我国房地产融资结构分析―以万科集团为例-毕业论文

企业融资方案选择分析-以万科为例
万科作为一家大型房地产企业，其融资方案选择分析需要考虑
多个方面。

1. 债务融资 vs 股权融资
债务融资指借助债务工具，如债券、贷款等获得资金。

股权融
资则指通过发行股票等股份制证券获得资金。

对于房地产企业而言，债务融资更为常见，因为其可获得较为稳定的资金来源，同时也不
会降低控制权。

2. 市场融资 vs 银行融资
市场融资指通过发行债券、证券等融资工具向公众募集资金，
银行融资则指与银行等金融机构合作获得资金。

市场融资的优点在
于可以扩大公司的知名度，提高市场的认可度，同时也拓宽了融资
渠道。

银行融资则具备灵活、快速等优势。

3. 固定收益融资 vs 浮动利率融资
固定收益融资指借款者与贷款方协商好利率，无论市场利率上
涨还是下跌都保持不变，而浮动利率融资则指利率与市场利率联系
在一起，随着市场利率上涨或下跌而变化。

对于万科这样的大型企
业而言，固定收益融资通常更为稳妥。

综上所述，万科可以考虑借助债务融资、与银行等金融机构合作、选择固定收益融资等方案进行融资。

同时，由于房地产行业的
特殊性，万科也需要在融资方案选择上做好风险控制，避免过于依
赖债务融资，过度扩大负债规模，从而导致公司风险的高企。

Financial View | 金融视线MODERN BUSINESS现代商业104房地产融资存在的问题与对策研究——以万科地产为例田浩楠杭州旭辉置业有限公司　浙江杭州　311200摘要:近几年来，我国对房地产行业的政策调控逐步加强，房地产融资是所有行业融资中融资总金额最大、融资产品最多、创新速率最快的融资形式，房地产具备金融属性。

本文以万科地产为例，分析融资存在的问题并提出对策建议。

关键词:房地产融资；融资方式中图分类号:F276.3；F832.4 文献识别码:A 文章编号:1673-5889(2019)21-0104-02一、引言随着经济的发展，电子信息技术得到了显著的提升，互联网金融也得到快速发展，人们的生活质量也越来越高，人们的生活方式和水平发生了巨大的转变，便捷高效的移动支付走进人们的生活。

目前我国移动端用户数已居于首位，具有极大的发展潜力。

房地产的融资方式也发生转变，相对于以往的现金支付融资，更多是债券融资和银行贷款，但是这些融资方式给房地产行业带来了怎样的影响需要进一步探究。

因此本文基于房地产融资现状，以万科地产为例，对其融资中存在的问题进行了分析，为房地产行业更好更快的发展提供对策建议。

二、相关概念(一)房地产项目融资概念房地产项目融资是整个社会融资系统中的一个重要组成部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。

与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括资金筹措和资金供应两个方面。

房地产的融资实际就是发挥房地产的财务功能，为投资开发新项目筹集资金，提高资金流动率和利用率。

(二)房地产融资特点房地产融资具有以下特点：1.资金需求量大，外部融资依懒性强。

房地产的开发融资需要筹集大量资金，动辄上亿上百亿，而房地产企业自身往往缺乏足够的资金，因此极度依赖外部融资，具体融资方式主要是银行信贷和土地担保等。

2.土地和房屋抵押是融资条件。

随着国家土地政策的改革，获取土地条件越来越苛刻，难度越来越大；且房价在不断上涨，因而土地和房屋抵押成为融资的必备条件。

房地产是典型的资金密集型行业,具有投资大、周期长、风险高、项目地域性、政策性强等特点。

随着国家宏观经济的调控和住房商品化的改革,房地产企业和房地产市场向有序化、规模化、品牌化、规范运作方向转型。

房地产作为中国的一个热门行业，已经成为影响国民经济的支柱性产业。

房地产发展扩大伴随着不同比例的融资形成了资本结构。

房地产上市公司的企业结构某种程度上来说直接关系到企业的决策阶段以及融资阶段。

除此之外，对投资者的经济收益以及债权人收益率也有一定紧密联系。

本文以万科集团为研究对象，浅析万科集团资本结构现状及其存在的问题，并提出相应的优化建议。

关键词万科，资本结构，优化建议目录1引言12概念界定和理论基础12.1资本结构概念12.2影响资本结构主要的财务指标22.3相关理论22.3.1古典资本结构理论22.3.2现代资本结构理论22.3.3新资本结构理论22.3.4后资本结构理论23万科集团资本结构现状33.1万科集团概况33.2万科集团资本结构现状43.2.1万科集团资本结构指标纵向分析43.2.2万科集团资本结构指标横向分析54万科集团资本结构存在问题分析74.1资本结构失衡，资产负债率高74.2债券融资比率低84.3融资渠道单一94.4负债结构不合理95万科集团资本结构优化建议105.1提高集团盈利能力，增加内部融资比重105.2提升偿债能力115.3拓宽融资渠道115.4适当增加债券融资比重11结论13致谢14参考文献151引言我国房地产行业自福利分房政策取消以后就进入了一个飞速的发展时期。

然而由于房地产行业在短时间内的发展速度过快，得房价被哄抬虚高，房地产泡沫开始逐渐形成并不断积累，对我国经济的持续健康发展带来严重不利的影响。

在此情况下国家开始对房地产行业进行宏观调控，出台了相应的货币政策和房地产政策以及大量的信贷政策，以求达到有效控制房地产行业泡沫经济的效果。

在研究过发达资本主义国家房地产行业的发展历程后，发现房地产行业是无法在国家宏观政策调控的缺失背景下持续健康发展的，而房地产上市公司也得根据相应政策的出台对自身的资本结构做出调整，不断对其进行优化，降低财务风险增加融资渠道，实现企业价值的最大化。

摘要资金在企业生存与发展中扮演着重要角色，房地产行业更加是以资金作为发展的第一要素。

本文首先对房地产融资的相关概念进行阐述然后分析了我国房地产融资的特点和现状，其次把万科集团多元化融资案例作为研究对象。

从万科集团公司概况及融资背景，选择多元化融资组合方式，多元化融资渠道的动因以及多元化融资成效的进行分析。

全面分析了万科的融资策略，可供其他房地产企业借鉴，取长补短，开拓多元化的融资渠道，具有较强的推广性和实用性。

关键词：房地产企业，融资模式，融资环境AbstractCapital plays an important role in the survival and development of enterprises. The real estate industry takes capital as the first element of development.This paper first expounds the relevant concepts of real estate financing, then analyzes the characteristics and current situationof real estate financing in China, and then lists the diversified financing case of Vanke Group as the research object.From Vanke Group's general situation and financing background, this paper analyzes the diversified financing combination mode, the motivation of diversified financing channels and the effect of diversified financing.This paper comprehensively analyzes the financing strategy of Vanke, which can be used for reference by other real estate enterprises, learn from each other's strengths and make up for each other's weaknesses, and develop diversified financing channels, with strong popularization and practicability.Key word:Real estate enterprises、Financing mode、Financing environment、Vanke目录摘要 (I)Abstract (I)一、绪论 (1)（一）选题背景及意义 (1)1、选题背景 (1)2、选题意义 (1)（二）研究内容和方法 (2)1、研究内容 (2)2、研究方法 (2)二、理论基础 (2)（一）相关概念 (2)1、房地产企业融资模式 (2)2、房地产融资特点 (3)（二）理论基础 (4)1、MM理论 (4)2、权衡理论 (4)3、优序融资理论 (4)三、万科地产融资策略背景分析 (5)（一）公司概况 (5)（二）融资背景 (5)1、行业融资现状 (5)2、内部环境分析 (6)四、万科地产融资模式研究 (7)（一）万科地产多元化融资组合 (7)1、充分利用股市融资 (7)2、并购与合作开发融资 (8)3、开拓海外融资渠道 (8)4、房地产信托 (8)5、房地产基金 (8)（二）选择多元化融资渠道的动因 (9)1、满足扩大后的资金需求 (9)2、降低融资风险 (9)3、降低融资成本 (9)4、优化融资结构 (9)（三）多元化融资的成效分析 (10)1、获得充足的资金 (10)2、分散了融资风险 (11)3、降低了融资成本 (11)4、优化了资本结构 (12)五、万科地产多元化融资的启示 (12)（一）成功经验 (12)1、重视海外融资 (13)2、提高企业自身的直接融资比例 (13)3、提升房地产企业自身软实力 (13)（二）不足之处 (14)六、结论与展望 (14)致谢 (16)参考文献 (17)一、绪论（一）选题背景及意义1、选题背景房地产行业对资金的需求较大，目前我国房地产业正处于快速发展阶段，进行融资是保护行业健康有序发展的重要保障。

摘要运用相关统计方法，研究中国房地产上市公司的资本结构和盈利能力。

首先，通过对相关数据的调查，找出万科集团资本结构出现的问题，然后分析影响公司资本结构的因素；其次，分析公司的相关财务数据，探讨影响公司资本结构的重要因素，以及如何影响公司资本结构，为优化房地产上市公司资本结构提供途径，为企业管理提供参考。

接着研究盈利能力，首先,回顾万科集团现有盈利模式，找出优缺点；其次，从盈利模式构成要素对其现行盈利模式进行具体分析，结合我国在优化现有盈利模式评价指标体系的基础上，对房地产企业主要盈利模式进行了深入的对比分析，对万科集团盈利能力的相关指标进行了深入的比较分析。

在此探讨基础上，取得了万科盈利模式值得借鉴的优点以及需要改正的缺点，希望能够对我国房地产企业长远发展提供重要的参考。

关键词：房地产行业上市公司资本结构盈利能力AbstractThe capital structure and profitability of Chinese real estate listed companies are studied by using relevant statistical methods. First, through the investigation of relevant data, find out the problems of vanke group's capital structure, and then analyze the factors affecting the company's capital structure.Secondly, it analyzes the relevant financial data of the company, discusses the important factors affecting the capital structure of the company, and how to affect the capital structure of the company, so as to provide a way to optimize the capital structure of listed real estate companies and provide reference for enterprise management. Then study profitability.First, review the existing profit model of vanke group and find out the advantages and disadvantages. Secondly, this paper makes a detailed analysis of the current profit model from the components of the profit model. On the basis of optimizing the evaluation index system of the existing profit model in China, this paper makes an in-depth comparative analysis of the major profit models of real estate enterprises, and makes an in-depth comparative analysis of relevant indicators of the profitability of vanke group. On the basis of this discussion, the advantages of vanke's profit model that is worth learning and the disadvantages that need to be corrected are obtained, hoping to provide important reference for the long-term development of China's real estate enterprises.Keywords:real estate industry, Listed company, Capital structure, profitability目录摘要 (I)Abstract (II)目录 (III)前言 (1)1 资本结构以及相关指标 (2)1.1 资本结构概述 (2)1.1.1 股权结构 (2)1.1.2 债权结构 (2)1.2 资本结构分析指标 (2)1.2.1 资产负债率 (2)1.2.2 股东权益比率 (3)1.2.3 长期负债比率 (3)2 盈利能力以及相关指标 (4)2.1 盈利能力概述 (4)2.2 盈利能力分析指标 (4)2.2.1 主营业务净利润率与每股收益 (4)2.2.2 净资产收益率与总资产报酬率 (5)2.2.3 销售净利率与成本费用利润率 (5)3 万科集团资本结构分析与盈利能力分析 (6)3.1 万科集团发展历程 (6)3.2 万科集团资本结构与盈利能力现状 (7)3.3 万科集团资本结构分析 (7)3.3.1资产负债比率分析 (9)3.3.2 股东权益比率分析 (9)3.3.3 长期负债比率分析 (10)3.3.4 截止2018年前十大股东持股情况 (11)3.4 万科集团盈利能力分析 (11)3.4.1 主营业务净利润率 (12)3.4.2 每股收益 (12)3.4.3 净资产收益率与总资产报酬率 (12)3.4.4 销售净利率与成本费用利润率 (13)4 万科集团资本结构与盈利能力存在的问题 (15)4.1 负债比率过高，结构不合理 (15)4.2主要依赖银行贷款，融资渠道单一 (15)4.3 股权结构较为分散 (15)4.4 金融监管力度大 (16)4.5 盈利能力相对稳定，总体偏低 (16)5 优化万科集团资本结构和提高盈利能力的建议 (17)5.1 优化组合筹资，降低资本成本 (17)5.2 拓宽融资渠道，提高资金使用效率 (17)5.3 调整企业资本结构区间 (18)5.4 强化内部管理，紧跟国家政策 (18)5.5 加强销售管理，控制好成本费用 (18)总结 (19)参考文献 (20)致谢 (21)前言房地产行业一直都是中国人民讨论的焦点，纵观古今，房地产在1978年之前是国家主要倡导的计划模式阶段；1978年延续到1998年是房地产商品化研究开发试营点阶段；从1998年到现在的社会是金融化开发阶段；中国房地产行业的兴起，主要经历的就是这三个比较重要的阶段。

---文档均为word文档，下载后可直接编辑使用亦可打印---关键词 (1)房地产企业融资存在的问题及对策研究——以万科集团为例摘要：本文对于房地产企业在我国经济发展的作用进行了深入地研究，在研究过程中针对万科集团融资的实际发展状况选取合适的理论来对其进行理论支持，对万科集团出现融资难的问题的成因进行分析，使融资难的根本原因得以了解。

在房地产企业融资难问题解决方面关政府、金融机构、企业三方需要共同对其进行努力，使面向万科集团的融资机制和社会信用体系能够得到完善，使万科集团融资的渠道更加合理和规范。

使我国的万科集团在融资过程中能够得到公平对待，提供给万科集团的融资服务也需要得到改善，万科集团在自身素质方面也需要提升，使万科集团融资难、融资贵能够得到有效缓解。

关键词：万科集团；融资；金融机构Analysis on the Development and financing difficulties of small and Medium-sized Enterprises——Vanke Group as an exampleAbstract:The important power of small and medium-sized enterprises to promote the economic and social development of our country. However, in a country like our country, the state-owned big banks dominate the credit market and have not completed the construction of the capital market; It is difficult for small and medium-sized companies to make loans from all over the world.The universal problem appears to be particularly prominent and has restricted its economic and social benefits, so it is urgent to optimize the financing environment for small and medium-sized enterprises. The existing financing models of SMEs include financial subsidy, bank loans, self-financing, This paper studies the role and characteristics of small and medium-sized enterprises in China's economic development, and analyzes the theory of capital structure.The related theories such as the theory of capital preference and its application to the financing of small and medium-sized enterprises in China are discussed in order to find out the present situation and causes of the difficulties in financing of small and medium-sized enterprises in China. Finally, The paper concludes that the key to solve the financing problem of SMEs is the joint efforts of the government, Financial institutions and enterprises to establish and improve the financing mechanism and social credit system for SMEs. Actively promote the diversification of financing channels for SMEs, marketization of transactions, Standardization of operations and rationalization of structure. At the same time, we should create an equal financing environment for SMEs. This paper presents three aspects that complement SMEs 'financing services and improve SMEs' own literacy.To alleviate the financial difficulties of small and medium-sized enterprises in China, Finance costly countermeasures and suggestions.Key words:minor enterprises；financing；banking instituti引言随着社会问题的不断出现，就业形势和经济的发展前景越来越受到外界的普遍关注。

摘要房地产企业作为支柱产业带动了国民经济的发展，其中融资是万科集团这类大型房地产企业经营发展的根本，而长期以来我国都是以银行信贷融资模式占据了融资方式的主导地位，自2007年起中央先后6次提高存贷款基准利率，12次调高法定存款准备金率使得我国的以万科集团为代表的房地产企业的融资方式受到一定影响。

在此情况下，本文在介绍国内房地产企业融资的基本情况后，重点对万科集团当前的融资方式进行分析。

通过对融资方式相关理论的介绍，引入对万科集团及其融资方式进行介绍，着重分析目前万科集团融资方式存在的问题。

从融资渠道不合理、流动性下降、盲目投资占用资金、股权结构与利益分配失衡等角度分析制约万科集团融资方式优化的因素。

最终，进而构建针对性解决方案，以期能够在一定程度上促进万科集团融资方式优化。

关键词房地产融资结构多元化融资万科集团目录一、引言 (1)（一）研究背景和意义 (1)（二）融资方式研究现状 (2)二、企业融资方式概述 (3)（一）融资的概念及方式 (3)（二）融资成本与合理性判 (3)三、我国房地产融资的现状 (4)（一）我国房地产企业的一般资金来源 (4)（二）我国房地产业融资存在的问题 (5)四、万科集团融资方式分析 (6)（一）万科近年来融资方式概况 (6)（二）万科的融资方式 (6)（三）基于财务绩效对万科当前融资方式存在的缺陷 (8)1.限制权益融资方式的因素 (9)2.限制负债融资方式的因素 (10)（四）万科融资方式缺陷的成因分析 (12)1.融资渠道不合理 (12)2.流动性下降 (12)3.盲目扩大投资规模大量资金被占用 (13)4.股权结构失衡 (14)5.利益分配失衡 (14)五、促进万科等房地产企业融资方式优化建议 (15)（一）发展多元化融资渠道 (15)（二）控制项目投资及风险 (15)（三）提高企业流动性 (16)（四）注重创新发展吸引股市和股权融资 (16)（五）积极发展REITs (17)六、总结 (19)我国房地产融资结构分析—以万科集团为例一、引言房地产业作为一个新兴的支柱产业对促进我国国民经济增长有着重要的作用，而管理、技术、资金密集型是房地产业的特性，这就意味着发展房地产业需要大量的资金维持运转，因此采取合理的融资方式非常必要。

以万科为例的房地产行业资本结构分析摘要：本文以房地产行业龙头万科为例从资本结构及相关理论来对我国房地产行业的资本结构进行了总的分析，分析得出房地产上市企业资本结构存在内源融资偏少、长期融资比例偏低、间接融资比重偏大等问题，最后针对以上问题结合万科地产整体情况，提出了相应的对策建议。

关键词：房地产；资本结构；万科地产目录一、前言 (2)（一）研究背景 (2)二、房地产资本结构现状及分析（以万科A(000002)为例） (5)（一）房地产企业的融资现状分析 (6)1.融资渠道单一 (6)三．总结 (10)一、前言（一）研究背景房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动的总称。

房地产企业属于资本密集型企业，具有建设周期长，资金周转速度慢等特点。

但是随着我国市场经济体制的构建，房地产业逐渐发展成为了我国国民经济的支柱产业。

它能直接或间接的影响到建筑、冶金、建材、装饰、家具、家电、金融等数十个上下游产业，成为我国经济发展的主要推动力量和国民经济新的增长点。

因此，房地产业的良性发展可以促进其他相关产业的健康发展。

从改革开放至今，中国房地产已经走过了三十年的发展历程，成为中国经济支柱和经济增长点。

近年来我国房地产企业平均规模增长速度非常迅速，但大部分房地产企业拥有的权益资本普遍偏少，主要以银行贷款为主要融资渠道，方式过于单一，因此，分析研究房地产企业资本结构成为当前行业内急需解决的问题。

（二）研究目的近几年来，房地产行业的资本结构方面的问题一直都是研究的热点话题。

安全、合理的资本结构是企业生存与发展的基本保证，也是企业保持旺盛竞争力以及实现其价值最大化的关键，对于企业资本结构优化问题的研究意义重大。

房地产行业是我国支柱产业之一，对于带动相关几十个产业发展，扩大就业等一系列问题具有积极作用。

目前我国房地产开发企业数量众多，但具有一定规模的企业还非常有限，由于房地产行业资本密集型的特点，资金一直是影响房地产企业生存和发展的重要因素。

摘要近年来我国的市场经济不断地发展,政府大力开展供给侧改革，而房地产行业作为我国经济重要的支柱产业之一，其重要性不仅体现在其开发投资对国内生产总值的直接贡献，更重要的是它能带动其他关联企业的发展从而拉动消费，从而实现侧面拉动需求，提高了国民生产总值。

在我国的宏观调控大背景下,企业资本结构组成是否合理，深刻的影响着公司的经营。

本文将以万科集团为例,主要采用了实证研究法、案件研究法、文献研究法等研究方法，首先，以现存的资本结构的相关理论和案例研究结合的方式，在对相关资本结构理论分析的基础上,研究万科的资本结构和经营状况，然后,对其特征进行总结,发现和提出资本结构不合理之处及其原因所在,最后提供有效的应对措施，从而使企业优化资源配置，提高资金使用效率和筹资能力，达到企业价值的最大化。

万科集团作为中国房地产行业的杰出代表，通过对部分房地产上市公司的资本结构的分析，能为本行业的资本结构优化提供一些借鉴.关键词：房地产行业;万科集团；资本结构；优化配置;企业价值ABSTRACTIn this paper，in recent years ，the market economy is developing continously and steady in our country 。

And the government is strengthening structural reform of the supply front to increase the quality and efficiency of supply system and provide a growth impetus for sustainable economic development 。

While the real estate industry as one of the most important pillar industries of our country’s economy , its importance is not only reflected by its development and investment will contribute to the gross domestic product directly, but the more importantly is that it can promote the development of other associated enterprises so as to boost consumption ，and provide indirect contribution to gross domestic product （GDP）. Under the background of macroeconomic regulation and control in our country，the enterprise capital structure is reasonable and deeply affected by the operation of the company。

房地产资本结构优化探析——以万科为例摘要：自改革开放以来，中国的经济发展飞速，生活的各个领域都取得了傲人的成就。

特别是，作为中国支柱产业的房地产，在经济发展中有着举足轻重的地位，房地产业的国家监管在稳定对人口的支持中起着重要的作用。

资本密集型企业是房地产具有典型特征的，资本一直是企业生存和发展的重要因素。

资本结构的相关性对所有房地产行业都很重要，但是几乎所有房地产行业资本结构都存在着问题。

通过对房地产行业的股权结构，债务状况，盈利能力和融资渠道的深入调查和分析，本文确定了房地产行业的资本结构通常没有科学和适当地调整。

其中万科企业有限公司作为领导者，则表现的更为明显，融资渠道的狭窄、过高的的资产负债率、管理层对风险控制的关注不足以及中小型为主的股权结构限制了房地产业的发展。

通过以上的实证分析，我建议万科企业股份有限公司带头房地产行业应采取对策，扩大融资渠道，适当增加长期负债在总负债中的比重，集中股权结构，增加股权比例。

通过调整最佳结构来启动。

关键词：万科企业股份有限公司；资本结构；融资结构。

1 绪论1.1 选题的目的及意义1.1.1 选题的目的本文将房地产作为研究对象，因为房地产行业作为中国乃至世界各国的支柱产业之一，一直都是非常热门的话题，对经济的发展有着重要的影响。

资金密集是房地产公司最典型的特征，所以通常来说对于房地产公司在运营过程中，资金链是非常重要的，完善科学合理的资本结构对房地产企业的有着十分重要的影响。

1.1.2 选题的意义企业资本结构的是否合理，对企业的生存和发展起到决定性的作用。

行业不同的情况下，对于资本结构也有着不同的标准。

房地产公司的特点是资本要求特别高。

企业的正常运作与充足的资金有着千丝万缕的联系。

公司的资本结构趋于合理化，这已成为公司具有强大竞争优势的重要因素。

在中国，房地产公司的融资通常是债务，其中最常见的是短期债务。

在回顾中国房地产上市公司资本结构的发展现状的基础上，我们具体的讨论了一些影响资本结构发展的原因，探索在当前经济发展形势之下,房地产公司优化内部资本结构的可行方案,对我国房地产业的整体发展有极大的意义。