现行政策下地产基金运作方式

浅谈房地产资产证券化—REITs房地产行业在过去十几年时间里经历高速发展的黄金时期，地产公司规模得到不断壮大，在资产规模不断攀高的同时，过高的杠杆也给整体行业蒙上一丝阴霾。

随着我国经济发展模式的转变，在防范金融系统风险的大背景下，政府通过对房地产行业不断调整，使得原有融资渠道步步收紧。

市场的“凌冬将至”以及“活下去”的口号更像是拉起了一场“现金为王”的变现大剧序幕。

本文通过对国内REITs回顾，结合实际工作揭示其作用以及所面临的方式。

标签：房地产信托基金;税收一、REITs产生的背景及作用REITs（房地产投资信托基金）是一种收益凭证，由专业房地产投资机构进行经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。

对于投资者通过认购份额，享受其基金投资房产、物业带来的升值，另一方面REITs可以促进地产公司由重资产持有向轻资产运营的转型，赋予地产资产金融属性盘活商业地产。

二、REITs产品的类型根据投资资产权属关系REITs可分为“过户型”和“抵押型类”。

过户型REITs 在本质上是一个“资产重组+资产证券化”的过程，本质是以包含基础物业的项目公司股权进行资产证券化，实现相关资产退出目的。

相对于过户型产品的产品设计简单性。

不存在过户问题，是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。

由于抵押型产品不需要考虑资产重组和税务筹划问题，设计相对于过户型产品简单。

在财务处理上，由于资产不能出表实现销售收入，不能有效解决资产负债过高，故在本文将不重点讨论。

三、过户型REITs产品涉及法律及税务问题过户型REITs产品要比一般资产证券化复杂一些，一方面基于运营收入与成本、资本支出轧差的净运营现金流需要很详细的分析、假设与测算;另一方面，包含标的物业资产剥离本身就涉及较为复杂的法律和税务事务。

在国内尚未形成完整法律体系，《公司法》未明确REITs的法律主体地位，缺乏法律保护;《信托法》、《证券投资基金法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》均为对REITs的权利与义务明确规定;在税收上，目前国内主流做法为将房地产资产划入SPV公司或专项计划，达到资产破产隔离的效果。

探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式师瑞斌(东万共创(平潭)投资管理有限公司，北京100026)摘要：房地产信托投资是当前国际上的一种主流房地产市场交易模式，其对于增强房地产市场资本流通，扩大市场交易规模具有重要意义。

在这一方面，我国的发展则相对较晚，但却给了我国更多时间去研究国外的发展情况。

本文对房地产信托投资基金以及概念厘定进行了分析，进而结合国际上的REITs模式对我国在这一方面的发展提出了相关措施。

关键词：房地产信托；信托投资；房地产市场中图分类号：F293.3；F832.49文献识别码：A文章编号：2096-3157(2020)27-0072-03—、弓I言房地产作为一个重要的经济产业，对社会整体经济发展有着极大带动作用。

我国是一个人口基数十分庞大的国家，在近年来城市化建设进程不断推进的情况下，城市人口数量激增，这就使我国拥有庞大的房地产市场需求。

因此，我国改革开放之后的房地产事业发展极为迅猛，房地产更成为我国多年来国民经济持续增长的重要支撑点。

但在房地产业不断发展的同时，我国房地产业的发展模式也亟待进行优化完善。

在国际房地产投资市场上，信托投资是一个十分先进的投资形式，且在许多国家中证实了其对房地产金融市场发展的积极促进作用。

对此，在我国房地产市场的发展中，将这一投资形式引入房地产行业中，可以进一步健全我国房地产市场上的金融运作模式，刺激房地产市场的更高层次演进。

因此，在我国房地产业蓬勃发展的当下，加强信托投资基金(REITs)运营模式的研究就显得尤为关键。

二、房地产信托投资基金(REITs)概述就房地产投资而言，其本身具有较低的流动性，这在市场化运行过程中明显无法形成旺盛的市场活力。

而房地产信托投资基金(REITs)则为房地产投资提供了一种证券化的手段。

具体而言，房地产信托投资实际上就是利用公开发行股票、受益凭证等来募集投资者的资金，再通过专业化房地产投资或房产抵押贷款投资信托来将房地产投资证券化,使得房地产投资可以直接进入资本市场，进行各种证券资产形式的金融交易。

房地产市场融资方式和渠道分析目前我国房地产市场融资途径比较单一，主要是自筹资金、定金及预收款和国内贷款的组合，此外还有利用外资、民间融资等方式，只是这些方式筹得的资金所占比重很小，不是房地产市场的主流融资渠道。

这与发达国家相比不太一样。

就目前西方发达国家的房地产融资模式来讲，已经形成了以房地产信托投资基金(REITs)为核心，以传统融资渠道为基础的多元化融资模式。

我国目前的房地产融资方式决定了房地产企业资金链受国家调控，特别是银行利率政策的影响很大。

多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择。

〔一〕银行贷款房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

尽管对于房地产开发商来说，贷款受到国家宏观政策，特别是利率政策的影响很大，但是2008年银行仍是房地产融资的主渠道。

当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅使银行减低了自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低的，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。

房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。

根据我们现在房地产市场的经营状况分析，目前房地产融资以银行为主导的模式，短期内仍不会改变。

〔二〕企业上市融资理论上讲，公开上市是最正确途径，因为直接融资，可从化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。

但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以到达上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。

上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。

中国全套地产融资方式史上最全详解！基本结论根据国家统计局分类，房地产开发企业资金来源有国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金及各项应付款五类。

2009年以来，国内贷款、利用外资及自筹资金占比整体呈现下降趋势，其他资金及各项应付款占比则有明显提升，可以表明近年房企受地产调控政策影响，外部融资渠道收紧，开发资金来源逐渐侧重于经营性融资。

按常见的融资渠道，房企的融资方式可以分为外部筹资性融资及内部经营性融资，我们将外部筹资方式按股权融资和债权融资进行区分，股权融资主要有IPO、增发、配股、股东直接出资及合作开发，债权融资方式有银行贷款、信用债、资产证券化、非标融资、境外债、民间借贷六种；内部经营融资可以分为销售回款、应付款融资。

房企债权融资渠道收紧。

银行贷款方面，房地产开发贷监管逐渐收紧，多数地区并购贷亦需满足“四三二”要求，增长趋势放缓；信用债发行以公司债为主，净融资额较前期大幅回落；房企涉及的ABS 主要有四种，供应链ABS、购房尾款ABS、物业收费权ABS及租金类ABS，2018年下半年，房地产行业内有多家房企申报的ABS产品被中止审核；房企非标融资的途径主要是委托贷款和信托融资，目前二者均受到监管限制，规模收缩；境外债方面，2019年下半年，发改委要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

从房地产开发各阶段的融资渠道来看，在前期拿地阶段，由于未满足“四三二”要求，仅能通过自有资金、非标等方式融资，19年银保监会23号文限制房企通过信托公司进行前融的渠道，房企在拿地阶段的融资方式进一步收窄；在地产开发建设阶段，可以通过开发贷、并购贷、非标、供应链ABS、信用债等方式进行融资；销售运营阶段，房企可以发行信用债、ABS提高资金周转效率。

衡量房企杠杆时需关注其隐性负债。

房企隐性负债中占比较高的有明股实债及非并表项目公司负债两种：明股实债融资有两个部分，一是集团层面上通过永续债、优先股等方式所进行的融资，对于房企大概率需承担偿债义务的权益工具，需将其作为房企的有息负债考虑，二是项目公司层面的明股实债，主要指房企通过信托或私募基金等以“股权投资+股东借款”等方式为项目公司所做的融资，明股实债涉及的报表科目有其他权益工具、资本公积、少数股东权益及其他应付款；非并表项目公司负债是指多个房企合作开发共同成立项目公司时，非并表方实质上亦承担相应的债务偿还责任，体现在报表中长期股权投资科目；除此之外，房企涉及隐性负债的还有已出表的ABS；计入应付账款、长期应付款、其他非流动负债科目中的未出表的ABS；计入其他流动负债中的短融、超短融等一年内到期的债券；长期应付款中的融资租赁以及其他应付款中的关联方借款等。

房地产投资项目资金运作方案第一部分：引言房地产投资项目是一项庞大的投资行为，需要精心策划和资金运作方案的支持。

本文将就房地产投资项目的资金运作方案进行深入探讨，以帮助投资者制定出合理有效的资金运作策略。

第二部分：项目前期资金准备在房地产投资项目开展之前，投资者需要进行充分的资金准备工作，确保项目的顺利进行。

主要包括以下几个方面：1. 项目资金需求分析根据项目的规模、地理位置、用途等因素，对项目的资金需求进行细致分析，制定出合理的投资额度。

同时，还需要根据项目的不同阶段确定相应的资金投入计划。

2. 市场调研与风险评估在进行项目资金准备之前，需要进行全面的市场调研和风险评估工作，以了解项目所处的市场环境和可能面临的风险。

通过科学的数据分析和专业的意见汇总，为资金运作提供参考依据。

3. 融资渠道多元化为了确保资金的充分供应，投资者应该积极探索多元化的融资渠道，包括银行贷款、股权融资、债券发行等方式，以降低融资成本和风险。

第三部分：项目中期资金运作在房地产投资项目进入实施阶段后，需要进行中期资金的运作。

主要包括以下几个方面：1. 资金调配与项目管理在项目实施过程中，需要进行资金的调配和项目的管理，以确保项目按计划进行并达到预期目标。

投资者应建立科学合理的资金调度机制，并制定详细的项目管理措施。

2. 风险控制与资金监管投资者在项目运作过程中要时刻关注市场风险，并采取相应的控制措施。

同时，还需要加强对资金的监管，确保资金的安全和合规运作。

3. 利润分配与重投资在项目中期，投资者需要根据项目的实际情况进行利润的合理分配，并将一部分利润进行重投资，以提高项目的回报率和长期可持续经营能力。

第四部分：项目后期资金回收房地产投资项目的资金回收是整个运作方案的关键环节，也是投资者最为关注的阶段。

主要包括以下几个方面：1. 出售资产与回收资金当项目达到预期目标后，投资者可以选择出售资产，回收资金。

这需要投资者制定出明确的出售策略和销售渠道，以最大程度地实现资金的回收。

房地产基金操作指引1.了解自身投资需求和风险承受能力：在选择购买房地产基金之前，投资者需要全面了解自身的投资需求和风险承受能力。

可以根据自身的投资目标、投资期限、资金规模和风险偏好等因素来确定是否适合购买房地产基金。

2.选择合适的房地产基金：根据自身的投资需求，投资者可以选择不同类型的房地产基金，如商业地产基金、住宅地产基金或混合型地产基金等。

同时，要综合考虑基金的历史表现、基金管理人的实力和经验、基金规模等因素来做出选择。

3.了解基金的投资策略和运作方式：在购买房地产基金之前，投资者需了解基金的投资策略和运作方式。

房地产基金可以通过直接投资或间接投资的方式来获取房地产项目的收益。

同时，投资者还需了解基金的投资范围、投资比例、退出机制等内容。

4.风险控制：投资者在购买房地产基金时要注意控制风险。

可以通过分散投资、选择规模较大、管理经验较丰富的基金、定期关注基金的运作情况等方式来降低风险。

此外，还要关注基金的流动性，以便能够及时赎回基金份额。

5.关注基金的收益和费用：投资者在购买房地产基金时要关注基金的预期收益和费用情况。

可以通过查看基金的历史收益、与同类基金比较收益等方式来评估基金的回报水平。

同时，还要了解基金的管理费、托管费、销售服务费等费用情况，并结合基金的收益水平来评估投资的可行性。

6.定期跟踪基金的运作情况：投资者在购买房地产基金后，要定期关注基金的运作情况。

可以通过阅读基金的报告、与基金经理交流、关注相关媒体报道等方式来了解基金的运作情况和投资变动。

7.合理的投资时间和持有期限：投资者在购买房地产基金时要选择合适的投资时间和持有期限。

房地产基金的投资周期一般较长，投资者要有足够的耐心和坚定的信心。

同时，还要根据市场情况和自身的投资目标做出合理的买卖决策。

总之，房地产基金是一种投资房地产的方式，投资者在购买房地产基金时需要全面了解自身的投资需求和风险承受能力，选择合适的基金产品，了解基金的投资策略和运作方式，控制风险，关注收益和费用，定期跟踪基金的运作情况，并选择合适的投资时间和持有期限。

房地产投资的资金运作模式一、引言房地产投资作为一种常见的投资方式，其资金运作模式对投资者来说具有重要意义。

本文将详细探讨房地产投资的资金运作模式，帮助投资者更好地了解这一领域。

二、直接购买房产直接购买房产是最直接的资金运作模式。

投资者通过购买房产来获得租金收益或者资产增值。

这种模式的好处是投资者对自己的投资有更多的控制和可见性，但也需要承担更多的风险和管理责任。

三、投资房地产基金房地产基金是一种由专业机构管理的投资工具，其以集合资金的方式进行房地产投资。

投资者可以通过购买基金份额来参与房地产的投资，并获得相应的分红和增值收益。

房地产基金的优势在于专业化管理和分散风险，但也存在管理费用和流动性风险的问题。

四、参与房地产开发项目投资者可以选择参与房地产开发项目，作为合作方参与开发过程。

这种模式需要投资者对开发项目进行评估和选择，同时需要承担相应的风险和责任。

参与房地产开发项目可以通过投资门槛较高，同时也能参与项目决策和利润分享。

五、产权投资与租赁投资者可以选择购买物业产权并通过租赁获得稳定的现金流。

这种模式适合那些偏好稳定收益的投资者，在租金等现金流创收过程中可以降低风险。

投资者需要评估物业租赁市场和管理风险，同时确保投资回报有可持续性。

六、股权投资与房企合作房地产投资者可以通过股权投资与房地产开发公司合作。

投资者可以购买开发公司的股权，并从公司的盈利中获得分红和股价增值。

这种模式需要投资者对房企的信心和发展前景进行评估，同时关注市场需求和公司治理情况。

七、信托投资房地产信托是一种由信托公司发行并管理的投资工具，以房地产资产为基础。

投资者可以通过购买信托产品来参与房地产投资，并获得相应的收益和权益。

信托投资的好处在于规范化管理和流动性，但也需要投资者对信托公司和项目进行全面评估。

八、总结房地产投资的资金运作模式多种多样，投资者可以根据自身投资目标、风险承受能力和偏好选择适合的模式。

无论选择哪种模式，投资者都需要进行全面的风险评估和尽职调查，同时密切关注市场动态和政策变化。

房地产信托投资基金政策一、定义与性质房地产信托投资基金（REITs）是一种集合投资工具，通过集合投资者的资金购买、经营和管理房地产。

REITs的性质为金融衍生品，其价值与房地产市场密切相关。

二、投资范围与限制2.1 REITs的投资范围主要包括商业地产、住宅地产、工业地产等各类房地产项目。

2.2 REITs的投资限制包括投资单个项目的比例限制、投资地域限制、杠杆率限制等，以确保投资风险的可控。

三、资金募集与运作3.1 REITs可以通过公开募集或私募方式筹集资金，其资金主要用于购买、经营和管理房地产。

3.2 REITs的收益主要来源于房地产的租金收入和资本增值。

四、信息披露与监管4.1 REITs的信息披露要求包括财务报告、经营情况、风险因素等方面的信息，以确保投资者获得充分、准确的信息。

4.2 REITs的监管机构为国家证券监督管理机构和相关自律组织，其对REITs的投资、运作和管理进行监督和规范。

五、税收优惠与政策支持5.1 为鼓励REITs的发展，政府给予REITs一定的税收优惠，如免征或减征企业所得税等。

5.2 政府还通过其他政策支持REITs的发展，如提供融资支持、土地供应等方面的优惠。

六、风险控制与防范6.1 REITs的风险主要包括市场风险、信用风险、流动性风险等，投资者和管理者需进行充分的风险评估和控制。

6.2 REITs应建立完善的风险管理体系，包括风险识别、评估、控制和监控等方面，以确保风险的可控。

七、行业自律与规范7.1 REITs行业应建立自律组织，制定行业标准和规范，对REITs的管理和运作进行规范和监督。

7.2 REITs应遵循行业自律组织的规范和要求，自觉接受监督和评估。

八、法律责任与纠纷解决8.1 REITs的法律责任包括对投资者的赔偿责任、对管理者的法律责任等，其承担方式包括民事责任和刑事责任。

8.2 REITs的纠纷解决方式包括协商、调解、仲裁和诉讼等，当事人可以根据实际情况选择合适的解决方式。

如何通过房地产投资实现资产流动性房地产投资一直以来都被视为一种可靠的投资方式，特别是在资产保值和增值方面有着较好的表现。

然而，房地产投资在流动性方面常常存在一些挑战。

为了实现资产的流动性，投资者需要采取一些策略和方法。

本文将探讨如何通过房地产投资来实现资产流动性。

首先，要实现资产流动性，投资者可以考虑使用房地产投资基金。

房地产投资基金是由一群投资者共同出资，由专业的基金管理人管理的一种投资产品。

投资者可以通过购买基金份额来参与基金的投资，并在需要时可以随时出售自己的份额。

这样一来，投资者可以通过出售基金份额来实现资产的流动性。

同时，房地产投资基金具有专业的基金管理人，他们会根据市场情况和投资目标对房地产进行合理的配置和管理，降低了投资者的风险。

其次，投资者还可以考虑通过房地产证券化来实现资产流动性。

房地产证券化是指将房地产资产转化为可流通的证券产品，投资者可以通过购买这些证券产品来参与对房地产的投资。

房地产证券化的好处是投资者可以通过买卖证券产品来快速实现资产的流动性，同时也能够分散投资风险。

投资者可以购买房地产信托、房地产投资信托或房地产债券等证券产品来参与房地产投资。

另外，房地产投资者还可以考虑通过房地产交易所来实现资产流动。

房地产交易所是一种类似于股票交易所的交易平台，投资者可以通过交易所来买卖房地产资产。

房地产交易所提供了高效便捷的交易机制，投资者可以通过交易所来迅速买卖房地产资产，实现资产的流动性。

同时，房地产交易所也提供了更广泛的参与机会，投资者可以通过购买交易所上的房地产指数基金等金融产品来参与房地产市场的投资。

此外，投资者还可以考虑通过租赁或租赁回购等方式来实现资产流动性。

通过将房地产出租给他人，投资者可以获得稳定的租金收入，并在需要时可以转让或出租给其他租户。

另一种方式是采取租赁回购的方式，即投资者将房地产出租给租户，并与租户签订回购协议，约定未来某个时间点回购该房地产。

这样一来，投资者既可以获得出租收入，同时也可以在需要时通过回购方式来快速变现资产。

14家优质地产基金运作方式与简介一：嘉德地产基金轻资产战略1、以费用收益模式代替资产收益模式；2、严格的资产剥离模式。

核心实质是：资产类型的分解与投资人的匹配：培育期：适合私募投资人；成熟期：7-10%的收益，适合保守的REITS投资人。

在此基础上，嘉德将私募基金和REITS分为：商用（写字楼）物业基金、零售物业基金、出租型公寓基金、城市综合体基金、工业物业基金；同时按区域分为中国基金、印度基金、马来西亚基金、日本基金等。

基金拓展战略1、外部合作发展基金，与大牌金融机构，如与荷兰的ING金融集团的合作。

如与当地的大型开发企业的合作，如深国投，华联商场，万科都有合作2、私募基金和REITS的协调成长与相互支持（不适合国情）二：汉威资本华润国际地产基金，2006年成立，奉行混合式投资与资产管理模式，强调主动式管理，任荣为董事总经理兼行政总裁。

主要模式：开发商通过将种子项目注入基金并参股15%-20比例，达到与投资人利益一致，同时由于翘动杠杆的原因，开发商反而大大提升了ROI三：铁狮门地产基金奉行一体化的Tishiman利用地产基金模式，以不到5%的资本投入，通过提取地产开发链条各个环节的相关管理和参与旗下地产基金超额收益的分配（业绩的提成）分享了地产项目40%以上的收益。

由于在地产高峰期收购物业的价格过高，2008年以来，旗下多个基金出现严重的亏损，以至于陷入债务危机。

由于杠杆的作用，所以这种模式对经济周期比较敏感，资产收购的价格对其影响非常大。

四：高和资本：2009年10月在天津成立，通过旗下的天津高和股权投资基金管理有限公司、天津畅和股权投资基金管理有限公司及其关联公司时进行投资。

是中国首支商业地产基金和专业的地产资产管理机构，专注于投资一，二线核心区域的商业类物业。

完成资产收购上百亿元人民币。

五：常青藤资本管理有限公司：常青藤基金是一直混合型投资基金，根据自身优势和关注重点设立了商用及住宅不动产基金，高新成长基金，节能环保基金，矿产能源基金，养老产业基金及金融股权投资基金等六只子基金。

不动产投资信托基金的运作模式分析随着经济的发展和人们财富意识的觉醒，投资已经成为了人们赚取财富的主要手段之一。

不动产投资信托基金（REITs）作为一种新兴的投资形式，吸引了越来越多的投资者。

那么，不动产投资信托基金是如何运作的呢？本文主要对这一问题进行分析。

一、不动产投资信托基金的定义和种类不动产投资信托基金是指一种将投资者的资金集合起来，用于购买房地产资产并运营的基金。

由于不动产投资涉及到大量的资金和风险，因此需要采取一定的管理方式，不动产投资信托基金就是其中的一种。

目前，在世界各国都有不动产投资信托基金的存在，按照投资对象的不同，可以分为三类：商业不动产信托基金、住宅不动产信托基金和混合不动产信托基金。

商业不动产信托基金投资商业地产，住宅不动产信托基金投资住宅地产，而混合不动产信托基金则投资两种类型的不动产。

二、不动产投资信托基金的运作模式不动产投资信托基金的运作模式通常分为以下几个步骤：1、筹集资金投资者通过购买基金份额的方式，将自己的资金投入到基金中。

基金管理公司也可以通过向银行贷款或债券发行等方式，获得一定额度的资金。

2、购买不动产资产基金管理公司会根据基金的投资策略，选择合适的不动产资产进行购买。

购买不动产资产的方式有多种，例如直接购买现有的不动产物业，或者通过参与土地拍卖等方式获取不动产资产。

3、运营不动产资产基金管理公司会聘请专业的不动产管理人员，进行不动产资产的管理、租赁、维护等工作。

同时，基金管理公司也会制定不同的投资策略，例如购买不同类型、地点、成熟度的不动产物业，以期获得更高的回报率。

4、分配收益基金管理公司会将收益分配给基金份额持有人，分配的方式有结转和派息两种。

结转是指将收益累计到基金份额中，不进行分配；派息则是指将收益分配给基金份额持有人，以现金的方式支付。

三、不动产投资信托基金的优势和风险1、优势（1）投资门槛低：投资者可以通过购买基金份额的方式，以较低的成本获得房地产投资的机会。

目前房地产企业融资方式有哪些？房地产企业融资方式房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出特性。

房地产开发每一个阶段都需要庞大资金支持，因此对融资方式优缺点、政策约束和融资本钱把握，便于企业根据实际情况来选择适宜融资方式。

一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。

内部融资主要是指房地产企业自有资金，包括一些抵押贴现票据，债券，可出售经营性和存量物业，以及近期内可回收各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。

但随着企业投资规模不断扩大以及考虑企业可持续开展，单纯依靠内源融资已很难满足企业开展需求。

外部融资又可以分为直接融资和间接融资。

直接融资主要是从资本市场获得资金，主要满足长期投资资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产信托等多种融资方式。

间接融资主要是从金融机构获得资金，主要是房地产工程贷款，解决房地产开发中短期资金需求。

新形势下房地产企业融资方式探讨摘要：本文主要简述了当前我国房地产企业融资方式，并就当前房地产行业形势，重点分析了在当前银根紧缩情况下，我国房地产行业如何选择适宜融资方式研究。

2021年国家对房地产业宏观调控日益趋紧，通胀压力增大，逐步实行货币信贷紧缩政策。

截止2021年4月底，央行已加息两次，上调4次存款准备金率，对房地产企业融资造成一定影响。

在当前严峻资金形势下，房地产企业如何加强融资，获取更多工程开发资金已成为行业开展一个重要课题。

一、我国房地产企业融资总体情况房地产是资金密集型产业，房地产企业融资情况在房地产企业开展过程中起着重要作用。

从总量上看，2007年1—10月房地产开发到位资金28863.65亿元，与2006年同期相比增长了22.48%。

国内贷款、自筹资金以及其他资金是资金来源三大重要组成局部，占房地产开发资金98.32%，其绝对值较之前所有年份均有所上升。

其他资金是房地产开发资金来源最主要局部，所占比例为46.60%，其中，定金及预收款为8044.37亿元，个人按揭贷款为3636.49亿元，所占比例分别为59.80%和40.20%. 位于资金来源第二位是房地产企业自筹资金，其中企业自有资金为5350.89亿元，建筑施工企业工程垫付款为3966.39亿元，所占比例分别为57.42%和42.58%.位于资金来源第三位是国内贷款，其中，银行贷款5252.97亿元，占93.61%。

探究我国房地产投资信托基金发展模式我国房地产投资信托基金是指通过信托方式，将资金集中投向房地产项目，取得收益后按照约定分配给信托受益人的一种金融产品。

房地产投资信托基金的发展起步较晚，始于2010年。

在过去的几年中，我国房地产投资信托基金取得了较快的发展，并取得了一定的成绩。

我国房地产投资信托基金的发展历程可以划分为三个阶段。

第一阶段是起步期（2010年至2014年），在这个阶段，房地产投资信托基金的数量和规模都相对较小，但发展潜力巨大。

第二阶段是爆发期（2015年至2017年），在这个阶段，房地产投资信托基金迅速扩大规模，取得了较大的市场份额。

第三阶段是整顿期（2018年至今），在这个阶段，监管机构加强对房地产投资信托基金的监管力度，规范了市场秩序。

房地产投资信托基金具有以下几个特点。

房地产投资信托基金规模大、流动性好，可提供更多的资金支持。

房地产投资信托基金的投资收益通常较高，吸引了大量投资者。

房地产投资信托基金的风险相对较低，具有较好的稳定性。

房地产投资信托基金具有一定的灵活性，可以根据市场需求进行灵活调整。

房地产投资信托基金的发展模式可以分为两种，分别是委托型和自销型。

委托型房地产投资信托基金是指投资者将资金委托给信托公司，由信托公司负责投资运作。

自销型房地产投资信托基金是指开发商或运营机构自行发行和运作的房地产投资信托基金。

这两种模式各有优劣，根据实际情况选择合适的模式进行发展。

房地产投资信托基金在发展过程中也面临一些问题和挑战。

监管不完善是目前存在的主要问题之一。

尽管监管部门加大了对房地产投资信托基金的监管力度，但仍然存在一些监管漏洞和缺陷。

市场竞争激烈，投资者选择面广，房地产投资信托基金需要在市场上能够脱颖而出。

房地产市场波动性大，较大的市场风险需要投资者有较强的风险承受能力。

reits的运作方式
REITs的运作方式是指房地产投资信托基金的运作方式。

REITs是一种集合投资工具，通过集合投资者的资金购买、经营和管理房地产。

以下是REITs的主要运作方式：
1. 公开募集：REITs通常通过公开募集的方式获得资金，投资者可以通过证券市场购买REITs 的份额。

REITs的募集通常由投资银行或证券公司等机构担任承销商，负责销售和推广REITs。

2. 投资组合管理：REITs的管理团队会负责管理和运营所投资的房地产项目，包括租户招募、租金调整、维修维护等。

REITs的目标是通过专业的管理能力，为投资者提供稳定的收益并实现资本增值。

3. 收益分配：REITs会将净收益的一部分作为股息支付给投资者。

股息的分配通常会根据REITs的具体情况而定，但通常会保持稳定并具有一定的增长性。

4. 赎回和卖出：投资者可以根据自己的需求选择赎回或卖出所持有的REITs份额。

REITs 份额通常在证券市场交易，投资者可以在证券市场卖出份额，也可以选择赎回份额。

总的来说，REITs的运作方式是通过集合投资者的资金购买、经营和管理房地产，为投资者提供稳定的收益并实现资本增值。

1。

房地产资金管理1. 引言房地产行业资金管理是指对房地产项目中的资金流动进行合理、高效的规划和管理，以确保项目资金的稳定运作和保值增值。

在房地产开发和投资过程中，资金管理的重要性不言而喻。

良好的资金管理能够帮助企业减少风险，提高盈利能力。

本文将从资金管理的基本概念、房地产资金管理的特点以及常用的房地产资金管理策略等方面进行详细探讨。

2. 资金管理的基本概念资金管理是指对企业或项目中的资金流动进行合理安排、有效利用和监督的过程。

通过资金管理，企业可以最大限度地利用自有资金和外部资金，实现规模化、高效率的运营。

资金管理的基本目标包括降低资金成本、提高资金利用效率、确保资金的安全性和流动性。

在房地产行业中，资金管理更为重要。

房地产项目通常需要巨额投资，并且投资周期较长。

有效的资金管理可以保障房地产项目的良性运作，避免资金链断裂和资本流失。

3. 房地产资金管理的特点与其他行业相比，房地产资金管理具有一定的特点：3.1 大额资金需求房地产项目通常需要大量的资金投入，例如土地购置费、建设投资、销售成本等。

这使得房地产资金管理面临资金规模庞大的挑战。

3.2 长周期投资房地产项目的投资周期通常较长，从开发规划到项目交付需要数年时间。

这就要求资金管理者有长期的资金规划和运作能力，以确保项目的可持续发展。

3.3 资金流动性较低房地产资金通常处于较长时间的锁定状态，不易实现快速流动，这对于资金管理者的决策能力和流动性需求提出了更高的要求。

3.4 风险较高房地产行业具有一定的市场风险和政策风险。

资金管理者需要对市场进行全面的分析和风险评估，及时制定相应的风险控制策略，以应对各种风险。

4. 房地产资金管理策略为了合理管理房地产项目的资金，以下是一些常用的房地产资金管理策略：4.1 资金预算策略根据项目的需求和时间规划，制定详细的资金预算，明确资金的进出方向和时间节点。

通过合理的预算使资金使用更专业、更高效。

4.2 多元化资金来源策略房地产项目通常需要大量的资金投入，因此在资金筹措方面应该采取多元化的策略，包括自有资金、银行贷款、资本市场融资等。

房地产投资的全周期管理与资金流动房地产行业是一个涉及到广泛利益相关者的复杂领域，涉及到的问题包括了项目策划、项目开发、销售与租赁、资金融通等多个环节。

在房地产投资过程中，全周期管理和资金流动是两个关键的方面。

本文将从全周期管理与资金流动的角度出发，探讨房地产投资的相关问题。

一、全周期管理全周期管理是指从项目策划到项目竣工整个过程中的管理和控制。

全周期管理要求投资方要熟悉项目的各个环节，并通过有效的管理手段来确保项目顺利进行。

以下是房地产投资中常见的几个环节：1. 项目策划：在房地产投资的开始阶段，项目策划是至关重要的环节。

投资方需要进行市场调研，确定目标受众和项目定位，制定详细的项目计划和发展战略。

2. 土地购置：土地购置是房地产项目的第一步，也是最关键的一步。

投资方需要与地方政府协商，并获得土地使用权。

这个过程中需要投资方具备敏锐的市场洞察力和谈判能力。

3. 项目开发：在获得土地使用权后，投资方会进行项目开发。

这一阶段包括项目设计、施工图纸的制作、招标、施工等。

投资方需要与开发商、设计院、承包商等多方进行合作，确保项目按计划进行。

4. 销售与租赁：项目开发完成后，投资方需要进行销售与租赁。

这一环节需要投资方了解市场需求和定价策略，寻找合适的销售与租赁渠道，并进行有效的市场推广。

以上仅为房地产投资的几个常见环节，投资方需要根据实际情况进行全周期管理。

二、资金流动在房地产投资过程中，资金流动是非常重要的一个方面。

房地产项目需要大量的资金投入，而资金的流动性和稳定性对项目的顺利进行起着决定性作用。

以下是房地产投资中常见的几个资金流动环节：1. 投资阶段：房地产项目的投资阶段是最需要资金的环节。

投资方需要投入大量的资金用于购买土地、开发项目、购买施工材料等。

这个阶段的资金流动需要投资方在资金运作和风险控制上具备较高的能力。

2. 融资阶段：在房地产项目的投资过程中，投资方可能需要通过融资来满足资金需求。

基金的运作模式与管理结构随着资本市场的发展，基金成为了投资者们的重要选择之一。

基金不仅可以帮助投资者实现资产增值，还能分散风险、提供专业管理和提供灵活的投资策略。

然而，对于初次接触基金的人来说，了解基金的运作模式和管理结构是十分重要的。

一、基金的运作模式基金的运作模式主要包括募集资金、投资管理和回报分配三个环节。

1. 募集资金：基金公司通过发行基金份额的方式募集资金。

投资者根据自身意愿购买基金份额，将资金投入到基金中。

2. 投资管理：基金的投资管理由基金公司负责。

基金公司会根据基金的投资策略，对募集到的资金进行投资运作。

投资可以包括股票、债券、期货、房地产等多种资产类别。

3. 回报分配：基金的回报主要体现在两个方面。

一方面是通过资本增值带来的净值增长，另一方面是通过派发红利或者分红的方式返回给投资者。

二、基金的管理结构基金的管理结构由基金公司、基金托管人和基金经理组成，各自承担着不同的职责。

1. 基金公司：基金公司是基金的运营主体，负责基金的募集、销售、运作和管理。

基金公司通过招募专业的基金经理和投资团队，制定基金的投资策略，并监督投资运作的实施情况。

2. 基金托管人：基金托管人独立于基金公司，负责监督和控制基金资产，保护投资者的权益。

基金托管人主要负责资产的安全保管、结算交割、风险监控和资金清算等工作，确保基金运作的合规性和透明度。

3. 基金经理：基金经理是基金投资管理的核心人物，负责制定具体的投资策略和运作方案，并根据市场情况灵活调整投资组合。

基金经理应具备良好的专业知识和丰富的投资经验，以实现基金的长期稳健增长。

总结：基金的运作模式和管理结构对于投资者来说是十分重要的。

了解基金的运作模式，可以帮助投资者更好地理解基金的投资特点和风险收益特征。

而对于投资者来说，选择合适的基金公司、基金托管人和基金经理也是投资成功的重要保障。

因此，在选择基金投资时，投资者应该综合考虑基金的运作模式和管理结构，并选择信誉良好、经验丰富的基金机构进行投资。

房地产资金来源（一）引言概述:房地产行业作为一个重要的经济支柱，其资金来源对于项目的推进和发展具有重要的影响。

本文将探讨房地产资金的主要来源，并对其特点和影响进行分析。

正文内容:一、自筹资金来源1.销售收入：房地产企业通过销售房产获得的资金。

2.自有资金：房地产企业本身的财务储备，包括利润留存等。

3.股东注资：股东向企业注入资金以支持房地产项目的发展。

4.债务融资：通过发行债券等方式筹集资金。

二、金融机构贷款资金来源1.商业银行贷款：房地产企业向商业银行申请贷款用于资金周转。

2.信托贷款：房地产企业通过信托公司获得的融资渠道。

3.保险公司资金：保险公司向房地产企业提供的资金支持。

4.其他金融机构贷款：例如发展银行、农村信用社等提供的贷款。

三、资本市场融资资金来源1.股票发行：房地产企业通过公开发行股票融资。

2.债券发行：房地产企业通过发行债券获得融资。

3.并购重组：房地产企业通过并购重组获取资金。

4.资产证券化：将企业资产转化为证券，通过发行和交易获得资金。

四、政府补贴资金来源1.土地供应收入：政府通过出让土地获得的收入。

2.税收优惠政策：政府通过税收优惠政策鼓励房地产行业的发展。

3.补贴资金：政府向房地产企业提供的直接补贴资金。

五、其他资金来源1.外资投资：外国投资者对房地产项目的投资。

2.其他行业合作：房地产企业通过与其他行业合作获得资金支持。

3.上市公司资金：上市公司向房地产企业提供的资金支持。

4.银行贷款担保：银行为房地产企业提供贷款担保。

总结:房地产资金的来源多样化，包括自筹资金、金融机构贷款、资本市场融资、政府补贴资金和其他资金来源。

不同的资金来源具有不同的特点和影响，房地产企业需要根据项目需求和市场条件选择合适的资金来源来支持其发展。

同时，资金来源的稳定性和可持续性也是房地产企业需要考虑的重要因素。

通过合理的资金管理和融资战略，房地产企业可以实现资金的有效运用和项目的顺利推进。