房地产投资基金运作模式(12页)

三万字实操手册：房地产投资基金运作详解房地产投资基金之专注于房地产领域的私募股权投资基金，2008-2018年这房地产行业的黄金十年，也铸造了房地产投资基金的辉煌。

私募房地产基金一度成为私募基金行业非常重要的一个业务板块。

回顾房地产投资基金的投资项目，可以发现，除少数有房地产背景的基金管理机构以个案形式开展股权投资外，大部分私募房地产基金均采用较为“短平快”的借贷业务模式，亦即多于项目投资、少见组合投资，多于债权投资，少见股权投资，多于短期投资，少于长期投资。

伴随着房地产行业黄金十年逐步降下帷幕，房地产投资基金也将经历一个浪里淘沙的过程，梳理房地产行业发展趋势，分析房地产企业投融资渠道，厘清房地产投资基金的基本运作模式、管理方案和退出路径，成为当前亟待解决的问题。

房地产行业投融资政策大致可分为传统信贷阶段、股债结合阶段、非标兴起阶段、定增和公司债盛行阶段、境外融资井喷阶段和融资政策全面收紧等六大阶段。

（一）传统信贷阶段为防止房企“空手套白狼”，监管禁止以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放房地产开发贷款，申请开发贷款的房企要求自有资金不低于开发项目总投资的30%且四证齐全，并禁止商业银行不得发放用于缴交土地出让金的贷款。

（二）股+债阶段该阶段是房地产企业的第一轮股权融资热潮，适值股市处于牛市，房地产行业快速发展，较高的行业景气度和较好的股票市场行业推动房地产企业通过IPO和定增获得低成本资金。

2006年，房地产IPO企业数量为3家，募集金额为60亿元，创历史新高。

（三）非标兴起阶段2010年，为遏制房价过快上涨，国务出台《国十一条》，此外，证监会要求房地产企业在IPO或定增时出具国土资源部意见，相当于叫停了股权融资。

股权融资渠道受限背景下，房地产企业转向非标渠道获取资金。

非标债务融资工具包括：信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、应收账款等。

按渠道划分，银行主要通过信托公司、保险公司、证券公司和基金公司进行标的投资。

房地产基金操作指引房地产基金操作指引1.引言本文档旨在提供有关房地产基金操作的详细指引。

房地产基金是一种投资工具，透过投资房地产项目来获取回报。

在进行房地产基金操作时，需要遵循一系列的步骤和流程，以确保操作的准确性和合规性。

2.房地产基金的分类1. 开放式基金1.1 基金类型1.2 申购与赎回流程1.3 份额转让与转换流程2. 封闭式基金2.1 基金类型2.2 注册与开放流程2.3 份额转让与转换流程3.基金经理的角色与责任3.1 资产管理3.2 投资决策与风险控制3.3 盈利分配与分红4.基金投资的渠道与方式4.1 直接投资4.2 间接投资4.2.1 交易所上市基金 4.2.2 地产投资信托基金4.2.3 社区投资基金5.基金的运作流程5.1 基金募集5.2 项目筛选与尽职调查5.3 基金投资决策5.4 基金管理6.风险管理6.1 市场风险6.2 信用风险6.3 流动性风险6.4 法律与合规风险7.报告与披露要求7.1 投资者报告7.2 财务报告7.3 风险披露附件：1.基金合同范本2.份额转让协议模板3.投资决策流程图法律名词及注释：1.基金合同：房地产基金的法律文件，规定了基金的运作方式和相关条款。

2.申购与赎回：投资者可以通过申购基金购买基金份额，通过赎回基金将份额变现。

3.封闭式基金：基金的份额无固定流通市场，投资者在特定时期内进行认购，基金到期时才能进行赎回。

4.资产管理：基金经理监督和管理基金资产，确保资产的安全和最大化回报。

5.投资决策与风险控制：基金经理负责进行投资决策，并实施风险管理措施以减少投资风险。

6.盈利分配与分红：基金经理根据基金投资的盈利状况，决定是否进行分红并按照相关规定进行分配。

7.地产投资信托基金：通过投资信托基金来间接参与房地产市场的投资。

8.社区投资基金：投资于社区发展领域的基金，用于促进社区经济增长和改善社会环境。

现行政策下地产基金直接拿地运作方式一、什么样的基金产品可以备案根据2018年1月12日协会发布的《私募投资基金备案须知》及2018年1月24日协会《促进回归本源助力业务发展——中国证券投资基金业协会资产证券化专业委员会类REITs业务专题研讨会》会议精神：在私募基金投资端，私募基金可以综合运用股权、夹层、可转债、符合资本弱化限制的股东借款等工具投资到被投企业，形成权益资本。

符合上述要求和《备案须知》的私募基金产品均可以正常备案。

与地产类基金项目直接有关的是：利用夹层与股东借款两种方式的产品可以备案。

二、地产基金的拿地方式基于目前政策允许的两类方式，地产基金直接拿地可有以下两种方式：（一）股东借款由拿地方先行成立项目公司，利用项目公司按照约定的土地价格拍得土地，此时项目公司只缴纳了项目的竞拍保证金。

获得成交确认书后，基金（有限合伙）马上以收购股权或增资的方式进入项目公司，承接原股东债权（竞拍保证金），并交纳土地出让金。

整个地产基金的配资比例为1：2，原股东作为劣后级认购基金份额的30%；基金持有项目公司不少于90%的股权，拿地方不高于10%的股权进行质押；项目土地及在建工程动态质押给委贷银行或信托产品。

（二）夹层拿地方与融资方共同设立地产基金，设立双GP，有限合伙企业承担无限连带责任。

整个地产基金的配资比例为1：2，原股东作为劣后级认购基金份额的30%。

由并购基金（有限合伙）设立项目公司，直接以股东借款进行拿地。

但该种方式存在风险，需要备案时有确定项目，例如：棚改、旧改等项目作为标的，不能直接备案拿地，因此该种方式存在监管风险，但却是目前普遍运用的方法。

三、风控措施经与行业同行沟通，目前一个地产基金必备的风控措施包括：1.结构化增信：拿地方或指定管理方认缴基金30%份额，作为劣后级，为优先级做结构化增信；2.直接持有股权：基金管理人为执行事务合伙人管理并购基金，合伙基金直接持有项目公司90%股权；3.股权质押担保：拿地方将其所持项目公司10%股权质押给中融信托或指定关联方；4.土地及在建工程动态抵押担保：项目公司所获得的土地及在建工程动态追加抵押给基金管理人或指定关联方，在项目公司进行开发贷款时，可动态解押部分土地及在建工程抵押权，并可提前进行部分还款；5.建立经营业绩对赌机制安排：基于项目销售进度设置业绩对赌机制，若项目公司未达到业绩指标，则基金GP1具有项目定价、销售调整等利于项目销售的权利，另也具有：①单方处置基金持有项目公司权益、或者基金优先级及GP1权益的权利和②单方处置抵、质押物的权利。

房地产基金运作要点及模式探讨【摘要】本文主要探讨了房地产基金的运作要点及模式。

首先介绍了房地产基金的概述，包括其定义和特点。

其次分析了房地产基金的运作模式，包括募集资金、投资管理等方面。

然后讨论了房地产基金的投资标准，如风险控制、收益预期等。

接着重点关注了房地产基金的管理团队，强调了其重要性和影响力。

最后探讨了房地产基金的退出机制，包括资金回报和退出策略。

结论部分对以上内容进行总结，指出了房地产基金运作的要点和发展趋势。

展望未来发展部分对房地产基金的发展前景进行了展望，提出了应该关注的问题和发展方向。

通过本文的研究，可以更深入地了解房地产基金运作的要点及模式，为相关领域的从业者提供参考和借鉴。

【关键词】房地产基金、运作要点、模式探讨、概述、投资标准、管理团队、退出机制、结论总结、未来发展展望1. 引言1.1 房地产基金运作要点及模式探讨房地产基金是通过集合投资者的资金，由专业的基金管理人进行房地产投资的一种方式。

其运作模式通常包括募集资金、选定投资标的、进行投资、管理资产以及最终退出等环节。

在这一过程中，投资标准起着关键作用，包括投资策略、风险控制、收益预期等方面。

一个优秀的管理团队也是保障基金运作成功的重要因素，他们需要具备丰富的房地产投资经验和专业能力。

房地产基金的退出机制也是影响基金绩效的重要因素之一。

基金管理人需要制定合理的退出策略，保证投资者能够获得稳定的回报。

在我们将总结房地产基金的运作要点及模式，并展望未来发展的趋势。

通过对这些内容的深入探讨，我们可以更好地了解房地产基金这一投资工具的特点和运作机制，并为投资者提供更多的参考和建议。

2. 正文2.1 房地产基金概述房地产基金是一种通过募集资金投资于房地产项目的投资工具。

它是由资产管理公司或投资基金经理管理的专门用于投资房地产项目的资金池。

房地产基金通常由多个投资者共同出资，以分散风险并提高回报率。

房地产基金的投资范围包括商业地产、住宅地产、工业地产等不同类型的房地产项目。

房地产基金运作要点及模式探讨【摘要】本文主要探讨了房地产基金的运作要点及模式，包括了解房地产基金的定义与组成、探讨其运作模式、分析投资策略、讨论风险管理措施以及研究盈利模式。

通过对这些方面的深入探讨，可以更好地理解房地产基金的运作机制和特点。

结论部分总结了房地产基金的运作要点，展望了其发展趋势，并提出了未来运作模式的建议，为相关投资者和从业人员提供了有益的参考和指导。

通过本文的阐述，读者可以更全面地了解和把握房地产基金的运作规律，为未来的投资决策和战略规划提供重要的参考依据。

【关键词】房地产基金, 运作要点, 模式探讨, 定义, 组成, 投资策略, 风险管理, 盈利模式, 发展趋势, 建议。

1. 引言1.1 房地产基金运作要点及模式探讨了解房地产基金的定义及组成是理解其运作要点的基础。

房地产基金通常由一组投资者共同出资形成，由专业的基金管理人对房地产项目进行投资和管理。

基金的募集对象有可能是个人投资者、机构投资者或者其他房地产相关企业。

探讨房地产基金的运作模式是关键。

房地产基金可以采取不同的运作模式，包括开放式基金、封闭式基金、房地产投资信托等。

每种模式都有其特点和优劣势，投资者需要根据自身需求和风险偏好选择合适的基金类型。

在投资策略方面，房地产基金通常会根据市场情况和投资目标制定相应的投资策略，包括选择投资标的、分散投资风险、及时调整资产配置等方面。

在风险管理方面，房地产基金通常会采取多种措施来控制投资风险，包括分散投资组合、严格风险控制、定期评估风险状况等。

房地产基金的盈利模式也是投资者关注的焦点。

基金的盈利模式主要包括资产增值、现金流收入、退出收益等方面。

通过对房地产基金的定义、运作模式、投资策略、风险管理和盈利模式的探讨，可以更好地理解房地产基金的运作要点，为投资者提供参考依据。

2. 正文2.1 了解房地产基金的定义与组成房地产基金是指由多个投资者共同出资组建的一种专门用于投资房地产项目的基金。

金融经济FINANCIAL AND ECONOMIC关于房地产投资信托运营模式分析杜小平上海爱建信托有限责任公司摘要：近15年是我国房地产行业飞速发展的时代，随着技术革新和产业升级，高周转已成为众多开发商的必要投资逻辑，从而其双重属性（暨商品属性和金融属性）的特点越发明显。

开发商在融资途径方面进行了多种尝试和探索，房地产投资信托在该环境下得到了迅速的发展。

关键词：房地产；投资信托；运营模式；银行贷款引言随着我国对于房地产信贷方面准入政策的严格程度不断的加强，从而使得房地产企业在进行融资的过程中所承受的压力也在不断地提升。

在大多数发达国家中，房地产投资信托属于房地产开发过程中经常采用的一种融资途径，通过房地产投资信托能够实现灵活的融资。

现阶段我国针对房地产开发的资金信托产品也不断地增多，为大量的房地产开发公司拓宽了融资渠道。

一、房地产投资信托概述（一）房地产投资信托主要理论广义上的房地产信托业务属于一种投资的形式，委托人可以根据房地产投资信托合同把所属的资金或者房地产作为信托资产，通过合法的方式转移到房地产投资信托的受托人名下，由受托方向委托方或者合同所指定的受益方进行资产收益凭证的交付，受托方根据信托合同展开对信托资产的有效管理与分配，通过有效的管理与合理的利用从而取得经济方面的效益，并向受益人分配。

从狭义的角度进行分析，所谓的房地产信托一般情况下指的是房地产资金信托方面的相爱难改观业务，在业务活动过程中信托公司处于受委托的一方，通过不同类型的信托形式，予以相关的信托财产的管理，在展开对该部分信托财产管理的过程中应当结合委托一方的意志开展相关活动，从而为受益人创造经济方面的效益或者其方面的目标，在具体管理与处理过程中主要是从事房地产相关的下项目作为其主要运用标的。

我们平常所说的绝大部分房地产信托产品都是房地产资金信托，就是将信托资金运用于房地产公司或者房地产项目的信托。

（二）关于房地产投资信托的主要类型房地产信托结合现阶段市场的具体情况可以分为债权类融资类信托、权益投资类信托、基金化房地产信托、房地产投资信托基金（REITs）。

房地产基金成熟模式及事例剖析一、国内外房地产基金成熟模式1.外国房地产基金成熟模式外国房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称 REITs）大多是证券化的公募家产投资基金，可是从其属性来看仍旧属于信托的一种。

REITs 以刊行利润凭据方式聚集社会各种资本，交由特意投资机构经营管理，并依据投资利润按比率分派。

表 1 与表 2 总结了 REITs 主要种类与基本特点。

从表 1 能够看出租金与利息为REITs 的主要收入来源，而且 REITs 的交易方式兼备场内与场外、上市与非上市。

表 2 表示在外国发展 REITs 除了拥有税收优惠与稳固高利润外，还兼备了流动性强与投资风险分别的长处。

此外，因为REITs 收入根源颠簸性小而且其与通胀拥有强有关性，所以有关于固定利润证券而言，REITs 还能够作为抗衡通胀的投资品种，同时其多样化房地产投资组合的属性，可使单个的房地产商或个人投资者拥有多样化的房地产。

正是鉴于以上原由， REITs 在外国成熟国家发展快速。

2.我国房地产基金成熟模式依据组织形式不一样，房地产基金能够分为公司型、信托型和有限合伙型（表3）。

公司型基金建立基础为《公司法》，投资人即为公司股东，经理人团队经股东会和董事会受权委托后进行管理（投资公司或财产管理公司）；信托型基金建立方式为受托人经过建立信托，在按照信托资根源则下，刊行信托利润凭据，会合运用投资于各样房地产；有限合伙型基金，其投资主体为一般合伙人（ GP）和有限合伙人（ LP ），一般合伙人为倡始人与管理人。

鉴于法律与制度拘束，当前我国房地产基金多半采纳“投资管理公司――私募基金（有限合伙）”模式，在基金投资管理主体下按需倡始建立若干私募基金（也能够是有限合伙公司），与外国证券化的公募基金对比融资范围较窄。

值得注意的是，认可私募股权基金（包含房地产私募基金等）形式的法律条则在我国还是空白，所以房地产投资基金应当由《证券投资基金法》调整还是《家产投资基金管理暂行方法》调整还没有定论。

房地产投资基金形式房地产投资基金的模式房地产投资基金形式房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。

它可以被看成是为投资者从事其自身资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。

房地产投资基金作为一种独立的另类投资资产类别存在于市场中，房地产基金与PE基金在实物资产现金流方面，及地产开发周期方面的区别使得这两类另类投资基金具有相似的表象，但却是不同的投资逻辑和投资策略。

在中国，新兴的房地产基金管理机构在投资策略方面，已经开始产生多元化格局分化，及专业化投资策略成型。

在国际市场上，投资人一般通过三种途径投资房地产：1、直接投资开发房地产；2、在公开市场上通过投资上市公司或基金投资房地产；3、在非公开市场上通过私有企业或基金投资房地产。

房地产投资基金的模式1、投资基金以法律规定地位的不同以分为公司型基金和契约型基金。

公司型基金在美国又叫做共同基金或互惠基金，它是通过组建基金股份公司的形式，发行受益凭证募集投资者的基金。

基金公司负责基金的经营和管理，基金的资产则委托金融机构或投资机构保管。

公司型基金的特点是基金的本身即为股份公司型的投资公司，而投资者购买了该公司的股票成为股东，公司章程明确规定了公司与股东的权利、义务。

契约型基金是指通过信托契约的形式募集投资者的资金，由基金经理公司（投资信托公司）与基金保管公司（金融机构）订立契约，基金经理公司作为契约的委托公司设立基金，负责基金信托资产的保管与处置。

2、投资基金按基金的受益凭证是否可赎回，买卖方式的不同，可分为开放型基金和封闭型基金。

开放型基金是指基金经理公司在设立基金时，基金发行的受益凭证份数不固定，可连续发行新的受益凭证，投资者可随时认购或赎回基金单位。

购买或赎回基金的价格，则按基金的净资产计算。

封闭型基金，是指基金经理公司在设立基金时，其发行的基金单位份额是固定的，发行期满以后，基金就封闭起来．总份额不再增加，并在证券交易所上市，以后投资者需要购买基金单位，均须通过证券交易所。