案例研究一：万科投融资之路

企业融资方案选择分析-以万科为例
万科作为一家大型房地产企业，其融资方案选择分析需要考虑
多个方面。

1. 债务融资 vs 股权融资
债务融资指借助债务工具，如债券、贷款等获得资金。

股权融
资则指通过发行股票等股份制证券获得资金。

对于房地产企业而言，债务融资更为常见，因为其可获得较为稳定的资金来源，同时也不
会降低控制权。

2. 市场融资 vs 银行融资
市场融资指通过发行债券、证券等融资工具向公众募集资金，
银行融资则指与银行等金融机构合作获得资金。

市场融资的优点在
于可以扩大公司的知名度，提高市场的认可度，同时也拓宽了融资
渠道。

银行融资则具备灵活、快速等优势。

3. 固定收益融资 vs 浮动利率融资
固定收益融资指借款者与贷款方协商好利率，无论市场利率上
涨还是下跌都保持不变，而浮动利率融资则指利率与市场利率联系
在一起，随着市场利率上涨或下跌而变化。

对于万科这样的大型企
业而言，固定收益融资通常更为稳妥。

综上所述，万科可以考虑借助债务融资、与银行等金融机构合作、选择固定收益融资等方案进行融资。

同时，由于房地产行业的
特殊性，万科也需要在融资方案选择上做好风险控制，避免过于依
赖债务融资，过度扩大负债规模，从而导致公司风险的高企。

目录摘要及关键词 (1)引言 (1)1 我国互联网金融的发展现状 (1)1.1在互联网金融背景下的房地产企业的融资模式概况 (2)1.2在互联网金融背景下房地产企业融资模式的发展趋势 (2)1.2.1 优化融资模式 (2)1.2.2 创新营销手段 (2)1.2.3 增加金融产品创新 (3)2 我国房地产企业融资模式 (3)2.1传统的融资模式 (3)2.1.1 银行信贷 (3)2.1.2 自有资金 (4)2.1.3 股权融资 (4)2.1.4 债券融资 (5)2.2互联网金融背景下的多元化融资模式 (5)2.2.1 房地产信托 (5)2.2.2 资产证券化 (6)2.2.3 房地产售后回购 (6)2.2.4 PPP项目融资 (6)3 我国房地产融资模式存在的问题 (6)3.1房地产行业的管理体制不够完善 (7)3.2财务负担较大及融资成本偏高 (7)3.3受到政府宏观调控政策的影响力大 (7)4 万科房地产融资模式研究 (8)4.1万科概况 (8)4.2万科地产的融资环境 (8)4.2.1 宏观环境 (8)4.2.2 竞争环境 (9)4.2.3 内部环境 (9)4.3万科地产的融资模式 (10)4.3.1 银行贷款 (10)4.3.2 海外融资 (11)4.3.3 房地产+互联网+金融 (11)4.3.4 房地产信托 (12)4.3.5 注重合作开发 (12)5 万科地产多元化融资模式的启示 (13)5.1万科地产融资模式的劣势 (13)5.1.1 万科过于依赖银行贷款 (13)5.1.2 万科太过看重海外融资 (13)5.1.3 互联网平台或涉自融遭质疑 (13)5.2万科地产融资模式的优势 (14)5.2.1 注重合作开发 (14)5.2.2 不断创新新的融资模式 (14)5.2.3 房地产+互联网+金融 (14)6 建议 (14)6.1房地产企业的融资模式应实现多元化 (14)6.2房地产企业应与时俱进、因地制宜 (15)6.3房地产企业应减少财务负担、有效降低融资成本 (15)7 结论 (15)参考文献： (15)互联网金融下房地产企业融资模式研究--以万科为例摘要：近年来，房地产业已经发展成为了我国国民经济的支柱行业，它的融资受国家宏观调控的政策影响较大，关系到中国房地产企业的生死存亡的挑战。

房企投融资案例
【原创版】
目录
1.房企投融资概述
2.房企投融资案例分析
3.案例启示及对行业的影响
正文
【1.房企投融资概述】
房地产行业作为我国经济的重要支柱，其投融资活动对于整个国民经济的发展具有举足轻重的地位。

房企投融资主要包括内部融资和外部融资两个方面，内部融资主要依赖企业自身的盈利和现金流，外部融资则主要依赖于银行贷款、债券发行、股权融资等多种渠道。

【2.房企投融资案例分析】
案例一：万科 A+H 股配股融资
2021 年，我国房地产龙头企业万科宣布进行 A+H 股配股融资，总规模达到约 244 亿元。

此次融资主要用于补充公司流动资金和偿还有息负债，以降低公司的财务风险。

案例二：恒大发行 1300 亿元债券
2020 年，恒大发行了总额为 1300 亿元的债券，主要用于公司的投资和运营。

此次债券发行是恒大历史上规模最大的一次债券融资，显示了其强大的融资能力。

【3.案例启示及对行业的影响】
从以上两个案例中，我们可以看出，房地产企业在投融资方面的需求和策略各不相同，但都旨在优化资本结构，降低财务风险。

这些案例对于整个房地产行业来说，既提供了成功的融资经验，也揭示了行业的一些问题。

比如，如何在融资和风险控制之间找到平衡，如何在复杂的市场环境中把握好投融资的节奏和规模等。

总的来说，房地产企业的投融资活动是其发展的重要支撑，也是影响整个行业走向的关键因素。

房地产行业融资问题研究——以万科地产为例作者：李娜来源：《环球市场》2018年第12期摘要：近年来，房地产行业金融监管形势日趋严峻，监管机构的处罚力度也在不断加大。

万科地产作为国内最大的房地产开发企业，其融资活动备受关注。

所以，本文对2018年年初万科地产的融资活动进行深入分析，并以此提出了我国房地产行业进行相关融资活动的建议，来解决我国房地产行业的融资问题。

关键词：房地产行业；万科地产；多元化融资；财务风险万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，是中国最大的房地产开发企业。

2018年1月6日，万科董事会审议通过公司将发行不超过人民币350亿元的直接债务融资工具的议案，其融资方式包括但不限于公司债券、中期票据、短期融资券、超短期融资券、永续类债券、资产支持类债券等，决议有效期24个月。

同时预计募集的资金将用于满足万科的生产经营需要，调整其债务结构，补充流动资金及（或）项目投资（例如长租公寓）等用途，发行时间可一次或多次发行，亦可为若干种类。

一、万科此次融资方式迭择特点万科处于高风险、高投资、高收益的资金密集型行业，它的发展离不开大量资金的支持，同时它也是我国最大的房地产开发企业，其融资方式成为该企业健康运转的关键。

（一）融资方式多样化以债券融资为主融资途径随着金融制度的创新不断扩大，而多元化的融资途径会为企业的发展提供保障。

2018年1月6日，万科通过多种直接债务融资手段来筹集资金。

可以从两个方面来进行讨论：一方面是融资方式期限不同，万科通过发行不同期限的债券，在均衡筹资成本的同时减少企业的财务风险；另一方面是融资方式有无担保，万科作为AAA高信用企业，此次融资行为多以信用债券为主，辅之以必要的抵押债券，融资方式多样化。

（二）强金融监管形式下，适应政策的变化房地产行业的传统融资方式是银行借贷，而万科此次债务融资多以债券发行为主，并未采取银行借贷，这主要是由于当前房地产行业金融环境整体从严，进行银行借贷相对比较困难。

---文档均为word文档，下载后可直接编辑使用亦可打印---关键词 (1)房地产企业融资存在的问题及对策研究——以万科集团为例摘要：本文对于房地产企业在我国经济发展的作用进行了深入地研究，在研究过程中针对万科集团融资的实际发展状况选取合适的理论来对其进行理论支持，对万科集团出现融资难的问题的成因进行分析，使融资难的根本原因得以了解。

在房地产企业融资难问题解决方面关政府、金融机构、企业三方需要共同对其进行努力，使面向万科集团的融资机制和社会信用体系能够得到完善，使万科集团融资的渠道更加合理和规范。

使我国的万科集团在融资过程中能够得到公平对待，提供给万科集团的融资服务也需要得到改善，万科集团在自身素质方面也需要提升，使万科集团融资难、融资贵能够得到有效缓解。

关键词：万科集团；融资；金融机构Analysis on the Development and financing difficulties of small and Medium-sized Enterprises——Vanke Group as an exampleAbstract:The important power of small and medium-sized enterprises to promote the economic and social development of our country. However, in a country like our country, the state-owned big banks dominate the credit market and have not completed the construction of the capital market; It is difficult for small and medium-sized companies to make loans from all over the world.The universal problem appears to be particularly prominent and has restricted its economic and social benefits, so it is urgent to optimize the financing environment for small and medium-sized enterprises. The existing financing models of SMEs include financial subsidy, bank loans, self-financing, This paper studies the role and characteristics of small and medium-sized enterprises in China's economic development, and analyzes the theory of capital structure.The related theories such as the theory of capital preference and its application to the financing of small and medium-sized enterprises in China are discussed in order to find out the present situation and causes of the difficulties in financing of small and medium-sized enterprises in China. Finally, The paper concludes that the key to solve the financing problem of SMEs is the joint efforts of the government, Financial institutions and enterprises to establish and improve the financing mechanism and social credit system for SMEs. Actively promote the diversification of financing channels for SMEs, marketization of transactions, Standardization of operations and rationalization of structure. At the same time, we should create an equal financing environment for SMEs. This paper presents three aspects that complement SMEs 'financing services and improve SMEs' own literacy.To alleviate the financial difficulties of small and medium-sized enterprises in China, Finance costly countermeasures and suggestions.Key words:minor enterprises；financing；banking instituti引言随着社会问题的不断出现，就业形势和经济的发展前景越来越受到外界的普遍关注。

合作的“钱景”百亿元利润，千亿元营业收入（见表1），万科在2012年同时实现。

此前万科的千亿规模，仅仅是“民间指标”。

万科的繁殖能力和扩张速度再一次超出人们的想象力。

这样几何级的扩张，在中国的企业史上，亦难觅与其匹敌者。

以万科最近3年数据为例（表2）。

从2010—2012年，万科斥资325.4亿元，新设公司217家，收购公司73家；对子公司和其他公司增资114.84亿元。

万科最具想象力的合作开发，像滚雪球一样，带来巨大开发量的同时，也收获了真金白银。

3年间新增项目217个，新增权益建筑面积4726万平方米。

营业收入从507亿元到718亿元再到1031亿元，2012年首次迈入权益销售规模千亿大关。

伴随营业收入跳跃式增长，万科归属上市公司股东净利润也首次进入百亿大关——126亿元。

过往的企业并购扩张史告诉我们，企业一旦“规模”就容易变得不“经济”，往往伴随经营效率降低、产品质量下降及社会交易费用上升。

但万科的增长，打破了这个规模魔咒。

2012年，万科的全面摊薄净资产收益率为19.66%，较2011 年提高1.49 个百分点，为近十年来最高水平。

万科股民们有理由相信“万科不同”。

而同行们则对万科进行抽筋剥髓式研究：万科为什么能新设或收购如此多的企业？疾风暴雨式的大手笔合作开发背后，万科有哪些好处？合作方是何许人？合作的原则和模式是什么？如何控制大量合作的风险？“钱从哪里来，怎么来；钱到哪里去，如何去？”让我们从逻辑起点开始走进“大象”万科。

神秘第N方2004年，万科制订了一个目标：100亿元利润，1000亿元收入，3%的市场份额。

这是一个足以称霸全球的目标。

但“老大”不易为。

2008年，王石就反思说，我们卖出这么多的房子，仍然没有钱买地。

开发商没钱买地，等于巧妇没米下锅。

王石抱怨的“缺钱”如何解决？特别是2008年以后，A股市场的融资大门向房地产企业关闭，发展靠融资的万科，又是如何续写融资新传奇？我们把时间轴拉长，以便更清晰看到万科在此前后的变化。

万科的成长与资本运作董事长王石说“随着经济改革的深入，中国资本市场日趋成熟，万科正是在这个不断成熟的市场中成长起来的”总经理郁亮说“每一次成功的资本运作，紧随其后的是万科更快的成长和突破”从这两位高管的话语中，我们似乎感受到万科的成长与其资本运作有着千丝万缕的关系，到底资本运作在万科的成长中扮演了怎样的角色呢？下面我们做具体的讨论。

首先分析近20年来中国房地产行业的成长模式（讲解下面的这个图）大多数中国房地产企业是在这种模式下成长起来的。

我认为，在中国，衡量一个地产企业竞争能力的主要指标是两个能力，一是拿地能力（因为土地是这个地产业进行发展的基础，并且城市土地的稀缺性加大了企业获得土地的难度，土地成了限制地产企业发展的瓶颈）二是融资能力（房地产企业存货率高，负债率高，资金占用量大且周期长的特点要求地产公司必须有很强的融资能力来解决投资和还债）由上述分析可以看出融资对地产企业发展的重要性，对万科而言，其资本运作主要是就是在资本市场上的融资活动。

接下来，我们将结合万科的成长过程分析其在资本市场上的融资活动。

第一阶段：股份制改造、上市发行A股以及增资实现快速发展（1991--1993）1988年11月，万科进行股份制改造，改造后净资产1324万。

同年12月，万科首次公开发行股票，募集社会股金2800万元，为公司快速发展打下了基础。

之后，万科规模不断扩大，资金需求量加大，此时，万科将目光投向了在深圳刚刚兴起的资本市场，经过艰难的运作，1991年1月29日，万科股票正式在深交所上市，代码为000002，由此万科踏上了万亿市值的征程。

通过上市，万科打开了资本市场的大门，从此万科开始接受资本的洗礼，并在资本的指引棒下开始腾飞。

对整个行业而言，万科上市，为资金密集的房地产行业找到了宝贵的融资渠道，开辟了房地产企业做大做强的路径。

可以说万科上市是万科的一大步，也是房地产行业发展的一大步。

个人认为，当时处于走多元化路线，主营业务并不突出，也没有核心竞争力的万科仍能够上市成功，从一个侧面说明了当时中国的资本市场处于起步阶段，还不成熟。