批《景观设计任务书》。

●会审和审批景观设计单位和设计费用。

●会审和审批景观概念设计、方案设计、景观实施方案设计成果。

5.工作程序：6.权限与标准：7.支持性文件。

1.目标：
为规范新项目可行性研究报告的编写流程
2.适用范围：
可行性研究报告编写全过程
3.术语和定义：
可行性研究：是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。

4.部门职责：
4.1开发配套部
4.1.1负责组织相关部门编制项目可行性分析报告；
4.1.2负责跟踪相关部门的报告编写进度；
4.1.3负责汇总工程技术部、造价合约部、财务管理部、销售中心（北顶项目部）、物业管理公司提供
的可研报告的其他部分；
4.1.4负责可研报告中的前言、项目概况、法律及政策性风险分析、报批报建计划、综合分析与建议
的编写。

4.2工程技术部：
4.2.1负责可研报告中的规划设计初步分析、设计计划、工程计划的编写。

4.3造价合约部：
4.3.1负责编写可研报告中的投资收益分析-成本预测编写。

4.4财务管理部：
4.4.1负责编写可研报告中的投资收益分析-税务分析、项目资金预测、项目投资收益指标要求编写。

4.5销售中心（北顶项目部）：
4.5.1负责编写可研报告中市场分析的编写。

4.6物业公司
4.6.1负责当地物业管理政策法规、物业管理模式以及收费和运营测算等
5.工作程序：
6.权限与标准
7.主要文档：
8.主要表单：。

1.目标：
规范公司项目销售管理过程，控制重点环节工作质量，提升销售执行力。

2.适用范围：
适用于北顶置业公司房地产项目营销过程管理。

3.术语和定义：
3.1重点环节：指房地产项目销售过程中的13个重要环节，包括：项目前期市场调研、项目定位、编制
项目销售指导书、选择广告公司、编制《项目营销策划方案》、编制《项目营销计划》、编制《开盘前产品/宣传导入计划》、开盘准备、开盘总结和下阶段策略调整、编制日常销售报表、阶段销售检讨和下阶段策略调整、编制《尾盘销售计划》、编制《项目销售总结》。

3.2销售重点环节管理：指由销售中心(北顶项目部)主导，相关责任部门参加，销售中心(北顶项目部)主
管领导指导，通过加强对房地产项目销售过程中关键环节的专业指引和规范操作，从而提高项目开发销售效果的过程。

4.部门职责：
4.1销售中心(北顶项目部)：负责主持销售重点环节工作的执行，制定并根据实际情况调整项目销售重点
环节管理时间表；
4.2相关责任部门：协助销售中心(北顶项目部)，参与部分销售重点环节工作。

5.作业内容：
6.权限及标准1：
7.主要文档：
8.主要表单：
8.1《按揭周报》
8.2《营销费用控制月报》。

房地产公司规划设计部文件管理规范一、前言房地产公司规划设计部是一个重要的部门，它的全部工作都需要依据文件来实现。

因此，规范的文件管理对于该部门的高效运转和各项工作的合规性至关重要。

本文档将主要介绍房地产公司规划设计部文件管理的规范。

二、文件管理的分类文件管理是指对文件进行分类、整理、索引、存放、借阅、鉴定和销毁等管理工作。

文件可以分为内部管理性文件、对外发布性文件、私人文件和归档文件。

1. 内部管理性文件内部管理性文件仅供内部业务处理或作为内部参考，包括规划设计部工作计划、项目进展汇报、技术研究报告、管理制度、参考资料、内部函件、备忘录等。

2. 对外发布性文件对外发布性文件包括规划设计文件、招标文件、投标文件、承包合同、设计变更通知、质量保证书、工程竣工图、规划设计成果处置报告、验收报告等。

3. 私人文件私人文件主要指个人档案、薪资文件、人身安全档案、健康档案、个人情况调查问卷、证明材料和私人信函等。

4. 归档文件归档文件是指已经完成或不再使用的文件，按一定的分类制度和存档期限进行归档。

包括工作成果文件、证明文件、文件历史等。

三、文件管理的流程规划设计部应该根据文件管理的不同类型和性质，制定不同的文件管理流程。

一般情况下，文件管理的流程如下：1. 文件起草文件起草由文件起草人根据规定的格式、内容和标准进行。

2. 文件审批审批人根据文件属于哪个管理范围逐级审批，并对文件内容、格式、标识等进行审核。

3. 文件签发签发人统一在文件头部标记签发的时间、签发的人员名称、签发的文号等要素，确保签发符合规定标准。

4. 文件分发规划设计部行政人员或其他有相关职责的人员对文件进行分发，确保文件传达到有关人员手中。

5. 文件归档文件处理后按规定时间内归档，分类存放于归档文件柜中，并记录档案编号、文件名称、存放位置等信息。

6. 文件借阅符合规定的审批流程和申请程序，批准借阅文件，并在借阅时间内核实归还。

四、规范的文件管理需要注意的事项1. 保护文件的机密性保密文件严格遵守保密要求，不得传输和泄露。