房地产基金的国际经验和运作模式

我国产业投资基金运作模式研究1. 引言1.1 背景介绍产业投资基金作为我国支持产业发展和创新的重要工具，在促进经济增长、推动产业升级方面发挥着重要作用。

随着经济的快速发展和产业结构的不断优化，产业投资基金在中国经济中的地位和作用逐渐凸显。

随着资本市场的不断完善和发展，以及我国政府对产业发展的支持力度不断加大，产业投资基金的运作模式和风险管理机制也日益受到关注。

产业投资基金的发展既受到市场的推动，也受到政策的引导。

在当前经济下行压力加大的背景下，产业投资基金的运作模式和效益受到广泛关注。

如何通过创新投资模式，优化风险管理机制，提高资金利用效率，成为各类产业投资基金面临的重要问题。

对我国产业投资基金的运作模式进行深入研究，探讨其中的规律和特点，对于解决当前经济发展中的相关问题，具有重要的实践意义和理论价值。

1.2 研究意义产业投资基金作为支持我国产业发展的重要资金来源和机制，其运作模式的研究具有重要意义。

研究产业投资基金的运作模式可以帮助我们深入了解我国产业投资市场的特点和发展趋势，为制定产业政策提供有力支持。

通过对产业投资基金运作模式的分析，可以帮助我国投资者更好地把握投资方向和策略，提高资金配置效率，降低投资风险。

产业投资基金的运作模式研究还可以促进我国产业结构调整和转型升级，推动创新驱动发展，提升经济竞争力。

深入研究我国产业投资基金的运作模式对于我国经济发展和产业升级具有重要的现实意义和战略意义。

2. 正文2.1 我国产业投资基金的定义与特点产业投资基金是指利用资金进行产业投资的专门基金，旨在通过投资产业项目获取长期稳定的收益。

在我国，产业投资基金受到政府支持，是推动产业升级和经济发展的重要工具之一。

产业投资基金的特点主要包括以下几点：产业投资基金的投资对象主要是产业项目或企业，与传统的金融投资有所区别。

这意味着产业投资基金在投资决策时需要考虑项目的产业发展前景、市场需求、竞争状况等因素，与传统金融投资有着不同的特点。

产业投资基金论文国际经验论文：国外产业投资基金发展研究及启示摘要产业投资基金是将金融与产业发展相结合，将实体经济与虚拟经济向融合的现代金融投资方式，是推动产业结构调整优化的重要工具。

在我国，产业投资基金兴起时间较晚，借鉴国外产业投资基金的发展经验，有助于快速建立适应我国经济发展阶段特点的产业投资基金发展体系。

关键词产业投资基金国际经验政策建议一、国外产业投资基金的兴起国外私募股权基金产生的根源在于随着金融创新和金融监管的深化，资本与产业相结合的方式不断发生变化。

最初的私募股权基金产生于华尔街的犹太商人，其利用少量的自有资金和银行借款，投资价值被低估的企业，进入企业经营过程后，再利用自身强大的人脉和关系网络对企业发展进行改造和创新，待企业经营业绩大幅提高之后出售，从而获得丰厚的资本回报。

由于私募股权基金的资金运行的私密性较高、受金融监管的程度较低，大量的金融资本与实体产业相结合必将带来高额的盈利，所以私募股权基金从产生之初就受到金融界和实业界的广泛关注。

随着私募股权基金运作和存在形式的演变，目前已经形成公司型基金、信托性基金和有限合伙型基金三种主要组织模式。

其中，有限合伙制实现了权、责、利相匹配的原则，成为了当前国外私募股权基金最主要的形式。

有限合伙制中有限合伙人出资较多，但不参与经营，普通合伙人出资较少，但参与日常管理和经营。

双方通过有效的委托—代理模式，形成有效的出资和监管制度。

现阶段，私募股权基金已经成为欧美等发达国家金融和产业发展相结合的重要形式。

从私募股权基金兴起的历史可以看出，早期的私募股权基金更加类似于风险投资基金，在相当长的一段时间内，私募股权基金与风险投资基金被当作是同义词。

现在欧洲很多国家依然将私募股权基金与风险投资完全等同。

美国（nvca）认为，创业投资基金投资范围限于中小公司的初创期和扩张期融资，私募股权基金则涵盖所有为企业提供长期股权资本的私募基金，所以私募股权基金应该包括创业投资基金。

房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。

我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。

本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。

试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。

一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。

REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。

自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。

REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。

目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。

特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。

但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。

虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。

探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式师瑞斌(东万共创(平潭)投资管理有限公司，北京100026)摘要：房地产信托投资是当前国际上的一种主流房地产市场交易模式，其对于增强房地产市场资本流通，扩大市场交易规模具有重要意义。

在这一方面，我国的发展则相对较晚，但却给了我国更多时间去研究国外的发展情况。

本文对房地产信托投资基金以及概念厘定进行了分析，进而结合国际上的REITs模式对我国在这一方面的发展提出了相关措施。

关键词：房地产信托；信托投资；房地产市场中图分类号：F293.3；F832.49文献识别码：A文章编号：2096-3157(2020)27-0072-03—、弓I言房地产作为一个重要的经济产业，对社会整体经济发展有着极大带动作用。

我国是一个人口基数十分庞大的国家，在近年来城市化建设进程不断推进的情况下，城市人口数量激增，这就使我国拥有庞大的房地产市场需求。

因此，我国改革开放之后的房地产事业发展极为迅猛，房地产更成为我国多年来国民经济持续增长的重要支撑点。

但在房地产业不断发展的同时，我国房地产业的发展模式也亟待进行优化完善。

在国际房地产投资市场上，信托投资是一个十分先进的投资形式，且在许多国家中证实了其对房地产金融市场发展的积极促进作用。

对此，在我国房地产市场的发展中，将这一投资形式引入房地产行业中，可以进一步健全我国房地产市场上的金融运作模式，刺激房地产市场的更高层次演进。

因此，在我国房地产业蓬勃发展的当下，加强信托投资基金(REITs)运营模式的研究就显得尤为关键。

二、房地产信托投资基金(REITs)概述就房地产投资而言，其本身具有较低的流动性，这在市场化运行过程中明显无法形成旺盛的市场活力。

而房地产信托投资基金(REITs)则为房地产投资提供了一种证券化的手段。

具体而言，房地产信托投资实际上就是利用公开发行股票、受益凭证等来募集投资者的资金，再通过专业化房地产投资或房产抵押贷款投资信托来将房地产投资证券化,使得房地产投资可以直接进入资本市场，进行各种证券资产形式的金融交易。

REITS的国际比较分析及启示时间：2007-2-9 16:12:28 作者：郑磊来源：价值中国房地产投资信托基金（英文全称“Real Estate Investment Trust”，以下简称为REITs）是一种汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将综合投资收益按一定比例分配给投资者的一种信托方式。

随着经济的发展，我国的房地产业正呈现出日益迅猛的发展态势，然而在当前国有商业银行提高房地产开发贷款的门槛的形势下，众多房地产开发企业面临自有资金不足的问题愈加严重。

因此，解决融资渠道单一的问题，引进海外的房地产投资信托基金（REITs）模式，为房地产开发企业解决融资问题，降低银行金融风险，成为拓展国内信托投资公司业务空间的良好渠道。

本文力图在探究REITs在成熟市场-美国的发展渊源的基础上，明确REITs的概念、类型、发展历程、基本运作模式等基本理论问题；在结合REITs在新加坡与香港的实际运作经验的基础上，研究了REITs的设立条件、上市发行等问题；并在仔细分析我国REITs的发展现状的基础上，得出我国REITs的运作模式与发行上市的地点选择的建议。

关键词：房地产投资信托基金（REITs）；发展现状；设立条件；上市发行1．房地产投资信托基金概述1.1房地产投资信托基金的概念房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）的基本理念起源于19世纪，最初的定义产生于1960年美国国内税收法典（Internal Revenue Code），当时对REITs的定义是：REITs即为一家公司拥有并在大多数情况下经营能带来收益的房地产，有些REITs也从事房地产融资，同时，要取得REITs资格的公司必须每年将至少90%的应纳税收入分配给股东。

之后伴随着税法与相关法律的不断调整，REITs发展到今天已经日趋成熟。

结合REITs在各国的发展历程及金融信托的理论知识，REITs的概念可以定义为：房地产投资信托基金（英文全称“Real Estate Investment Trust”，以下简称为REITs）是一种汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将综合投资收益按一定比例分配给投资者的一种信托方式。

我国房地产金融存在的问题与发展策略武书义（中国建设银行衡水市分行河北衡水市０５３０００）摘要：我国停止实物分房以后，房地产业得到了迅猛发展，在国家实行的扩大内需政策的引导下，银行信贷成为推动房地产业起步和发展的唯一融资渠道，导致了我国房地产金融市场的畸形发展。

本文通过对我国房地产金融发展过程中存在的问题与不足的分析，借鉴国际成熟的房地产金融运作模式，对促进我国房地产金融市场的发展提出了作者自己的观点和建议。

关键词：房地产经济；房地产金融；商业银行；个人住房贷款中图分类号：Ｆ８３２．３５文献标识码：Ｂ文章编号：１００７—４３９２（２００８）０１一００６４—０２一、房地产金融存在的问题（一）市场参与主体主要为商业银行，而对房地产业发展有着重要意义的房地产信托、房地产基金、保险公司等还未真正出现仅有的两家专业信贷机构——烟台和蚌埠住房储蓄银行在２００３年底前都已转制为商业银行，目前唯一正在运作的是成立于２００４年２月的天津市中德住房储蓄银行，虽然业绩增长强劲，但由于服务地域受到限制，对全国整个房地产市场发展的影响力尚且有限。

可以说，商业银行主宰我国房地产金融市场的格局依然坚固，与其他金融机构共同支持房地产业健康发展的金融合力远未形成。

（二）市场深度仅限于一级市场目前我国房地产金融产品主要是房地产开发贷款、个人住房贷款和住房公积金贷款等，这些都集中在房地产金融业务的一级市场，对于房地产投资基金、个人住房抵押支持的证券（ＭＢＳ）、抵押担保证券等处于二级市场的金融产品，除去ＭＢＳ正在建设银行进行试点外，其他产品目前还于理论研讨阶段，距离市场操作还相差甚远。

（三）金融产品主要为银行信贷根据中国人民银行对我国房地产投资资金来源分析，有５５％的资金直接来自银行系统，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，这一比例将高达７０％以上。

虽然近年来政策性住房贷款得到了较快增长，到２００４年底已经达到２４９３亿元，其中个人住房公积金贷款为２０９６亿元，但也仅为同期商业性个人住房贷款的６４华北金融２００８年第１期１３．１％。

Finance金融视线1282012年7月 国内外PE运作模式、特点的比较研究①重庆邮电大学经济管理学院 王开良 李杰摘 要：本文从国内外PE目标市场选择、操作方式、收购方式、管理制度、投资理念五个不同的角度，对比研究国内外PE运作方式，并针对我国PE发展的现状，给予切实可行的对策和建议。

关键词：PE 运作方式 比较研究中图分类号：F722 文献标识码：A 文章编号：1005-5800(2012)07(c)-128-02私募股权基金(PE)是新经济形势下的一项金融创新，对促进储蓄向投资转化、培育多层次资本市场、降低金融风险、推动经济转型等，都有重大作用。

欧美等发达地区的经验已经证明这一点。

PE 在我国虽历史不长，但近几年国家非常重视，发展非常迅速，规模不断扩大，实践和理论研究逐步深入，并结合中国的特点和实际，逐步形成了本土化的运作模式。

1 PE运作的基本模式1.1 PE的概念所谓PE(Private Equity Fund)，即私募股权投资基金，是以私募形式筹集资金投资于非上市公司股权，或者上市公司非公开交易股权，而后通过上市、并购、回购等退出方式出售其所持股权以获取初始资本的回报利润。

通常市场按投资方式和操作风格将私募股权投资分为风险投资基金，产业投资基金，并购投资基金。

目前全球私募股权投资基金的总额已经达到7380亿美元。

私募股权投资占GDP 的比例，美国为1.4%，印度是1.8%，而我国仅为1.2%，这预示着PE 在我国还有着较大的发展空间[1]。

1.2 PE的运作方式私募股权基金运作流程分为五个步骤：一是组建PE 投资公司募集资金；二是通过项目筛选确定目标公司；三是进行投资方案设计购买公司股权；四是风险企业培育增值；五是选择合适的渠道实现股份退出获利。

(如图1)。

其中后两个环节最为重要，风险企业培育是价值创造过程，培育不当，价值难以创造；退出方式是利润的实现方式，选择不当，难以实现利润最大化。

363《商场现代化》年月（中旬刊）总第5期力和货币价值，还会考虑到货币交易网络的规模。

货币的使用也有“网络效应”和“规模效应”，一种货币的交易规模越大，其交易成本就越小，由此带来的收益就越大。

换言之，一国货币的国际化程度也是影响其竞争力大小的重要因素。

资料来源：根据中国商务部网站的数据整理而得。

李瑶（2003）用货币国际度指数公式（I =λ1I 1+λ2I 2+λ3I 3）对一国货币的国际化程度作了量化分析。

考察的指标分别是本币境外流通范围指数（I 1）、本币境外流量指数(I 2)和本币储备占比指数（I 3）。

对应这三个指标，以2000年底数据及同期汇率为基准,与中日两国有贸易往来的国家和地区数为224和237,流通或持有人民币、日元的国家数分别为21和173，在境外流通的人民币和日元大约有80和840亿美元，两国的基础货币发行量M 0分别为1570和5150亿美元。

经过测算，人民币与日元的国际度指数分别是0.19和1.17，作为参照，同期美元的国际度指数是10.25。

相对于中日两国的经济实力而言，两国货币的国际化程度与此极不相称，人民币尤其如此。

这主要是因为人民币尚未实现完全可自由兑换，除极少数国家外，人民币目前在境外的流通还没有取得相关各国、各地区官方外汇储备的地位。

因此，相对于美元、日元，人民币在东亚其他成员经济中的地位并不突出。

五、金融体系的发达程度一国货币是由发行国的中央银行发行和调控，在金融体系的支持下流通的。

因此，一国金融体系的完善与否也将直接影响该国货币的竞争力。

日本金融体系的构建远早于中国，迄今为止已建立比较完备的金融市场，东京外汇市场是世界上重要的外汇交易场所之一，对日元扩展国际流通空间起到很关键的作用。

但是，上世纪90年代初泡沫经济的崩溃暴露了日本金融体系的诸多问题：对银行体系的过度依赖，不良债权数额庞大，直接金融发展滞后，资本市场培育缓慢。

尽管到2002年后半期，日本金融体系的整顿出现新的转机，但问题的解决决非一朝一夕之功，短期内要创造一个全新的发达的金融体系并非易事。

房地产私募基金介绍一、房地产私募基金概述1.房地产私募基金的定义房地产投资基金是从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、经营和处置，以获取投资收益的金融工具。

对投资者而言，是间接投资于房地产，从事其自身资金和能力所不能及的房地产经营活动的投资产品。

这等于给了市场第三条投资房产渠道。

一条途径是自己买商品房；第二条途径，买上市房地产公司的股票；第三条途径，是跟地产基金一起做开发商。

对开发商而言，是银行贷款、自由资金和预售回款之外的有效融资渠道。

主要特点：集合资金、专业投资、风险分散（地域分散+产品多元化）、期限较长、双重收益（土地增值+房产升值）本土地产基金分为三类：以开发商主导成立的地产基金，独立的地产基金以及政府背景的公租房基金。

前者以复地集团和金地集团为代表，旗下的星浩资本、稳盛投资已成为业内翘楚。

后者是以全国工商联房地产商会参与建设的公租房基金。

中间派别是以高和投资、河山资本为代表的独立地产基金。

开发商搞地产基金的优势在于，资源优势和地产专业优势；而独立金融基金的优势在于独立性和金融专业优势。

目前市场上推崇的是独立地产基金。

表：房地产投资基金与证券基金、创投基金的差异表：投资房地产基金与直接购买物业的差异2.人民币房地产基金募集情况根据有关研究咨询机构调查，中国人民币房地产基金市场拥有近100家专业的基金管理机构，224支房地产私募基金，总管理资金规模超过1000亿人民币。

2011年楼市调控以来，房企银行贷款受限，新增信贷减少，资金链紧张。

目前中国城镇化率已达51.27%，据有关方面的统计，未来10年中国城镇化水平升至60%。

按照真正的城市化率水平70%，中国城镇化率离70%还需要很长的时间，这将给房地产行业带来足够的发展空间。

根据人口增长及城市进程的不断发展，未来20年有近4亿农村人要进入城市。

中国4亿人口进城需要大量住房、工作、就业和商业设施，这对房地产行业和建筑业形成巨大的需求，构成了未来房地产市场继续强劲增长的重要基石。

一、 REITs概念REITs（Real Estate Investment Trusts）即：房地产投资信托基金。

从狭义上REITs是指直接以股权或债券形式将各类房地产证券化的投资产品，实际是一种基于资产实体的收益权凭证，通常会上市交易。

通俗地来讲，REITs是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。

REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。

REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。

在美国约有300个REITs，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。

作为一种以房地产租赁收入来保障投资人长期权益的权益型集合投资计划，需将绝大部分税前收入分配给投资者。

因此，REITs获得免交公司所得税和资本利得税的优惠待遇。

一般根据投资形式不同，REITs可以分为权益型REITs，抵押贷款型REITs，以及混合型REITs。

简单来说，权益型REITs就是投资并直接拥有不动产的产权，其收入主要来源于所持有不动产产生的租金，这是REITs的主要类型，占90％以上；抵押型REITs不直接拥有不动产得产权，而是将资金投资于房地产贷款或贷款支持凭证(MBS)，其收入主要来源于贷款利息。

混合型REITs，既投资于不动产产权，也投资于房地产贷款。

大部分REITs 在证券交易所上市，且公开交易，成为挂牌交易的单位信托基金，为投资者提供相对稳定的红利收入。

由于其收益特点，REITs得主要投资对象主要是有稳定收益的经营性的大型商业物业。

不同于一般的信托产品，REITs具有鲜明的特征。

它投资期限长，以成熟的商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象（限制开发项目）有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。

每份REITs 基金单位都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)【房地产投资信托基金的概述】就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。

从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。

REITs 既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。

正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。

随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs 开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。

目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费)；租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。

领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。

因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。

房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。

由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。

中国房地产市场的房地产投资基金近年来，中国房地产市场持续升温，成为许多投资者青睐的宝地。

在这个快速发展和蓬勃活跃的市场中，房地产投资基金扮演着重要的角色。

本文将以中国房地产市场的房地产投资基金为题，探讨其作用、特点以及发展趋势。

一、房地产投资基金的定义和作用房地产投资基金是一种通过集合资金的方式，专门投资于房地产行业的基金。

其主要目标是实现资本增值并提供稳定的回报率。

房地产投资基金的设立为广大投资者提供了进入房地产市场的途径，同时也为房地产项目的融资提供了有效的渠道。

房地产投资基金的作用主要体现在以下几个方面：1. 分散风险：房地产投资基金通过集合各种投资者的资金，将其分散投资于多个房地产项目，从而降低了个别投资者面临的风险。

在市场变动时，能够有效分散投资风险，提高整体的抗风险能力。

2. 提供流动性：由于房地产是一种长期投资，资金回流较慢，不易转让。

而房地产投资基金建立了市场流动性，使得投资者可以随时买入或卖出基金份额，提高了投资的灵活性。

3. 专业管理：房地产投资基金由专业的基金管理机构进行管理，具备专业的投资策略和风控能力。

投资者可以受益于专业团队的管理经验和专业知识，减少了自身管理和运营的风险。

二、房地产投资基金的特点和分类1. 特点：（1）门槛高：房地产投资基金要求投资者拥有一定的资金实力和金融风险承受能力，通常对个人投资者的准入门槛较高。

（2）长期投资：房地产投资基金通常对投资期限较长，投资者需要有较强的长期资金规划和风险意识。

（3）受监管：房地产投资基金属于金融产品，受到金融监管机构的规范和监管，投资者投资时需注意相关法规和政策。

2. 分类：（1）开放式基金：具有较高的流动性，投资者可以随时买入或赎回基金份额，资金规模相对较小。

（2）封闭式基金：投资期限较长，通常规定了一定的锁定期，无法随时赎回，但规模较大。

（3）混合基金：既可以进行房地产直投又可以进行部分证券化投资，兼具流动性和回报。